Blivit stämda pga ”fel i badrum i nyrenoverad bostadsrätt. Dolt fel?

[Alfredo]

Nej, nya krav från då badrummet renoveras. Allt ska följa dagens branschregler, vid renovering liksom nybygge.

Då kanske du har svaret på min fråga i #260?

 

[polaris78]

Även golvlutningsdelen måste mätas upp för att avgöras om den är inom kraven eller inte.. att det stannar vatten är inte nödvändigvis ett solklart fel..

"Golvet ska utformas så att vatten inte hindras från att rinna ned i golvbrunnen. Vatten som kvarstår till följd av ytspänning eller nivåskillnader mellan klinkerplattor får avdunsta alternativt avlägsnas med gummiraka eller motsvarande. För att det ska kunna ske på rätt sätt finns krav på hur golvlutningen ska utformas. Kravet på lutning omfattar både underlaget vid montage av tätskikt och montage av ytskikt."

källa https://www.gvk.se/branschregler/golv/golvlutning/

 

[TypRätt]

Ja är det så att allt vattnet faktiskt rinner undan av sig själv på klinkers så har man nog för stor lutning istället vilket inte heller är rätt efter som det ökar halkrisken.

 

[Leifur]

Jo, det beror på hur 7 kap 7 § bostadsrättslagen är formulerad. Tillstånd krävs för installation eller ändring av ledningar för avlopp. Det krävs alltså inte tillstånd för rent underhåll av en befintlig ledning, t ex byta ut en gammal mot en ny golvbrunn om det är lagt på bostadsrättshavarens underhållsansvar i stadgarna.

Om det går att ansluta en ny golvbrunn till befintlig avloppsledning utan att göra nåt ingrepp på avloppsledningen håller jag med, men om man gör ingrepp på avloppsledningen så vill jag nog mena att tillstånd krävs.

En förening kan i praktiken inte lägga underhållsansvar på en bostadrättshavaren och samtidigtf förbjuda bostadrättshavaren att ta detta ansvar. Föreningen får välja om ansvaret ska ligga på bostadrättshavaren eller föreningen. Läggs den på bostadrättshavaren så ligger också beslutandemakten kring åtgärderna där. Föreningen kan alltså inte både ha kakan och äta den, lägga ansvaret på bostadrättshavaren och sen i styrelsen bestämma när och hur underhållet ska genomföras.

Att man i praktiken inte både kan ha och äta kakan förhindrar ju inte att föreningen försöker med det i stadgarna, eller att föreningen ens inser att stadgarna innehåller såna orimligheter. Det finns nog många föreningar med rätt kassa stadgar. Dock kan jag inte se att tillståndskravet i sig hindrar underhållet. Så länge som det inte nekas och ges inom en rimlig tid så ter det sig mer som en formalia för att underrätta föreningen om att arbetet sker.

Vi behöver inte anta, en matta utanför lägenheterna är enligt bostadrättslagen föreningens ansvar. Det är en del av det yttre underhållet som faller på föreningen. Och visst har jag i ditt exempel agerat på föreningens uppdrag när jag bytte mattan. Vems uppdrag har jag annars agerat på menar du?

Ditt eget. Ditt resonemang upphöjer ett tillstånd till ett uppdrag.

Om jag kan tänkas ha skadeståndsansvar gentemot föreningen beror på om jag har agerat vårdslöst ellet med uppsåt att skada föreningen när jag utförde mitt uppdrag för föreningen. Med största sannolikhet har jag inget skadeståndsansvar alls i detta fall eftersom jag inte har agerat vårdslöst, även om mattbytet inte visar sig vara bra och senare kräver nya underhållsåtgärder av föreningen.

Ja, det kan jag hålla med om. Ribban för hur dumt du måste agera för att det ska bli tal om krav är nog rätt hög. Av just detta du anför här tror jag att vettiga föreningar inte hade låtit dig byta mattan, men väl bekosta bytet

Tillståndskravet gället specifikt de åtgärder som listas i 7 kap. 7 § bostadrättslagen. För att genomföra underhållsåtgärder som åligger föreningen krävs ingen tillstånd från styrelsen men väl ett medgivande, t ex från firmatecknare eller från den som styrelsen har delegerat uppgiften att sköta underhållet till, t ex en förvaltare.

