Äntligen! Fastighetspriserna faller....
Så säger nog många förståsigpåare efter att i åratal ha sagt att priserna måste falla. (Stellan Lundström på KTH får här utgöra frontfiguren i sammanhanget.)
Frågan är dock bara vad det är som faller och från vilken nivå det faller eller från vilken nivå man skall utgå ifrån?
Den första frågan borde egentligen lika gärna kunna vändas eftersom det är den totala kostnaden som är det intressanta när det gäller fastighetsinnehav. Därför borde situationen defineras som att det inte är priset som faller utan det är utgifterna för innehavet som ökar
Den andra frågan är om priset överhuvudtaget faller eller om den nuvarande nivån bara skall ses som ett trappsteg i den allmänna ökningen som skett på ett längre perspektiv, och då har ju inte priserna fallit utan bara ökat, eller med resonemanget under fråga 1; utgifterna för innehavet har inte ökat.
Vore kul med en lite djupare diskussion i detta ärende om någon känner sig manad.
Lycka till!
Frågan är dock bara vad det är som faller och från vilken nivå det faller eller från vilken nivå man skall utgå ifrån?
Den första frågan borde egentligen lika gärna kunna vändas eftersom det är den totala kostnaden som är det intressanta när det gäller fastighetsinnehav. Därför borde situationen defineras som att det inte är priset som faller utan det är utgifterna för innehavet som ökar
Den andra frågan är om priset överhuvudtaget faller eller om den nuvarande nivån bara skall ses som ett trappsteg i den allmänna ökningen som skett på ett längre perspektiv, och då har ju inte priserna fallit utan bara ökat, eller med resonemanget under fråga 1; utgifterna för innehavet har inte ökat.
Vore kul med en lite djupare diskussion i detta ärende om någon känner sig manad.
Lycka till!
Förhoppningsvis får man lite mer kvar i lätta plånboken nästa år när Alliansen gör mindre avdrag (Men höjer på annat)...
Har man mer kvar har man mer råd att lägga på boendekostnad = Fastighetspriserna kommer väl att stiga lite till.
Det som hände på 90-talet var extremt. Tror aldrig det kan bli så igen.
T.ex. hade jag sett annons där ett hus som kostat 4.5 mille nu kostar 1.5 hade jag ju bums köpt den
Har man mer kvar har man mer råd att lägga på boendekostnad = Fastighetspriserna kommer väl att stiga lite till.
Det som hände på 90-talet var extremt. Tror aldrig det kan bli så igen.
T.ex. hade jag sett annons där ett hus som kostat 4.5 mille nu kostar 1.5 hade jag ju bums köpt den
Vill bara komma med en parentes; i slutet på 90-talet var jag på en seminarium med just Stellan Lundström. Han sade då att allt går i cykler på ca 7 år, så ett prisras på fastigheter var att vänta ungefär 2002... Tur att man inte tog honom bokstavligen...
Intressant tråd annars, får komma med ett inlägg när jag sovit på saken... godnatt
Intressant tråd annars, får komma med ett inlägg när jag sovit på saken... godnatt
Personligen tycker jag att diskussionen om huspriserna får på tok för mycket utrymme i media. I DI och andra affärs-skvaller-tabloider har man nog kört en "snart kommer huskraschen"-story varje vecka i 8 år
Ok, jag överdriver lite, men inte så himla mycket...
Men, eftersom det ändå är en fråga som tydligen väcker intresse, så slängerjag gärna in ett inlägg.
Vad gäller huspriserna kan man något förenklat tala om 3 dominerande faktorer som på sikt styr den fundamentala husköpkraften och därmed den underliggande prisutvecklingen. Dessa tre faktorer är:
* Inkomster i ett brett perspektiv och i reala termer
* Ränteläge
* Skattesituation
Energipriserna är inte en separat punkt, utan påverkar faktor 1, i och med att den gäller inkomster i reala termer. Börsutveckling ingår också i samma faktor. Det är naturligt att se energipriserna i denna punkt och inte som en egen faktor, då de inte stiger för att priset på huset stiger (vilket de två andra faktorerna gör och därmed bromsar prisstegringen på ett direkt sätt.) Dessutom är det enkelt att dramatiskt påverka energikostnaderna via investeringar. Det blir därför endast en faktor som en del i inkomst-deflatorn.
