Hur ska man hantera en BRF som nekar ombyggnadsplaner utan skäl?

[klimt]

Kanske blev det lite rörigt. Men det vi planerar att göra är att riva en vägg och bygga en ny för att förminska köket (som kommer bli ett nytt rum) och förstora vardagsrummet. Väggen är inte bärande, och vi har svårt att se att rivningen skulle vara kontroversiell. Styrelsen har också formellt godkänt detta via e-post.

Utöver detta ska vi dra vatten och avlopp samt justera ventilationen för att passa den nya planlösningen. Styrelsen verkar se detta som två separata ingrepp, vilket vi inte har något problem med, även om vi inte riktigt förstår varför det behövs särskiljas.

Jag skulle väl anse att det här är en medelstor förening, men jag tror alla i styrelsen är relativt nya på deras positioner, vilket kanske förklarar deras ängslighet och okunskap.

Vi överväger att acceptera deras förslag att anlita en ytterligare 'oberoende' för att granska arbetet, även om det innebär extra kostnader, för att undvika ytterligare konflikter och få processen avslutad så snart som möjligt. Det som dock oroar oss mest är hur 'oberoende' denna person verkligen kommer att vara. Om granskningen resulterar i ett nekande, riskerar vi att framstå som rättshaverister i våra fortsatta försök att få igenom förändringarna.

Föreningen har möjlighet att se era föreslagna ändringar som separata ingrepp. I detta fall har man alltså gett tillstånd till ingrepp ”riva en vägg”, men inte till ”ändrad vatten , avlopp och ventilation”.
Ni får bedöma om ni vill betala för den ytterligare granskningen eller ej. Läs gärna det rättsfall som jag gav länk till, det lägger ett ansvar på bostadsrättsägare som kanske är mer omfattande än vad många tror. Om denna nya granskning resulterar i ett underlag som får föreningen att neka till er ansökan så hindrar det er inte från att gå till Hyresnämnden. Ni kan knappast ses som rättshaverister om det finns två bedömningar med olika slutsatser, då får rätten bedöma vilken version som är mest trovärdig.

 

[Claes Sörmland]

Kanske blev det lite rörigt. Men det vi planerar att göra är att riva en vägg och bygga en ny för att förminska köket (som kommer bli ett nytt rum) och förstora vardagsrummet. Väggen är inte bärande, och vi har svårt att se att rivningen skulle vara kontroversiell. Styrelsen har också formellt godkänt detta via e-post.

Detta kräver inte styrelsens tillstånd så detta behöver ni inte söka tillstånd för. Men är ni redan överens med styrelsen om att detta är OK att göra så är ju det bra för alla!

Utöver detta ska vi dra vatten och avlopp samt justera ventilationen för att passa den nya planlösningen. Styrelsen verkar se detta som två separata ingrepp, vilket vi inte har något problem med, även om vi inte riktigt förstår varför det behövs särskiljas.

Att dra om VA-ledningar kräver styrelsens tillstånd liksom att justera ventilationen. Båda är åtgärder i lägenheten.

Inte nog med det, ni vill också dra ledningar utanför lägenheten, alltså under lägenhetens golv som definierar dess yttre gräns nedåt, ni ska ned i bjälklaget som ligger utanför lägenhetens yttre gräns. I alla fall om ni har de vanliga formuleringarna i stadgarna för var lägenheten fysiskt slutar (se HDs Knoppens golvvärmesystem). För det krävs inte styrelses tillstånd enligt 7 kap., 7 § bostadsrättslagen utan istället krävs styrelsens direkta medgivande/godkännande/uppdrag (välj vilket ord du vill som gör att du förstår att detta juridiskt sett ligger vid sidan av tillstånd enligt 7 kap., 7 § bostadsrättslagen) att utföra åtgärder som omfattar det yttre underhållet. Det som styrelsen normalt svarar för I denna del kan styrelsen stoppa er och ni kan inte överklaga till Hyresnämnden.

