Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 803 inlägg
Jag kommer ihåg att jag läste i tidningen i Silicon Valley för några år sedan, att marknaden där gått så till den milda grad överstyr att fler och fler "cashade ut". Dvs helt enkelt sade upp sig, sålde sin villa och köpte ranch i Oregon (eller dylikt). Fuller väl medvetna om att de aldrig skulle kunna flytta tillbaka.mycke_nu skrev:Den dag du säljer och flyttar till Norrland eller Spanien är det en annan sak, då är du givetvis rik som ett troll.d^_^b
Prisbilden var sådan att det fanns en hel del människor som (om de absolut inte behövde bo där) hyrde ut sitt hus och bodde någon annanstans. Det gick man helt klart plus på. (Det fanns tom någon som, för familjens skull, gjorde så och pendlade tillbaka till jobbet... Något jag inte skulle göra frivilligt där.)
Vi har ganska långt kvar till det i Sverige...
Just detta att köpa en andra, eller tom flera fastigheter som investeringsobjekt är mycket vanligt i USA, och något som jag varmt rekommenderar. Att kunna casha ut sin villa när det är dax för pension är trevligt, men tänk hur trevligt det skulle vara att kunna sälja ytterligare några helt armorterade kåkar som man finansierat med hyresinkomster.lars_stefan_axelsson skrev:
Det som gick fel i USA var uppfinningen subprime mortgages vilka går ut på att låna ut pengar till folk som absolut inte har råd. Tricket var att man rabatterade räntan kraftigt de första åren och hoppades att det sedan skulle gå bra när rabatten upphörde.
Det gjorde det inte.
Inte nog med att botten gick ur marknaden när alla försökte sälja samtidigt, det gick inte ens att hyra ut villor längre eftersom tusentals desperata husägare satte sina egna hem på hyresmarknaden i hopp om åtminstone lite extra inkomster.
Att räntorna sedan föll hjälpte inte heller - fastigheterna hade minskat så mycket i värde att det inte gick att lägga om lånen pga bristande säkerheter.
Vi får se hur det går på den svenska marknaden när de utländska långivarna till våra banker börjar dra öronen åt sig.
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 803 inlägg
Just. Det var den stora delen. Men att man som sagt har en mycket större del spekulation hjälpte inte systemet som helhet när det började knaka. Nu var man tvungen att ha det, om folk ändå skulle kunna bo i villa fast då som hyresgäster, eftersom Amerikanska banker typiskt ställer/ställde mycket högre krav på amorteringstakt etc. än vad vi gör här. (Jag har nog själv ett "subprime"-lån om man bara såg till belåningsgrad och amorteringstakt, nu är det många med mig eftersom det är inbyggd i det Svenska systemet).mycke_nu skrev:
Hur det går i Sverige när de börjar dra öronen åt sig. Bra fråga. De borde redan ha gjort det med hänvisning till att fokus har varit ganska hårt på just det här i några år nu. Men än så har den Svenska situationen sett såpass bra ut vad gäller inkomster, belåningar osv. att de inte gjort det. Frågan är om/hur det kommer att ske någon större sådan rörelse. Eftersom den inte redan hänt när alla var nervösa så undrar jag om det inte skall ganska mycket till nu.
Det går givetvis utmärkt att sälja en fastighet med ett nedbrunnet hus på, fast fastighetens värde har minskat, vilket är min poäng. Du har blivit fattigare redan innan du sålt fastigheten. Det är inte då du säljer fastigheten du blir fattigare, utan det är då huset brinner ner du blir fattigare.lars_stefan_axelsson skrev:
Nej, då har du missförstått, det är jag inte ute efter. Det jag är ute efter är återigen att det är orimligt att hävda att ens rikedom inte påverkas av att en fastighet man äger får ett förändrat värde.
Fast kontra rörligt kapital är inte meningsfulla definitioner. En tillgångs likviditet handlar inte om svart eller vitt, utan om en hel skala.
Det finns generellt en viss likviditetspreferens, men den är inte oändlig. För att det ska vara rimligt att 0-värdera mindre likvida tillgångar, som fastigheter, skulle likviditetspreferensen behöva vara oändligt stor. Det vi pratar om är dock inte att 0-värdera illikvida tillgångar, utan att i sin balansräkning ta upp illikvida tillgångar till inköpspris, vilket är slumpmässigt och orimligt, oavsett lividitetspreferens.