Delegering torde väl även vara möjlig i fall som omfattar 7 kap 7 §. Dock var såna ärenden alltid uppe på styrelsemöte i de föreningar där jag har verkat i styrelsen.

Låt oss säga att Bostadsrättshavare 1 sågar av föreningens avloppsstam som går igenom hans lägenhet. Bostadrättshavaren överlåter nu sin lägenhet till Bostadrättshavare 2. Först nu framkommer det att avloppsstammen är avsågad och styrelsen får kännedom om det. Nu är inte Bostadrättshavare 2 ansvarig för att Bostadrättshavare 1 sågade av avloppsstammen. Det är styrelsen som får ordna med och bekosta reparationen och sen kan de välja att begära skadestånd från Bostadrättshavare 1.

Jag tror att en avsågad avloppsstam tämligen omgående skulle märkas. Om vi antar att det är ett fel som kan härledas till vårdslöshet av innehavare 1 och att sen en överlåtelse hinner ske så skulle iaf inte jag våga påstå att innehavare 2 går fri. Det vore intressant om det fanns något rättsfall på detta och se hur rätten resonerar.

Att sen föreningen får stå för reparationen och begära skadestånd i efterhand stämmer. Jag skulle gissa på att anspråk riktas mot nuvarande innehavare, men det är möjligt att man skulle vända sig mot föregående innehavare.

I praktiken så är det föreningens försäkringsbolag som hostar upp kulorna och om det sen finns någon person försäkringsbolaget bedömmer kan hållas ansvarig så kommer det i så fall rikta anspråk mot den personen i den mån de bedömmer att det finns något att hämta. Om försäkringsbolaget väljer att gå på någon så kan man nog vara tämligen säker på att föreningen följer upp med krav på ersättning av självrisk. Eventuellt kan andra drabbade medlemmar, eller deras försäkringsbolag, också komma med krav.

Inget fel på texten i Riksbyggens brochyr vad jag kan se. Alla delar som du argumenterar för stämmer inte helt med brochyrens innehåll tänker jag. Eller så pratar vi förbi varandra? Jag kanske missförstår dig.

Det kan nog hända att vi både pratar förbi och missförstår varandra

Det är ett ju ett sätt att resonera. Och som förening har man ju frihet att ta över underhållsansvar som i grunden ligger på bostadrättshavarna om man tycker det är rationellt.

Kan kan inte ta åt mig äran av arrangemanget, men jag tycker det var pragmatiskt och vettigt. I den föreningen hade vi många vattenskador som var väldigt dyra och ofta pga ren dumhet från lägenhetsinnehavarna. Detta var en del i att försöka förebygga skador och jag vill minnas att kostnaden per år inte var så stor.

 

[Leifur]

Tillstånd ges för just de åtgärder som listas i 7 kap 7 § bostadsrättslagen. Den som ger tillståndet är enligt lagtexten föreningens styrelse. Det betyder att tillståndet t ex inte kan ges av stämman eller firmatecknare. (Sen kan man slappt använda ordet "tillstånd" för andra medgivanden också men låt oss försöka hålla lite hygien i terminologin när vi diskuterar detta komplicerade ämne.)

Ja det är föreningens styrelse som formellt beviljar eller nekar detta tillstånd, men det är som representant för föreningen och om någon konflikt uppstår kring det utförda ingreppet så är det mellan innehavare och förening.

Det är när du utför underhållsåtgärder som föreningen ansvarar för som du gör det på föreningens uppdrag.

Jag håller inte med om att det utförs på föreningens uppdrag, men du får gärna komma med källor eller ytterligare beskriva ditt resonemang när du kommer till den slutsatsen. Annars kan vi kanske helt enkelt vara ense om att vi är oense.

 

[Claes Sörmland]

Jag håller inte med om att det utförs på föreningens uppdrag, men du får gärna komma med källor eller ytterligare beskriva ditt resonemang när du kommer till den slutsatsen. Annars kan vi kanske helt enkelt vara ense om att vi är oense.