Med början 1990 och slut 1992 utvecklades alla dessa faktorer i hög hastighet åt fel håll. Avdragsrätten för utgiftsräntor minskades från i genomsnitt ca 50% till 30% i 1990 års skattereform. Samtidigt föll de totala reala inkomsterna under intryck av en extremt snabb stegring av arbetslösheten, från under 1.5% till 9.2%. Dessutom rusade räntorna mycket snabbt och nådde extrema nivåer.
Under denna tid samverkade alltså de tre kraftfullaste faktorerna för att skapa en "perfekt storm" på bostadsmarknaden. Under denna perfekta storm med skyhöga räntor, snabbt fallande realinkomster och kraftigt försämrad avdragsrätt så skedde det största prisfallet på småhus i moderntid. Från toppen till botten föll priserna i genomsnitt med 19% (enligt SCB:s fastighetsprisindex för "Småhus för permanentboende"). Inte 50% som en del kan få det att låta som ibland. Inte heller 33% eller 25%, utan 19%.
Den som hade köpt bara något år före toppen och sålde bara strax efter botten gjorde en god vinst på affären. Den som 1986 satte sig och väntade på fallet som en del redan såg som helt givet efter den extrema prisutvecklingen, fick vänta förgäves. Inte ens under det tidiga 90-talets värsta år fick dessa väntare se samma prisnivå som under högkonjunkturens 1986.
Och om vi ställer fram klockan 20 år från 1986, så finns det inget som garanterar att vi under nästa kris kommer att få se priser som är lika låga som de som gällde under högkonjunkturens 2006.
I dagsläget är den vikigaste faktorn, inkomsterna, väldigt positiv. Reallönerna stiger och arbetslösheten sjunker. Räntefaktorn kan man tolka lite olika. Räntan ligger klart under snittet för det senaste decenniet och kan därför ses som positiv, men man kan också se den som neutral eller svagt negativ utifrån vilket perspektiv man väljer. Den viktigaste komponenten vad gäller räntan torde vara ränteförväntningarna och om dessa ligger över eller under snittet för den senaste tiden. Jag gör bedömningen att ränteförväntningarna just nu ligger något högre än de gjort på ett ganska bra tag och att därför räntefaktorn ska ses som negativ. Detta kan dock vända ganska snabbt om riksbanken under nästa år signalerar att de är färdiga med sina höjningar.
Den tredje faktorn, skattesituationen, är just nu positiv. Flera skattesänkningar genomförs snart som påverkar både inkomst och boendekostnad.
Därmed säger konventionell visdom om huspriser att förutsättningarna just nu är ganska dåliga för ett större prisfall. Inkomstutvecklingen måste nog vända för att vi ska se ett ordentligt prisfall, samtidigt som ränteförväntningarna bör fortsätta att stiga en bra bit till. Det finns dock förstås aldrig några garantier.
Avslutningsvis kan sägas att för att boendekostnaderna vid dagens prisläge ska motsvara samma andel av våra inkomster som 1991 (sett som Räntekostnad efter skatt på medianhuset per BNP per capita), så måste riksbanken höja räntan till ca 9,9%. Där är vi sannolikt inte inom en snar framtid.
Huspriserna har stigit mycket, men inte alls i den takt som motsvaras av de stigande inkomsterna och sjunkande räntorna. En räntestegring till 4-5% ändrar inte detta faktum och inte heller ett börsfall på sådär 30%. Givetvis finns det en gräns efter vilken ett signifikant prisfall på hus kommer att ske.
Som jämförelse vill jag dock påpeka att vi aldrig i modern historia i Sverige sett ett enda prisras på småhus (med ras menar jag statistiskt säkerställd nedgång på över 1/3 från topp till botten).
Ok, jag överdriver lite, men inte så himla mycket...
Men, eftersom det ändå är en fråga som tydligen väcker intresse, så slängerjag gärna in ett inlägg.
