Golvbrunn som läcker till undervåning, dolt fel?

[martinradbo]

Hej. Jag söker lite input med anledning av ett fel i ett badrum.

Har precis köpt ett radhus där det ingår en klassisk dolda-fel-försäkring via Anticimex samt en sedvanlig besiktning från samma företag.

På övervåningen finns ett badrum som är gammalt. Besiktningsmannen skriver ungefär att det nått sin förväntade livslängd och att det därför kan krävas fördjupade undersökningar av köparen. Standardskrivelser som även står på ett antal andra punkter i protokollet. Undersökningsplikten finns ju alltid där som köpare 😜

Badrummet har golvbrunn som leder mot toalettavloppet och på vägen finns en förgrening till handfatet.

Felet som vi upptäckt är att om man spolar ner vatten i golvbrunnen (har testat genom att hälla ut ett par liter vatten på golvet nära brunnen) så läcker det ner i bjälklaget och rinner ner genom taket på undervåningen. Läckaget är KRAFTIGT, känslan är att det är "hål rakt ner". Man kan se att en del vatten rinner som det ska i rören bort mot toastolen, men kanske hälften av det jag häller ner i brunnen åker ner genom taket (samlar upp det med hink där nere).

Exakt vad som är fel vet jag inte ännu, har inte bilat upp golvet för att kolla. Men en sprucken golvbrunn eller rör som glidit isär är vad som ligger närmast till hands.

Detta väcker flera frågor.

1. Visste säljarna om det? Det går inte att missa om man säger så. De har inte bott där på ett tag pga en skilsmässa.
2. Hur kan det ha skett? Det kanske vi får svar på när vi tar oss in till pudelns kärna så småningom.
3. Är detta ett dolt fel? Hur långt sträcker sig undersökningsplikten? Borde jag på visningen, eller vid ett senare tillfälle, testat alla kranar, fyllt badkaret och släppt ut vattnet. bajsat på toaletten och provspolat, hällt ut vatten på golvet?

Att badrummet är gammalt och att tätskiktet troligen passerat sin livslängd visste jag om. Med barn som leker i ett badkar, massa vatten på golvet och en spricka i tätskiktet, det vore en tänkbar situation. Men inte att avloppet läcker rakt ner till undervåningen.

Jag frågar för att lära mig mer. Anticimex hänvisar så klart till att jag borde ha gjort bättre undersökningar men de är ju i högsta grad part i målet (liksom jag).

 

[strömmark]

Men ponera att det är ett dolt fel (det är det inte) - åldersavdragen på badrummet gör ju att det inte är värt något i alla fall. Utgår ifrån att ni hade med i beräkningen att detta badrum skulle kräva renovering inom 0-5 år, så det lär ju ändå vara pengar ni räknat med att behöva använda. Eller hur gick tankarna?

 

[martinradbo]

Men ponera att det är ett dolt fel (det är det inte) - åldersavdragen på badrummet gör ju att det inte är värt något i alla fall. Utgår ifrån att ni hade med i beräkningen att detta badrum skulle kräva renovering inom 0-5 år, så det lär ju ändå vara pengar ni räknat med att behöva använda. Eller hur gick tankarna?

Oavsett dolt fel eller inte, så tror jag inte det spelar ngn roll i detta fallet hur vi tänkte göra framåt i tiden. Eller?
Vi kanske tänkte ha kvar det gamla badrummet i många år. Vi kanske tänkte sälja om en månad igen. Eller så tänkte vi totalrenovera det från första stund.

Å vad gäller åldersavdrag. Jag tycker bolagen är rätt vettiga i den frågan. Man får visst ersättning även om badrummet är gammalt. Men då bara för det som skadats, och kanske lite mer. Inte för att bekosta ett nytt top-notch badrum för 300.000 kr så klart.

 

[AG A]

Då besiktningsmannen sagt att badrummet är slut, så kan du ju inte förvänta dig annat. I det här badrummet gällde inte vanlig undersökningsplikt, utan utökad sådan. Det här felet är ju inte ens dolt. Även med en vanlig undersökning kunde du med lätthet upptäckt detta.

