Frågor och svar om entreprenad

FRÅGA (2008-04-30):
Vi har en egen tomt och tänker bygga ett nytt hus inom förhoppningsvis ett år. Vi har jämfört olika tillverkare och fått olika uppfattningar om dem och även vad som gäller allmänt beträffande det skydd man får och inte får. Vi vill gärna ha puts på vårt hus, och nu undrar vi vad som gäller med just puts. Det har ju varit problem med fuktskador tidigare, men nu finns tydligen ett nytt sätt som omfattar 2 skikt och någon form utav luftspärr eller liknande.
Är det skillnad på om en tillverkare erbjuder totalentreprenad som inkluderar puts till ett fast pris eller om en tillverkare erbjuder möjlighet att bygga med puts men där försäkringen inte gäller?
Enligt Borohus som inte erbjuder puts så spelar det ingen roll, det företag som ordnar med putsen står ändå för en garanti.
Vad gäller och vad bör man tänka på när man kontaktar putsfirmor?

SVAR:
Fråga om garanti är - oavsett om fråga är om totalentreprenad eller en delad entreprenad - en viktig fråga. Ni bör oavsett vilken entreprenadform ni slutligen bestämmer er för att utreda såväl garantins längd avseende putsen som vilken försäkring som täcker garantin för det fall den inte kan infrias av respektive entreprenör.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-03-26):
Hur långt i efterhand kan markentreprenör komma med faktura och hur är han bunden till givna muntliga prisuppgifter? Vi har fått en kalldusch då entreprenör kräver oss på 250 000 kr mer än först uppgivits för schakt och markarbeten. Han har uppgivit att "normalvillan" skulle schakt och markarbeten kosta ca 140 000 kr, men nu ett år efter avslutat arbete (gäller endast schakt ej tomtanläggningen där vi accepterat fakturan) anser han att vi borde förstå att vårt hus inte är normalvillan då det har källare+2 plan. Vi anser att han borde upplyst oss om att detta blir dyrare än 140 000 kr. Hur gör vi? Faktureringen hittills har skett á conto, alltså ej fast pris men ändå anser jag att han varit oärlig i upphandlingen då han sagt 140 000 kr.

SVAR:
Ett muntligt avtal är lika giltigt som ett skriftligt. I ert fall har ni fått en ungefärlig prisuppgift vilken ni fått efter att entreprenören sett er fastighet. Då är han bunden av densamma och har att hålla sig till den med visst maximalt tillägg om femton procent. Detta enligt konsumenttjänstlagen vilken är tillämplig på ert avtalsförhållande avseende markarbetena. Att faktureringen skett i rater under hand förändrar inte detta förhållande. Ni bör dock bereda er på att invändning kommer att komma från entreprenören om att inget ungefärligt pris har bestämts och att det åligger er att visa att en sådan ungefärlig prisuppgift lämnats av entreprenören.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-03-10):
Vi har byggt nytt hus med så kallad "totalentreprenad" och problemet är att vi inte fått någon dränering, varken dräneringsslang eller dränerande massor. Försäljaren ordnade detta grundkontrakt med byggmästaren åt oss, försäljaren har slutat och byggmästaren hävdar att den grund vi köpte var utan dränering och han vill inte åtgärda detta i efterhand. Han har dock skrivit i kontrollplanen till kvalitetsansvarig att där är dränering lagd, vi har även nu gjort sandprover på platsen som visar att sanden inte är tillräckligt genomsläpplig. Vem bär ansvaret för att vi inte fått den grund som krävs?

SVAR:
Med reservation för att inte ha gått igenom ert avtal vilket ytterst reglerar vad som ingått och inte ingått i er entreprenad kan följande sägas.
En totalentreprenad är en så kallad funktionsentreprenad som innebär att vissa krav på funktion kan ställas av beställaren. Att en grund har en dränerande funktion har enligt mitt förmenande med grundens funktion att göra varför man på goda grunder ska kunna ställa krav på att sådan anbringas entreprenaden. Att entreprenören själv i uppgifter till kommunen angett att dränering finns utvisar ju dessutom att han själv varit av uppfattningen att sådan varit nödvändig på entreprenaden. Den av försäljaren eller entreprenören som ni har kontrakt med vad gäller själva arbetena är den som är er kontraktspart och den som svarar rättsligt i förhållande till er som beställare.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-01-16):
Vi har låtit uppföra ett hus på totalentreprenad. Vi valde detta alternativ eftersom vi inte är händiga och inte vill bo bland byggdamm och renoveringsprojekt. Efter godkänd slutbesiktning med över hundra anmärkningar har entreprenören fortsatt att slutföra bygget under en månads tid med dagliga besök av hantverkare. Vi vill nu ha ersättning för den olägenhet detta har orsakat oss, i synnerhet med tanke på att vi köpt ett nyckelfärdigt hus för att just undvika renoveringskänslan. Vilken nivå ligger skadestånd på för en sådan olägenhet som denna? Kan man tala om procent av husets värde?

