BRFs ansvar när det framkommer att en lägenhet saknar bygglov?

[Andree16]

Juridiskt så blir det en lång kedja av krav från köparna på säljarna. Eventuellt skulle det kunna vara så att en säljare ej längre går att få tag på varvid kedjan ej når föreningen.

Försäljning av bostadsrätter görs via konsumentköplagen (och köplagen första gången) vilken har en 3års reklamationstid. Så efter 3 år blir det svårt för den säljaren att ställa krav på sin säljare varvid kedjan till föreningen kan brytas.

Lägenheten bör nu vara en bostadsrättslokal och rent strikt får man bo i lokaler, bara inte stadigvarande. Således så är det mest ekonomiska för föreningen att inte göra något utan låta nuvarande ägare konvertera lokalen till en bostad. Men en vettig förening tar givetvis sitt ansvar och hjälper till på alla sätt den kan.

En liknande situation fanns i Linköping:
[länk]

Dock så vet jag inte vad utfallet blev där.

En sak man bör undersöka är om det är möjligt att få igenom bygglovet med dagens krav på bostäder. Det kan vara orimliga kostnader kopplade till det. Sen bör man givetvis kolla på hur omvandlingen gick till. Kanske finns aktören fortfarande på marknaden och krav kan ställas mot denne.

Stort tack för svaret! Det ligger i linje med vad jag läst på internet och vad vi än så länge hört från andra källor. Det svaret avviker från vad Hempularen och Claes Sörmland skriver ovan vad jag kan utläsa, är det en feltolkning från min sida? Enligt din definition ovan är kedjan till BRF bruten (det är +5 år sedan BRF sålde och ägare har bott där i +3år).

 

[Andree16]

Jag tänker så också. Kanske kan frånvaro av bygglov för den lägenhet vars bostadsrätt man har köpt faller inom kategorin saker man inte kan antas ha känt till vid köpet och därmed är ett fel i köplagens mening. Å andra sidan, om det inte påverkar möjligheten att disponera lägenheten som bostadsrättshavare så kanske det inte är ett fel i köplagens mening? Men man kan kanske hävda att marknadsvärdet skulle vara lägre om det var känt?

Hej Claes, vad jag snappat upp har köpare i normalfallet ingen undersökningsplikt gällande bygglov utan ska kunna anta att dessa finns på plats vilket innebär att det här är ett fel enligt köplagen.

 

[merbanan]

Jag har nog fel. Det är en bostadsrätt av en lägenhet. Den saknar bara bygglov och får alla egenskaper som saker utan bygglov har. Men då den aldrig blivit klassad som bostad så får man inte permanent bo eller skriva sig i den.

 

[Claes Sörmland]

Hej Claes, vad jag snappat upp har köpare i normalfallet ingen undersökningsplikt gällande bygglov utan ska kunna anta att dessa finns på plats vilket innebär att det här är ett fel enligt köplagen.

Tänker att så är det ju vid köp av en fastighet med t ex byggnader på, d v s köp enligt jordabalken. Där är man som köpare inte ansvarig att kolla upp bygglov och startbesked och slutbesked utan kan anta att det fanns när byggnaden uppfördes. Men om byggnader har uppförts utan bygglov eller startbesked bakåt i tiden och detta nu är preskriberat så finns inget skäl för att hävda fel vid köpet.

Vid ett bostadsrättsköp enligt köplagen så köper man ju aldrig själva lägenheten. Man köper rätten att disponera den som bostadsrättshavare, man köper bostadsrätten (om föreningen antar en som medlem). Som köpare har man således inget ansvar för att det fanns bygglov, start och slutbesked för att ta lägenheten i bruk en gång i tiden, det har istället föreningen. I och med att man inte har något ansvar och heller inte säljaren har något sådant ansvar för detta så tänker jag att det blir svårt att hävda som fel i varan på enbart den grunden.

Om säljaren kände till att bygglov, startbesked och slutbesked saknades när lägenheten togs i bruk så hamnar väl situationen i ett annat läge. Samma sak om det finns ett pågående tillsynsärende eller senare tillsyn öppnas som resulterar i att lägenheten förloras, behöver byggas om o s v. Föreningen är nu skyldig att ersätta. Om mer än 10 år har förflutit sedan lägenheten togs i bruk som bostad så accepteras dock bruket av lägenheten av samhället och kommunens byggnadsnämnd kan inte längre ställa några krav på åtgärder. Att den en gång togs i bruk utan lov och slutbesked spelar inte längre någon roll för dess fortsatta användning.

