Vårat nya hus är nästan klart, handlar om veckor. Vi sitter på ytterligare en villa, känns också jättekul....Niteowl skrev:Känns jättebra att ha ett hus klart om ca ett år och nu sitta i en bostadsrätt som man måste bli av med
Jag funderade lite på det här med priser vs amortering - som ju har varit uppe tidigare här (vi behöver kanske inte dra upp det en gång till om man vill eller inte vill amortera - folk gör som man är bekväm med).
Men om man köpte för 2 år sen för säg 2 mkr. Och nu är priset 30% lägre - dvs 1.4 mkr.
Låt oss säga att man belånade upp till 90% (dvs 1.8 mkr i lån).
Då finns det tre scenarier:
1. Man amorterade, och har mindre i lån - med beräkningen att krisar det så kan man låna upp lite till. Då måste man i så fall ha amorterat MER än 400 000 kr på två år - alltså nästan 17 000 kr/mån ! för att nu kunna låna upp mer pengar till tex en ny panna eller så. Amorterar man mindre än så så har man inget låneutrymme.
2. Man amorterade inte utan sparade pengarna i fonder/aktier osv. Då har man förvisso ett kapital - dock är fonder/aktier prispressade - så tar man ut pengarna nu så riskerar man en förlust (i ngn mån)
3. Man amorterade inte utan lade pengarna "på hög" (dvs på ngt konto med bättre eller sämre ränta) alternativt satte pengarna i obligationer.
Om banken vill driva in "överskjutande" lån så gäller fortfarande att man skall ha amorterat mer än 400 kkr eller sparat/investerat ihop lika mkt - så där är det ingen skillnad. Att banken skulle vara "snällare" om man har amorterat tror jag inte på - banker (liksom andra företag) drivs av vinstintresse, lagar och att tillgodose ägarnas intressen p åkort och lång sikt. Det är nog få som har en så personlig bankkontakt så dom får förmåner för att banken vill vara "snälla!"?
Som jag ser det håller min personliga tes (som jag som sagt respekterar att inte alla delar) att det är bättre att ha en större buffert än att försöka amortera av skulden - detta eftersom man inte har ngn garanti för att kunna låna upp mer pengar om banken helt plötsligt vill ha en extraamortering pga fallande priser, eller ngt oväntat inträffar. Om man sedan placerar pengarna eller "bara" sparar dom har mer med hur riskbenägen man är....
Men fortfarande gäller förstås att mer amortering i slutändan innebär mindre räntekostnader - så i längden spara man pengar på att amortera. Men jag tycker iaf att detta skall ställas mot de ekonomiska risker man tar genom att bo i ett hus som är belånat....
/K
Men om man köpte för 2 år sen för säg 2 mkr. Och nu är priset 30% lägre - dvs 1.4 mkr.
Låt oss säga att man belånade upp till 90% (dvs 1.8 mkr i lån).
Då finns det tre scenarier:
1. Man amorterade, och har mindre i lån - med beräkningen att krisar det så kan man låna upp lite till. Då måste man i så fall ha amorterat MER än 400 000 kr på två år - alltså nästan 17 000 kr/mån ! för att nu kunna låna upp mer pengar till tex en ny panna eller så. Amorterar man mindre än så så har man inget låneutrymme.
2. Man amorterade inte utan sparade pengarna i fonder/aktier osv. Då har man förvisso ett kapital - dock är fonder/aktier prispressade - så tar man ut pengarna nu så riskerar man en förlust (i ngn mån)
3. Man amorterade inte utan lade pengarna "på hög" (dvs på ngt konto med bättre eller sämre ränta) alternativt satte pengarna i obligationer.
Om banken vill driva in "överskjutande" lån så gäller fortfarande att man skall ha amorterat mer än 400 kkr eller sparat/investerat ihop lika mkt - så där är det ingen skillnad. Att banken skulle vara "snällare" om man har amorterat tror jag inte på - banker (liksom andra företag) drivs av vinstintresse, lagar och att tillgodose ägarnas intressen p åkort och lång sikt. Det är nog få som har en så personlig bankkontakt så dom får förmåner för att banken vill vara "snälla!"?
Som jag ser det håller min personliga tes (som jag som sagt respekterar att inte alla delar) att det är bättre att ha en större buffert än att försöka amortera av skulden - detta eftersom man inte har ngn garanti för att kunna låna upp mer pengar om banken helt plötsligt vill ha en extraamortering pga fallande priser, eller ngt oväntat inträffar. Om man sedan placerar pengarna eller "bara" sparar dom har mer med hur riskbenägen man är....
Men fortfarande gäller förstås att mer amortering i slutändan innebär mindre räntekostnader - så i längden spara man pengar på att amortera. Men jag tycker iaf att detta skall ställas mot de ekonomiska risker man tar genom att bo i ett hus som är belånat....
/K
Redigerat:
Jag kan hålla med, och den enda merkostnaden är skillnaden du får i ränta på ditt bankkonto jämfört med låneräntan (efter skatt naturligtvis). Att man inte vill amortera för att man eventuellt kan få svårt att få nya lån av vilken anledning det nu må vara har jag inga som helst problem med. Man kan se den extra räntekostnaden som en försäkringspremie man betalar för att försäkra sig om att man själv har kontroll över pengarna och situationen.klaskarlsson skrev:
Ett problem kan man dock kanske stöta på. Det är att om huset gått ner 400000kr i värde och man har de pengarna undanstoppade så kan man inte göra av med dem. I händelse av att banken kommer och vill ha tillbaka "överbelåningen" måste slantarna finnas där. Det innebär att man ändå inte är fri att göra vad man vill med sina pengar och då kanske det inte är någon större mening med att betala extra för det eftersom man så att säga då inte fått något för pengarna..
Dagsfärsk (timfärsk) artikel i ämnet.
http://di.se/Nyheter/?page=/Avdelni...onomi&menusection=Privatekonomi;PrivatNyheter
http://di.se/Nyheter/?page=/Avdelni...onomi&menusection=Privatekonomi;PrivatNyheter
en större buffert? Då ställer man sig onekligen frågan "hur stor buffert är tillräckligt"? Eller menar karlsson att det alltid är bättre att samla på hög, och inte betala av lånet?klaskarlsson skrev:
Säger inte emot, mer än att det kan finnas praktiska problem att placera 2 miljoner med samma riskjusterad avkastning som bostadslånet.
Jag är själv inte mycket för aktie och fondplacering, mer än de tvingande pernsionsavtalen.
En buffert på 2 miljoner vore väl iof trevligt - men det skulle ta mig "ett tag" att nå dit om jag säger så-MH- skrev:en större buffert? Då ställer man sig onekligen frågan "hur stor buffert är tillräckligt"? Eller menar karlsson att det alltid är bättre att samla på hög, och inte betala av lånet?
Säger inte emot, mer än att det kan finnas praktiska problem att placera 2 miljoner med samma riskjusterad avkastning som bostadslånet.
Jag är själv inte mycket för aktie och fondplacering, mer än de tvingande pernsionsavtalen.
Och samma sak gäller om man skall sitta säkert i båten - om man kan amortera 17000/mån så kan man ju spara det - men jag tror inte många klarar det - därav mitt inlägg om att det kanske är bättre att ha säg 50 000 kr på banken efter två år, än 50000kr mer i amortering.
Skulle banken knacka på och vilja ha tillbaka "säkerheten" så sitter man risigt till i vilket fall - med den skillnaden att i det ena fallet har man iaf 50 000 i grundplåt till en flytt tex...
/K
Nu har det varit lite tyst här ett tag...
Läs detta, så kanske skrivandet kommer igång igen .
http://www.dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?d=3130&a=832396
Om artikeln har rätt, så kommer många köpare framöver få ordentligt svårt att få loss pengar, vilket måste sänka priserna, väl?
Å andra sidan blir väl försäljningar också ett sätt för bankerna att "ta tillbak" lite, redan utlånade pengar. Och därigenom kanske kunna växla ner till ett lite lägre lån = lägre risk.
Läs detta, så kanske skrivandet kommer igång igen .
http://www.dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?d=3130&a=832396
Om artikeln har rätt, så kommer många köpare framöver få ordentligt svårt att få loss pengar, vilket måste sänka priserna, väl?
