Vis av erfarenhet kan det vara så att styrelsen har svårt att komma framåt mellan sina möten en gång per månad. Då kan till synes enkla ärenden ta oändligt lång tid. Enligt min mening var det i sammanhanget ett misstag att föreningen skulle sköta kontakten med konsulten. Om du betalar för konsulten är väl det rimliga också att du och din konstruktör kommunicerar direkt med denne. Så det tycker jag du skall kräva. Hoppas att du inte betalat något ännu?radioop skrev:
Sen skall man inte heller underskatta svårigheten att producera det styrelsen troligen vill ha. Dvs. ett intyg på att ändringen uppfyller alla regler och inte kommer att orsaka några problem - utan "if's and but's". Alla vill ha ryggen fri från ansvar för felbedömningar, och det finns också en ovana i branschen att hantera sådana här saker. Det blir alltsom oftast missförstånd kring vad styrelsen egentligen vill ha, och en brist på en klar och tydlig bedömning och slutsats bemöts ofta med en alltmer detaljerad teknisk beskrivning av ändringen, vilket ju är precis det styrelsen inte vill ha.
Ja, vi håller på att formulerar en followup nu att vi inte anser att den oberoende konsultens utlåtande relevant och att vi drar tillbaka det som eventuellt skulle kunna tolkas som att vi vill betala för denne (vi sa det faktiskt inte rakt ut, men ändå). Vi gick faktiskt med på att föreningen skulle hålla i konsultkontakten eftersom de uttryckligen ville äga processen – tanken var att visa samarbetsvilja och snabba på beslutet. Men i efterhand håller jag helt med dig: det borde ha varit ett krav att vi kommunicerade direkt med konsulten. Att vi ska betala för en tjänst vi varken får insyn i eller ens vet omfattningen av… det är orimligt.C cpalm skrev:
Medlem
· Sörmland och stan
· 27 797 inlägg
Klart ni inte ska betala för föreningens konsulter. Styrelsen kan begära rimliga underlag för åtgärden ni söker tillstånd för men beslutet och dess beredning ligger helt på styrelsens och ska finansieras av föreningen. Om styrelsen inte vågar bifalla får de väl vägra tillstånd så att ni kan överklaga till hyresnämnden.
Tack för svar. Vi filar även på en motion, vad tror folk om denna:
"Motion om förenklad och likabehandlande hantering av återkommande ombyggnader
Flera medlemmar i föreningen har under tidigare år genomfört planlösningsändringar av samma typ, exempelvis flytt av kök inom lägenheten samt uppsättning av innerväggar. Dessa förändringar har genomförts i likvärdiga lägenheter utan att påtaglig skada eller olägenhet uppstått för föreningen.
Samtidigt saknas idag ett strukturerat förfarande för hur föreningen hanterar denna typ av återkommande renoveringsärenden. Det har lett till oklarheter, förseningar, ökade kostnader och osäkerhet – för såväl medlemmar som styrelse.
För att säkerställa en rättssäker, likabehandlande och effektiv process, samt minska styrelsens administrativa börda, föreslås följande förenklade förfarande för ombyggnadsärenden:
Yrkande:
Att föreningsstämman beslutar att uppdra åt styrelsen att tillämpa följande riktlinjer vid behandling av återkommande ombyggnadsärenden:
1. Standardiserat godkännande
Styrelsen ska, i de fall där åtgärden motsvarar tidigare godkända och genomförda ombyggnader i likvärdiga lägenheter, bevilja tillstånd automatiskt under förutsättning att:
• En skriftlig anmälan med beskrivning av åtgärden lämnas in
• Ett sakkunnigutlåtande (t.ex. från konstruktör eller teknisk konsult) bifogas,
eller befintligt utlåtande från tidigare likvärdig ombyggnad används – förutsatt att tekniska förutsättningar bedöms vara jämförbara (exempelvis avseende läge i huset, planlösning och byggnadsstruktur). Styrelsen ska i sådana fall godta befintlig dokumentation, om inte särskilda tekniska skäl talar emot.
2. Bevarande av dokumentation och praxis
Föreningen ska upprätta ett systematiskt arkiv över godkända ombyggnader, där ritningar, sakkunnigutlåtanden och beslut samlas.
