Hur avhjälpa planstridigt utgångsläge?
Hej!
Vi står inför en lite knölig situation och skulle behöva bolla lite tankar.
Bakgrundsinformation: Vi vill gärna bygga på vårt hus genom att konvertera vinden till våningsplan. Men taket är hyfsat låglutande och vi skulle behöva riva hela taket och bygga ett helt nytt tak med 45 grader vinkel. Huset är byggt i vinkel och har gavlar mot tre väderstreck. Två av gavlarna vetter mot gatan (pga ligger i ett gathörn).
Till problemet: Huset i nuvarande form är planstridigt pga att man på 70-talet ändrade detaljplanen från att tillåta 8m byggnadshöjd till att enbart tillåta 4m. Vårt hus är byggt 1950 och var således planenligt vid uppförandet. Det är idag en 1-plansvilla med en genomsnittlig höjd från mark till takfot på ca 3.3m, men ligger i en sluttning så höjden varierar mellan 3-4m beroende på på vilken sida man mäter. MEN iom att 2 gavlar vetter mot gatan och upptar störst yta så blir gavlarna beräkningsgrundande för byggnadshöjden som räknas till nock. Dvs huset är högre är tillåtet och således planstridigt. Och för att ytterligare försvåra kan inte kommunens bygglovshandläggare enas om vilken av gavlarna som är beräkningsgrundande vilket påverkar hur man ser på huset med rivet tak…
Mina tankar: Väljs den ena fasaden blir byggnadshöjden med rivet tak ca 3m (dvs planenligt?) och väljs den andra blir höjden >4m (dvs planstridigt). Eller tänker jag fel här? Får man beräkna om höjden när man har rivit taket? För det vore ju sjukt om man måste bygga ett typ platt tak efter rivning, skicka in nya bygglovshandlingar och sen få riva det helt platta taket och bygga sitt nya tak?! Otroligt omiljövänligt isf, men skulle typ inte ens bli förvånad…
Byggnadshöjdsbegränsningen skulle man kunna komma runt med ex ett valmat tak även fast det i mitt tycke inte är optimalt. Så jag önskar mest feedback på om vårt resonemang kring byggnadshöjd stämmer, för vår kontakt på kommunen har lagt locket på och svarar inte längre tyvärr.
Lägger in ritning på huset som det ser ut idag.
Tack på förhand från en amatör i bygglovsvärlden!
P.S för att ytterligare öka vår frustration får man på andra sidan gatan bygga hus som är 8 m höga då den gamla detaljplanen gäller där…
Vi står inför en lite knölig situation och skulle behöva bolla lite tankar.
Bakgrundsinformation: Vi vill gärna bygga på vårt hus genom att konvertera vinden till våningsplan. Men taket är hyfsat låglutande och vi skulle behöva riva hela taket och bygga ett helt nytt tak med 45 grader vinkel. Huset är byggt i vinkel och har gavlar mot tre väderstreck. Två av gavlarna vetter mot gatan (pga ligger i ett gathörn).
Till problemet: Huset i nuvarande form är planstridigt pga att man på 70-talet ändrade detaljplanen från att tillåta 8m byggnadshöjd till att enbart tillåta 4m. Vårt hus är byggt 1950 och var således planenligt vid uppförandet. Det är idag en 1-plansvilla med en genomsnittlig höjd från mark till takfot på ca 3.3m, men ligger i en sluttning så höjden varierar mellan 3-4m beroende på på vilken sida man mäter. MEN iom att 2 gavlar vetter mot gatan och upptar störst yta så blir gavlarna beräkningsgrundande för byggnadshöjden som räknas till nock. Dvs huset är högre är tillåtet och således planstridigt. Och för att ytterligare försvåra kan inte kommunens bygglovshandläggare enas om vilken av gavlarna som är beräkningsgrundande vilket påverkar hur man ser på huset med rivet tak…
Mina tankar: Väljs den ena fasaden blir byggnadshöjden med rivet tak ca 3m (dvs planenligt?) och väljs den andra blir höjden >4m (dvs planstridigt). Eller tänker jag fel här? Får man beräkna om höjden när man har rivit taket? För det vore ju sjukt om man måste bygga ett typ platt tak efter rivning, skicka in nya bygglovshandlingar och sen få riva det helt platta taket och bygga sitt nya tak?! Otroligt omiljövänligt isf, men skulle typ inte ens bli förvånad…
Byggnadshöjdsbegränsningen skulle man kunna komma runt med ex ett valmat tak även fast det i mitt tycke inte är optimalt. Så jag önskar mest feedback på om vårt resonemang kring byggnadshöjd stämmer, för vår kontakt på kommunen har lagt locket på och svarar inte längre tyvärr.
