BRFs ansvar när det framkommer att en lägenhet saknar bygglov?
Det har framkommit att en av lägenheterna i vår BRF saknar bygglov för upplåtandet.
Lägenheten är mellan 5 och 10 år och har haft 3+ ägare.
Är det någon som vet om /hur detta kan komma att drabba föreningen på något sätt? Vi läser gamla rättsfall och artiklar men hittar inget relevant från föreningens perspektiv.
Lägenheten är mellan 5 och 10 år och har haft 3+ ägare.
Är det någon som vet om /hur detta kan komma att drabba föreningen på något sätt? Vi läser gamla rättsfall och artiklar men hittar inget relevant från föreningens perspektiv.
Det är ju föreningen som äger fastigheten. Så det är där ansvaret finns.
Vad handlar det om? En lägenhet i form av attefallshus? Vindsutbyggnad utan bygglov?
Här kan ju bli alla möjliga följder. I bästa fall är det bara att söka bygglov i efterhand (föreningens ansvar). I värsta fall måste lägenheten rivas. Då får föreningen dels stå för rivningskostnaden. Byggsanktionsavgift. Medlemmen som äger bostadsrätten lär kräva ett saftigt skadestånd.
Är det då dessutom en "mikroförening" med bara 3 lägenheter så skulle jag tro att den inte längre får vara bostadsrättförening om en lägenhet försvinner.
Här kan ju bli alla möjliga följder. I bästa fall är det bara att söka bygglov i efterhand (föreningens ansvar). I värsta fall måste lägenheten rivas. Då får föreningen dels stå för rivningskostnaden. Byggsanktionsavgift. Medlemmen som äger bostadsrätten lär kräva ett saftigt skadestånd.
Är det då dessutom en "mikroförening" med bara 3 lägenheter så skulle jag tro att den inte längre får vara bostadsrättförening om en lägenhet försvinner.
Det ska nog vara uppförandet, korrekt. Kommer hålla nere på detaljerna då det kan startas processer mellan nuvarande ägare och tidigare säljare. Men i kort är det rätt likt problematiken i nedan två tidigare fall jag hittar vid en googling. Det vill säga, lägenheten saknar bygglov för att användas som lägenhet. Dock hittar jag inget i någon av artiklarna kring finansiella skador för BRF.Jonatan79 skrev:
https://lawline.se/answers/efter-ko...vidtar-inte-nagra-atgarder-hur-gar-jag-vidare
https://www.dagensjuridik.se/nyheter/kopte-svartbyggd-bostadsratt-nekas-havning-i-hovratten/
Du får gärna förtydliga, jag vet mycket väl att föreningen äger fastigheten men vad är "vårt" ansvar i detta fallet?D Daniel 109 skrev:
Det var det hempularen beskrev jag syftade på.
Grundhypotesen som vi arbetar efter är att det går att få bygglov i efterhand men att detta kommer medföra en del kostnader. Denna process är dock pågående.
Det jag läser i de länkade rättsfallen är att detta tycks vara en fråga om skadeståndskrav mellan köpare och säljare av bostadsrätten och inte något som inkluderar själva föreningen. Det var +5 år sedan föreningen sålde lägenheten. Kan dessa skadeståndskrav komma hela vägen tillbaka till föreningen givet denna tidsperiod?
Vad exakt det handlar om är en detalj jag håller på givet anonymitet och pågående process.H hempularen skrev:
Men grundfrågan vi nu är inne på är om det är föreningens ansvar att ansöka / betala för bygglov i efterhand plus tillkommande kostnader eller om det är något som stannar med ägarna / tidigare säljare som indikeras i de rättsfall jag hittat online.
Jag håller helt med om att detta känns som en föreningsfråga i högsta grad men i nuläget pekar all information jag hittar på att detta INTE är en fråga som drabbar själva föreningen och vill gärna förstå HUR det kan drabba föreningen och vem som kan kräva föreningen på ersättning.
Kan ens en medlem söka bygglov i efterhand? Börja att kolla om det finns valmöjlighet där eller om det enbart är styrelsen som får.
Sedan bör en jurist/advokat kunna svara på de andra frågorna som är rätt komplexa. Ni har säkert rätt till rättsskydd i er försäkring som BRF.