SVAR:
Så som frågan formulerats utgår undertecknad från att ni inte avtalat om något förseningsvite för avhjälpandet av besiktningsanmärkningarna. Eftersom entreprenaden godkänts vid slutbesiktningen är en första förutsättning för ersättning att besiktningsanmärkningarna inte avhjälpts i tid, det vill säga att ett dröjsmål föreligger med detta arbete. Är så fallet får man göra en uppskattning över om arbetet inneburit något hinder för er att nyttja entreprenaden. En liknelse kan göras vid praxis vad gäller hyresgästs rätt till nedsättning av hyran för det fall bostadslägenhet inte kunnat nyttjas under viss tid, dvs att hinder och men i nyttjandet förelegat. Vid exempelvis en nedsättning av nyttjandet med 20 % av bostadsytan kan argumentering föras för att en hyressänkning under den aktuella perioden ska ske med motsvarande del. Särskilda nedsättningar brukar göras för avsaknad av wc och dusch och andra viktiga faciliteter i en lägenhet. I ert fall får er bostadskostnad äga utgångspunkt istället för en hyresgästs hyra.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-11-27):
Vi bor i ett hus byggt av Småa. De har nu kallat till 2-årsbesiktning 1 år och nio månader efter inflyttning. Har vi inte rätt att senarelägga den så att det blir 2 år?

SVAR:
Tvåårsbesiktningen, eller garantibesiktningen som vissa kallar den, ska utföras innan 2 år har gått från godkänd slutbesiktning. Det betyder att om det gått 2 år och en dag så är det för sent. Oftast är det beställaren som kallar till besiktningen samt utser och betalar besiktningsmannens arvode. Då bestämmer man ju själv när det är dags. I ert fall verkar det som om garantibesiktningen bekostas av entreprenören och då kan de bestämma ett datum. Jag tycker ni skall ha en diskussion med er entreprenör för att försöka flytta datumet. Om de inte vill detta så kan ni antingen gå med på deras tidpunkt eller själva bekosta besiktningen och lägga det på en tidpunkt som ni väljer.
/Charlotte Andersson

FRÅGA (2007-10-30):
Vi har byggt ett souterränghus (trähus) med Götenehus och ska snart kalla på en tvåårsbesiktning. Enligt avtal är de bara skyldiga att åtgärda fel som vi har påtalat 6 månader från slutbesiktningen. Jag undrar därför vilka typer av fel vi kan ta upp vid tvåårsbesiktningen och som de ska åtgärda eller ge oss ekonomisk kompensation för. Vi har t ex ganska mycket sprickor i väggarna till följd av att bjälklaget har torkat. Det skulle handla om många timmar för en målare att reparera dessa. Ingår den typen av skador i "reklamationsrätten"? Kan vi kräva att husleverantören ska åtgärda dessa på egen bekostnad?
Var kan jag hitta en bra oberoende besiktningsman som inte är knuten till (=jobbar ofta för) Götenehus (vi bor i norra Stockholm)?

SVAR:
Entreprenören svarar för fel som visar sig inom två år från slutbesiktningen om han inte gör sannolikt att felet beror på en olyckshändelse, vanvård eller annat likande förhållande på konsumentens sida. Det föreligger således en presumtion för att entreprenören svarar för fel. Att felet skall visa sig efter slutbesiktningen innebär dock att förhållanden som kunnat upptäckas redan vid slutbesiktningen inte omfattas. Sådana fel måste påtalas inom sex månader från slutbesiktningen. Sprickorna i listerna kan tänkas utgöra fel för vilka entreprenören svarar. Ni bör därför snarast reklamera till entreprenören.Det finns ett stort antal certifierade besiktningsmän i stockholmsområdet. Vill man ha någon som inte utför besiktningar åt Götenehus så får man fråga besiktningsmannen om han brukar ha uppdrag för dem eller inte.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-05-15):
Sökte information via Allmänna Reklamationsnämnden, men fann att jag i enskilda ärenden ska vända mig till Konsumentvägledningen i min kommun. De visste inget så nu vänder jag mig till er.
Har låtit bygga ett nytt hus i Falsterbo. Flyttade in förra året men byggfirman har dels inte färdigställt de saker som det anmärktes på vid slutbesiktning, dels inte besvarat olika reklamationer som vi gjort de senaste månaderna. Vi håller inne en summa pengar i enlighet med beslutet vid slutbesiktningen.
Kan vi kräva ersättning för dröjsmålet med att färdigställa huset? Kan vi hålla inne pengar till dess att reklamationer har bemötts eller åtgärdats? På vilka sätt kan vi sätta press på byggfirman att färdigställa bygget och åtgärda reklamationerna?

SVAR:
Om huset har godkänts vid slutbesiktningen så föreligger inte något dröjsmål med entreprenadens färdigställande varför något skadestånd på grund av dröjsmål inte kan utgå. Om entreprenören inte avhjälper de fel som antecknats inom skälig tid så har ni rätt att göra avdrag på priset. Prisavdraget ska motsvara vad det kostar att få felen avhjälpta. Förhoppningsvis täcks denna kostnad av det belopp som ni innehåller. Ni kan således innehålla beloppet tills felen avhjälps och om avhjälpande inte sker inom skälig tid kan ni anlita någon annan för att åtgärda felen och göra avdrag på priset gentemot entreprenören. Det är även möjligt att kräva skadestånd på grund av fel. För detta krävs dock att ni kan visa att ni har lidit någon ekonomisk skada. Även beträffande de fel som ni upptäckt efter slutbesiktningen och reklamerat till entreprenören så har ni rätt till prisavdrag om avhjälpande inte sker inom skälig tid. Om det belopp ni innehåller inte täcker kostnaden för att få även dessa fel avhjälpta kan ni dock behöva agera aktivt gentemot entreprenören för att få tillbaka pengar.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-04-04):
Vi håller på och bygger till vårt hus och har valt formen delad entreprenad eftersom vi gör mycket av arbetet själva. Nu vill vi anlita någon att göra vår fasad. Tomten är kuperad och bergig och fallhöjden är på vissa ställen hög, och vi undrar hur vi ska skriva avtalet för att vi själva som byggherre ska slippa stå som ansvariga för entreprenörens arbetsmiljö, t ex vid fallrisk.

SVAR:
Den som låter utföra byggnads- eller anläggningsarbeten är enligt arbetsmiljölagen ansvarig för samordningen av åtgärder till skydd mot ohälsa och olycksfall på arbetsplatsen. Detta innebär att som utgångspunkt är byggherren ansvarig för arbetsmiljön.
Det är emellertid möjligt att överlåta samordningsansvaret till någon av de entreprenörer som bedriver arbete på arbetsplatsen. Den entreprenören blir då ansvarig för samtliga entreprenörers arbetsmiljö. I avtalet med entreprenören skall intas att han åtar sig ansvaret för samordningen av arbetarskyddet på arbetsplatsen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-05-02):
Jag har upphandlat en entreprenör enligt generalentreprenad, för ombyggnation av ett hus. Denne har i sin tur enligt uppgift upphandlat Bravida för elinstallationen. Nu misstänker jag att de utför arbetet utanför Bravidas företag. Vad bör jag iakttaga? Vad bör jag göra?

SVAR:
Ni står i kontraktuellt förhållande med generalentreprenören och det är denne som ni ska vända er till för det fall ni misstänker att det förekommer några oegentligheter vad avser någon av underentreprenörerna.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-10-25):
Vilket ansvar har en entreprenör att verkligen förvissa sig om att det inte finns några elkablar i marken när grävningsarbete ska utföras? Påverkas ansvaret av att beställaren uppgivit att han kontrollerat med kommunen att några elkablar inte fanns i marken, men att det trots allt fanns elkablar?