 

[hempularen]

Jag har svårt att se att säljaren har ett ansvar. När du köper bostadsrätten, så finns det en rätt att bo där, precis det du köper. Bostadsrätten existerar och är beboelig.

Sedan kommer det ev. ett beslut från kommunen att ingen får bo i den lokalen, det är i så fall någon form av föreläggande. Det riktas i så fall mot fastighetsägaren, bostadsrättsföreningen. Och du får då inte längre bo där. Men föreningen har upplåtit lägenheten som bostadsrätt, och har ansvaret för att du skall kunna bo i bostadsrätten. Det blir då en affär mellan medlemmen och föreningen.

Men detta är ju då bara aktuellt om det går så långt att du inte längre får bo i bostadsrätten. Bara att det saknas bygglov, är en fråga mellan föreningen och kommunen. Du som bostadsrättshavare har egentligen inte med det att göra.

Inlägget ovan handlar om fel i varan. Just vid köpet så är det inget fel på varan. Det uppstår ev. när kommunen förbjuder att någon bor i lägenheten. Brister i bygglovet har du som bostadsrättshavare inte med att göra, så det är inget fel i varan.

 

[merbanan]

Stort tack för svaret! Det ligger i linje med vad jag läst på internet och vad vi än så länge hört från andra källor. Det svaret avviker från vad Hempularen och Claes Sörmland skriver ovan vad jag kan utläsa, är det en feltolkning från min sida?

Jag baserar mitt svar på Göteborgsfallet samt Linköpingshotellet. Man måste notera att det finns flera parter som kan ställa krav åt olika håll. Olika lagrum är tillämpliga beroende på situation.

Om man tar Göteborgsfallet så borde avsaknaden av bygglov ej vara grund för hävande av köp av bostadsrätten. Således måste mer till för att denna kravkedja ska kunna uppstå.

Jag tror @Claes Sörmland landar rätt om kommunen får reda på hur det ligger till samt att den börjar ställa krav liknande Linköpingsfallet.

Den boende kan nog forcera detta genom att påtala detta för kommunen men då riskerar den ju sin lägenhet. Men om kommunen säger att man inte får permanentbo i lägenheten så anser jag att det är grund för att häva köpet för nuvarande bostadsrättsinnehavare. Men föreningen måste ju fortfarande genomföra rättelse mot kommunen.

Det blir rörigt och följande i BRF lagen kanske kan vara tillämpligt:

Ogiltiga upplåtelser m.m.​

7 § En upplåtelse som skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 1 § med krav på en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada.

 

[Claes Sörmland]

Jag baserar mitt svar på Göteborgsfallet samt Linköpingshotellet.

Har du länkar till domar för dessa fall? Vore kul att läsa.

 

[merbanan]

Har du länkar till domar för dessa fall? Vore kul att läsa.

Nej tyvärr och Linköpingshotellet hamnade inte i domstol. Styrelsen kom fram till att det var för dyrt att bygga om till riktiga bostäder och ursprungliga firman gick i konkurs.

 

[merbanan]

Om mer än 10 år har förflutit sedan lägenheten togs i bruk som bostad så accepteras dock bruket av lägenheten av samhället och kommunens byggnadsnämnd kan inte längre ställa några krav på åtgärder. Att den en gång togs i bruk utan lov och slutbesked spelar inte längre någon roll för dess fortsatta användning.

Kan detta påverka framtida bygglov?

 

[Claes Sörmland]

Kan detta påverka framtida bygglov?

Nej inte i sig.

Men om det finns en planstridig användning av en byggnad, t ex om lägenheten som togs i bruk utan bygglov, startbesked och slutbesked inte följer detaljplanen och att detta inte finns vara en liten avvikelse från planen så blir det ju problem att ha den kvar om bostadrättsföreningen vill söka bygglov för andra åtgärder för byggnaden i framtiden. Men återigen, inget som gäller bostadrättshavaren som ju inte äger lägenheten.

 

[hempularen]

Ursprungsfrågan här var ju i vilken mån föreningen kan bli ersättningskyldig för de olika kostnader som kan uppstå pga det saknade bygglovet.

Då måste man börja med att se att föreningen har ett i princip absolut ansvar för att tillhandahålla bostad i den upplåtna lägenheten till sin medlem. Och föreningen har då ett ansvar för det mesta av kostnader som uppstår för att uppfylla det ansvaret. Så krävs det ett bygglov i efterhand, så ligger ansvaret på föreningen. Måste fastigheten byggas om för att bygglov skall beviljas, så ligger den kostnaden på föreningen. Men går det att fortsätta upplåta bostdsrätten trots att inget bygglov söks, ja då behöver man inte söka bygglov. Iallfall inte av den anledningen.