Jag skulle väl anse att det här är en medelstor förening, men jag tror alla i styrelsen är relativt nya på deras positioner, vilket kanske förklarar deras ängslighet och okunskap.

Jag förstår att de är ängsliga. Vem vet vad ni ställer till med. Enklast för styrelsens ledamöter är att ni inte genomför några förändringar alls. Men nu har lagstiftaren gett er den rätten och då får man ta sitt ansvar om man sitter i en styrelse att hantera det.

Det enda som ni vill göra som ligger utanför den rätt lagstiftaren har gett är är att böka med nya VA-ledningar utanför lägenheten, alltså i bjälklaget.

Vi överväger att acceptera deras förslag att anlita en ytterligare 'oberoende' för att granska arbetet, även om det innebär extra kostnader, för att undvika ytterligare konflikter och få processen avslutad så snart som möjligt. Det som dock oroar oss mest är hur 'oberoende' denna person verkligen kommer att vara. Om granskningen resulterar i ett nekande, riskerar vi att framstå som rättshaverister i våra fortsatta försök att få igenom förändringarna.

Det är nog det enklaste, eller förhandla med styrelsen att ni får tillstånd för åtgärden att flytta köket med ingreppen (1) riva/bygga vägg, (2) dra om VA-ledningar i bjälklaget och (3) justera ventilationen. Och att styrelsen ger detta tillstånd med villkoret att ingreppen sker med en oberoende besiktningsman på er bekostnad som återrapporterar till styrelsen. Om besiktningsmannen har anmärkningar så åligger det er att lösa dem för att tillståndet ska vara uppfyllt.

 

[radioop]

Detta kräver inte styrelsens tillstånd så detta behöver ni inte söka tillstånd för. Men är ni redan överens med styrelsen om att detta är OK att göra så är ju det bra för alla!


Att dra om VA-ledningar kräver styrelsens tillstånd liksom att justera ventilationen. Båda är åtgärder i lägenheten.

Inte nog med det, ni vill också dra ledningar utanför lägenheten, alltså under lägenhetens golv som definierar dess yttre gräns nedåt, ni ska ned i bjälklaget som ligger utanför lägenhetens yttre gräns. I alla fall om ni har de vanliga formuleringarna i stadgarna för var lägenheten fysiskt slutar (se HDs Knoppens golvvärmesystem). För det krävs inte styrelses tillstånd enligt 7 kap., 7 § bostadsrättslagen utan istället krävs styrelsens direkta medgivande/godkännande/uppdrag (välj vilket ord du vill som gör att du förstår att detta juridiskt sett ligger vid sidan av tillstånd enligt 7 kap., 7 § bostadsrättslagen) att utföra åtgärder som omfattar det yttre underhållet. Det som styrelsen normalt svarar för I denna del kan styrelsen stoppa er och ni kan inte överklaga till Hyresnämnden.


Jag förstår att de är ängsliga. Vem vet vad ni ställer till med. Enklast för styrelsens ledamöter är att ni inte genomför några förändringar alls. Men nu har lagstiftaren gett er den rätten och då får man ta sitt ansvar om man sitter i en styrelse att hantera det.

Det enda som ni vill göra som ligger utanför den rätt lagstiftaren har gett är är att böka med nya VA-ledningar utanför lägenheten, alltså i bjälklaget.



Det är nog det enklaste, eller förhandla med styrelsen att ni får tillstånd för åtgärden att flytta köket med ingreppen (1) riva/bygga vägg, (2) dra om VA-ledningar i bjälklaget och (3) justera ventilationen. Och att styrelsen ger detta tillstånd med villkoret att ingreppen sker med en oberoende besiktningsman på er bekostnad som återrapporterar till styrelsen. Om besiktningsmannen har anmärkningar så åligger det er att lösa dem för att tillståndet ska vara uppfyllt.

