Hur kan jag få rätt årsavgift, eller har jag rätt årsavgift?

[Magnusrex123]

Det finns krav på stämmobeslut i bostadsrättslagen för att ändra föreningen på detta sätt, att avskaffa en bostadsrättslokal och upplåta två helt nya bostadsrätter. Se 9 kap. 16 §.

Ok ok. Då bör jag väl kolla igenom alla protokoll antar jag.

 

[cpalm]

Andelstalet i denna förening definieras ju i stadgarna som:

"Ett andelstal fastställs så att det motsvarar vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder med undantag förkapitalkostnader för om- och tillbyggnad av balkonger."

Jättekonstig definition, undrar var den kommer ifrån?
Eller finns det mer text än den du citerar (har uppenbarligen missat detta)?

Det är ju en cirkulär definition;
1. Avgifterna fördelas enligt andelstalet
2. Andelstalet fastställs utifrån fördelningen av avgifterna
What???

Dvs. den säger egentligen inget konkret om hur avgifterna skall fördelas, vilket är lagens krav.
Jag hade förväntat mig att det står att beslut om andelstalen skall fattas på föreningsstämman och att en ändring som innebär att det inbördes förhållandet rubbas kräver kvalificerad majoritet. Det är enligt min mening standardformuleringen i de vanliga mönsterstadgarna.

 

[Claes Sörmland]

Jättekonstig definition, undrar var den kommer ifrån?
Eller finns det mer text än den du citerar (har uppenbarligen missat detta)?

Det är ju en cirkulär definition;
1. Avgifterna fördelas enligt andelstalet
2. Andelstalet fastställs utifrån fördelningen av avgifterna
What???

Dvs. den säger egentligen inget konkret om hur avgifterna skall fördelas, vilket är lagens krav.
Jag hade förväntat mig att det står att beslut om andelstalen skall fattas på föreningsstämman och att en ändring som innebär att det inbördes förhållandet rubbas kräver kvalificerad majoritet. Det är enligt min mening standardformuleringen i de vanliga mönsterstadgarna.

Jag är också konfunderad över detta. Det är nästan så att jag gissar att någon har stulit denna text ur någon bok eller kompendium som avhandlar bostadsrättsföreningar. Och sen inte riktigt har förstått vad som står där och lyckats göra detta till en del av föreningens stadgar.

 

[Magnusrex123]

Jag är också konfunderad över detta. Det är nästan så att jag gissar att någon har stulit denna text ur någon bok eller kompendium som avhandlar bostadsrättsföreningar. Och sen inte riktigt har förstått vad som står där och lyckats göra detta till en del av föreningens stadgar.

Jättekonstig definition, undrar var den kommer ifrån?
Eller finns det mer text än den du citerar (har uppenbarligen missat detta)?

Det är ju en cirkulär definition;
1. Avgifterna fördelas enligt andelstalet
2. Andelstalet fastställs utifrån fördelningen av avgifterna
What???

Dvs. den säger egentligen inget konkret om hur avgifterna skall fördelas, vilket är lagens krav.
Jag hade förväntat mig att det står att beslut om andelstalen skall fattas på föreningsstämman och att en ändring som innebär att det inbördes förhållandet rubbas kräver kvalificerad majoritet. Det är enligt min mening standardformuleringen i de vanliga mönsterstadgarna.

Vi är ju med i HSB så det ska ju vara någon del av normalstadgarna antar jag?

Jag har fått en bild skickad som ska vara en del av deras underlag. Där står lokalens andelstal och de som de tycker är mitt + ettans (summerar alltså till lokalens, mitt står det är ca 2,53). Detta verkar vara dokument som de jobbade med inför att göra om från lokal till bostadsrätter.

 

[cpalm]

Vi är ju med i HSB så det ska ju vara någon del av normalstadgarna antar jag?

Aha, då är det nog bara det att citatet inte är komplett.
Du kan kolla HSB:s normalstadgar här: https://www.hsb.se/contentassets/6e368a48e74c4d339e43048d8152d055/2023-normalstadgar-hsb-brf.pdf

Essensen är:

 

[Magnusrex123]

Aha, då är det nog bara det att citatet inte är komplett.
Du kan kolla HSB:s normalstadgar här: [länk]

Essensen är:
[bild]

Gissar i så fall på att det bara är saxat och modifierat?

Detta är avsnittet om andel och avgift i sin helhet:

Insats, årsavgift och andelstal för lägenhetfastställs av styrelsen. Ändringar av insats eller andelstal skall dock alltid beslutas avföreningsstämma.

Ett andelstal fastställs så att det motsvarar vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar ochavsättning till fonder med undantag förkapitalkostnader för om- och tillbyggnadav balkonger.

Ett annat andelstal fastställs som underlag för kapitalkostnad för om- och tillbyggnad av balkonger.

Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader samt amorteringar och avsättning till fonder.

Årsavgiften betalas månadsvis senast sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutar annat. Om inte årsavgiften betalas i rätt tid utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen påden obetalda avgiften från förfallodagen tills dess att full betalning sker samt påminnelseavgift och inkassoavgifter enligt förordningen om ersättning för inkassokostnader mm. I årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, elektricitet, sophämtning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning. För informationsöverföring kan ersättning bestämmas tilllika belopp per lägenhet.

 

[cpalm]

Gissar i så fall på att det bara är saxat och modifierat?

Bara och bara, det är ju i allt väsentligt en helt annan text som jag ser det(?)
Om du jämför med normalstadgarna jag länkade till.

 

[Alfredo]

Vi är ju med i HSB så det ska ju vara någon del av normalstadgarna antar jag?

Fast deras normalstadgar är en form av generellt rekommenderade stadgar. En enskild förening kan ha stadgar som avviker (rejält) från dessa.

 

[Magnusrex123]

Bara och bara, det är ju i allt väsentligt en helt annan text som jag ser det(?)
Om du jämför med normalstadgarna jag länkade till.

Kikade inte så noga. Men jag antar att dessa har väl också ändrats över åren.

 

[cpalm]

Kikade inte så noga. Men jag antar att dessa har väl också ändrats över åren.

Ja, så är det. Främst till följd av lagändringar.
Men i sammanhanget är ju innebörden i princip densamma, styrelsen kan bara fastställa andelstalet initialt, alla ändringar skall beslutas av stämman.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag har fått se underlag från en stämma där inte min lägenhet står med, utan lokalen som min fyra och tidigare etta motsvarar, har fått ett fastställt andelsbelopp. Ordf säger att det är grunden till mitt andelstal. (Tar jag det andelstalet *0,75 så verkar jag får 0,0253... som han menar är vårt andelstal istället för 0,0194... som står i förteckningen).

Så kan man förstås räkna baklänges och komms fram till en viss siffra, men det betyder ju inte nödvändigtvis att det är så. Ett beslut är rimligen det minsta man kan begära.

Men att det känns orättvist betyder inte nödvändigtvis att det är fel. Hade lokalen en förhöjd andel för att den medförde högre kostnader för slitage för föreningen när den skapades är det inte helt konstigt att det totala andelstalet behållits när lokalen gjorts om.

Sen om det är rimligt att bara dela upp den gamla andelen efter yta eller om man borde räknat den mindre lägenheten högre per kvm, ja det är ju också nåt rätt subjektivt.

- - -

Ett annat spår som man kan tänka längs är om den du köpte lägenheten av har gjort något avtalsmässigt fel. Om den faktiska andelen av föreningen du köpt är 30 % högre än säljaren låtit påskina finns kanske ett fel i varan att ta upp.

Leker man med tanken att varje 0,01 % av föreningen medför en kostnad om 50 tkr/år (draget ur arslet med tanken att fyran kanske har en avgift om 100 tkr/år) så motsvara en ökad andel om 0,006 procentenheter 30 tkr/år. En sådan skillnad påverkade rimligen överlåtelsepriset med ganska många hundratusen kr.

 

[Magnusrex123]

Så kan man förstås räkna baklänges och komms fram till en viss siffra, men det betyder ju inte nödvändigtvis att det är så. Ett beslut är rimligen det minsta man kan begära.

Men att det känns orättvist betyder inte nödvändigtvis att det är fel. Hade lokalen en förhöjd andel för att den medförde högre kostnader för slitage för föreningen när den skapades är det inte helt konstigt att det totala andelstalet behållits när lokalen gjorts om.

Sen om det är rimligt att bara dela upp den gamla andelen efter yta eller om man borde räknat den mindre lägenheten högre per kvm, ja det är ju också nåt rätt subjektivt.

- - -

Ett annat spår som man kan tänka längs är om den du köpte lägenheten av har gjort något avtalsmässigt fel. Om den faktiska andelen av föreningen du köpt är 30 % högre än säljaren låtit påskina finns kanske ett fel i varan att ta upp.

Leker man med tanken att varje 0,01 % av föreningen medför en kostnad om 50 tkr/år (draget ur arslet med tanken att fyran kanske har en avgift om 100 tkr/år) så motsvara en ökad andel om 0,006 procentenheter 30 tkr/år. En sådan skillnad påverkade rimligen överlåtelsepriset med ganska många hundratusen kr.

Nu när jag har sett listan innan mitt andelstal skapades så kan jag bara se att lokaler har mycket högre andelstal. Oklart varför. Kanske för att man bara vill tjäna pengar, på just denna ytan finns det åtminstone inget som inte finns på spegelvänd yta på andra sidan där det alltid varit bostadsrätt.


Kan väl hända att säljaren visste om detta, men det tror jag inte. Det har ju stått ett visst andelstal i förteckningen. Det är väl också det mäklaren hämtar ifrån? Jag kan inte riktigt se att säljaren kan veta detta heller. Av hennes personlighet att döma finner jag det otroligt också.

 

[Claes Sörmland]

Kan väl hända att säljaren visste om detta, men det tror jag inte. Det har ju stått ett visst andelstal i förteckningen. Det är väl också det mäklaren hämtar ifrån? Jag kan inte riktigt se att säljaren kan veta detta heller. Av hennes personlighet att döma finner jag det otroligt också.

Så är det. Mäklaren som får i uppdrag att sälja en lägenhet ges fullmakt av säljaren att begära utdrag ur lägenhetsregistret. Sen tas den infon som grund för prospekt/annons.

 

[Nötegårdsgubben]

Nu när jag har sett listan innan mitt andelstal skapades så kan jag bara se att lokaler har mycket högre andelstal. Oklart varför.

Det tycker jag som sagt inte är då konstigt i sig, men det känns ju mindre rättvist när de ombildas till bostäder.

 

[Nötegårdsgubben]

Kan väl hända att säljaren visste om [det eventuellt korrekta andelstalet], men det tror jag inte. Det har ju stått ett visst andelstal i förteckningen.

Jag vet inte om jag tycker att det borde vara ditt problem. Är uppgiften felaktig så är den. Möjligen kan säljaren i sin tur stämma bakåt eller gå på föreningen, men varför hon eventuellt gjort fel är ju i en sådan situation inte nödvändigtvis ditt problem.