Sedan bör en jurist/advokat kunna svara på de andra frågorna som är rätt komplexa. Ni har säkert rätt till rättsskydd i er försäkring som BRF.
Föreningen är ju skyldig att tillhandahålla den upplåtna bostaden. Om det inte går, så får föreningen lösa in bostadsrätten, vilket blir oerhört dyrt. Och om det då är en för liten förening så kan föreningen behöva likvideras (om den inte går i kk pga inlösen).
Föreningen kan inte vältra över ansvaret för att ex. söka bygglov på en tidigare ägare. Eller ansvaret för att lägenheten "inte finns".
Men när det som det andra fallet bara får konsekvenser för möjlighet att ex. bygga balkong. Så har jag svårt att se att varken föreningen eller tidigare ägare skulle vara ansvarig. Föreningen har en skyldighet att tillhandahålla den bostad som medlemmen har bostadsrätt för. Så länge rätten att bo där inte inskränks så sköter föreningen sin del. Ingen är ansvarig för att ex. en viss ombyggnad inte går att göra.
Men om ingen tvingar föreningen att söka bygglov, eller ombyggnader som kan behöva utföras för att få bygglov. Och inget inskränker medlemmens möjlighet att bo i sin bostadsrätt, så är det väl bara att sitta still i båten.
Föreningen kan inte vältra över ansvaret för att ex. söka bygglov på en tidigare ägare. Eller ansvaret för att lägenheten "inte finns".
Men när det som det andra fallet bara får konsekvenser för möjlighet att ex. bygga balkong. Så har jag svårt att se att varken föreningen eller tidigare ägare skulle vara ansvarig. Föreningen har en skyldighet att tillhandahålla den bostad som medlemmen har bostadsrätt för. Så länge rätten att bo där inte inskränks så sköter föreningen sin del. Ingen är ansvarig för att ex. en viss ombyggnad inte går att göra.
Men om ingen tvingar föreningen att söka bygglov, eller ombyggnader som kan behöva utföras för att få bygglov. Och inget inskränker medlemmens möjlighet att bo i sin bostadsrätt, så är det väl bara att sitta still i båten.
Men en kostnad för bygglov, är troligen försumbar i förhållande till andra skadestånd som föreningen kan åka på i en sådan här soppa.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 895 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 895 inlägg
Lite enkelt kan man säga att hela ansvaret för lägenheten ligger på föreningen.
Det är föreningen som äger fastigheten, byggnaden och lägenheten. Det är föreningen som utan bygglov har inrett den utan att söka bygglov. Det är föreningen som har upplåtit lägenheten trots att de inte har haft bygglov för att inreda den.
Kommunen kommer att rikta följande krav på föreningen om det kommer till tillsynens kännedom:
1. Rätta, d v s ta bort lägenheten.
2. Sök bygglov i efterhand.
3. Ställa ut en byggsanktionsavgift (en sorts straff) mot föreningen för att ha tagit lägenheten i bruk utan att att först ha fått bygglov och därmed startbesked beviljat. Detta preskriberas fem år efter att lägenheten togs i bruk.
4. Rättelseföreläggande, t ex att återställa huset om bygglov inte kan ges i efterhand.
Medlemmen som nu är bostadrättshavare för lägenheten kan troligen inte ställa krav på föreningen så länge som bostadrättslägenheten finns upplåten. Svartbyggd eller ej. Men förlorar medlemmen lägenheten så blir det dyrt för föreningen. Bostadsrättslagen har regleringar här.
Om medlem kan begära skadestånd från tidigare bostadsrättshavare. Kanske felet i produkten kan definieras enligt köplagen. Kanske lägre marknadsvärde? Den som har gjort fel här är ju annars föreningen och inte tidigare bostadsrättshavare.
Det är föreningen som äger fastigheten, byggnaden och lägenheten. Det är föreningen som utan bygglov har inrett den utan att söka bygglov. Det är föreningen som har upplåtit lägenheten trots att de inte har haft bygglov för att inreda den.