Kan även nämna att vi i princip är öppna för att dra rören längs med väggen, som vi sett att en granne gjort. Dock har vi hittills inte diskuterat den möjligheten med föreningen, eftersom vi ville börja med att presentera den lösning vi anser vara snyggast estetiskt. Det verkar dessutom som att problemet från styrelsens sida inte handlar om att vi vill påverka bjälklaget, utan snarare om en generell aversion mot förändringar överhuvudtaget, särskilt med tanke på att de först i sitt senaste mail frågade hur vi hade tänkt dra vattnet – detta trots att vi skickade in ritningarna för flera månader sedan :/

 

[Kasken]

Jag tror du har fel här, bevisbördan ligger på styrelsen. Styrelsen ska fatta beslut om tillstånd. Enligt bostadsrättslagen får styrelsen vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Att ha "kan själv" klåpare pillandes med VA-installationer i ett flerfamiljshus är enligt vårt resonemang i allra högsta grad till "olägenhet för föreningen" då det ofta är förenat med hög risk för vattenskador och efterföljande kostnader.
Vi har hittills inte behövt gå så långt att det prövas rättsligt dock.

Det som vi kräver för att ge tillstånd för ingreppet är en detaljerad beskrivning av exact som avses göras, hur det kommer göras, och vem som skall utföra det.

Nästintill alltid resulterar det i att medlemmen anlitar någon lokal välkänd VVS firma att utföra arbetet, som då hjälper till att ta fram en ritning på vad som kommer göras.

Gällande avtalet ang stopp och kostnader för spolning så är det formulerat så att det är inte knutet till medlemmen som individ, utan det är knutet till lägenheten.
Så i alla lägenheter där liknande ändringar i VA är utförda utförs alltid en utredning när det behöver spolas, visar det sig att det kan bevisas att stoppet var i den del av rören som är inne i lägenheten, alltså innan det mynnar ut i stammen så faller kostnaden på lägenhetsinnehavaren.

 

[Claes Sörmland]

Att ha "kan själv" klåpare pillandes med VA-installationer i ett flerfamiljshus är enligt vårt resonemang i allra högsta grad till "olägenhet för föreningen" då det ofta är förenat med hög risk för vattenskador och efterföljande kostnader.
Vi har hittills inte behövt gå så långt att det prövas rättsligt dock.

Det som vi kräver för att ge tillstånd för ingreppet är en detaljerad beskrivning av exact som avses göras, hur det kommer göras, och vem som skall utföra det.

Nästintill alltid resulterar det i att medlemmen anlitar någon lokal välkänd VVS firma att utföra arbetet, som då hjälper till att ta fram en ritning på vad som kommer göras.

Just detta har lagstiftaren tänkt på genom att ge er möjlighet att ge tillstånd med villkor.

Åtgärden att ändra VA är i sig inte till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen om ni inte kan visa på konkret hur. Bevisbördan ligger på styrelsen. Men troligtvis kan ni inte övertygande visa på sådan påtaglig skada eller olägenhet för föreningen och kan därmed inte vägra tillstånd.

Men ni kan ge tillstånd med villkoret att installationerna utförs via företag som arbetar med detta. Eller att nåt visst intyg ska visas upp eller att företaget är anslutet till en viss branschorganisation eller följer vissa regelverk.

Gällande avtalet ang stopp och kostnader för spolning så är det formulerat så att det är inte knutet till medlemmen som individ, utan det är knutet till lägenheten.
Så i alla lägenheter där liknande ändringar i VA är utförda utförs alltid en utredning när det behöver spolas, visar det sig att det kan bevisas att stoppet var i den del av rören som är inne i lägenheten, alltså innan det mynnar ut i stammen så faller kostnaden på lägenhetsinnehavaren.

Här saknar ni helt lagstöd. Ni kan sluta avtal med personer men inte med bostadsrätten eller en viss lägenhet som är en del av en bostadsrätt. Det är helt enkelt inte juridiskt möjligt. Då får ni reglera detta förhållande kring underhållsansvaret i stadgarna för att få det att funka.

 

[Claes Sörmland]

Kan även nämna att vi i princip är öppna för att dra rören längs med väggen, som vi sett att en granne gjort. Dock har vi hittills inte diskuterat den möjligheten med föreningen, eftersom vi ville börja med att presentera den lösning vi anser vara snyggast estetiskt. Det verkar dessutom som att problemet från styrelsens sida inte handlar om att vi vill påverka bjälklaget, utan snarare om en generell aversion mot förändringar överhuvudtaget, särskilt med tanke på att de först i sitt senaste mail frågade hur vi hade tänkt dra vattnet – detta trots att vi skickade in ritningarna för flera månader sedan :/

Här beskrivs ett avgörande från hyres- och arrendenämnden i Stockholm från oktober i år som precis som jag angav avslog tillstånd att flytta köket just för att bostadsrättshavaren ville göra åtgärder utanför lägenheten, alltså dra ledningar där:



https://brfnytt.se/hyresnamnden-i-stockholm-nej-till-flytt-av-kok/

 

[cpalm]

Att ha "kan själv" klåpare pillandes med VA-installationer i ett flerfamiljshus är enligt vårt resonemang i allra högsta grad till "olägenhet för föreningen" då det ofta är förenat med hög risk för vattenskador och efterföljande kostnader.

Jag vet inte... Är det verkligen så vanligt förekommande att man kan säga nåt om det?
Vår BRF har haft tillräckligt med problem med vanliga professionella klåpare som medlemmarna anlitar för VVS-jobb.

Jag tror man skall se det så här - styrelsen är (oftast) inga byggnadsingenjörer, så det underlag man presenterar måste helt enkelt kunna övertyga en lekman. Om man inte lyckas med det torde det genom dialog kunna gå att resonera sig fram till vad som krävs för att alla skall känna sig trygga.

 

[klimt]

Jag vet inte... Är det verkligen så vanligt förekommande att man kan säga nåt om det?
Vår BRF har haft tillräckligt med problem med vanliga professionella klåpare som medlemmarna anlitar för VVS-jobb.

Jag tror man skall se det så här - styrelsen är (oftast) inga byggnadsingenjörer, så det underlag man presenterar måste helt enkelt kunna övertyga en lekman. Om man inte lyckas med det torde det genom dialog kunna gå att resonera sig fram till vad som krävs för att alla skall känna sig trygga.

Instämmer i resonemanget.
Mitt tillägg är att det kan få stora ekonomiska konsekvenser för föreningen. När problemen väl upptäcks efter några år så har lägenheten kanske bytt ägare flera gånger och ingen vet vad som gäller. Risken är stor att föreningen då får stå för konsekvenserna i form av återställning. Därför tycker jag att det är klokt av en styrelse att göra sitt bästa för att säkerställa bra underlag som inte riskerar föreningens ekonomi framtiden, som drabbar alla medlemmar. Detta är nog även praxis inom rättssystemet, förändringar bör inte genomföras utan goda underlag.
OBS att detta är en principiell diskussion där relevansen mot det TS vill göra är tveksam

 

[klimt]

Här beskrivs ett avgörande från hyres- och arrendenämnden i Stockholm från oktober i år som precis som jag angav avslog tillstånd att flytta köket just för att bostadsrättshavaren ville göra åtgärder utanför lägenheten, alltså dra ledningar där:

[bild]

[länk]

Ett annat ärende som togs upp i Bostadsrättsnytt (tyvärr fungerar inte länken, så det blir ett långt referat i stället). Gäller en bostad i Vasastan, Stockholm

