Det låter som en tämligen dum idé. Man kan nämligen förlora i hyresnämnden. Och då är hela saken rimligen förlorad.D DandrO skrev:
Vill man bråka eller vill man bygga om är väl frågan.
Föreningsmötet kan besluta i frågan och ge er tillåtelse enl tidigare förslag #26
Det är rimligen enklare att övertyga grannarna att detta är OK än att vinna i hyresnämnden. Grannarna har antingen redan gjort samma eller annan ombyggnad eller så vill de ha möjligheten för framtida behov. En förlust i hyresnåmnden är dyr, meningslös och drabbar alla andra bostadsrättshavare i föreningen.
Så, nej! Glöm hyresnämnden innan föreningsmötet beslutat i frågan.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 25 138 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 25 138 inlägg
Hyresnämnden tar inte ut några kostnader och varje part står för sina egna kostnader. Varför skulle detta bli så dyrt för föreningen?
Hyresnämndens beslut drabbar inga andra medlemmar i föreningen och beslutet gäller enbart den tillståndsansökan som prövas. D v s förlorar man i Hyresnämnden kan man inkomma med en ny tillståndsansökan till styrelsen. Så börjar det hela om.
(Föreningsstämman kan inte ge tillstånd, det är styrelsen som ger det enligt lagtexten.)
Hyresnämndens beslut drabbar inga andra medlemmar i föreningen och beslutet gäller enbart den tillståndsansökan som prövas. D v s förlorar man i Hyresnämnden kan man inkomma med en ny tillståndsansökan till styrelsen. Så börjar det hela om.
(Föreningsstämman kan inte ge tillstånd, det är styrelsen som ger det enligt lagtexten.)
Uppdatering:
Efter att ha skickat ett utförligt mejl till styrelsen, där vi redogjorde för relevanta lagar och bestämmelser, föreningens egna stadgar (som de helt agerade emot genom att ignorera den process som stadgarna kräver), tidigare ombyggnationer inom föreningen (och bevis på att dessa var tidigare kända, genom bland annat OVK-protokoll) och dessutom klargjorde att vi var fullt beredda att ta ärendet till Hyresnämnden om de inte behandlade vår fråga seriöst, har vi nu äntligen kommit till en punkt där vår BRF gått med på följande:
1. De har godkänt delar av våra planer, som att riva och bygga en ny vägg enligt konstruktörens utlåtande.
2. De vill dock anlita en oberoende sakkunnig via föreningens fastighetsförvaltare för att granska och gå igenom handlingarna. Detta ska vi stå för kostnaderna för.
Nu undrar jag vad ni tycker – borde vi gå med på det? Är det praxis?
Att vi ska stå för notan köper jag, men rent instinktivt känns det lite konstigt att en oberoende sakkunniga kommer från samma organisation som föreningen redan anlitar för fastighetsskötsel, särskilt med tanke på hur sliriga och förhalande de varit hittills. Samtidigt så var ju vår konstruktör betalad av oss, så det kanske inte är så konstigt?
Angående OVK har vi också varit och tittat hos grannarna. De har löst ventilationen genom att bara förlänga ventilen. Det finns redan en sådan i köket bakom spisfläkten, och det handlar bara om cirka två meter. Tänker som den lekman jag är är det inte borde vara något problem att genomföra detta på ett korrekt sätt.
Efter att ha skickat ett utförligt mejl till styrelsen, där vi redogjorde för relevanta lagar och bestämmelser, föreningens egna stadgar (som de helt agerade emot genom att ignorera den process som stadgarna kräver), tidigare ombyggnationer inom föreningen (och bevis på att dessa var tidigare kända, genom bland annat OVK-protokoll) och dessutom klargjorde att vi var fullt beredda att ta ärendet till Hyresnämnden om de inte behandlade vår fråga seriöst, har vi nu äntligen kommit till en punkt där vår BRF gått med på följande:
1. De har godkänt delar av våra planer, som att riva och bygga en ny vägg enligt konstruktörens utlåtande.
2. De vill dock anlita en oberoende sakkunnig via föreningens fastighetsförvaltare för att granska och gå igenom handlingarna. Detta ska vi stå för kostnaderna för.
Nu undrar jag vad ni tycker – borde vi gå med på det? Är det praxis?
Att vi ska stå för notan köper jag, men rent instinktivt känns det lite konstigt att en oberoende sakkunniga kommer från samma organisation som föreningen redan anlitar för fastighetsskötsel, särskilt med tanke på hur sliriga och förhalande de varit hittills. Samtidigt så var ju vår konstruktör betalad av oss, så det kanske inte är så konstigt?
