Granne vill ha servitut

[Nötegårdsgubben]

Jag gissar på samma som vanligt: att juridik ska verka farligt och oförutsägbart.

 

[Lasse Holmström]

Har inte i huvudet, men det står i princip att "den och den fastigheten har rätt att använda och koppla på sig på vattnet som kommer därifrån" sedan en liten karta som visar hur vattnet kommer upp i bostadsområdet.
All dragning efter kommunens förbindelsepunkt är på eget bevåg av husägare och inga exakta kartor finns.
Jag har dock ett eget servitut att min ledning för gå över en annan grannes fastighet till mig.

Har jag uppfattat det rätt att du har ett eget servitut för din ledning men förvägrar grannen detsamma?

Har f ö egen erfarenhet från försäljning av fastighet med servitut, inget som budgivarna eller köparna ägnade någon intresse för, varför jag drar slutsatsen att servitutet inte påverkade storleken på köpeskillingen.

 

[Claes Sörmland]

Har jag uppfattat det rätt att du har ett eget servitut för din ledning men förvägrar grannen detsamma?

Har f ö egen erfarenhet från försäljning av fastighet med servitut, inget som budgivarna eller köparna ägnade någon intresse för, varför jag drar slutsatsen att servitutet inte påverkade storleken på köpeskillingen.

Jag tror du har rätt att köpare inte generellt förstår vad servitut är och att det därmed inte påverkar priset som det borde vid en fastighetsförsäljning. Alltså rent empiriskt.

Men när grannen kommer med grävskopan och gräver ett 1,8 m djupt och 4 m brett schakt rakt genom trädgården på den lilla fastigheten som du nyss sålde så lär köparna inte vara så nöjda med dig som säljare. Om det t ex sker inom nära tid för inflytt inflytt lär du ha en juridisk tvist på halsen med krav från köparna och upprörda känslor. (Och köparna kommer att förlora.)

 

[Fredrik Larsson1055]

Skriv inte på. De får lösa det på annat sätt. Det kommer belasta din fastighet. Potentiellt att du inte kan bebygga resterande tomt pga ledningen. Skriver du inte på kommer de behöva gå via kommunen och lantmäteriet. Det kommer så ta tid. Du kommer även kunna framföra att det är för stor belastning för din lilla tomt och att det finns andra alternativ som dra det på kommunal mark.

Så i grunden är ledningen efter denna punkt inte kommunalt ägd.

Nu blir det viktigt juridiskt att utreda vem som äger ledningen eller de olika sträckningen efter denna punkt. Den betjänar ju två fastigheter - din och grannens så den sannolika lösningen är att den är samägd av er. I så fall kickar samägande lagen in för vad som får göras med ledningen. I princip ska ni vara överens om vad som görs med ledningen, t ex att nya grannen kopplar på sig på denna. Här är lagen som reglerar det scenariot:

[länk]

Det ställer även till servitutsdelen lite. Servitut innebär ju att en härskande fastighet ges rätt att nyttja en del av en tjänande fastighet för ett visst ändamål av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Men servitut kan inte ges på lös egendom som en samfälld ledning, den är ju lös egendom om den går utanför den egna fastigheten utan servitutsrätt. Eller hade du och grannen servitutsrätt för ledningens dragning på annans fastighet?

D v s den lösning juridiskt som är att föredra i dessa fall är att inrätta ledningen som en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen. Dessa anläggningar kan vara lös egendom som förvaltas samfällt.

Om fastigheterna ligger utanför verksamhetsområdet och vill ansluta till kommunalt VA via en gemensam anslutningspunkt så brukar huvudmannen för VA ställa krav på att den enskilda anläggningen ska ha en ordnad förvaltning i form av en gemensamhetsanläggningar.

Det vore intressant att veta vad huvudmannen för VA har för synpunkter på påkopplandet av ytterligare en fastighet med hänsyn till ledningen kapacitet etc samt om det finns möjlighet att upprätta en ny anslutningspunkt som är bättre lokaliserad.

Det kan även vara värt att dubbelkolla om fastighetens bildningsakt inrymmer oregistrerade servitut som omnämns i förrättningskartan (officialservitut) alternativt i köpekontrakt som är bilagda i förrättningsakten (avtaslservitut

I och med att fastigheten som nu ska bebyggas tycks omfattas av ett verksamhetsområde för VA så ska kommunen ordna med vattenledningarna till fastighetens omedelbara närhet och där upprätta en förbindelsepunkt om det inte finns särskilda skäl för annan placering (12 § lagen om allmänna vattentjänster). D v s det åligger kommunen att ordna med VA-ledningen till fastigheten som ska bebyggas, inte fastighetsägaren som bygger.

En annan möjlighet är ju att fastigheten inte omfattas av ett beslut om verksamhetsområde för VA och detta är en rent civilrättslig lösning mellan kommun och fastighetsägare. Ja då är allt möjligt och fastighetsägaren har inga rättigheter av den typen.