Lägger in ritning på huset som det ser ut idag.
Tack på förhand från en amatör i bygglovsvärlden!
P.S för att ytterligare öka vår frustration får man på andra sidan gatan bygga hus som är 8 m höga då den gamla detaljplanen gäller där…
Hmm: Oavsett hur ni ser på det så kommer ni ju inte kunna konvertera vinden om det innebär att ni får ett högre hus än tillåtet ?E EmmaIS skrev:
Men om istället er åtgärd gör att ni faller inom begränsningen, med tex ett valmat tak (hjälper det verkligen, högsta punkten borde bli lika hög?), så är det väl det ni skall ansöka om, och då förhoppningsvis få godkänt för. För även om ni har ett planstridigt utgångsläge som gör att ni inte får lov till större ombyggnation som gör att huset fortsätter vara det, så om ni korrigerar det så borde det ju inte vara några problem att godkänna ett bygglov. Då blir ju huset enligt den nya detaljplanen efter åtgärden.
Hej! Tack för input! Jag tänker också att om vi korrigerar planstridigheten genom rivning borde de vara ok att godkänna en ombyggnation. Då kanske vi ska försöka sparka lite på kommunen och få till ett möte igen!
Vår kommun tolkar detaljplanen som att byggnadshöjden är till takfoten, såvida inte gaveln vetter mot gatan - då räknas höjden till nock. Eller ja - de är inte helt eniga på kommunen hur de ska tolka detaljplanen, men ”vår” handläggare tycktes indikera att de tolkar det såhär. Så om vi inte har gavel så borde byggnadshöjden räknas till takfoten tänker jag. Annars skulle det vara smått omöjligt att bygga hus i vårt område med 4.0 m total byggnadshöjd om det dessutom tillåts 1.5-plans villa. MVH Emma
Vår kommun tolkar detaljplanen som att byggnadshöjden är till takfoten, såvida inte gaveln vetter mot gatan - då räknas höjden till nock. Eller ja - de är inte helt eniga på kommunen hur de ska tolka detaljplanen, men ”vår” handläggare tycktes indikera att de tolkar det såhär. Så om vi inte har gavel så borde byggnadshöjden räknas till takfoten tänker jag. Annars skulle det vara smått omöjligt att bygga hus i vårt område med 4.0 m total byggnadshöjd om det dessutom tillåts 1.5-plans villa. MVH Emma
Men är det inte så att förslaget som ligger nu för "förenkling" av bygglovsreglerna har en punkt om att planstridigt utgångsläge skall preskiberas efter typ 15 år. Jag har för mig att jag läste det, men bara rubriken. Men OM det ligger i förslaget så tror jag det är meningen att börja gälla i höst.
Redigerat:
Det där är den normala regeln. Byggnadshöjd är höjden på den fasad som vetter mot gatan, som huvudregel. Men så finns det några 100 sidor undantag i regelboken, framförallt om det inte är uppenbart vilken sida som skall anses vara mot gatan, ex. en hörntomt, eller långt till gatan. Är det då en långsida mot gatan som skall räknas så är det i princip takfoten som räknas, men mer exakt ovansidan av yttertaket på den punkt där en linje från ytterväggen skär igenom taket.E EmmaIS skrev:
Sedan finns det i vissa detaljplaner formulerat en maximal nockhöjd, men det är ovanligt.
Men jag läste inte hela första inläggen innan jag skrev. Om du nu vill öka takvinkeln till 45 grader, så kommer väl nockhöjden att bli ännu högre. Så problemet ärt väl vilken sida som skall anses vara beräkningsgrundande. OM det är en gavel så spelar det ingen roll att det är planstridigt utgångsläge, om du vill öka planstridigheten
Hej!
Tack för utförliga svar! Jag håller med om att det stora problemet är att det inte är solklart vilken av fasaderna som är beräkningsgrundande i vårt fall. Där får man väl argumentera för sin sak gentemot kommunen om de inte håller med. Sen iom att vi ändå måste riva hela taket borde man kunna rita ett tak som faller inom detaljplan eftersom de ej finns någon nockhöjd specad däri. Återigen blir det en fråga om hur man tolkar detaljplanens uttryck ”byggnadshöjd” vilket är frustrerande i sig. Jag ska försöka återuppliva kontakten med kommunen och se om de kan ge oss någon ytterligare klarhet i var de står i frågan.
Tack för tips om lagförslaget - jag ska försöka sätta mig in det lite mer då det låter intressant för oss. Känns rimligt att det borde finnas en preskriptionstid, och vår detaljplan är ju beslutad på 70-talet så det är ju ett tag sedan.