Vad gäller huspriserna kan man något förenklat tala om 3 dominerande faktorer som på sikt styr den fundamentala husköpkraften och därmed den underliggande prisutvecklingen. Dessa tre faktorer är:
* Inkomster i ett brett perspektiv och i reala termer
* Ränteläge
* Skattesituation
Energipriserna är inte en separat punkt, utan påverkar faktor 1, i och med att den gäller inkomster i reala termer. Börsutveckling ingår också i samma faktor. Det är naturligt att se energipriserna i denna punkt och inte som en egen faktor, då de inte stiger för att priset på huset stiger (vilket de två andra faktorerna gör och därmed bromsar prisstegringen på ett direkt sätt.) Dessutom är det enkelt att dramatiskt påverka energikostnaderna via investeringar. Det blir därför endast en faktor som en del i inkomst-deflatorn.
Med början 1990 och slut 1992 utvecklades alla dessa faktorer i hög hastighet åt fel håll. Avdragsrätten för utgiftsräntor minskades från i genomsnitt ca 50% till 30% i 1990 års skattereform. Samtidigt föll de totala reala inkomsterna under intryck av en extremt snabb stegring av arbetslösheten, från under 1.5% till 9.2%. Dessutom rusade räntorna mycket snabbt och nådde extrema nivåer.
Under denna tid samverkade alltså de tre kraftfullaste faktorerna för att skapa en "perfekt storm" på bostadsmarknaden. Under denna perfekta storm med skyhöga räntor, snabbt fallande realinkomster och kraftigt försämrad avdragsrätt så skedde det största prisfallet på småhus i moderntid. Från toppen till botten föll priserna i genomsnitt med 19% (enligt SCB:s fastighetsprisindex för "Småhus för permanentboende"). Inte 50% som en del kan få det att låta som ibland. Inte heller 33% eller 25%, utan 19%.
Den som hade köpt bara något år före toppen och sålde bara strax efter botten gjorde en god vinst på affären. Den som 1986 satte sig och väntade på fallet som en del redan såg som helt givet efter den extrema prisutvecklingen, fick vänta förgäves. Inte ens under det tidiga 90-talets värsta år fick dessa väntare se samma prisnivå som under högkonjunkturens 1986.
Och om vi ställer fram klockan 20 år från 1986, så finns det inget som garanterar att vi under nästa kris kommer att få se priser som är lika låga som de som gällde under högkonjunkturens 2006.
I dagsläget är den vikigaste faktorn, inkomsterna, väldigt positiv. Reallönerna stiger och arbetslösheten sjunker. Räntefaktorn kan man tolka lite olika. Räntan ligger klart under snittet för det senaste decenniet och kan därför ses som positiv, men man kan också se den som neutral eller svagt negativ utifrån vilket perspektiv man väljer. Den viktigaste komponenten vad gäller räntan torde vara ränteförväntningarna och om dessa ligger över eller under snittet för den senaste tiden. Jag gör bedömningen att ränteförväntningarna just nu ligger något högre än de gjort på ett ganska bra tag och att därför räntefaktorn ska ses som negativ. Detta kan dock vända ganska snabbt om riksbanken under nästa år signalerar att de är färdiga med sina höjningar.
Den tredje faktorn, skattesituationen, är just nu positiv. Flera skattesänkningar genomförs snart som påverkar både inkomst och boendekostnad.
Därmed säger konventionell visdom om huspriser att förutsättningarna just nu är ganska dåliga för ett större prisfall. Inkomstutvecklingen måste nog vända för att vi ska se ett ordentligt prisfall, samtidigt som ränteförväntningarna bör fortsätta att stiga en bra bit till. Det finns dock förstås aldrig några garantier.
Avslutningsvis kan sägas att för att boendekostnaderna vid dagens prisläge ska motsvara samma andel av våra inkomster som 1991 (sett som Räntekostnad efter skatt på medianhuset per BNP per capita), så måste riksbanken höja räntan till ca 9,9%. Där är vi sannolikt inte inom en snar framtid.
Huspriserna har stigit mycket, men inte alls i den takt som motsvaras av de stigande inkomsterna och sjunkande räntorna. En räntestegring till 4-5% ändrar inte detta faktum och inte heller ett börsfall på sådär 30%. Givetvis finns det en gräns efter vilken ett signifikant prisfall på hus kommer att ske.