Jag instämmer i resonemanget.
Första steget borde vara att klargöra om de aktuella fastigheterna omfattas av verksamhetsområdet för va. TS bör därför ta kontakt med va-huvudmannen alternativt gå in på kommunens webbkarta för ett se verksamhetsområdets utbredning.

 

[Snikhol]

Hej.
Jag har en liten tomt på 500-600 kvm.
Tvärsöver den (på mitten ungefär) går en vattenledning. Den delar sig till mitt hus och fortsätter över tomten till grannen.
Nu ska fastigheten bredvid grannen bebyggas och de vill koppla sig på ledningen via min granne.

Något servitut för ledningen har aldrig funnits och jag har aldrig brytt mig (det är ett jättegammalt område med hus från sekelskiftet).
De som ska bygga vill att vi skriver ett servitut så att det blir bestämt att de får ha "sin" ledningen över min fastighet (läs: använda den som finns där nu).

Jag bryr mig inte om de kopplar på sig osv. Men jag är tveksam till servitut.
Det sänker väl värdet på min fastighet?
Dessutom går den rakt över tomten och jag kan tänka mig att framtida byggnation kan hindras av detta.

För mig handlar det dock mest om värdet när jag säljer huset.

De flesta i området har egen brunn. Det här var någon lösning för enstaka hus som hittades på för länge sen.

Säg nej.

 

[Fredrik Larsson1055]

Jag tror du har rätt att köpare inte generellt förstår vad servitut är och att det därmed inte påverkar priset som det borde vid en fastighetsförsäljning. Alltså rent empiriskt.

Men när grannen kommer med grävskopan och gräver ett 1,8 m djupt och 4 m brett schakt rakt genom trädgården på den lilla fastigheten som du nyss sålde så lär köparna inte vara så nöjda med dig som säljare. Om det t ex sker inom nära tid för inflytt inflytt lär du ha en juridisk tvist på halsen med krav från köparna och upprörda känslor. (Och köparna kommer att förlora.)

Säg nej.

I stället för att säga nej så bör du be "motparten" presentera ett bättre case och vilka alternativ som finns. Ett nej är inte alltid den bästa lösningen då det kan medföra juridiska och ekonomiska konsekvenser för dig i form av bildande av gemensamhetsanläggning där du exempelvis får betala förrättningskostnaden motsvarande din nytta med anläggningen. Desto mer ni bråkar och inte kommer överens desto dyrare riskerar det att bli för både parterna.

Saker som behöver klargöras:
- Finns det oregistrerade servitut som inte redovisas i fastighetsregistret. Detta är vanligt om fastigheterna bildades för länge sedan d.v.s. de fysiska registret med bildningsakter etc har inte digitaliserats fullt ut.

- Ligger fastigheterna inom det kommunala verksamhetsområdet för va? Verksamhetsområdet kan ha utökats sedan fastigheterna bildades.

- Omfattas fastigheterna av en detaljplan? Vad säger den gällande exploateringsgrad och mark som inte får bebyggas etc (prickarmark).

 

[Lasse Holmström]

Jag tror du har rätt att köpare inte generellt förstår vad servitut är och att det därmed inte påverkar priset som det borde vid en fastighetsförsäljning. Alltså rent empiriskt.

Men när grannen kommer med grävskopan och gräver ett 1,8 m djupt och 4 m brett schakt rakt genom trädgården på den lilla fastigheten som du nyss sålde så lär köparna inte vara så nöjda med dig som säljare. Om det t ex sker inom nära tid för inflytt inflytt lär du ha en juridisk tvist på halsen med krav från köparna och upprörda känslor. (Och köparna kommer att förlora.)

har svårt att se när den situationen skulle kunna uppstå då man som säljare har upplysningsplikt om jag inte missminner mig, samt underhåll m m hanteras inom avtalet, men jag har haft fel förr.

 

[Claes Sörmland]

har svårt att se när den situationen skulle kunna uppstå då man som säljare har upplysningsplikt om jag inte missminner mig, samt underhåll m m hanteras inom avtalet, men jag har haft fel förr.

Nog kan det hända att köpare av fastigheter inte förstår vad det där servitutet innebär som bara är listat med ett litet nummer som hänvisar till Lantmäteriets akt i prospektet. Du beskrev ju själv hur köpare inte prisar in servitut, d v s det förstår inte att de förlorar rådighet över mark p g a av dessa. Och sen ska den härskande fastighetens ägare en dag underhålla sin ledning och kommer med grävskopan och gräver upp hela din trädgård. Det är ju hela idén med servitut at denna typ, att få rätten att gräva upp din trädgård mot din vilja. Det är en option man köper som härskande fastighets ägare av den den tjänande fastighetens ägare.

 

[Claes Sörmland]

I stället för att säga nej så bör du be "motparten" presentera ett bättre case och vilka alternativ som finns. Ett nej är inte alltid den bästa lösningen då det kan medföra juridiska och ekonomiska konsekvenser för dig i form av bildande av gemensamhetsanläggning där du exempelvis får betala förrättningskostnaden motsvarande din nytta med anläggningen. Desto mer ni bråkar och inte kommer överens desto dyrare riskerar det att bli för både parterna.