Å andra sidan blir väl försäljningar också ett sätt för bankerna att "ta tillbak" lite, redan utlånade pengar. Och därigenom kanske kunna växla ner till ett lite lägre lån = lägre risk.
Redigerat:
Det har cirkulerat en del rykten att det är precis tvärstopp att få ett bolån beviljat senaste veckan. I synnerhet på Swedbank, och allmänt på orter som inte har en väldigt stark bostadsmarknad. Det verkar som om det kan vara sant.
Naturligtvis får det konsekvenser på bostadspriserna. Ett totalt stiltje kan inte råda länge innan säljarna börjar skruva på sig oroligt och inser att det kanske är bättre att sälja till den där med tredje högsta budet, men som hade pengarna redo, än att vänta på de som bjöd högst skall försöka övertala banken att infria sitt lånelöfte.
Och kanske kan man acceptera det enda budet som kom in, 100kkr under utgångspriset, för att bli av med huset och kunna flytta till det nya huset man köpt.
Även om proppen släpper (framför allt är det just nu USA alla går och väntar på) så borde bankerna ha blivit tillräckligt rädda för att börja kräva kontantinsats, amortering på topplånen i snabb takt, och en rejäl ränta på den risk de tar för att bostadspriserna skall gå ned. Det kommer också att ha en avkylande effekt.
Naturligtvis får det konsekvenser på bostadspriserna. Ett totalt stiltje kan inte råda länge innan säljarna börjar skruva på sig oroligt och inser att det kanske är bättre att sälja till den där med tredje högsta budet, men som hade pengarna redo, än att vänta på de som bjöd högst skall försöka övertala banken att infria sitt lånelöfte.
Och kanske kan man acceptera det enda budet som kom in, 100kkr under utgångspriset, för att bli av med huset och kunna flytta till det nya huset man köpt.
Även om proppen släpper (framför allt är det just nu USA alla går och väntar på) så borde bankerna ha blivit tillräckligt rädda för att börja kräva kontantinsats, amortering på topplånen i snabb takt, och en rejäl ränta på den risk de tar för att bostadspriserna skall gå ned. Det kommer också att ha en avkylande effekt.
Alltså, det där med att bankerna ska vara oroliga för att värdet går ner eller till och med understiger storleken på lånet tror jag inte ett är en särskilt högt uppsatt fråga. Visst vill dom inte låna ut mer än vad bostaden är värd, men så länge ett lån betalas med vinstmarginal (ränta) finns ingen anledning att vara orolig.
Det jobbiga blir den dagen någon inte har råd med sitt lån längre och banken får ta fastigheten och denna inte täcker mellanskillnaden. SÅ långt ner har vi inte kommit eller är i närheten av i Sverige. Än...
Det jobbiga blir den dagen någon inte har råd med sitt lån längre och banken får ta fastigheten och denna inte täcker mellanskillnaden. SÅ långt ner har vi inte kommit eller är i närheten av i Sverige. Än...
Inte i Sverige generellt, men på vissa orter ser det lite tufft ut. Grannkommunen Bollnäs har fått uppleva att 200 människor varslats om uppsägning senaste veckorna. I Mellerud kom beskedet idag att ortens största industri lägger ned. Bilindustrin står och stampar, och det varslas stort.
Bankerna är inte alls villiga att låna ut pengar till bostäder där och på andra liknande ställen, därför att de ser problemen med att kunna få betalt framöver, och vad panten kan tänkas vara värd på en exekutiv auktion.
Det finns å andra sidan ett intresse hos bankerna att inte i onödan strypa marknaden, för då framkallar de själva ett prisras. Men eftersom de flesta bankerna lånar upp pengar av andra, så kan de inte styra, utan det är de som lånar ut pengarna som styr räntenivåer och därmed också risknivån.
Bankerna är inte alls villiga att låna ut pengar till bostäder där och på andra liknande ställen, därför att de ser problemen med att kunna få betalt framöver, och vad panten kan tänkas vara värd på en exekutiv auktion.