Vårt utbyte verkar koka ned till förståelsen av tillståndsdelen i bostadsrättslagen. Vill man förstå den är källan lagtexten:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Tillståndsplikt gäller bara för de åtgärder som listas i lagen. Och det viktigaste (markerat i lagtexten ovan av mig), de gäller inte för sådana åtgärder som utförs av bostadsrättshavaren utanför lägenheten. Lägenhetens gränser sätts av stadgarna och praxis, t ex brukar undergolvet i lägenheter formellt inte vara en del av lägenheten utan ligger utanför lägenheten (se HDs knoppens golvvärmesystem). Det beror på att utanför lägenheterna är det istället föreningen som sitter med underhållsansvaret.

Lagtexten ger att underhålla befintliga ledningar i sin lägenhet inte omfattas av tillståndskravet "installation och ändring" vilket är de tillståndspliktiga åtgärderna. Att t ex byta ett synligt avloppsrör till ett nytt i köket är inte installation eller ändring utan bara sedvanligt underhåll och kräver alltså inte styrelsens tillstånd. (Jag förutsätter nu att stadgarna ger att underhållsansvaret för dessa synliga köksavloppsrör ligger på bostadsrättshavaren vilken är en vanlig lösning). Lagens tillståndsplikt tar istället syfte på att ändra lägenhetens ledningar.

Underhållsansvaret för den befintliga lägenheten tilldelas bostadsrättshavaren i 7 kap 12 § bostadsrättslagens skall-formulering: "Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena.". Där ges bostadsrättshavaren rätten att underhålla sin lägenhet, en rätt som föreningen endast kan inskränka genom att själv ta över ansvaret för en viss del genom stadgeändringar.

Så när underhåll utförs på något del där bostadsrättshavaren inte har rättt att göra det enligt bostadsrättslagen så är det per definition sådant som sker av fastighetsägaren, föreningen, som primärt företräds av styrelsen. Lagstöd som du efterfrågade? Ja, jordabalken definierar att byggnad är tillbehör till fastigheten och ägs av bostadsrättsföreningen så den har rådighet över byggnaden. D v s när medlem vill ändra någon del som hör till fastigheten utan för lägenheten (det yttre underhållet) men inte enligt bostadsrättslagen har rätt att göra det så måste styrelsen ge bostadsrättshavaren i uppdrag att göra det.

Exempel: Jag som bostadsrättshavare vill byta de gamla gjutjärnsavloppsledningarna och golvbrunnen som ligger under golvet när jag renoverar min lägenhets badrum. Tyvärr har jag inte rätt att göra detta eftersom detta underhåll tillhör det yttre underhållet som föreningen som fastighetsägare ansvarar för. Föreningen planerar inte att byta dessa ledningar och golvbrunn. Jag frågar nu styrelsen om jag kan få deras uppdrag att å föreningens vägnar byta avloppsledningarna och golvbrunnen under mitt badrum om jag betalar det själv för detta. Styrelsen beslutar att godkänna detta upplägg på ett styrelsemöte och jag ges därmed styrelsens uppdrag att utföra underhåll å föreningens vägnar.

 

[Pär Sköld]

Vi har blivit stämda pga att köparen till vår nyrenoverade bostadsrätt hävdar fel i badrum som han vill att vi ska betala för ny totalrenovering. När köparen först tog kontakt med oss efter 3 mån gick vi med på att avhjälpa problemen genom att betala fakturan för hantverkarna. Han gick inte med på det utan ville ha pengar istället. Nu, precis innan 2 år har gått har köparen skickat in stämningsansökan till tingsrätten.

De felen han hävdar efter köpet med stöd av besiktningsman är:
Fel lutning på badrumsgolvet.
Saknas list.
Vattenlåset i duschen ojämnt.


Vi anser att dessa fel inte är dolda och inte av avsevärd betydelse.
En rättegång är dyr. Vi har anlitat advokat men vill kolla hur ni på detta forum med varierade erfarenheter anser.

Ett dolt fel är alltsåett fel som inte kan upptäckas utan att i princip demolera tex ytskiktet i ett badrum. Det finns knappast något somär enklare att upptäcka än fellutande golv. Dessutom en känd felkälla alla bör kolla vid köp. List som saknas är ju svårt att uttala sig ommen det är ju inte ett stort fel. Smal sak att eftermontera.Vattenlåset ojämnt? Vad betyder det ens?

Du lär inte behöva oroa dig.

 

[AG A]

Då kanske du har svaret på min fråga i #260?

