Golvbrunn som läcker till undervåning, dolt fel?

[Claes Sörmland]

Jag tycker inte man kan förvänta sig, trots att badrummet nått sin tekniska livslängd, att avloppet är helt öppet ner i bjälklaget. Oavsett orsak.

Det kanske är så enkelt att undersökningsplikten för en köpare är så oerhört långtgående att väldigt mycket mycket borde testas. I alla fall om man tänker på detta med vad som kan vara dolda fel.
Man borde testa allt med vatten. Filma alla avlopp m.m. Testköra alla maskiner för att upptäcka diverse problem där. Simulera regn på tak och fasader för att upptäcka läckage. Vara i huset en kall dag för att se om värmesystemet verkligen fungerar.

Jordabalken avgränsar ju ersättningsbara fel med följande fras i 4 kap 19 § jordabalken (= det som ger konceptet att enbart "dolda fel" kan ersättas):

"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."

För en fastighet med ett äldre hus (ett hus med äldre VA-installationer) borde nog spola vatten i varje golvbrunn, vask och spola i varje toalett tänker jag. Det är påkallat och det kan finnas problem. Filmning lär inte behövas men är systemet gammalt så kan det ju vara klokt om man vill se hur illa det är.

Sen håller jag med om att man i ett vanligt bostadshus som vid försäljningen är bebott så kan man inte förvänta sig som köpare att avloppsrör leder rakt ut i bjälklaget när fastigheten överlåts. Det är med lagtextens ord inte den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet att avloppsvatten rinner ut genom undervåningens innertak.

 

[Claes Sörmland]

Fast det är väl vad jag kan förstå inget som säger att det läckte redan vid försäljningen? Även om det låter otroligt så kan ju nåt ha hänt efteråt...........

Jag undrar detsamma. Är läckan ett nytt fenomen som uppträdde efter köpet (eller tillträdet) eller var det så redan vid visning/besiktning, alltså före köpet? Att gamla rör börjar läcka efter att man har köpt huset kan ju hända och det får man leva med som köpare. Men om det var status redan vid försäljningen så är det inte förväntat.

 

[adron]

Kan det inte vara så att något har torkat/dragit ihop sig och fått det att börja läcka såhär mycket när huset stått oanvänt en tid? Det kanske bara sipprade väldigt lite tidigare, så lite att det inte kom igenom taket?

 

[cpalm]

Men om det var status redan vid försäljningen så är det inte förväntat.

Kan ju också vara att monteringen av rören är felaktigt utförd så att t.ex. en skarv glidit isär.

Nä, ingen idé att spekulera för mycket i om det kan vara dolt fel eller inte innan man vet vad som har hänt.

 

[AG A]

Kan ju också vara att monteringen av rören är felaktigt utförd så att t.ex. en skarv glidit isär.

Nä, ingen idé att spekulera för mycket i om det kan vara dolt fel eller inte innan man vet vad som har hänt.

Visst kan der vara så. Kanske kan det även vara så att något torkat.
Men, att det nu skulle ha varit tätt i mer än 30 år, och sedan plötsligt börjat läcka när TS flyttar in verkar mer än otroligt.

 

[adron]

Tanken med frågan om det kan vara något som torkat var just att det skulle förklara att felet uppstår när avloppet stått oanvänt i någon månad i samband med flytt?

 

[hempularen]

Men man kan ju också tänka sig att felet är i tätskiktet och är urgammalt. Och att någon ställt in en duschkabin som lösning, kan ju tom vara en ännu tidigare ägare, så att säljaren var omdeveten om felet. Sedan har man kanske slängt ut den gamla "äckliga" kabinen inför den här försäljningen.

 

[martinradbo]

Men man kan ju också tänka sig att felet är i tätskiktet och är urgammalt. Och att någon ställt in en duschkabin som lösning, kan ju tom vara en ännu tidigare ägare, så att säljaren var omdeveten om felet. Sedan har man kanske slängt ut den gamla "äckliga" kabinen inför den här försäljningen.

Nej, det stod ett inkaklat badkar där så ingen duschkabin. Annars hade det varit en bra idé.

Jag hade en fukttekniker på plats från försäkringsbolaget i fredags. Det ser väldigt skumt ut nere i golvbrunnen, misstanken är att det är råttor som gnagt hål på plasten. Det är i varje fall huvudtesen just nu och det han kommer rapportera till försäkringsbolaget.
En möjlig förklaring och till och med troligt att djuren trivts bättre när ingen bott där och använt avloppet. Kan ju förklara att det funkat när de bodde där och därför inte rapporterat till mig om felet heller.

Jag kanske kommer se bättre när jag bilat bort brunnen. Återkommer.

 

[hustomtenshus]

Hej. Jag söker lite input med anledning av ett fel i ett badrum.

Har precis köpt ett radhus där det ingår en klassisk dolda-fel-försäkring via Anticimex samt en sedvanlig besiktning från samma företag.

På övervåningen finns ett badrum som är gammalt. Besiktningsmannen skriver ungefär att det nått sin förväntade livslängd och att det därför kan krävas fördjupade undersökningar av köparen. Standardskrivelser som även står på ett antal andra punkter i protokollet. Undersökningsplikten finns ju alltid där som köpare 😜
[bild]
Badrummet har golvbrunn som leder mot toalettavloppet och på vägen finns en förgrening till handfatet.

Felet som vi upptäckt är att om man spolar ner vatten i golvbrunnen (har testat genom att hälla ut ett par liter vatten på golvet nära brunnen) så läcker det ner i bjälklaget och rinner ner genom taket på undervåningen. Läckaget är KRAFTIGT, känslan är att det är "hål rakt ner". Man kan se att en del vatten rinner som det ska i rören bort mot toastolen, men kanske hälften av det jag häller ner i brunnen åker ner genom taket (samlar upp det med hink där nere).

Exakt vad som är fel vet jag inte ännu, har inte bilat upp golvet för att kolla. Men en sprucken golvbrunn eller rör som glidit isär är vad som ligger närmast till hands.

Detta väcker flera frågor.

1. Visste säljarna om det? Det går inte att missa om man säger så. De har inte bott där på ett tag pga en skilsmässa.
2. Hur kan det ha skett? Det kanske vi får svar på när vi tar oss in till pudelns kärna så småningom.
3. Är detta ett dolt fel? Hur långt sträcker sig undersökningsplikten? Borde jag på visningen, eller vid ett senare tillfälle, testat alla kranar, fyllt badkaret och släppt ut vattnet. bajsat på toaletten och provspolat, hällt ut vatten på golvet?

Att badrummet är gammalt och att tätskiktet troligen passerat sin livslängd visste jag om. Med barn som leker i ett badkar, massa vatten på golvet och en spricka i tätskiktet, det vore en tänkbar situation. Men inte att avloppet läcker rakt ner till undervåningen.

Jag frågar för att lära mig mer. Anticimex hänvisar så klart till att jag borde ha gjort bättre undersökningar men de är ju i högsta grad part i målet (liksom jag).

Hos dolda fel försäkringen har du ingen chans. Men en säljare får inte undanhålla information som är viktig för en köpare att veta och det du råkat ut för vill en köpare garanterat veta såklart. Om det är väldigt viktig info som hålls undan kan din undersökningsplikt helt reduceras. Din bästa chans är nog att höra av dig till säljaren och säger som det är dvs att de måste ha känt till problemet men inte sagt något. Sen frågar du om de har någon lösning på problemet.

 

[martinradbo]

Hos dolda fel försäkringen har du ingen chans. Men en säljare får inte undanhålla information som är viktig för en köpare att veta och det du råkat ut för vill en köpare garanterat veta såklart. Om det är väldigt viktig info som hålls undan kan din undersökningsplikt helt reduceras. Din bästa chans är nog att höra av dig till säljaren och fråga dem rakt ut om de länder till problemet och sen begär du kompensation.

Hmmm. Min snälla sida tänker att om det var råttor som ätit upp golvbrunnen så har det hänt efter att säljarna flyttat ut. Å då kände de inte till problemet.

 

[hustomtenshus]

Hmmm. Min snälla sida tänker att om det var råttor som ätit upp golvbrunnen så har det hänt efter att säljarna flyttat ut. Å då kände de inte till problemet.

Låter osannolikt, det mest sannolika är att de kände till det men hoppades komma undan med det. Väldigt fult gjort i så fall. Säljare har upplysningsplikt och en sån här sak vill man som köpare veta, punkt.

 

[klimt]

Säljaren har ett rätt vagt angivet ansvar enligt lagstiftningen i Jordabalken.

”Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten.”

Så att lita på upplysningsplikt som köpare ger inte en god trygghet. Därför bör köparen undersöka och fråga så mycket som möjligt. Om en säljare ger tydliga utfästelser så är detta något som kan användas om det inte är korrekt. Om det inte går att få tydliga svar så är det en indikation på att mer undersökning behövs. I detta fall fanns det en redovisning av dålig status för badrummet som nog i praktiken innebär att säljaren avskriver sig ansvar. Däremot är det tveksamt om inte besiktningen borde ha upptäckt hur stort problemet var.

 

[hustomtenshus]

Säljaren har ett rätt vagt angivet ansvar enligt lagstiftningen i Jordabalken.

”Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten.”

Så att lita på upplysningsplikt som köpare ger inte en god trygghet. Därför bör köparen undersöka och fråga så mycket som möjligt. Om en säljare ger tydliga utfästelser så är detta något som kan användas om det inte är korrekt. Om det inte går att få tydliga svar så är det en indikation på att mer undersökning behövs. I detta fall fanns det en redovisning av dålig status för badrummet som nog i praktiken innebär att säljaren avskriver sig ansvar. Däremot är det tveksamt om inte besiktningen borde ha upptäckt hur stort problemet var.

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Om vi säger att det kommer fram att säljaren faktiskt visst om att det rent utav läcker vatten från övervåningen, så är det självklart något som säljaren skulle ha informerat köparen om. Jag har läst domslut där köparens undersökningsplikt helt har uteblivit p g a av att säljaren uteblivit med viktig information.

 

[klimt]

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Om vi säger att det kommer fram att säljaren faktiskt visst om att det rent utav läcker vatten från övervåningen, så är det självklart något som säljaren skulle ha informerat köparen om. Jag har läst domslut där köparens undersökningsplikt helt har uteblivit p g a av att säljaren uteblivit med viktig information.

Det vore intressant om du kan ge referens till andra fall än buller från motorbanan där köparens undersökningsplikt uteblivit pga säljarens bristande upplysning. Vi vet ju inte allt i det fall som här diskuteras men det är mycket som skiljer. I fallet med motorbanan så hade säljaren agerat gentemot myndigheter för att upphäva eller begränsa tillstånd pga bullerstörningar. I vårt fall har säljaren genom besiktningsprotokollet upplyst om att badrummet har brister, men köparen valde att inte gå vidare med detaljerade undersökningar. Badrummet var också så gammalt att det efter avskrivning inte har något återstående värde vilket i praktiken innebär att möjligheten till ersättning är begränsad.

Köparen kan vilket som anlita en jurist för råd om hur man kan gå vidare. Min bedömning är att det inte är meningsfullt att kräva ersättning av säljaren men möjligen från den bristande besiktningen.