Angående OVK har vi också varit och tittat hos grannarna. De har löst ventilationen genom att bara förlänga ventilen. Det finns redan en sådan i köket bakom spisfläkten, och det handlar bara om cirka två meter. Tänker som den lekman jag är är det inte borde vara något problem att genomföra detta på ett korrekt sätt.
Redigerat:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 25 138 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 25 138 inlägg
Här blir det rörigt. Styrelsen ska enbart ge tillstånd till det som ni söker tillstånd för. Gör det tydligt vad ni söker för och gör det tydligt att ni får just tillstånd för det. Styrelsen kan förena tillståndet med villkor. Begär tillståndet skriftligt och ta emot det skriftligt så minskar tolkningsmånen. Använd inte ord som "godkänt", "ge OK", "medgivit"och liknande, det rör bara till kommunikationen och gör det oklart vad styrelsen faktiskt har givit tillstånd till.radioop skrev:
Oklart vad styrelsen vill här för mig. Om styrelsen i sin handläggning före de fattar beslut om tillstånd vill ta in en konsult så är det föreningen som betalar detta. Naturligtvis står det styrelsen fritt att erbjuda er att betala, det är inte olagligt att donera pengar till föreningen.
Men detta är märkligt, ni har ju redan tagit in en konsult och betalat för det när ni har upprättat handlingarna för tillståndsansökan. Varför skulle man ta in ännu en konsult? Låter inte skäligt.
Om ni istället redan har fått tillstånd och detta är ett villkor så blir det rörigare. Styrelsen kan ju knappast dra tillbaka tillståndet i efterhand om denna nya part kommer med en ny bedömning.
Besserwisser
· östergötland
· 2 093 inlägg
Låter som att styrelsen inte kan/vet något om att bygga om ,och vill ha en till åsikt om er ombyggnad...
Stor eller liten förening?
Stor eller liten förening?
Jag sitter i styrelsen för en större förening där exact samma fråga kommer upp då o då, dvs folk vill flytta ut köket i vardagsrummet och få ett extra sovrum.
Vi ställer krav på att ingreppen i VA och ventilation skall ske på fackmannamässigt sätt enligt gällande branschregler. Bevisbördan att så skett ligger på medlemmen.
Samt att de får skriva under ett avtal som gör att de får ta alla framtida kostnader för spolning av avlopp som konstaterats vara innan avloppet mynnat ut i stammarna.
Vi ställer krav på att ingreppen i VA och ventilation skall ske på fackmannamässigt sätt enligt gällande branschregler. Bevisbördan att så skett ligger på medlemmen.
Samt att de får skriva under ett avtal som gör att de får ta alla framtida kostnader för spolning av avlopp som konstaterats vara innan avloppet mynnat ut i stammarna.
Det låter som ett bra förfarande. Bevisningen av att det görs korrekt bör ligga på medlemmen som bygger om. Hur mycket underlag föreningen beror på olika faktorer. Om föreningen tycker att medlemmens underlag inte är tillräckligt kan man ställa villkor, till exempel att medlemmen betalar för en granskning av underlagen. Sådana villkor ska i så fall uppfyllas före godkännande. Om medlemmen anser att detta är att gå för långt kan denne gå till hyresnämnden.K Kasken skrev:
Ett avtal om att medlemmen tar framtida kostnader för problem är knappast giltigt om det inte stämmer med stadgarna som anger ansvaret mellan förening och medlem. Det tar kanske tid innan problem visar sig och då kan bostaden ha bytt ägare. Så ansvarsfördelningen ger föreningen skäl att kräva goda underlag före godkännande.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 25 138 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 25 138 inlägg
Jag tror du har fel här, bevisbördan ligger på styrelsen. Styrelsen ska fatta beslut om tillstånd. Enligt bostadsrättslagen får styrelsen vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.K klimt skrev:
D v s styrelsen behöver inte förstå eller tycka om åtgärden i detalj. Ledamöterna i styrelsen behöver t ex inte gilla åtgärden eller bedöma att den är lämplig för föreningen. Allt man behöver bedöma är om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Är den inte det så måste tillstånd ges. Styrelsen kan nu välja på tre olika beslut:
a) Vägra tillstånd
Detta beslut tas om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Bevisbördan ligger på styrelsen vid ett överklagande till Hyresnämnden.
b) Ge tillstånd
Detta beslut tas om åtgärden inte bedöms vara till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
c) Ge tillstånd och förena det med villkor
Detta beslut tas om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen om åtgräden utförs med visst villkor. Bevisbördan ligger på styrelsen att påtaglig skada eller olägenhet för föreningen kan uppkomma om villkor inte följs.
Notera att villkoren är förenade med ett tillstånd. De kan alltså inte inträda före tillstånd ges.