Går det så långt (rätt ovanligt) att bostaden inte längre går att ha som bostadsrätt, så blir föreningen ersättningsskyldig mot medlemmen.

Jag kan inte se att säljaren skulle ha ett ansvar här. Möjligen om man säljer efter att processen för att avskaffa (lösa in ) bostadsrätten har inletts. Om det alltså finns ett beslut på att bostadsrätten skall upphöra, och du ändå säljer bostadsrätten.

 

[Staffan-N]

Ursprungsfrågan här var ju i vilken mån föreningen kan bli ersättningskyldig för de olika kostnader som kan uppstå pga det saknade bygglovet.

Då måste man börja med att se att föreningen har ett i princip absolut ansvar för att tillhandahålla bostad i den upplåtna lägenheten till sin medlem. Och föreningen har då ett ansvar för det mesta av kostnader som uppstår för att uppfylla det ansvaret. Så krävs det ett bygglov i efterhand, så ligger ansvaret på föreningen. Måste fastigheten byggas om för att bygglov skall beviljas, så ligger den kostnaden på föreningen. Men går det att fortsätta upplåta bostdsrätten trots att inget bygglov söks, ja då behöver man inte söka bygglov. Iallfall inte av den anledningen.

Går det så långt (rätt ovanligt) att bostaden inte längre går att ha som bostadsrätt, så blir föreningen ersättningsskyldig mot medlemmen.

Jag kan inte se att säljaren skulle ha ett ansvar här. Möjligen om man säljer efter att processen för att avskaffa (lösa in ) bostadsrätten har inletts. Om det alltså finns ett beslut på att bostadsrätten skall upphöra, och du ändå säljer bostadsrätten.

I Göteborgsfallet så bedömdes väl just bristen på bygglov som ett fel som berättigade ett prisavdrag på 60 000 kronor (samt ytterligare 200 000 för avvikelser i boarea)?

Fan vad surt att vara köpare i det fallet förresten. Saftiga rättegångskostnader.

 

[sebastiannielsen]

Vad jag förstår det som, eftersom avsaknaden av bygglovet rör ändamålet med lägenheten/rummet, så är det inte mycket man kan göra som köpare, annat än att söka bygglov i efterhand.

Men finns det indikationer på att ett bygglov inte skulle beviljas?
T.ex. att lägenhetshus i det aktuella området max får ha X lägenheter?

 

[HiddenDingo]

Har varit med om exakt samma situation, det tog nästan 10 år att lösa bygglovet i efterhand från att problemet upptäcktes tills att slutbesked på bygglovet för lägenheten kom. Det var inte roligt.

I mitt fall sökte föreningen bygglov i efterhand, men det gick ej att få då det behövdes ny detaljplan samt ändringar i lägenheten då bygglovet bara kunde prövas mot dagens tillgänglighetskrav och dylikt.

Föreningen stod för alla kostnader relaterade till ärendet, inklusive renoveringen som krävdes. Då det krävdes ny detaljplan och bygglovsenheten på kommunen var dysfunktion innan alla gamla anställda sparkades drog det ut på tiden.

Lustigt nog upptäckte kommunen svartbygget i samband med att föreningen bildades långt innan jag/föreningen fick reda på problemet, men det förslag på vite som då skrevs av person X på bygglovsenheten försvann från deras handlingar, dock hittade jag ett papper och diarienummer på detta förslag (som kommunen alltså inte kunde hitta i sitt arkiv. Person X som upptäckte svartbygget då var samma som upptäckte det igen och var mycket förvånad över att det var ett svartbygge i föreningen. Undra hur mycket pengar denne person fick av företaget (som såklart var första styrelsen och sopade problemet under mattan) som gjorde ombildningen. De orkade vi dock inte luska i/driva.

 

[merbanan]

Jag kan inte se att säljaren skulle ha ett ansvar här.

Om "felet" upptäcks inom 6 månader efter köpet så anses det ju ha funnits vid köp och något som säljaren kan krävas ansvar för. Så jag anser att en köpare kan rikta krav både mot föreningen samt säljaren. Iaf inom 6 månader från köp samt att kommunen förbjuder permanentboende i lägenheten.

Detta skedde ju även i Linköpingsfallet men frågan är vilken utgång detta gav för de som gick på säljarna.