• Denna dokumentation ska hållas tillgänglig för medlemmar som planerar liknande åtgärder
• Styrelsen ska vid handläggning utgå från befintlig dokumentation och anta att åtgärden är tillåtlig i likvärdig lägenhet, såvida det inte finns särskilda tekniska skäl att göra annan bedömning
3. Transparens och likabehandling
Det förenklade förfarandet ska tillämpas lika för alla medlemmar, i enlighet med likabehandlingsprincipen. Styrelsen ska redovisa beslut i protokoll och motivera eventuella avvikelser från tidigare praxis.
4. Publicering av riktlinjer
Styrelsen ska senast till nästa ordinarie föreningsstämma presentera och distribuera riktlinjerna till medlemmarna, exempelvis via föreningens hemsida, nyhetsbrev eller anslagstavla.
Denna motion syftar inte till att kringgå föreningens stadgar eller lagen, utan att strukturera och förenkla hanteringen av en ombyggnadstyp som redan är etablerad i praktiken. Det skapar trygghet, ökad rättssäkerhet och en tydligare arbetsgång – till nytta för både medlemmar och styrelse."
"Motion om förenklad och likabehandlande hantering av återkommande ombyggnader
Flera medlemmar i föreningen har under tidigare år genomfört planlösningsändringar av samma typ, exempelvis flytt av kök inom lägenheten samt uppsättning av innerväggar. Dessa förändringar har genomförts i likvärdiga lägenheter utan att påtaglig skada eller olägenhet uppstått för föreningen.
Samtidigt saknas idag ett strukturerat förfarande för hur föreningen hanterar denna typ av återkommande renoveringsärenden. Det har lett till oklarheter, förseningar, ökade kostnader och osäkerhet – för såväl medlemmar som styrelse.
För att säkerställa en rättssäker, likabehandlande och effektiv process, samt minska styrelsens administrativa börda, föreslås följande förenklade förfarande för ombyggnadsärenden:
Yrkande:
Att föreningsstämman beslutar att uppdra åt styrelsen att tillämpa följande riktlinjer vid behandling av återkommande ombyggnadsärenden:
1. Standardiserat godkännande
Styrelsen ska, i de fall där åtgärden motsvarar tidigare godkända och genomförda ombyggnader i likvärdiga lägenheter, bevilja tillstånd automatiskt under förutsättning att:
• En skriftlig anmälan med beskrivning av åtgärden lämnas in
• Ett sakkunnigutlåtande (t.ex. från konstruktör eller teknisk konsult) bifogas,
eller befintligt utlåtande från tidigare likvärdig ombyggnad används – förutsatt att tekniska förutsättningar bedöms vara jämförbara (exempelvis avseende läge i huset, planlösning och byggnadsstruktur). Styrelsen ska i sådana fall godta befintlig dokumentation, om inte särskilda tekniska skäl talar emot.
2. Bevarande av dokumentation och praxis
Föreningen ska upprätta ett systematiskt arkiv över godkända ombyggnader, där ritningar, sakkunnigutlåtanden och beslut samlas.
• Denna dokumentation ska hållas tillgänglig för medlemmar som planerar liknande åtgärder
• Styrelsen ska vid handläggning utgå från befintlig dokumentation och anta att åtgärden är tillåtlig i likvärdig lägenhet, såvida det inte finns särskilda tekniska skäl att göra annan bedömning
3. Transparens och likabehandling
Det förenklade förfarandet ska tillämpas lika för alla medlemmar, i enlighet med likabehandlingsprincipen. Styrelsen ska redovisa beslut i protokoll och motivera eventuella avvikelser från tidigare praxis.
4. Publicering av riktlinjer
Styrelsen ska senast till nästa ordinarie föreningsstämma presentera och distribuera riktlinjerna till medlemmarna, exempelvis via föreningens hemsida, nyhetsbrev eller anslagstavla.
Denna motion syftar inte till att kringgå föreningens stadgar eller lagen, utan att strukturera och förenkla hanteringen av en ombyggnadstyp som redan är etablerad i praktiken. Det skapar trygghet, ökad rättssäkerhet och en tydligare arbetsgång – till nytta för både medlemmar och styrelse."