Det finns å andra sidan ett intresse hos bankerna att inte i onödan strypa marknaden, för då framkallar de själva ett prisras. Men eftersom de flesta bankerna lånar upp pengar av andra, så kan de inte styra, utan det är de som lånar ut pengarna som styr räntenivåer och därmed också risknivån.
Hittils verkar det vara precis så som bankerna har behandlat bolån. Resonemanget har fungerat så länge köpare av bostadsobligationen också gjorde samma bedömning att hsupriser bara kan stiga och alltid är säkra. Nu vill dock köparna inte spela med längre. De vill faktiskt kunna få tillbaka insatta pengarna och lyssnar inte till filosofin att aldrig bolån behöver betalas tillbaka. De som håller i bostadsobligationerna måste göra bedömningen om vad som sker med obligationen om priserna faller 30-40 % under kommande 2--3 åren. Precis som aktiemarknaden snabbt kan gradera ner vinstutsikterna kan bedömningarna på obligationsmarknaden ändras snabbt.imported_Anders_S skrev:Alltså, det där med att bankerna ska vara oroliga för att värdet går ner eller till och med understiger storleken på lånet tror jag inte ett är en särskilt högt uppsatt fråga. Visst vill dom inte låna ut mer än vad bostaden är värd, men så länge ett lån betalas med vinstmarginal (ränta) finns ingen anledning att vara orolig.
Det jobbiga blir den dagen någon inte har råd med sitt lån längre och banken får ta fastigheten och denna inte täcker mellanskillnaden. SÅ långt ner har vi inte kommit eller är i närheten av i Sverige. Än...
Länge har dock bankerna verkat extremt slappa vilket ju bla artikeln från förra veckan visade "ingen ko på isen" mm visade. Tror dock att förra veckan skedde något radikalt vilket Swetrots inlägg också pekar på. De lite berusade bankerna fick en kall hink med iskallt vatten rakt i ansiktet och vaknade till slut upp. Det kommer troligtvis (men säker är jag inte för konkurrensen att ge lån har ju varit stor) att leda till striktare krav på bla kontantinsatser. Det är inte elakt från en bank utan sunt i längden.
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 908 inlägg
Jo, det är nog sant. Som en annan anekdot kan jag berätta om en vän som just funderar på att sälja i havsnära läge norr om Göteborg (nära) och flytta till lägenhet i centrum. Efter besök på banken så var det fortfarande inga som helst problem att få löfte på i stort sett hur många miljoner som helst (nåja, nästan i alla fall), det lät precis som det har brukat göra. Så vi som sitter centralt i storstadsmiljö sitter naturligtvis säkrare även fast vi har högre lån.Swetrot skrev:
Sedan är det ju en intressant fråga om det på (säg) 20-30 års sikt kommer att hända något som kullkastar den fortsatta urbaniseringen. Exv. om "telepresence" dvs att pendla virtuellt via dator/kamera/nätverk/sensorkroppsstrumpa eller dylikt kommer att radikalt ändra på förutsättningarna. Om det blir så så finns det ju många trevliga ställen att bo på ute på "landet" för en billig penning. Det finns det som talar både för och emot att det skulle kunna göra skillnad inom den tidsperiod som är intressant när man talar boende och husköp; alltså säg 30-år.
Ännu en icke obetydande bank: WaMu=konk.
Frågan är bara hur effekterna på ekonomin utanför finanssektorn blir. Jag utgår ifrån att den konjunkturen smittas rejält av finansturbulensen så att 2009-2010 kommer likna 2002-2003 på många sätt. Denna gång kommer dock inte huspriserna att hålla emot lika bra för vi utgår från en betydligt högre prisnivå och psykologin i marknaden ser annorlunda ut (dvs bankerna kommer inte vara lika villiga att låna ut).
Fast dom har ju köpts upp - så JP Morgan äger nu skulder och intäckterInvestor skrev:
Men visst kan man nog jämföra 2009 med 2002 - typ - lågkonjukturer och "kriser" dyker upp med jämna mellanrum. Att få panik hjälper sällan -att strunta i det brukar inte heller funka.
Ett lagom engagemang och uthållighet brukar väl funka bäst...
/K