Detta är irrelevant för diskussionen om huruvida det är rimligt att alltid beräkna sin förmögenhet utifrån inköpspris på en fastighet, eller om värdeförändringar uppåt och nedåt är verkliga. Med resonemanget att värdeförändringar på en fastighet inte påverkar ens rikedom så blir man inte fattigare om ett hus på en fastighet man äger brinner ner.
Nej, du måste skilja på likviditet och nytta. En tillgångs nytta är skild från detta grad av likviditet.
Ok...
Resten av inlägget har ingen koppling till frågan om huruvida det är rimligt att hävda att ens rikedom inte påverkas av att värdet på en fastighet man äger förändras.
Redigerat:
Svenne banan är inte van vid att ha en tillgång som ökar i värde nominellt och tom ofta realt. Därav den ibland något skeptiska hållningen till prisutvecklingen, tror jag. Allt annat är ju mer eller mindre direktavskrivning på: Hemelektronik, mat, kläder, verktyg, fritidsintresseprylar och tom bilar.
Är värdet av 1 kg guld mer eller mindre säkert än en fastighet?
Är värdet av PENGAR mer eller mindre säkert än en fastighet?
Är värdet av 1 kg guld mer eller mindre säkert än en fastighet?
Är värdet av PENGAR mer eller mindre säkert än en fastighet?
Jag ska egentligen inte försöka ge mig på några resonemang, jag är själv en flugviktare bland trådens giganter, i kunnande om ekonomisk teori.
Men jag tänkte att skillnaden är kanske:
Jag har tjänat 1 miljon på min bostad.
Jag äger plötsligt någon som är värt 1 miljon mer.
(båda uttalandena kan väl höras från någon BR eller fastighetsägare ibland)
I vilket fall kan jag inte ens köpa en liter mjölk för de "intjänade" pengarna eller den värdeökning som skett.
Och lägg sen till detta, att just denna submarknad (bostad i det område jag bor i och vill fortsätta bo i) egentligen inte verkar ha några realvärdeökningar, utan all prisökning är bara inflation.
Så jag har inte svårt att inse varför många människor, inkl mig själv, inte riktigt ser fördelen med förmögenhetsökningen som stigande bostadspriser medför.
Men jag tänkte att skillnaden är kanske:
Jag har tjänat 1 miljon på min bostad.
Jag äger plötsligt någon som är värt 1 miljon mer.
(båda uttalandena kan väl höras från någon BR eller fastighetsägare ibland)
I vilket fall kan jag inte ens köpa en liter mjölk för de "intjänade" pengarna eller den värdeökning som skett.
Och lägg sen till detta, att just denna submarknad (bostad i det område jag bor i och vill fortsätta bo i) egentligen inte verkar ha några realvärdeökningar, utan all prisökning är bara inflation.
Så jag har inte svårt att inse varför många människor, inkl mig själv, inte riktigt ser fördelen med förmögenhetsökningen som stigande bostadspriser medför.
Du kan byta ut delar av husets värdeökning mot likvida medel genom att ta lån.
Du kan sälja din tillgång och få ut allt i likvida medel.
Två skäl till att värdestegring på dina tillgångar kan vara bra.
Är det verkligen sannolikt att du kommer bo i samma hus till du dör?
Du kan sälja din tillgång och få ut allt i likvida medel.
Två skäl till att värdestegring på dina tillgångar kan vara bra.
Är det verkligen sannolikt att du kommer bo i samma hus till du dör?
Värdeökningen på vårt hus har varit sådan sedan vi köpte det att om vi plötsligt skulle få behov av en hög kontanter, så har vi möjlighet att öka belåningen. Det är i och för sig inget jag skulle vilja göra men om ett akut behov uppstår så går det.
Och om något inträffar som gör att vi måste sälja, så vet vi med oss att vi kommer att kunna lösa lån och betala skatter utan problem och få en bra slant över.
Det där är trygghetsfaktorer som ökar vår känsla av välstånd och handlingsfrihet och det tycker jag inte alls är att förakta. Visst, det gäller nu och den närmaste tiden - hur det ser ut om tio år vet vi inte. Men alla tillgångar varierar ju i värde, även pengar. Ingen rikedom och ingen trygghet är evig.
Däremot tror jag att det stämmer att vi rent allmänt nu för tiden har en preferens för reda pengar på banken som rikedomsmätare.
Delvis tror jag att det handlar om tidsanda - en otålighet, vi vill kunna skaffa det vi vill ha här och nu, inte vänta på att något ska ge avkastning.