Bedömning
Sida 8 H 5164-23
Hovrätten konstaterade i domen som refererats i RH 2019:41 att det är föreningen som har bevisbördan för att en åtgärd innebär en påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Beviskravet formulerades så att föreningen måste göra det klart mera sannolikt att skador som är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen riskerar att uppstå som en följd av den eller de begärda åtgärderna än att så inte är fallet. En förutsättning för att det ska bli aktuellt att pröva om en viss åtgärd riskerar att leda till skada är emellertid att det finns ett underlag som gör det möjligt att göra en sådan bedömning. Det är bostadsrättshavaren som ska lägga fram teknisk utredning som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning.
Föreningen har anfört bl.a. att de förändringar som föreslås innebär en ökad risk för påverkan på grannarnas lägenheter och byggnaden och därför kan vara skadliga för andra medlemmar och fastigheten i stort. De områden som föreningen särskilt pekat på gäller vatten och avlopp, ventilation samt ljudstörningar och vibrationer.
Bostadsrättshavarna har hänvisat till tre konsultrapporter som lagts fram i ärendet. Fastighetsägarna Service Stockholm AB:s rapport från april 2022 mynnar ut i en rekommendation till styrelsen att godkänna den tänkta renoveringen angående flyttningen av köket till nuvarande matsalen. PE Teknik & Arkitektur AB har utfört en akustikutredning och konstaterade i en rapport den 10 juni 2022 samman- fattningsvis att utredningen visade goda akustiska förutsättningar för flyttning av köket. AB Franska Bukten har sett över ventilationen inför ombyggnaden av lägenheten. Bolaget angav som slutsats följande. ”Ventilationskanalen till det tilltänkta rummet för det nya köket anses ej vara lämplig för köksventilation. Dock är befintlig installation i nuvarande kök godkänd vid OVK 2019. Flytt av kök enligt ovan samt komplettering med cirkulerande kolfilterfläkt skulle, utifrån en helhetsbedömning, förbättra ventilationen mot dagsläget”.
Hyresnämnden konstaterar att ingen av de konsultrapporter som lagts fram i ärendet innehåller någon närmare analys av de tilltänkta åtgärdernas konsekvenser för
grannar eller byggnaden utanför den aktuella lägenheten. Den tekniska utredningen är sålunda inte tillräckligt detaljerad för att hyresnämnden ska kunna ta ställning till eventuella risker med de ingrepp i fastigheten som XX vill göra. Den tekniska utredningen utgör sålunda inte ett tillräckligt gott underlag för en sådan noggrann tillståndsprövning som hyresnämnden nu har att göra.
Av vad som upptagits i det föregående följer att XX ansökan om tillstånd att flytta köket ska avslås.

 

[Claes Sörmland]

I princip är varje underhållsåtgärd en risk. Om man inte pillar på rörsystem läcker de sällan. Om man installerar nya rör riskerar de att läcka. Samma med ventilation o s v. Underhåll innebär alltid en risk för komplikationer. Det är lite som kirurgi inom medicinen, även rutinåtgärder går åt helsike med viss frekvens trots högst kompetent personal.

 

[klimt]

I princip är varje underhållsåtgärd en risk. Om man inte pillar på rörsystem läcker de sällan. Om man installerar nya rör riskerar de att läcka. Samma med ventilation o s v. Underhåll innebär alltid en risk för komplikationer. Det är lite som kirurgi inom medicinen, även rutinåtgärder går åt helsike med viss frekvens trots högst kompetent personal.

(Vi är nog rätt avsides från TS diskussion), men instämmer verkligen, alla förändringar kan ge risker, ett vanligt talesätt ör

if it ain't broke, don't fix it​

said to mean that things should only be changed if they are wrong.

 

[Claes Sörmland]

Jag tror detta ändå är trådens diskussion. Det är den erfarenheten som gör så många bostadsrättsstyrelser negativa till byggnadsunderhåll. Å andra sidan, låter man allt förfalla så blir det garanterat kostsamt framgent.