Kommunen kommer att rikta följande krav på föreningen om det kommer till tillsynens kännedom:
1. Rätta, d v s ta bort lägenheten.
2. Sök bygglov i efterhand.
3. Ställa ut en byggsanktionsavgift (en sorts straff) mot föreningen för att ha tagit lägenheten i bruk utan att att först ha fått bygglov och därmed startbesked beviljat. Detta preskriberas fem år efter att lägenheten togs i bruk.
4. Rättelseföreläggande, t ex att återställa huset om bygglov inte kan ges i efterhand.
Medlemmen som nu är bostadrättshavare för lägenheten kan troligen inte ställa krav på föreningen så länge som bostadrättslägenheten finns upplåten. Svartbyggd eller ej. Men förlorar medlemmen lägenheten så blir det dyrt för föreningen. Bostadsrättslagen har regleringar här.
Om medlem kan begära skadestånd från tidigare bostadsrättshavare. Kanske felet i produkten kan definieras enligt köplagen. Kanske lägre marknadsvärde? Den som har gjort fel här är ju annars föreningen och inte tidigare bostadsrättshavare.
I den mån tidigare ägare av bostadsrätten blir skadeståndsskyldig till sin köpare (tveksamt) så kan det skadeståndet troligen föras vidare mot föreningen.
Men som sagt jag har lite svårt att se att tidigare ägare har ett ansvar här.
Juridiskt så blir det en lång kedja av krav från köparna på säljarna. Eventuellt skulle det kunna vara så att en säljare ej längre går att få tag på varvid kedjan ej når föreningen.
Försäljning av bostadsrätter görs via konsumentköplagen (och köplagen första gången) vilken har en 3års reklamationstid. Så efter 3 år blir det svårt för den säljaren att ställa krav på sin säljare varvid kedjan till föreningen kan brytas.
Lägenheten bör nu vara en bostadsrättslokal och rent strikt får man bo i lokaler, bara inte stadigvarande. Således så är det mest ekonomiska för föreningen att inte göra något utan låta nuvarande ägare konvertera lokalen till en bostad. Men en vettig förening tar givetvis sitt ansvar och hjälper till på alla sätt den kan.
En liknande situation fanns i Linköping:
https://www.svt.se/nyheter/lokalt/ost/bostadsrattsforening-i-anrikt-hotell-bildades-utan-bygglov
Dock så vet jag inte vad utfallet blev där.
En sak man bör undersöka är om det är möjligt att få igenom bygglovet med dagens krav på bostäder. Det kan vara orimliga kostnader kopplade till det. Sen bör man givetvis kolla på hur omvandlingen gick till. Kanske finns aktören fortfarande på marknaden och krav kan ställas mot denne.
Försäljning av bostadsrätter görs via konsumentköplagen (och köplagen första gången) vilken har en 3års reklamationstid. Så efter 3 år blir det svårt för den säljaren att ställa krav på sin säljare varvid kedjan till föreningen kan brytas.
Lägenheten bör nu vara en bostadsrättslokal och rent strikt får man bo i lokaler, bara inte stadigvarande. Således så är det mest ekonomiska för föreningen att inte göra något utan låta nuvarande ägare konvertera lokalen till en bostad. Men en vettig förening tar givetvis sitt ansvar och hjälper till på alla sätt den kan.
En liknande situation fanns i Linköping:
https://www.svt.se/nyheter/lokalt/ost/bostadsrattsforening-i-anrikt-hotell-bildades-utan-bygglov
Dock så vet jag inte vad utfallet blev där.
En sak man bör undersöka är om det är möjligt att få igenom bygglovet med dagens krav på bostäder. Det kan vara orimliga kostnader kopplade till det. Sen bör man givetvis kolla på hur omvandlingen gick till. Kanske finns aktören fortfarande på marknaden och krav kan ställas mot denne.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 895 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 895 inlägg
Jag tänker så också. Kanske kan frånvaro av bygglov för den lägenhet vars bostadsrätt man har köpt faller inom kategorin saker man inte kan antas ha känt till vid köpet och därmed är ett fel i köplagens mening. Å andra sidan, om det inte påverkar möjligheten att disponera lägenheten som bostadsrättshavare så kanske det inte är ett fel i köplagens mening? Men man kan kanske hävda att marknadsvärdet skulle vara lägre om det var känt?H hempularen skrev: