BRFs ansvar när det framkommer att en lägenhet saknar bygglov?

[merbanan]

Ursprungsfrågan här var ju i vilken mån föreningen kan bli ersättningskyldig för de olika kostnader som kan uppstå pga det saknade bygglovet.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter​

4 § Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Lag (1995:1464).

Sen del av

2 §

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.


Jag tycker detta blir rätt så tydligt. Pga avsaknade av bygglov så blir föreningen vållande till men i nyttjanderätten. Och vidare så har bostadsrättsinnehavaren rätt till ersättning av samma anledning som tidigare. Men bara om kommunen faktiskt kommer med krav om rättelse.

 

[sebastiannielsen]

4 § -- 2 §

Jag skulle se det som att det är för när skadorna (eller orsaken till skadan) uppstår efter tillträdet "Sedan tillträde medgetts", dvs föreningens försummelse eller vållande måste ha skett efter tillträdet.

Om bristen redan fanns när lägenheten såldes, skulle jag säga att den faller på säljaren.

 

[Claes Sörmland]

Jag skulle se det som att det är för när skadorna (eller orsaken till skadan) uppstår efter tillträdet "Sedan tillträde medgetts", dvs föreningens försummelse eller vållande måste ha skett efter tillträdet.

Om bristen redan fanns när lägenheten såldes, skulle jag säga att den faller på säljaren.

Det tillträde som syftas på i lagtexten är tillträdet vid den ursprungliga upplåtelsen för den första bostadsrättshavare. Om sedan bostadsrätten överlåts privat senare spelar ingen roll, det sker ingen ny upplåtelse eller nytt tillträde vid en sådan överlåtelse.

Skulle det uppstå hinder eller men i nyttjanderätten för TS t ex för att kommunens tillsyn slår till med föreläggande mot föreningen att återställa utrymmet där lägenheten ligger så är föreningens vållande. Det är datumet för myndighetsbeslutets lagakraftvinnande som utgör tillfället när hinder i nyttjanderätten uppstår. Föreningen är då vållande och får betala ersättning till TS.

 

[sebastiannielsen]

Föreningen är då vållande

Det jag syftade på är att vållandet ska ha skett under den giltiga tidpunkten också.

Dvs om föreningen vållar en skada innan tillträdet, som sedan framkommer i efterhand, så är jag tveksam till att vållandet skett inom den giltiga perioden, eftersom det faktiskt krävs ett vållande. Att vara passiv gäller enbart i frågan om reparationsskyldighet (åsidosätter - dvs passivitet).
Det betyder att om en skada uppstår av sig själv, i det här fallet när myndigheten kommer med sitt föreläggande, utan att föreningen gjort något för att orsaka skadan (under den giltiga tidsperioden), och därmed är föreningen inte "vållande" i lagens mening.

Det borde mena att om den otillåtna åtgärden görs innan tillträdet, varav hinder i nyttjanderätten uppstår efter tillträdet, så är inte föreningen "vållande" inom den giltiga perioden.
Jämför med att om föreningen före tillträdet åsidosätter att laga ett avloppsrör. Det spricker och springer läck efter tillträdet. Då är föreningen ansvarig även efter då föreningen genom att vara passiv (perdurerande), åsidosatt sin reparationsskyldighet varefter läckan uppstått.

Jag tänker lite hur man bedömer trafikolyckor.
Om X parkerar en bil i en backe utan handbroms. Därefter rullar bilen ner och träffar Y's bil.
X's vållande till skadan har i tid skett då han parkerade bilen. Inte då bilen rullat ner. Vilket kan ha betydelse om bilen exempelvis byter ägare mellan parkeringen och skadan vid en försäljning på distans, det är då den personen som parkerade bilen som är vållande till skadan.


Förstår du nu hur jag tänker?

 

[Claes Sörmland]

Det jag syftade på är att vållandet ska ha skett under den giltiga tidpunkten också.