 

[Claes Sörmland]

Ett annat ärende som togs upp i Bostadsrättsnytt (tyvärr fungerar inte länken, så det blir ett långt referat i stället). Gäller en bostad i Vasastan, Stockholm

Bedömning
Sida 8 H 5164-23
Hovrätten konstaterade i domen som refererats i RH 2019:41 att det är föreningen som har bevisbördan för att en åtgärd innebär en påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Beviskravet formulerades så att föreningen måste göra det klart mera sannolikt att skador som är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen riskerar att uppstå som en följd av den eller de begärda åtgärderna än att så inte är fallet. En förutsättning för att det ska bli aktuellt att pröva om en viss åtgärd riskerar att leda till skada är emellertid att det finns ett underlag som gör det möjligt att göra en sådan bedömning. Det är bostadsrättshavaren som ska lägga fram teknisk utredning som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning.
Föreningen har anfört bl.a. att de förändringar som föreslås innebär en ökad risk för påverkan på grannarnas lägenheter och byggnaden och därför kan vara skadliga för andra medlemmar och fastigheten i stort. De områden som föreningen särskilt pekat på gäller vatten och avlopp, ventilation samt ljudstörningar och vibrationer.
Bostadsrättshavarna har hänvisat till tre konsultrapporter som lagts fram i ärendet. Fastighetsägarna Service Stockholm AB:s rapport från april 2022 mynnar ut i en rekommendation till styrelsen att godkänna den tänkta renoveringen angående flyttningen av köket till nuvarande matsalen. PE Teknik & Arkitektur AB har utfört en akustikutredning och konstaterade i en rapport den 10 juni 2022 samman- fattningsvis att utredningen visade goda akustiska förutsättningar för flyttning av köket. AB Franska Bukten har sett över ventilationen inför ombyggnaden av lägenheten. Bolaget angav som slutsats följande. ”Ventilationskanalen till det tilltänkta rummet för det nya köket anses ej vara lämplig för köksventilation. Dock är befintlig installation i nuvarande kök godkänd vid OVK 2019. Flytt av kök enligt ovan samt komplettering med cirkulerande kolfilterfläkt skulle, utifrån en helhetsbedömning, förbättra ventilationen mot dagsläget”.
Hyresnämnden konstaterar att ingen av de konsultrapporter som lagts fram i ärendet innehåller någon närmare analys av de tilltänkta åtgärdernas konsekvenser för
grannar eller byggnaden utanför den aktuella lägenheten. Den tekniska utredningen är sålunda inte tillräckligt detaljerad för att hyresnämnden ska kunna ta ställning till eventuella risker med de ingrepp i fastigheten som XX vill göra. Den tekniska utredningen utgör sålunda inte ett tillräckligt gott underlag för en sådan noggrann tillståndsprövning som hyresnämnden nu har att göra.
Av vad som upptagits i det föregående följer att XX ansökan om tillstånd att flytta köket ska avslås.

Det är lite lex MÖD det här. Man kan alltid göra begära mer underlag och det gör ju gärna jurister. De kan ju inget i sak om något. D v s man prövar inte ärendet i sak, om styrelsen har kommit till rätt slutstats, utan om processen har skötts rätt av styrelsen. Jag tror inte detta var vad lagstiftaren tänkte sig att hyresnämnden skulle ägna sig åt men det är ju lättast väg ut.

Tips till TS: Enklast är kanske när man tar in en konsult för t ex dragning av VA-ledningar, ventilation eller t o m en akustisk utredning att de uttryckligen skriver att grannar inte påverkas alls i underlaget. Jag gissar att företagen har ansett att detta säger sig självt men blir det tvist så behövs explicit underlag. T ex att man i utredningen skriver:

"Vi bedömer att en sådan ändring av ventilationen/avlopp/tappavattenledningar/köksflytt inte kommer att påverka omgivande lägenheter eller grannar på något märkbart sätt."

 

[hempularen]

Just expertutlåtandet om ventilationen tycker jag ser tveksam ut. Såvitt jag förstår så är det krav på en fungerande köksventialtion från köket. Det räcker inte att det finns en köksventilation i det tidigare köket.

Om jag satt i den styrelsen skulle jag inte godkänna köksflytten, såvida det inte klaras ut om lösningen med ventilationen i "fel rum" kommer att godkännas vid nästa OVK. Godkänner föreningen ombyggnadne så blir eventuella problem med ventilationen, föreningens problem, inte medlemmens.