Men jag tror också att MH är inne på något väsentligt i det där med att Svenne Banan inte är van vid tillgångar som ökar i värde. För historiskt sett är väl preferensen för pengar som snabbt kan omsättas till mat för dagen egentligen ett underklassfenomen och kollar man på oss svenskar, även de hyfsat välbeställda, så är de flesta av oss arbetare eller småbönder inom ett par generationer bakåt.
Som ett kuriosum har jag en bekant med rötter i utblottad centraleuropeisk adel och de äldre släktingarna är nästan rörande i sin tro på markägande som det enda riktigt sanna värdet. De menar att land är det enda som aldrig kan bli helt värdelöst.
Och om något inträffar som gör att vi måste sälja, så vet vi med oss att vi kommer att kunna lösa lån och betala skatter utan problem och få en bra slant över.
Det där är trygghetsfaktorer som ökar vår känsla av välstånd och handlingsfrihet och det tycker jag inte alls är att förakta. Visst, det gäller nu och den närmaste tiden - hur det ser ut om tio år vet vi inte. Men alla tillgångar varierar ju i värde, även pengar. Ingen rikedom och ingen trygghet är evig.
Däremot tror jag att det stämmer att vi rent allmänt nu för tiden har en preferens för reda pengar på banken som rikedomsmätare.
Delvis tror jag att det handlar om tidsanda - en otålighet, vi vill kunna skaffa det vi vill ha här och nu, inte vänta på att något ska ge avkastning.
Men jag tror också att MH är inne på något väsentligt i det där med att Svenne Banan inte är van vid tillgångar som ökar i värde. För historiskt sett är väl preferensen för pengar som snabbt kan omsättas till mat för dagen egentligen ett underklassfenomen och kollar man på oss svenskar, även de hyfsat välbeställda, så är de flesta av oss arbetare eller småbönder inom ett par generationer bakåt.
Som ett kuriosum har jag en bekant med rötter i utblottad centraleuropeisk adel och de äldre släktingarna är nästan rörande i sin tro på markägande som det enda riktigt sanna värdet. De menar att land är det enda som aldrig kan bli helt värdelöst.
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 803 inlägg
Jo, graden av likviditet är generellt kopplad till nyttan. Ibland starkare, ibland svagare. Det är just poängen. Om det inte varit så så skulle likviditet inte varit så "dyr" i allmänhet.ordain skrev:
Jo, det var ju just där vi kopplade ihop hur (till vilken grad, det är som sagt ett kontinuum) utility är kopplat till värdestegring på den fasta tillgången småhus för den vanlige ägaren i Sverige.ordain skrev:
(Det är svårt för den genomsnittlige ägaren att omsätta en del av detta kapital på något vettigt sätt, eller få avkastning från det på annat sätt. Lån är en, men det är ett relativt dyrt sätt.)
Sedan är värdet av värdestegringen naturligtvis inte noll, om det bara var gränsvärdet du hängde upp dig på, den är bara bra mycket mindre än 1mkr eller hur den nu beräknas om man räknar som om det var ett företag som ägde fastigheten. (Jmf. Ericsson/SAAB, som säljer fast tillgångar för att sedan hyra nyttan av dem av köparen. Knappast realistiskt för småhusägaren).
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 803 inlägg
Man måste här ha skalan på tillgången i åtanke. Generellt sett så är utility-funktionen logaritmisk i storleken på tillgången. Det blir enklare att tänka på i termer av hundralappar. Om jag bara har en och får två så blir min nytta mycket större än om jag har 100millioner och får 200. Jag hade redan "tillräckligt mycket" i det andra fallet. Om läsaren inte håller med så är det bara att ändra skalan).Farzan skrev:
Så jag diskuterar specifikt *inte* vad som händer när du har tillräckligt med pengar för att köpa ditt andra/tredje hus, eller en större fastighet.
Sedan är ditt adelsexempel lite intressant i det att den Brittiska adeln alltid tänkt så. Köp land. Problemet var att det höll inte heller. Man måste kunna leva på sin tillgång också, dvs se tillräcklig avkastning för att åtminstone kunna behålla den. (Undvika "konkurs"). Och det klarade den Britiska adeln i stora delar inte av. De som envist hållit fast vid sin mark, och alltså haft större del av sitt kapital bundet i den, där det förräntade sig mycket sämre än andra placeringar, samtidigt som kostnaden för att underhålla alla slott och herresäten steg (herresäten som man inte heller kunde få någon avkastning på) så drevs många ifrån hus och hem. Ja, dvs sina fasta tillgångar. Den delen som varit mindre konservativ och investerat bättre klarade sig också bättre.