Jag är ledsen. Det är inte lätt att veta allt när man köper hus. Har man inte räknat med detta blir det tungt.
Med största sannolikhet är brunnen sprucken. Lyft ur vattenlåset i brunnen, så kan du nog se.
Vad är det för ytskikt på golvet, plastmatta, eller kakel?

 

[klimt]

Hej. Jag söker lite input med anledning av ett fel i ett badrum.

Har precis köpt ett radhus där det ingår en klassisk dolda-fel-försäkring via Anticimex samt en sedvanlig besiktning från samma företag.

På övervåningen finns ett badrum som är gammalt. Besiktningsmannen skriver ungefär att det nått sin förväntade livslängd och att det därför kan krävas fördjupade undersökningar av köparen. Standardskrivelser som även står på ett antal andra punkter i protokollet. Undersökningsplikten finns ju alltid där som köpare 😜
[bild]
Badrummet har golvbrunn som leder mot toalettavloppet och på vägen finns en förgrening till handfatet.

Felet som vi upptäckt är att om man spolar ner vatten i golvbrunnen (har testat genom att hälla ut ett par liter vatten på golvet nära brunnen) så läcker det ner i bjälklaget och rinner ner genom taket på undervåningen. Läckaget är KRAFTIGT, känslan är att det är "hål rakt ner". Man kan se att en del vatten rinner som det ska i rören bort mot toastolen, men kanske hälften av det jag häller ner i brunnen åker ner genom taket (samlar upp det med hink där nere).

Exakt vad som är fel vet jag inte ännu, har inte bilat upp golvet för att kolla. Men en sprucken golvbrunn eller rör som glidit isär är vad som ligger närmast till hands.

Detta väcker flera frågor.

1. Visste säljarna om det? Det går inte att missa om man säger så. De har inte bott där på ett tag pga en skilsmässa.
2. Hur kan det ha skett? Det kanske vi får svar på när vi tar oss in till pudelns kärna så småningom.
3. Är detta ett dolt fel? Hur långt sträcker sig undersökningsplikten? Borde jag på visningen, eller vid ett senare tillfälle, testat alla kranar, fyllt badkaret och släppt ut vattnet. bajsat på toaletten och provspolat, hällt ut vatten på golvet?

Att badrummet är gammalt och att tätskiktet troligen passerat sin livslängd visste jag om. Med barn som leker i ett badkar, massa vatten på golvet och en spricka i tätskiktet, det vore en tänkbar situation. Men inte att avloppet läcker rakt ner till undervåningen.

Jag frågar för att lära mig mer. Anticimex hänvisar så klart till att jag borde ha gjort bättre undersökningar men de är ju i högsta grad part i målet (liksom jag).

På fråga 1 och 2 kan vi bara spekulera, men det spelar väl ingen större roll egentligen. Det viktiga är att ni upptäckt detta och kan förhindra följdskador som i sig kunde ha blivit kostsamma. Den tredje frågan angående ”dolt fel” gäller egentligen om det är ett fel som kan ge ersättning enligt lagstiftningen i Jordabalken. Där är svaret entydigt nej. Badrummet är gammalt och har inget ekonomiskt värde kvar, vilket ju tydligt anges i besiktningen, därför finns det inte möjlighet till ersättning. Detta besiktningsprotokoll är en stark varningsklocka att just det som nu hänt tyvärr kan hända när som helst.

 

[cpalm]

2. Hur kan det ha skett? Det kanske vi får svar på när vi tar oss in till pudelns kärna så småningom.

Tror du besvarar dina egna frågor där lite grand.

Man kan kanske utgå från att läckaget borde lämna tydliga spår i taket som torde ha noterats vid besiktning, och som också i viss mån borde avslöja om läckaget pågått en längre tid eller uppstått nu.
Utgår också från att ni själva inte noterat nåt innan det började rinna vatten(?)

Som du själv skriver vet du ju inte heller i detta läget exakt vad felet är.

Börja med en omsorgsfull dokumentation av skadan. Låter rimligt att öppna upp underifrån, då jag antar att taket ändå är skadat, istället för att bila upp golvet. Eller är det betongbjälklag?
Kanske läge att anlita en fuktutredare för att få en "opartisk" och professionell bedömning som smäller betydligt högre om det skulle bli så att du står med en bevisbörda beträffande skadeorsaken. Kolla med ert försäkringsbolag.

När man vet exakt vad som hänt kan man fundera på om det är ett "dolt fel" eller inte.

 

[martinradbo]

Tack för era kloka svar. Jag är själv byggare och hantverkare så jag anser mig ändå vara hyfsat kunnig 🤔

Taket visar inga större skador. Ett vanligt spontant paneltak. Det brukar inte ta så mycket skada av att det rinner ner vatten mellan springorna ett par ggr. Däremot lär ju ev isolering vara blöt nu så självklart ska det åtgärdas. Men man kunde inte vid en vanlig titt på taket ana att det hade varit läckage där.

 

[hempularen]

Som sagt med den skrivningen i protokollet lär chansen att få detta till att vara ett dolt fel vara nära noll.

Man kan ju spekulera i huruvida detta fel var känt av säljaren. Tänkbart, men troligen omöjligt att bevisa. Felet kan ha uppstått medan huset stod tomt, säljaren kanske hade en duschkabin som ledde vatten direkt ned i brunnen (en test man kanske borde göra, läcker det om man gäller vatten direkt i brunnen. Kan indikera om det är tätskiktet eller brunn/rör som är felaktigt).

Det är ju också intressant att ta reda på om det är tätskiktet som läcker, eller brunnen. Om det är ex. ett avhoppat rör så kan det gå att fixa underifrån- Är det tätskiktet så måste golvet bilas upp. Alternativt kan man ju då tänka sig att ställa dit en duschkabin tillfälligt, tills man vill ägra om badrummet.

 

[cpalm]

Men man kunde inte vid en vanlig titt på taket ana att det hade varit läckage där.

Intressant. Nåja, sett till den juridiska biten vill jag ändå understryka vikten av att ha dokumenterat varenda detalj, gärna som sagt gjort av någon oberoende part. Finns det några som helst tecken på när och hur problemet uppstått vill du fånga dem.

 

[martinradbo]

Jag har säkert inget att hämta från dolda-fel-försäkringen i detta fallet, ni har nog rätt där. Å detta var ingen gnälltråd om hur synd det är om mig utan mer för att lära sig mer.

Kärnfrågan tycker jag är vad som ingår i köparens undersökningsplikt!
Å magkänslan säger att det INTE är rimligt att behöva testa alla vatteninstallationer.
Samtidigt som jag vet att dolda fel är väldigt lurigt.

Så här skriver Anticimex själva:
Säljarnas försäkring omfattar endast krav som grundas på fel i byggnad i enlighet med 4 kap. 19 § jordabalken. Med fel menas avvikelser i byggnaden från vad köparen hade kunnat förutsätta utan särskilda utfästelser eller avtal från säljarnas sida om byggnadens standard (s.k. dolda fel). Säljarnas försäkring omfattar inte krav som grundas på brister som köparen hävdar att säljarna har känt till och förtigit, dolt eller givit felaktig eller missvisande uppgift om. Detsamma gäller krav som köparen kan ha till följd av avtal med säljarna, säljarnas utfästelser eller annan förespegling om en högre standard än köparen annars har haft fog att förutsätta.

De skriver vidare:
"Enbart det faktum att brist upptäcks i en fastighet grundar inte ett allmänt ansvar för säljare. Säljares ansvar avseende fel i fastighet omfattar endast brister som inte kunde upptäckas vid en sådan undersökning som har varit påkallad inför köpet. Vidare skall inte heller finnas anledning för köparen att förvänta sig bristen med hänsyn till husets ålder, skick och andra omständigheter. Det normala är att det dolda felet ersätts genom prisavdrag.
Det är allmänt känt att en byggnad förändras på grund av ålder och bruk. Ju äldre byggnaden är desto lägre standard har köparen rätt att förvänta sig. En köpare kan generellt sett inte förutsätta högre standard än den man kan förvänta sig utifrån byggnadsdelarnas normala tekniska livslängd."

Jag tycker inte man kan förvänta sig, trots att badrummet nått sin tekniska livslängd, att avloppet är helt öppet ner i bjälklaget. Oavsett orsak.

Det kanske är så enkelt att undersökningsplikten för en köpare är så oerhört långtgående att väldigt mycket mycket borde testas. I alla fall om man tänker på detta med vad som kan vara dolda fel.
Man borde testa allt med vatten. Filma alla avlopp m.m. Testköra alla maskiner för att upptäcka diverse problem där. Simulera regn på tak och fasader för att upptäcka läckage. Vara i huset en kall dag för att se om värmesystemet verkligen fungerar.

Den gjorda besiktningen är ju mäklaren som beställt (och säljaren bekostat). En del anser att man borde göra en egen besiktning. Men någon större skillnad hade det väl inte gjort ändå? Min besiktningsman hade väl knappast i detta specifka fallet spolat vatten i golvbrunnen?

 

[martinradbo]

Som sagt med den skrivningen i protokollet lär chansen att få detta till att vara ett dolt fel vara nära noll.

Man kan ju spekulera i huruvida detta fel var känt av säljaren. Tänkbart, men troligen omöjligt att bevisa. Felet kan ha uppstått medan huset stod tomt, säljaren kanske hade en duschkabin som ledde vatten direkt ned i brunnen (en test man kanske borde göra, läcker det om man gäller vatten direkt i brunnen. Kan indikera om det är tätskiktet eller brunn/rör som är felaktigt).

Det är ju också intressant att ta reda på om det är tätskiktet som läcker, eller brunnen. Om det är ex. ett avhoppat rör så kan det gå att fixa underifrån- Är det tätskiktet så måste golvet bilas upp. Alternativt kan man ju då tänka sig att ställa dit en duschkabin tillfälligt, tills man vill ägra om badrummet.

Precis. Bara för att jag är nyfiken så ska jag fråga säljarna om de bott i huset alls, dvs om de därmed duschat/använt det inkaklade badkar som står där.

Jag ska även testa att hälla vatten ner i brunnen kontra att låta det rinna på golvet och ner. Mängden vatten som kommer ner i taket indikerar dock kraftigt på att det är "hål rakt ut" och inte ngn lite spricka i tätskiktet.

Jag lovar att uppdatera tråden med bilder och info när jag rotat mig ner till problemet, så att vi alla lär oss något av detta.

 

[hempularen]

Den gjorda besiktningen är ju mäklaren som beställt (och säljaren bekostat). En del anser att man borde göra en egen besiktning. Men någon större skillnad hade det väl inte gjort ändå? Min besiktningsman hade väl knappast i detta specifka fallet spolat vatten i golvbrunnen?

Nej, det hade inte gjort skillnad. Såvida du inte hade beställt en fördjupad undersökning av badrummet, vilket föreslås i protokollet. Vid en fördjupad undersökning skulle detta garanterat ha upptäckts.

Jag tycker inte man kan förvänta sig, trots att badrummet nått sin tekniska livslängd, att avloppet är helt öppet ner i bjälklaget. Oavsett orsak.

Jo om badrummet har nått sin tekniska livslängd så bör man förvänta sig att något, vad som helst kan vara fel. Det kan handla om utmattning av tätskiktet så det läcker genom sprickor. Det kan vara rör som "ruttnat", eller 1000 andra mer eller mindre sannolika fel som uppstår på äldre våtrum.

 

[klimt]

Jag har säkert inget att hämta från dolda-fel-försäkringen i detta fallet, ni har nog rätt där. Å detta var ingen gnälltråd om hur synd det är om mig utan mer för att lära sig mer.

Kärnfrågan tycker jag är vad som ingår i köparens undersökningsplikt!
Å magkänslan säger att det INTE är rimligt att behöva testa alla vatteninstallationer.
Samtidigt som jag vet att dolda fel är väldigt lurigt.