Antingen fungerar det, om det upplevs som minskad arbetsbörda för styrelsen, eller så ser man det tvärtom, och upplever att det mandat man fått från stämman ifrågasätts. Rent generellt hade jag som styrelseledamot ställt min plats till förfogande om jag upplevt det senare. Då får de som vill driva liknande kavla upp ärmarna och engagera sig i det dagliga arbetet, och inte endast driva egna puckar.
Det finns skäl till att det finns en uppdelning av ansvar mellan föreningsstämma och styrelse. Stämman fattar beslut angående väsentliga förändringar och styrelsen i övrigt. Visst kan man föreslå förändringar och det är ju medlemmarna som avgör. Jag tror att många potentiella styrelsemedlemmar skulle avstå om det blir denna typ av detaljerad reglering.
Punkt 1 säger att det ska vara ett automatiskt förfarande men anger sedan att det ska vara förutsättningar. Detta är väl i praktiken det som redan gäller , styrelsen bedömer.
Punkt 2 . Dokumentation är värdefull men tyvärr brister många föreningar. Täta byten av styrelsemedlemmar försvårar ofta. Kravet är väsentligt högre än stadgar och lagstiftning och om revisorn gör en god granskning riskerar styrelsen anmärkningar på detaljer. Även detta försvårar att få kompetenta medlemmar i styrelsen
Punkt 3. Likabehandlingsprincipen gäller, svårt att förstå varför stämman ska upprepa detta.
Punkt 4. Beslut som fattas av stämman ska vara tillgängliga för medlemmar, behöver detta verkligen upprepas
Om det blir en framgång eller ej beror förstås på medlemmarnas bedömning. Om det finns kompetenta personer som inte har invändningar mot detaljregleringar så kan ni få en fungerande styrelse, det är väl bra om ni säkerställer detta. Men många av oss avstår nog uppdrag under sådana förutsättningar.
Ja, jag tänker att det rimliga är att styrelsen "äger" (och betalar) sin del av processen och du "äger" och betalar för din del. Dvs. var och en sköter sitt, brukar bli bäst så.
Sen är det inte rimligt att föreningen skall behöva konsultera byggnadsteknisk expertis för att bedöma en medlems ombyggnadsplaner. Därav praxis att det ankommer medlemmen att bekosta och presentera ett färdigt beslutsunderlag i form av ett utlåtande där "oberoende" sakkunnig tillstyrker ändringen.
Strikt talat skall då inte styrelsen lägga sig i valet av sakkunnig, men okej, då parterna har ett ömsesidigt intresse av att utlåtandet når en nivå där styrelsen upplever det som tillräckligt övertygande kan det väl pragmatiskt sett vara rimligt att samråda om vem som skall utfärda intyget.
Sen vad gäller motionen så, nja, det är nog bra det du skriver där, men nu är det du som lägger dig i detaljerna i hur föreningen skall förvaltas.
Nej, det finns ingen anledning att föreningen (=övriga medlemmar) skall betala något överhuvudtaget för att en medlem vill bygga om sin lägenhet.C cpalm skrev:
Medlem
· Sörmland och stan
· 27 797 inlägg
Det har med ansvarsfördelningen att göra i bostadsrättslagen. Medlem har en omfattande rätt att förvalta sin lägenhet efter eget gottfinnande men vissa åtgärder kräver styrelsens tillstånd. Medlem har således en rätt att söka och få tillståndsärenden prövade av styrelsen, även om det kostar föreningen pengar. Föreningen får således stå för kostnaden för sin del av tillståndsprocessen, alltså vad styrelsen nu vill genomföra för att bereda ärendet och faktiskt komma till ett beslut i tillståndsärendet.H hempularen skrev:
Lagen är ju också skriven så att utgångsläget är att styrelsen ska ge tillstånd om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen: "Styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen."
Ett fall som anses fastställa praxis är RH 2019:41. Hovrättens skrivning ger en god möjlighet för en förening att ställa höga krav på en medlems utredning inför en ombyggnad.