Du har ett par alternativ att välja mellan. Enders bilar du upp lokalt runt rören, samt ytterligare en bit mot väggen. Sen tar du bort delarna som går upp i golvet, och drar istället nya rörbitar därifrån som går upp och ut ur väggen.
Ett annat alternativ är att bila upp och ta bort delarna som går upp i golvet. Sedan pluggar du rören i golvet, och drar helt nya rör, från rummet brevid. Kanske finns även möjlighet att plugga rören, redan innan de går in i badrummet.
Observera att detta är möjligt eftersom att det är elementrör. Dessa är godkända att skarva dolt. Det hade alltså inte varit godkänt om det varit tappvatten.

 

[Nina Sol]

Du har ett par alternativ att välja mellan. Enders bilar du upp lokalt runt rören, samt ytterligare en bit mot väggen. Sen tar du bort delarna som går upp i golvet, och drar istället nya rörbitar därifrån som går upp och ut ur väggen.
Ett annat alternativ är att bila upp och ta bort delarna som går upp i golvet. Sedan pluggar du rören i golvet, och drar helt nya rör, från rummet brevid. Kanske finns även möjlighet att plugga rören, redan innan de går in i badrummet.
Observera att detta är möjligt eftersom att det är elementrör. Dessa är godkända att skarva dolt. Det hade alltså inte varit godkänt om det varit tappvatten.

Får vattenledningar i bostadsrättens vägg skarvas dolt? Det är kakel o klinker o betongväggar. Känns som man måste göra om hela badrummet? Tänker att det är svårt att ”bila” upp vissa delar av en kaklad vägg🙈

 

[Demmpa]

Tappvattenledning får ej skarvas dolt, detta oberoende typ av bostad.
Om det behöver skarvas i en vägg så får man montera någon typ av vattentätt (fördelar)skåp med lucka.

 

[Claes Sörmland]

Får vattenledningar i bostadsrättens vägg skarvas dolt? Det är kakel o klinker o betongväggar. Känns som man måste göra om hela badrummet? Tänker att det är svårt att ”bila” upp vissa delar av en kaklad vägg🙈

Ja det är korrekt. Vill man uppdatera ett gammalt badrum till modern branschstandard så krävs ofta att man roiver ut hela badrummet och dess rörinstallationer och drar t ex tappvattenledningar från en helt annan del av huset. Tappvattenskarven hamnar då åtkomligt i denna andra del av huset. Det kan t ex vara ett källartak eller i grannens badrum.

 

[Nina Sol]

Ja det är korrekt. Vill man uppdatera ett gammalt badrum till modern branschstandard så krävs ofta att man roiver ut hela badrummet och dess rörinstallationer och drar t ex tappvattenledningar från en helt annan del av huset. Tappvattenskarven hamnar då åtkomligt i denna andra del av huset. Det kan t ex vara ett källartak eller i grannens badrum.

Enligt besiktningsman vet man inte om det finns skarv, men att kopplingen/ skarven är placerad innanför vägg har konstaterats. Badrummet är påkostat och nyrenoverat med nya ytskikt och rördragningar men är det fel så är det fel och då är det väl bara att börja om från början😩

 

[Fairlane]

Enligt besiktningsman vet man inte om det finns skarv, men att kopplingen/ skarven är placerad innanför vägg har konstaterats. Badrummet är påkostat och nyrenoverat med nya ytskikt och rördragningar men är det fel så är det fel och då är det väl bara att börja om från början😩

Du vet inte om det finns en skarv, men du vet att den är placerad innanför vägg?

Det här är alltså något som köparen inte lyft?

Här kan det vara intressant att titta på utförande företag, om det nu var ett företag som gjorde jobbet, vilket är lite oklart för mig.

 

[Gillar att bygga]

Hoppsan, nu kom det ny information som för mig är otydlig!
Förstår jag rätt, man vet inte om det finns en skarv, men man vet att det finns en koppling?
Om det finns en koppling så är detta i sig en skarv!

 

[Nina Sol]

Hoppsan, nu kom det ny information som för mig är otydlig!
Förstår jag rätt, man vet inte om det finns en skarv, men man vet att det finns en koppling?
Om det finns en koppling så är detta i sig en skarv!

Ok, det är jag som är okunnig. Då finns en skarv innanför kaklad vägg.