Så här skriver Anticimex själva:
Säljarnas försäkring omfattar endast krav som grundas på fel i byggnad i enlighet med 4 kap. 19 § jordabalken. Med fel menas avvikelser i byggnaden från vad köparen hade kunnat förutsätta utan särskilda utfästelser eller avtal från säljarnas sida om byggnadens standard (s.k. dolda fel). Säljarnas försäkring omfattar inte krav som grundas på brister som köparen hävdar att säljarna har känt till och förtigit, dolt eller givit felaktig eller missvisande uppgift om. Detsamma gäller krav som köparen kan ha till följd av avtal med säljarna, säljarnas utfästelser eller annan förespegling om en högre standard än köparen annars har haft fog att förutsätta.

De skriver vidare:
"Enbart det faktum att brist upptäcks i en fastighet grundar inte ett allmänt ansvar för säljare. Säljares ansvar avseende fel i fastighet omfattar endast brister som inte kunde upptäckas vid en sådan undersökning som har varit påkallad inför köpet. Vidare skall inte heller finnas anledning för köparen att förvänta sig bristen med hänsyn till husets ålder, skick och andra omständigheter. Det normala är att det dolda felet ersätts genom prisavdrag.
Det är allmänt känt att en byggnad förändras på grund av ålder och bruk. Ju äldre byggnaden är desto lägre standard har köparen rätt att förvänta sig. En köpare kan generellt sett inte förutsätta högre standard än den man kan förvänta sig utifrån byggnadsdelarnas normala tekniska livslängd."

Jag tycker inte man kan förvänta sig, trots att badrummet nått sin tekniska livslängd, att avloppet är helt öppet ner i bjälklaget. Oavsett orsak.

Det kanske är så enkelt att undersökningsplikten för en köpare är så oerhört långtgående att väldigt mycket mycket borde testas. I alla fall om man tänker på detta med vad som kan vara dolda fel.
Man borde testa allt med vatten. Filma alla avlopp m.m. Testköra alla maskiner för att upptäcka diverse problem där. Simulera regn på tak och fasader för att upptäcka läckage. Vara i huset en kall dag för att se om värmesystemet verkligen fungerar.

Den gjorda besiktningen är ju mäklaren som beställt (och säljaren bekostat). En del anser att man borde göra en egen besiktning. Men någon större skillnad hade det väl inte gjort ändå? Min besiktningsman hade väl knappast i detta specifka fallet spolat vatten i golvbrunnen?

En egen besiktning av liknande typ hade knappast gett mer information. Men besiktningen i ert fall hade så tydliga skrivningar att det finns stora brister i badrummet, ofta används mer försiktiga skrivningar om eventuella brister. Därför bör en köpare utgår från att badrummet bör renoveras. Om man vill använd det ytterligare en tid bör en köpare göra den utvidgade undersökning som du beskriver, efter godkännande av säljaren. Om det funnits en besiktning som visade att badrummet var i gott skick och omfattades av försäkringen så hade ni kunnat få ersättning.

 

[AG A]

Tack för era kloka svar. Jag är själv byggare och hantverkare så jag anser mig ändå vara hyfsat kunnig 🤔

Taket visar inga större skador. Ett vanligt spontant paneltak. Det brukar inte ta så mycket skada av att det rinner ner vatten mellan springorna ett par ggr. Däremot lär ju ev isolering vara blöt nu så självklart ska det åtgärdas. Men man kunde inte vid en vanlig titt på taket ana att det hade varit läckage där.

Det här med undersökningsplikt, och vad som är synligt, är nästan orimligt tyvärr. Man har ju aldrig tid att undersöka varje rum, och del så noga att man kan upptäcka vidare mycket. Många saker kan dessutom bara upptäckas om man vet vad man letar efter. I ditt fall exempelvis, så är inte felet dolt, då du hade kunnat upptäcka det genom att bara hälla en hink vatten på golvet. Det går, som du förstår, lätt att se att det läcker ner genom bjälklaget. Men det går bara att upptäcka om man misstänker felet. Dock tar man inte hänsyn till det, gällande dolda fel.

 

[Stefan1972]

Fast det är väl vad jag kan förstå inget som säger att det läckte redan vid försäljningen? Även om det låter otroligt så kan ju nåt ha hänt efteråt...........