En intressant diskussion. Jag har läst ett antal fall där medlem nekats tillstånd i Hyresnämnden, men jag minns inte något där det tvistats om vem som ska betala underlag. Delvis är det väl semantiskt. Föreningen kan i diskussionen kring framtida tillstånd ställa krav (inte villkor) som man anser bör uppfyllas före tillstånd för att kunna säkerställa att det inte blir påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. I sådana krav kan ingå bedömningar av olika slag. Jag tycker att det bör ske vid osäkerhet, felaktiga ombyggnader kan ge stora kostnader i framtiden för föreningen. Om medlemmen inte accepterar kraven kan denne gå till hyresnämnden med budskapet att medlemmens underlag räcker. Om föreningen i sådan tvist tar fram underlag är det givetvis på föreningens bekostnad.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 25 138 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 25 138 inlägg
D v s din tolkning är att om styrelsen inte fattar beslut vid tillståndsansökan för att ledamöterna känner sig osäkra och vill ha mer underlag från bostadsrättshavaren så har styrelsen facto vägrat tillstånd och det kan överklagas till Hyresnämnden. Så förstår jag det också. Men har det prövats i Hyresnämnden?K klimt skrev:
Detta torde vara en mycket vanlig situation med tanke på den låga kompetensen och rädslan att göra fel, något som nog ofta helt förlamar styrelser.
Ett fall som tagits upp i Hovrätten är till exempel (kanske tveksamt om det finns likheter med TS fall i denna tråd)
https://lagen.nu/dom/rh/2019:41
”Fråga om bevisbördans placering och vilket beviskrav som gäller då en bostadsrättshavare ansöker hos bostadsrättsföreningen om tillstånd till en åtgärd som innefattar ingrepp i lägenhetens bärande konstruktion. Det har ansetts ankomma på bostadsrättshavaren att lägga fram teknisk utredning som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning av bostadsrättsföreningens styrelse.”
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 25 138 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 25 138 inlägg
Det jag undrar är om en bostadsrättshavare kan överklaga till Hyresnämnden att en styrelse inte fattar beslut om tillstånd med hänvisning till brister i ansökan.K klimt skrev:
Styrelsen väljer alltså att inte aktivt fatta beslut i frågan utan låter det hela bero eller som i TS fall, hittar på alla möjliga och omöjliga vaga krav för att fördröja processen. Men vill försena och fördröja utan att formellt ta ställning och därmed punktera tillståndprocessen. Är det samma sak som att "vägra att ge tillstånd" enligt 7 kap 7 § bostadrättslagen, det som kan överklagas till Hyresnämnden?
Jag tror det.
Redigerat:
Kanske blev det lite rörigt. Men det vi planerar att göra är att riva en vägg och bygga en ny för att förminska köket (som kommer bli ett nytt rum) och förstora vardagsrummet. Väggen är inte bärande, och vi har svårt att se att rivningen skulle vara kontroversiell. Styrelsen har också formellt godkänt detta via e-post.
Utöver detta ska vi dra vatten och avlopp samt justera ventilationen för att passa den nya planlösningen. Styrelsen verkar se detta som två separata ingrepp, vilket vi inte har något problem med, även om vi inte riktigt förstår varför det behövs särskiljas.
Jag skulle väl anse att det här är en medelstor förening, men jag tror alla i styrelsen är relativt nya på deras positioner, vilket kanske förklarar deras ängslighet och okunskap.
Vi överväger att acceptera deras förslag att anlita en ytterligare 'oberoende' för att granska arbetet, även om det innebär extra kostnader, för att undvika ytterligare konflikter och få processen avslutad så snart som möjligt. Det som dock oroar oss mest är hur 'oberoende' denna person verkligen kommer att vara. Om granskningen resulterar i ett nekande, riskerar vi att framstå som rättshaverister i våra fortsatta försök att få igenom förändringarna.
Vet inte om det finns något sådant fall, men jag uppfattar det som du skriver att en bostadsrättshavare kan gå vidare till Hyresnämnden i så fall. En tänkbar process för hantering kan vara.
1. Bostadsrättsägare lämnar in begäran om tillståndspliktigt ändring med underlag
2. Föreningens styrelse bedömer.
3. Diskussion om eventuella behov av utvidgade underlag. Denna diskussion kan medföra att man kommer överens om utvidgade underlag, men även om det motsatta.
4. Om man inte kommer överens innebär detta att föreningen inte kan ge tillstånd på befintligt underlag. Medlemmen ska då kunna få ett beslut på att föreningen nekar tillstånd. Detta beslut kan då överklagas till Hyresnämnden. Det rättsfall som jag tidigare gav länk till brukar anföras när Hyrenämnden hanterar ansvar för parterna att ta fram underlag. (Om medlemmen trots begäran inte får ett beslut inom rimlig tid kan detta tolkas som ett nej till ansökan som kan överklagas. Jag har själv inte sett något sådant fall av icke-beslut.)