Som jämförelse vill jag dock påpeka att vi aldrig i modern historia i Sverige sett ett enda prisras på småhus (med ras menar jag statistiskt säkerställd nedgång på över 1/3 från topp till botten).
Det är verkligen inte lätt att vara domedagsprofet, med Era inlägg ;D men jag tar inget för säkert
men de där åren 1989--1994 (eller något ditåt) minns de flesta av oss, men kanske inte så många drabbades personligen av de då fallande huspriserna, det är juh inte förrän man säljer man får klart för sig om det gick bra eller dåligt. Själv köpte jag tomt och hus mitt i krisen till pris som låg 50% under vad andra betalt något år tidigare.
Då jag vid denna tiden satt med i en beslutande församling, kan jag berätta hur illa det kan gå, när luften går ur marknaden. ett par hade köpt hus 1988 för 1.3 milj. handpeng=50.000. skuld 1.250.000:- Paret skillde sig året därpå, tjejen ville bo kvar och övertog ensam lånen. 1990 insåg hon att det inte gick att bo kvar (banken stötte på) hennes obetalda lån gick till indrivning, huset såldes genom fogdens försorg för 865.000:-! Tjejen hade inte längre någon bostad, men en skuld till banken på ca 350.000:-. Detta var ett öde.
Under denna tiden fick vi så den omtalade skuldsaneringslagen som skulle göra livet värt att leva, som t ex tjejen här ovan. Det blir bröd och vatten i 5 år framåt.....
men ändå upprepas detta nästan dagligen, eller hur går det när den stora fabriken på den lilla orten flyttar tillverkningen utomlands. Båda makarna jobbar där, den ända arbetsplatsen på orten, båda säger samstämmigt, -det är juh fan, vi som precis byggt hus.
Marknaden rår ingen på :-[
men de där åren 1989--1994 (eller något ditåt) minns de flesta av oss, men kanske inte så många drabbades personligen av de då fallande huspriserna, det är juh inte förrän man säljer man får klart för sig om det gick bra eller dåligt. Själv köpte jag tomt och hus mitt i krisen till pris som låg 50% under vad andra betalt något år tidigare.
Då jag vid denna tiden satt med i en beslutande församling, kan jag berätta hur illa det kan gå, när luften går ur marknaden. ett par hade köpt hus 1988 för 1.3 milj. handpeng=50.000. skuld 1.250.000:- Paret skillde sig året därpå, tjejen ville bo kvar och övertog ensam lånen. 1990 insåg hon att det inte gick att bo kvar (banken stötte på) hennes obetalda lån gick till indrivning, huset såldes genom fogdens försorg för 865.000:-! Tjejen hade inte längre någon bostad, men en skuld till banken på ca 350.000:-. Detta var ett öde.
Under denna tiden fick vi så den omtalade skuldsaneringslagen som skulle göra livet värt att leva, som t ex tjejen här ovan. Det blir bröd och vatten i 5 år framåt.....
men ändå upprepas detta nästan dagligen, eller hur går det när den stora fabriken på den lilla orten flyttar tillverkningen utomlands. Båda makarna jobbar där, den ända arbetsplatsen på orten, båda säger samstämmigt, -det är juh fan, vi som precis byggt hus.
Marknaden rår ingen på :-[
Tack, det värmer!Inger.P. skrev:
Vad gäller om du kommer att få mer i plånboken efter årsskiftets reformer så skulle jag gissa på att du får det. Jag vet ju inte hur din privatekonomi ser ut, men om ni är 2 st som tjänar 25000 i månaden och ni varken betalar fastighetsskatt eller förmögenhetsskatt, så tjänar ni på skattesänkningen ca 21400 kr per år. Hur höjningen av a-kasseavgiften och de avskaffade avdragen för fack och a-kassa slår beror på om ni är med i a-kassan, facket och isåfall vilken a-kassa och vilket fack, och vad ni tjänar, men jag skulle gissa att det knappast kommer i närheten av dessa summor.