Förr var man i England rik om man hade gods och herresäten, nu måste man vara rik för att ha råd med dem.
(Men detta är som sagt ganska långt från den vanlige småhusägaren som inte räknar med avkastning, eller ens måste ha den, eftersom man köper för att bo, och inget annat.)
Redigerat:
När jag pratar om värdeökning så pratar jag inte om prisökning, utan om faktisk värdeökning. Prisökningar på grund av inflation (valutors minskade värde) är icke-händelser för värdet.Mikael_L skrev:
Det är dock vanligt att fastigheters värde stiger exempelvis för att deras läge förbättras allteftersom en stad växer och fastigheten får ett mer centralt läge. När detta sker blir ägaren rikare, och fastigheten ger en större avkastning (den betingar en högre marknadshyra, realt).
Om man äger en fastighet som stigit i värde har man själv ett val mellan om man vill ta del av detta ökade värde genom att öka sin konsumtion av boende (genom att bo på den nu värdefullare fastigheten), om man vill fortsätta äga fastigheten, men inte ta ut dess avkastning in natura, utan i pengar, genom att hyra ut den, eller om man vill sälja fastigheten.
I vilket fall som helst så slutar ekvationen med större eget kapital i balansräkningen.
Givetvis behöver man viss likviditet för att handla mjölk, men för den som har god soliditet handlar tillräcklig likviditet främst om planering.
Kassaflöde är inte detsamma som vinst. Kontotillgodohavande är inte detsamma som rikedom. När man väl uppnår en likviditet god nog för att kunna klara av sina kortsiktiga kassautflöden blir det soliditet som gäller.
Nu var trådens tema inte "värde" utan "priser"; vad som faktiskt utbetalas som köpeskilling för de fastigheter som faktiskt överlåts. "Pris" är en marknadsindikator. "Värde" en bokföringsterm. Varken mer eller mindre.
En tillgång som omsätts värderas automatiskt av en (mer eller mindre väl fungerande) marknad. Att då sätta samma värde på alla jämförbara tillgångar är redan det en tveksam metod. Om alla jämförbara tillgångar skulle samtidigt utbjudas på samma marknad skulle priserna (och därmed värdet) sjunka drastiskt.
En tillgång kan också värderas genom att dess avkastning jämförs med andra tillgångars avkastning. Också denna metod har sina begränsningar för egendom som saknar avkastning på en faktisk marknad. Så länge nästan alla villor på marknaden brukas av sina ägare saknas jämförbar hyresmarknad. Åtminstone av betydelse.
I strikt redovisning kan man värdera tillgången efter ursprunglig eller dagsaktuell anskaffningskostnad. Och man kan avskriva tillgångens värde efter att antal olika modeller. Poängen är att den som gör värderingen till ett (revisionsgranskat) bokslut måste uppge vilken modell han valt, vilket man strängt taget aldrig gör när man säger att "villorna ökar i värde" eller motsatsen.
Resultatet blir lite äpplen och päron huller om buller.
En tillgång som omsätts värderas automatiskt av en (mer eller mindre väl fungerande) marknad. Att då sätta samma värde på alla jämförbara tillgångar är redan det en tveksam metod. Om alla jämförbara tillgångar skulle samtidigt utbjudas på samma marknad skulle priserna (och därmed värdet) sjunka drastiskt.
En tillgång kan också värderas genom att dess avkastning jämförs med andra tillgångars avkastning. Också denna metod har sina begränsningar för egendom som saknar avkastning på en faktisk marknad. Så länge nästan alla villor på marknaden brukas av sina ägare saknas jämförbar hyresmarknad. Åtminstone av betydelse.
I strikt redovisning kan man värdera tillgången efter ursprunglig eller dagsaktuell anskaffningskostnad. Och man kan avskriva tillgångens värde efter att antal olika modeller. Poängen är att den som gör värderingen till ett (revisionsgranskat) bokslut måste uppge vilken modell han valt, vilket man strängt taget aldrig gör när man säger att "villorna ökar i värde" eller motsatsen.
Resultatet blir lite äpplen och päron huller om buller.
Och jag tror jag såg några apelsiner nånstans också ...
Marmelad ... sockersöt