Dvs om föreningen vållar en skada innan tillträdet, som sedan framkommer i efterhand, så är jag tveksam till att vållandet skett inom den giltiga perioden, eftersom det faktiskt krävs ett vållande. Att vara passiv gäller enbart i frågan om reparationsskyldighet (åsidosätter - dvs passivitet).

Det borde mena att om den otillåtna åtgärden görs innan tillträdet, varav hinder i nyttjanderätten uppstår efter tillträdet, så är inte föreningen "vållande" inom den giltiga perioden.

Jag tänker lite hur man bedömer trafikolyckor.
Om X parkerar en bil i en backe utan handbroms. Därefter rullar bilen ner och träffar Y's bil.
X's vållande till skadan har i tid skett då han parkerade bilen. Inte då bilen rullat ner. Vilket kan ha betydelse om bilen exempelvis byter ägare mellan parkeringen och skadan, det är då den personen som parkerade bilen som är vållande till skadan.


Förstår du nu hur jag tänker?

Jag förstår hur du tänker men jag ser inte att det har något med denna situation att göra. Det har att göra med att bygglov inte ges till byggnader eller lägenheter utan istället för olika åtgärder, alltså visst agerande inom en viss tid. En lägenhet kan alltså inte ha bygglov.

Det finns inget hinder eller men i nyttjanderätten för TS i denna stund. TS använder den utan hinder eller men som det är nu.

Det är först när byggnadsnämnden i kommunen fattar ett beslut om rättelseföreläggande att riva lägenheten och återställa den till råvind (eller vad den nu var) från ett visst datum och bostadrättsföreningen agerar efter detta föreläggande och ger sig på och slänger ut TS från lägenheten som hinder eller men i nyttjanderätten uppstår för TS. I den stunden. Fattar t ex aldrig byggnadsnämnden ett sådant beslut så auktualiseras aldrig frågan, TS har inte rätt till någon ersättning för det uppstår aldrig ett hinder eller men i nyttjanderätten för TS.

Visst kan det kännas osäkert att bo i en lägenhet som en gång i tiden har inretts utan bygglov, startbesked eller slutbesked men tills byggnadsnämndens agerar så lider man inte av det.

 

[Fredrik831]

Är det inte preskriptionstid för bygglov på tio år, dvs om lägenheten är äldre än 10 år kan kommunen ändå inte kräva åtgärd?

 

[sebastiannielsen]

bostadrättsföreningen agerar efter detta föreläggande och ger sig på och slänger ut TS från lägenheten som hinder eller men i nyttjanderätten uppstår för TS. I den stunden.

aah nu förstår jag hur du tänker, dvs själva återställningsåtgärden är vållandet, inte den otillåtna bygglovspliktiga åtgärden som vidtogs innan lägenheten togs i bruk.
Eftersom återställningsåtgärden är tvingande är jag tveksam till att man kan anses vara vållande till en tvingande åtgärd.

Åtgärden som vållar skadan är den otillåtna åtgärden. Den vållar men i nyttjanderätten OM byggnadsnämnden kommer med ett föreläggande som gör att BRF-innehavaren inte får bo där längre.

Precis som att bilen utan handbroms vållar ingen skada OM inte den börjar rulla ner för backen. Den skadevållande åtgärden (parkering utan handbroms) är redan gjord, men ingen skada vållas om bilen inte börjar rulla.

Är dock tveksam till det om det är så att det blir aktuellt med handräckning, dvs att kommunen vidtar åtgärden på BRFens bekostnad, dvs att BRFen medvetet skiter i åtgärden för att undkomma vållandet.

Då blir hela vållandebedömningen mycket mer komplicerad.
Därför tänker jag mig att det är inte återställningsåtgärden som är vållande eftersom den är tvingande enligt lag.


Om vi tar ett annat exempel:
Byggnadsnämnden ändrar detaljplanen för området, och gör en tidigare lovfri ändring lovpliktig genom ett särskilt föreläggande i detaljplanen. (utökad lovplikt)
Föreningen har råkat bli av med all dokumentation när en lovfri åtgärd, som nu är lovpliktig, gjordes.
Byggnadsnämnden kräver nu att åtgärden ska återställas, och föreningen kan inte bevisa att åtgärden gjordes då den var lovfri.

Vem är det som försummat sig här när det gäller nyttjanderätten till BRF-innehavaren?

Blir mycket knepiga bedömningar eftersom föreningen inte, då dokumentationen försummades, kunnat räkna med att kommunen ändrar detaljplanen så att åtgärden blir lovpliktig, vilket gör att det då blir kommunen som blir "vållande" genom att ändra detaljplanen, och BRFen har heller ingen skyldighet enligt lagen att bevara sådan dokumentation, annat än vad som krävs enligt bokföringslagen - där en faktura mycket väl kan vara så knapphändig att det inte framgår vilken byggnadsåtgärd som gjordes genom fakturan.
Då blir hela den juridiska bedömningen jätteknepig.

 

[Claes Sörmland]

aah nu förstår jag hur du tänker, dvs själva återställningsåtgärden är vållandet, inte den otillåtna bygglovspliktiga åtgärden som vidtogs innan lägenheten togs i bruk.
Eftersom återställningsåtgärden är tvingande är jag tveksam till att man kan anses vara vållande till en tvingande åtgärd.

Åtgärden som vållar skadan är den otillåtna åtgärden. Den vållar men i nyttjanderätten OM byggnadsnämnden kommer med ett föreläggande som gör att BRF-innehavaren inte får bo där längre.

Precis som att bilen utan handbroms vållar ingen skada OM inte den börjar rulla ner för backen. Den skadevållande åtgärden (parkering utan handbroms) är redan gjord, men ingen skada vållas om bilen inte börjar rulla.

Är dock tveksam till det om det är så att det blir aktuellt med handräckning, dvs att kommunen vidtar åtgärden på BRFens bekostnad, dvs att BRFen medvetet skiter i åtgärden för att undkomma vållandet.

Då blir hela vållandebedömningen mycket mer komplicerad.
Därför tänker jag mig att det är inte återställningsåtgärden som är vållande eftersom den är tvingande enligt lag.


Om vi tar ett annat exempel:
Byggnadsnämnden ändrar detaljplanen för området, och gör en tidigare lovfri ändring lovpliktig genom ett särskilt föreläggande i detaljplanen. (utökad lovplikt)
Föreningen har råkat bli av med all dokumentation när en lovfri åtgärd, som nu är lovpliktig, gjordes.
Byggnadsnämnden kräver nu att åtgärden ska återställas, och föreningen kan inte bevisa att åtgärden gjordes då den var lovfri.

Vem är det som försummat sig här när det gäller nyttjanderätten till BRF-innehavaren?

Blir mycket knepiga bedömningar eftersom föreningen inte, då dokumentationen försummades, kunnat räkna med att kommunen ändrar detaljplanen så att åtgärden blir lovpliktig, vilket gör att det då blir kommunen som blir "vållande" genom att ändra detaljplanen, och BRFen har heller ingen skyldighet enligt lagen att bevara sådan dokumentation, annat än vad som krävs enligt bokföringslagen - där en faktura mycket väl kan vara så knapphändig att det inte framgår vilken byggnadsåtgärd som gjordes genom fakturan.
Då blir hela den juridiska bedömningen jätteknepig.

Du kanske har rätt i att föreningens vållande är att bygglov, startbesked och slutbesked bakåt i tiden inte har säkrats för att inreda och ta lägenheten i bruk. Regleringen i lagtexten lyder då "Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande."

D v s det finns inget som anger när föreningens vållande måste ha skett. Man kan möjligen föra över "Sedan tillträde medgetts..." från föregående mening men detta gäller ju "skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick", alltså reparationskyldigheten, inte nödvändigtvis vållandet till hinder eller men i nyttjanderätten som uppstår.

 

[Staffan-N]

Givet att:
-En brf består av sina medlemmar och lider brfen ekonomisk skada så gör även medlemmarna det.
-Efter tio år av svartbygge så blir det ett gråbygge som kan vara kvar utan represalier, och lägenheten kan fortsätta upplåtas(?). Det verkade inte vara många år kvar i det här fallet.
-Reklamationstiden är kort för bostadsrätter och det finns ingen upplysningsplikt annat än frågelistan.
-Enligt Göteborgsfallet så är ett gråbygge ett ganska litet fel vid försäljning (60 000) som inte ger skäl att häva köpet.

Om det inte med säkerhet finns omständigheter som gör att köparen i det här fallet kan backa ur och "gå fri", är inte det mest pragmatiskt att inte ta upp det överhuvudtaget? Gola inte till kommunen, och säg inget när lägenheten säljs i framtiden. Neka kännedom och hävda okunskap om någon upptäcker det.

 

[zarkov]

Göteborgsfallet som ni pratar om, är det BRF L*ckan [y] där bland annat ett känt kommunalråd bor?

 

[hempularen]

Blir mycket knepiga bedömningar eftersom föreningen inte, då dokumentationen försummades, kunnat räkna med att kommunen ändrar detaljplanen så att åtgärden blir lovpliktig, vilket gör att det då blir kommunen som blir "vållande" genom att ändra detaljplanen, och BRFen har heller ingen skyldighet enligt lagen att bevara sådan dokumentation, annat än vad som krävs enligt bokföringslagen - där en faktura mycket väl kan vara så knapphändig att det inte framgår vilken byggnadsåtgärd som gjordes genom fakturan.
Då blir hela den juridiska bedömningen jätteknepig.

Det är ändå så att föreningen är skyldig att tillhandahålla den bostad som medlemmen har bostadsrätten för. Om föreningen inte längre kan tillhandahålla den, oavsett orsak, så måste föreningen ersätta bostadsrättshavaren. Det blir helt ointressant om "root cause" är kommunen, ursprungliga exploatören, föregående ägare eller en jordbävning (just jordbävning kanske faller som force majeur)..

 

[Claes Sörmland]

Det är ändå så att föreningen är skyldig att tillhandahålla den bostad som medlemmen har bostadsrätten för. Om föreningen inte längre kan tillhandahålla den, oavsett orsak, så måste föreningen ersätta bostadsrättshavaren. Det blir helt ointressant om "root cause" är kommunen, ursprungliga exploatören, föregående ägare eller en jordbävning (just jordbävning kanske faller som force majeur)..

Jag tänker detsamma. Är 4 kap. 6 § bostadrättslagen det enda lagrum som anger detta?

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[HiddenDingo]

I mitt fall (inlägg #29) kom föreningen fram till liknande som resonerats i ovan inlägg, så länge inte kommunen förhindrar att ägaren till bostadsrätten använder lägenheten uppstår ingen skada. Det var en liten förening och ingen drev ersättningsspåret särskilt långt men det var beskedet man fick efter initiala kontakter med jurist specialiserade på fastighetsfrågor och dylikt.

Vi kunde bo kvar/nyttja bostadsrätten under hela processen (minus tiden som renoveringen skedde, men det löstes pragmatiskt). Avgift och dylikt betalades som vanligt hela perioden, men det var en liten förening och det var bättre att ekonomin höll än att börja bråka.

 

[merbanan]

Eftersom återställningsåtgärden är tvingande är jag tveksam till att man kan anses vara vållande till en tvingande åtgärd.

Jag tror att om det kommer till domstol så skulle en tingsrätt tolka lagen till fördel för den boende (en hovrätt skulle nog kolla på juridiken i mer detalj). Men jag tror även att en kommun i största möjliga mån skulle se mellan fingrarna om det gått lång tid och lägenheten uppfyller samma krav som de andra i huset. I Linköpingsfallet så var det ju ett helt hus som inte uppfyllde moderna krav varvid man kan förstå att man agerar.

 

[adron]

Måste man kunna bo i en bostadsrätt? Kan en bostadsrättsförening upplåta förråd/garage/butikslokal som inte är godkänt att bo i, men ändå upplåts till en medlem?

Edit: Hittade snabbt denna länk, som ett exempel på att en bostadsrätt inte behöver gå att bo i: https://werkstaden.se/lokaler-som-bostadsratt/