Trafikförsäkringslagen förändras inte från årsskiftet.
Mycket bra inlägg tycker jag som visar på de risker som så sällan nämns i förhållande till risken för en dålig husmarknad. Den största faran för privatekonomin är skiljsmässa. Bor man i en ort som är väldigt beroende av ett företag har man också en enorm risk i och med att man ofta har alla ägg i samma korg. Jag har bott på 2 sådana orter och sett folk där båda jobbat på ortens stora arbetsgivare, man äger hus i området nära fabriken där nästan alla är beroende av den, man köper en enda sorts aktie, nämligen aktier i samma företag. Om företgaet sedan går dåligt försvinner jobben, huset faller i värde och en sparande går upp i rök. Livsfarligt.saturnus2 skrev:
Du visar också tydligt på hur lite den generella husmarknaden kan spela roll ibland. Kvinnan i historien köpte alltså huset 1988 och sålde det 1990 (om åren var exakta. Om de bara var menade som ungefärliga så glöm det jag skriver nu.) Under 1990 när hon sålde var marknaden glödhet (toppen för huspriserna nåddes 1991). Under 1988, 89 och 90 steg huspriserna totalt med 56% i riket. Samtidigt fick hon se sitt hus säljas till 33% mindre än hon köpt. Inget vidare. Variationerna från område till område och till och med från hus till hus är enorma, beroende på hur husmodet utvecklas, etc.
Så kom ihåg, den största risken för dig som person ligger inte i hur priserna rör sig i landet totalt, utan hur din egen situation ser ut. Skiljsmässor skapar så otroligt många fler ekonomiska problem än en dålig svensk husmarknad.
Bra Ksund, att Du är så observant när du läser, det var nog ett år senare för tjejen det hände. Men trots området (Åkarp, Skåne) med höga huspriser, så fick det dumpas.
Men fy vad hemskt för mäniskan när sådant inträffar, när hela livet och sparkapitalet slås i spillror. Men ändå finns alltid någon annan som fått utstå värre påfrestningar.
Tänker man efter är ändå samhället och mäniskorna ganska likgiltliga för varann :-[
Hur var det; fick inte bankerna ersättning med 50 miljarder för sina dåliga råd och förluster, medan Fogden sprang runt och pickade på enskilda medborgare :-/
Men fy vad hemskt för mäniskan när sådant inträffar, när hela livet och sparkapitalet slås i spillror. Men ändå finns alltid någon annan som fått utstå värre påfrestningar.
Tänker man efter är ändå samhället och mäniskorna ganska likgiltliga för varann :-[
Hur var det; fick inte bankerna ersättning med 50 miljarder för sina dåliga råd och förluster, medan Fogden sprang runt och pickade på enskilda medborgare :-/
Inkomster, räntor och skatter påverkar förstås priset på fastigheter. Men vad man betalar för ett begagnat hus beror också på vad det kostar att bygga ett nytt.
I 90-talets finanskris kraschade inte bara fastighetsbolag. I fallet drog de också med sig stora delar av byggbranschen. Man formligen slaktade stor del av produktionskapaciteten. Materialindustrier och husfabriker bommade igen. Yrkeskunnigt folk skolade om sig till nya jobb. Nu när marknaden på nytt är överhettad finns knappt för pengar att köpa allt som efterfrågas. Visst! Kapaciteten ökar när byggbolagens priser och vinster seglar uppåt. Men vi har att göra med en seghet, som i viss mån försenar såväl uppgång som nedgång. Och detta spiller alltså över till marknaden för begagnade hus.
SCB följer noga branschens produktionspriser. När vi jämför nya småhus med objektsbyggen upptäcker vi ett mycket intressant fenomen: Kostnaden per kvm boyta har de senaste åren fortsatt öka för småhus. Däremot objektsbyggen blir allt billigare - högkonjunkturen till trots! Sannolikt är orsaken att egnahemsbyggare inte håller samma järnkoll på kostnaden som professionella förvaltningsbyggare. I sin tur orsaken till detta kan vara ett skattesystem som behandlar de olika upplåtelseformerna olika. En hyresgäst betalar sin hyra med skattade pengar. En villaägare betalar ränta med pengar, som annars delvis skulle gått till skatt. Om denna skillnad försvinner blir folk mindre benägna att sätta sig i skuld. Sannolikt skulle villaköparen dessutom bli betydligt mer kostnadsmedveten.