Tack för utförliga svar! Jag håller med om att det stora problemet är att det inte är solklart vilken av fasaderna som är beräkningsgrundande i vårt fall. Där får man väl argumentera för sin sak gentemot kommunen om de inte håller med. Sen iom att vi ändå måste riva hela taket borde man kunna rita ett tak som faller inom detaljplan eftersom de ej finns någon nockhöjd specad däri. Återigen blir det en fråga om hur man tolkar detaljplanens uttryck ”byggnadshöjd” vilket är frustrerande i sig. Jag ska försöka återuppliva kontakten med kommunen och se om de kan ge oss någon ytterligare klarhet i var de står i frågan.
Tack för tips om lagförslaget - jag ska försöka sätta mig in det lite mer då det låter intressant för oss. Känns rimligt att det borde finnas en preskriptionstid, och vår detaljplan är ju beslutad på 70-talet så det är ju ett tag sedan.
Fast det spelar väl fortfarande inte någon roll.E EmmaIS skrev:
Ni bör inte behöva riva inna ni söker lov, men det bygglov ni söker måste ju göra att huset inte längre är planstridigt (enligt nuvarande regler).
Det spelar ju inte någon roll om någon byggde olovlig för 10 elelr 15 år sen: Men ni kommer inte få bygga något som strider mot detaljplanen nu oavsett vilket.
Så det viktigaste torde vara att se hur ni kan bygga för att hamna inom regelverket (tex om det är mått till nock eller väggliv som räknas) och sen lämna in en ansökan som uppfyller detta
Sant. Men ändrad lag skulle kanske öppna en möjlighet till att göra någon annan form av ombyggnation av huset som i nuläget inte är möjlig pga planstridighet, om nu taklyftet inte går igenom. Men det behöver jag läsa i lagförslaget om samt prata med kommunen om. Men just taklyftet kanske påverkas mindre av lagändringen som du säger. Där är väl bekymret att huset är utformat som det är samt ligger som det gör vilket gör det svårt att bedöma hur och var byggnadshöjden ska räknas…klaskarlsson skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 20 035 inlägg
Planstridigt utgångsläge är inte ett problem för er. Eftersom ni ska riva taket såsom det är nu spelar utgångsläget för det ingen roll.
Det är om ni hade byggt till på en byggnad som i sig varit planstridig som dessa regler hade kommit i spel, och då hade ni haft nytta av de nya reglerna, då det planstridiga läget hade varit preskriberat då det gått 30 år (detaljplanens maximala 15 åriga genomförandetid plus ytterligare 15 år).
Fokusera istället på hur ni kan få till en ny konstruktion som är planenlig – vilket tyvärr verkar svårt nog.
Det är om ni hade byggt till på en byggnad som i sig varit planstridig som dessa regler hade kommit i spel, och då hade ni haft nytta av de nya reglerna, då det planstridiga läget hade varit preskriberat då det gått 30 år (detaljplanens maximala 15 åriga genomförandetid plus ytterligare 15 år).
Fokusera istället på hur ni kan få till en ny konstruktion som är planenlig – vilket tyvärr verkar svårt nog.
Ja det är nog det tankarna landar i. Vi ska höra oss för med kommunen om det på något sätt går att ändra detaljplanen då det är svårt att få till ett annat typ av tak och samtidigt få tillräckligt med boyta för att det ska vara ekonomiskt försvarbart att genomföra projektet.
Det är en bra ide att kolla med kommunen om det är någon ändring på gång, då kanske ni kan avvakta och ha andra regler att förhålla er till.E EmmaIS skrev:
Ni kan också ansöka om en ändring av detaljplanen, men då handlar det nopg om en hel del pengar och tid innan en sådan, eventuellt kommer till stånd.
Nedan är hur det går till i Stockholms kommun:
När det gälelr kostnader står bla: "Stadsbyggnadsnämndens kostnader för att ta fram detaljplaner och områdesbestämmelser skaersättas av den som har nytta av åtgärden. Kostnaden kan variera från mindre än 100 000 krtill flera miljoner, beroende på arbetets art, komplexitet och omfattning. Kostnaden ersättsnormalt genom avgift enligt avtal med en beställare. För gällande planer som inte betalatsgenom avtal ska planavgift betalas av den som söker bygglov för åtgärder enligt planen."
https://bygglov.stockholm/ansok-om-andring-av-detaljplan/
Ja billigt verkar det inte vara att ansöka om ny detaljplan… Men alternativet är att flytta och då tillkommer ju lagfart, avgift för pantbrev samt mäklararvode på ca 300k totalt så då känns det lite mindre hemskt att betala för en ändrad detaljplan 😅 Och ingen brådska har vi heller att öka storleken på huset, så att få till ändring av detaljplan känns som den bästa lösningen. Hoppas kommunen är öppen för diskussion bara 🤞