Saker som behöver klargöras:
- Finns det oregistrerade servitut som inte redovisas i fastighetsregistret. Detta är vanligt om fastigheterna bildades för länge sedan d.v.s. de fysiska registret med bildningsakter etc har inte digitaliserats fullt ut.

- Ligger fastigheterna inom det kommunala verksamhetsområdet för va? Verksamhetsområdet kan ha utökats sedan fastigheterna bildades.

- Omfattas fastigheterna av en detaljplan? Vad säger den gällande exploateringsgrad och mark som inte får bebyggas etc (prickarmark).

Håller med om att ett hårt nej ofta inte är strategiskt när man som TS inte vet konsekvenserna av det. Samla mer info enligt ovan för att kunna överblicka grannens och dina handlingsmöjligheter.

 

[Åke Lindgren]

Tack för alla svar. Ni hjälpte mig från tveksamhet till ett bestämt nej till servitut.
Kan uppdatera här senare hur vi gjorde.

Säg nej! Skriv inte under något sådant avtal
Detta förslag som föreligger är ett amatör avtal
Det fins för många osäkra faktorer som måste lösas innan ett avtal servitut kan upprättas.
Har ledningen kapasitet att försörja fler fastigheter?
Har grannen fått bygglov utan vatten försörjning ?
Det är klart billigare att göra en ny ledningsdragning än att anlita Jurister
MVH Åke

 

[Claes Sörmland]

Det är klart billigare att göra en ny ledningsdragning än att anlita Jurister

Missa inte denna! Trådens kanske viktigaste påpekande.

Jurister får inget tappvatten till grannens nya hus!

 

[Lasse Holmström]

Nog kan det hända att köpare av fastigheter inte förstår vad det där servitutet innebär som bara är listat med ett litet nummer som hänvisar till Lantmäteriets akt i prospektet. Du beskrev ju själv hur köpare inte prisar in servitut, d v s det förstår inte att de förlorar rådighet över mark p g a av dessa. Och sen ska den härskande fastighetens ägare en dag underhålla sin ledning och kommer med grävskopan och gräver upp hela din trädgård. Det är ju hela idén med servitut at denna typ, att få rätten att gräva upp din trädgård mot din vilja. Det är en option man köper som härskande fastighets ägare av den den tjänande fastighetens ägare.

nja, undrar om du har rätt, mig veterligen gällde rätten "ledningen" och inte rätten att gräva upp trädgården självsvåldigt utan det stipulerades hur det skulle ske i avtalet,

men en annan lösning kanske är att servitutet upphör vid avyttring av fastigheten, men det får man väl ta med en fastighetsjurist

 

[L Jan]

Du har helt rätt i att belasta din fastighet med ett servitut för ledningen minskar dina framtida möjligheter att använda marken, t ex att bebygga den. Det minskar därför troligen också värdet på fastigheten. Detta löses genom att grannen betalar för intrånget, alltså en engångssumma för värdeförlusten av fastigheten betalas till dig för avtalsservitutet.

Om ni inte kan komma överens om en sådan summa eller du tycker att ledningen ligger illa på fastigheten så ska du naturligtvis inte gå med på ett avtalsservitut. Och nu om grannens fastighet ska bebyggas är det ju rätt tid att justera dragningen av ledningar som av historiska skäl har hamnat olämpligt.

Om du med all rätt ser olika problem med detta som du skriver:
Be grannen om en rejäl slant pengar. 99% vill inte betala något ändå. Då fixar de säkert på annat vis.

Eller

Säg nej, men då kan det bli processer kanske. Inte kul.

 

[Claes Sörmland]

nja, undrar om du har rätt, mig veterligen gällde rätten "ledningen" och inte rätten att gräva upp trädgården självsvåldigt utan det stipulerades hur det skulle ske i avtalet,

men en annan lösning kanske är att servitutet upphör vid avyttring av fastigheten, men det får man väl ta med en fastighetsjurist

Det vanliga är att härskande fastighet ges rätt att lägga och underhålla en ledning på en del av tjänande fastighets mark. Om den går sönder ingår alltså rätten att gräva upp tjänande fastighets trädgård. Det är hela idén med servitut som dessa.

Servitut kan inte upphöra att gälla vid fastighetsöverlåtelse, då är det inte servitut utan en annan form av nyttjanderätt. Det har att göra med att servitut får bara upprättas för ändamål av stadigvarande betydelse.

 

[Claes Sörmland]

Om du med all rätt ser olika problem med detta som du skriver:
Be grannen om en rejäl slant pengar. 99% vill inte betala något ändå. Då fixar de säkert på annat vis.

Eller

Säg nej, men då kan det bli processer kanske. Inte kul.

Ja om t ex TS fastighet är en liten fastighet på landet som är värd 500 000 kr och ett härskande servitut nu gör att att den blir värd 300 000 kr för att den inte kan bebyggas ändamålsenligt så borde grannen i princip betala 200 000 kr för intrånget.