Denna revision i skattesystemet tror jag dock inte sittande regering vågar sig på under hela denna mandatperiod. Däremot kommer vi mycket snart att se effekterna av de nya a-kassereglerna. Även om vi hoppas att antalet arbetslösa minskar kommer ett mycket stort antal hushåll att bli beroende av a-kasseersättning kommande fyra år. Att regeringen sätter bortre parentes på ersättningen innebär - i klartext - att ett ökat antal hushåll blir beroende av socialtjänst. En del av dem kommer att få avslag på sin bidragsansökan därför att hushållen äger villafastighet. Kommunerna kommer inte finna sig i att betala ränta och amortering på nödlidande lån. Detta kommer att pressa fram ett ökat antal panikförsäljningar och rena civilkonkurser. Detta kommer tveklöst att dämpa priserna på begagnade hus. Och detta även om arbetslösheten minskar!
I 90-talets finanskris kraschade inte bara fastighetsbolag. I fallet drog de också med sig stora delar av byggbranschen. Man formligen slaktade stor del av produktionskapaciteten. Materialindustrier och husfabriker bommade igen. Yrkeskunnigt folk skolade om sig till nya jobb. Nu när marknaden på nytt är överhettad finns knappt för pengar att köpa allt som efterfrågas. Visst! Kapaciteten ökar när byggbolagens priser och vinster seglar uppåt. Men vi har att göra med en seghet, som i viss mån försenar såväl uppgång som nedgång. Och detta spiller alltså över till marknaden för begagnade hus.
SCB följer noga branschens produktionspriser. När vi jämför nya småhus med objektsbyggen upptäcker vi ett mycket intressant fenomen: Kostnaden per kvm boyta har de senaste åren fortsatt öka för småhus. Däremot objektsbyggen blir allt billigare - högkonjunkturen till trots! Sannolikt är orsaken att egnahemsbyggare inte håller samma järnkoll på kostnaden som professionella förvaltningsbyggare. I sin tur orsaken till detta kan vara ett skattesystem som behandlar de olika upplåtelseformerna olika. En hyresgäst betalar sin hyra med skattade pengar. En villaägare betalar ränta med pengar, som annars delvis skulle gått till skatt. Om denna skillnad försvinner blir folk mindre benägna att sätta sig i skuld. Sannolikt skulle villaköparen dessutom bli betydligt mer kostnadsmedveten.
Denna revision i skattesystemet tror jag dock inte sittande regering vågar sig på under hela denna mandatperiod. Däremot kommer vi mycket snart att se effekterna av de nya a-kassereglerna. Även om vi hoppas att antalet arbetslösa minskar kommer ett mycket stort antal hushåll att bli beroende av a-kasseersättning kommande fyra år. Att regeringen sätter bortre parentes på ersättningen innebär - i klartext - att ett ökat antal hushåll blir beroende av socialtjänst. En del av dem kommer att få avslag på sin bidragsansökan därför att hushållen äger villafastighet. Kommunerna kommer inte finna sig i att betala ränta och amortering på nödlidande lån. Detta kommer att pressa fram ett ökat antal panikförsäljningar och rena civilkonkurser. Detta kommer tveklöst att dämpa priserna på begagnade hus. Och detta även om arbetslösheten minskar!
Den så kallade bortre parentesen är dock ingen verklig bortre parentes eftersom man efter att a-kassan upphör efter 300 eller 450 dagar beroende på om man har barn, så får man "jobb- och utvecklingsgaranti" med 65% ersättning istället för de 70% man får i a-kassa under den senare delen av tiden.billy_baver skrev:
Även denna sänkning borde förstås medföra fler socialbidragstagare allt annat lika, men det lär vara en förändring som drunknar i de stora variationer som skapas av konjunkturen, så det är svårt att säga om vi får fler eller färre socialbidragstagare under de närmaste åren, eftersom det beror på vad man tror om konjunkturen.