”Ett ingrepp i en bärande konstruktion i en fastighet kan vara tekniskt komplicerat och det ligger därför i sakens natur att sådan åtgärd måste grunda sig på en gedigen utredning. Till detta kommer att en fastighet många gånger representerar stora ekonomiska värden för såväl bostadsrättshavarna som bostadsrättsföreningen. Enligt hovrättens mening framstår det inte som rimligt att en bostadsrättsförening – vars uppgift är att tillgodose samtliga medlemmars intressen – ska tvingas utföra i många fall mycket tidsödande och kostsamma utredningar i en enskild föreningsmedlems intresse för att kunna ta ställning till en tillståndsansökan. Det måste därför ankomma på bostadsrättshavaren att lägga fram teknisk utredning som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning av styrelsen. Vidare är det rimligt att styrelsen kan ställa krav på att utredningen är sådan att bostadsrättsföreningen har möjlighet att kontrollera att konstruktionsritningar och annat material håller en godtagbar kvalitet samt att åtgärderna kan genomföras utan risk för skador på fastigheten eller andra olägenheter. Detta gäller särskilt eftersom det kan antas att bostadsrättsföreningens möjligheter att begära skadestånd av bostadsrättshavaren för det fall ett ingrepp medför skador på fastigheten begränsas om den gett tillstånd till ingreppet. Dessutom kan en enskild styrelseledamot enligt 10 kap. 1 § bostadsrättslagen och 13 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar åläggas ett skadeståndsansvar om denne uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar bostadsrättsföreningen.”
Håller med (och det gör ju även hovrätten, som @klimt påpekar). Som jag skrev - därav praxis att det ankommer medlemmen att bekosta och presentera ett färdigt beslutsunderlag i form av ett utlåtande där "oberoende" sakkunnig tillstyrker ändringen.H hempularen skrev:
Men om styrelsen ändå väljer att anlita en konsult i sammanhanget får också föreningen rimligtvis stå för den kostnaden.
För info så har hyresnämderna nekat ( gått på styrelsens linje) i 100% av de behandlade fallen då bostadsrättsinnehavare förfogar över utrymmet utanför ytskikt ( bjälklaget) och har därmed inte rätt att göra arbete där.
Denna info kommer från juristfirma som granskat alla hyresnämnders beslut i tvister där BRF nekat bostadsrättsinnehavare tillstånd att bygga om
Medlem
· Sörmland och stan
· 27 797 inlägg
Styrelsens uppgift är att pröva inkommen ansökan om tillstånd från bostadsrättshavaren. Menar man att ansökan inte är av godtagbar kvalitet avseende underlaget så får man vägra att ge tillstånd. Då ges bostadsrättshavaren möjlighet att överklaga beslutet till hyresnämnden eller inkomma med en ny ansökan.K klimt skrev:
Det styrelsen inte kan göra är att sätta igång egna utredningar som hålls dolda för bostadsrättshavaren som söker tillstånd och sen mena att bostadsrättshavaren ska bekosta detta. Inte heller kan man strunta i att behandla tillståndsansökan. D v s de saker som tråden styrelse håller på med. Jag är alltså helt med @cpalm där.
Redigerat:
Medlem
· Sörmland och stan
· 27 797 inlägg
Och är helt logiskt eftersom bostadsrättshavaren inte disponerar ytor utanför lägenheten. Det har aldrig varit tanken bakom bostadsrättslagens regleringar att styrelsen ska pröva tillståndsansökningar om åtgärder utanför lägenheten.L lenaa skrev:
Främst blir kanske det aktuellt i samband med att bostadrättshavare vill ha ledningar inbyggda i lägenhetsomgivande väggar, under golvet och ovan innertak tänker jag.
Jag tror vi bedömer rätt lika. Styrelsen ska hantera ansökan. I andra meningen skulle jag gör ett tillägg. Om styrelsen anser att ansökan inte har godtagbar kvalitet kan man avslå ansökan, men man kan också begära kompletteringar. Det kan resultera i att sökanden gör dessa kompletteringar och styrelsen får sedan bedöma. Sökanden kan också vägra att ge kompletteringar och i stället gå till Hyresnämnden. Om styrelsen gör egna beställningar och kompletteringar kan man knappast begära att sökanden betalar. I bästa fall kan sökanden och styrelsen gemensamt diskutera hur omfattande underlag som ska tas fram. Min bedömning är att domen i Hovrätten ger föreningen goda möjligheter att kräva underlag. Så vitt jag vet finns det ingen dom i ett fall där en sökande gått till Hyresnämnden därför att man inte velat ta fram kompletterande underlag.