SVAR:
Frågan är beroende på vad som avtalats med entreprenören avseende utförandet av arbetena. Har entreprenören enligt avtalet ansvaret för markarbetena ansvarar han självfallet för att dessa utförs utan skador på vissa kablar. Har beställaren dock påtagit sig ansvaret för undersökningen av markområdet innan arbetenas påbörjande svarar beställaren för de uppgifter han lämnar till entreprenören. Har kommunen felaktigt till beställaren uppgett att markområdet varit av visst skick och detta visat sig felaktigt, får ställning tas till om kommunen i förhållande till beställaren kan svara för lämnade uppgifter och om kommunen då kan förpliktas att ersätta beställaren för den skada denne åsamkats på grund av den felaktiga uppgiften från kommunen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-09-14):
Jag undrar vilket ansvar en hussäljare har när det gäller att upprätta en produktionskostnadskalkyl? Vi har förhandstecknat en tomt och ett hus och fått posterna i produktionskostnadskalkyl uppräknade en efter en. Husföretaget kör med delad entreprenad. Vi har bara skrivit kontrakt avseende huset än. När vi besökte tomten tillsammans med den entreprenör som ska utföra schaktning och grundläggning sa han att kostnaderna kommer vara ca 200 tkr högre än trähussäljaren uppgivit. Trähussäljaren hade uppskattat ca 150 tkr för markarbeten, nu blir det alltså 350 tkr! Är det köparens ansvar att undersöka kostnaden för markarbeten? Det känns ju onekligen som att trähussäljaren lockat oss att köpa en tomt och ett hus med ett markarbetspris som är över 100 % fel! Vad har han för ansvar i detta fall?

SVAR:
Det här är tyvärr en inte helt ovanlig situation. Småhustillverkarnas produktionskalkyler tenderar ibland av vara något av glädjekalkyler. Frågan får avgöras med ledning av det avtal ni tecknat med småhustillverkaren. Ingår produktionskalkylen i avtalet mellan er eller har småhustillverkaren utfäst att priset för del av entreprenaden inte skulle överstiga visst belopp bör ni kunna göra gällande detta som ett avtalsvillkor mellan er. Ni bör vidare göra gällande att produktionskalkylen varit en väsentlig del av hela projektet för er och att denna förutsättning nu, med hänvisning till vad som framkommit avseende de verkliga kostnaderna, brustit. Ni bör reklamera förhållandet till tillverkaren och endera omförhandla priset eller anföra att ni vill begära köpets återgång. Ni bör även genomgå avtalet och kontrollera huruvida tillverkaren på något sätt friskrivit sig från ansvar rörande de prisuppgifter som lämnats. En avvikelse på mer än 100 % ger vid handen att tillverkarens skrivelse med angivandet av "cirka" inte varit riktig. En sådan avvikelse ska inte accepteras. Ni kan ju även efterhöra om småhustillverkaren vill överta denna del av entreprenaden till de kostnader som de funnit tillräckliga.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-08-30):
Har köpt ett nyckelfärdigt hus med "grovplanerad tomt" och undrar vad som inryms i begreppet? Tomten är schaktad till en lägre nivå än omgivande mark (ca 1 m), men stubbar och träd är kvar ca 1 m in på tomten. Har dessutom problem med vatten som rinner in och blir stående på tomten. Vad kan jag kräva av entreprenören?

SVAR:
Uttrycket grovplanerad tomt torde innefatta att vissa träd och stubbar finns kvar på tomten. Vad avser vattnet bör ni ju undersöka om dräneringsarbetet utförts på korrekt sätt om detta arbete ingått i entreprenaden.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-11-18):
Vi ingick entreprenadavtal med ett byggföretag om att uppföra om- och tillbyggnad av vår villafastighet under 2000. Av de administrativa föreskrifterna till avtalet framgår att AB 92 ska gälla för entreprenaden. Som vi förstått det skall dessa regler inte användas för avtal med konsument. Vi har nu upptäckt ett fel i arbetet och måste vända oss mot byggfirman för att få dem att rätta till detta. Handelsbolaget upphörde i januari 2004. Parallellt med handelsbolaget har samma företrädare ett AB med liknande namn. Organisationsnumret för AB:t har angivits på fakturorna. Kan vi vända oss mot AB:t som nyligen överlåtits?

SVAR:
Frågan belyser en inte helt ovanlig situation. Beställaren vet inte riktigt vem man har avtalat med då flera juridiska personer varit inblandade i entreprenaden från entreprenörens sida. Viktigt är därför att vid ingåendet av avtal med näringsidkare att förvissa sig om med vem man ingått avtal. Viss undersökning kan göras via tingsrätt och kronofogdemyndigheten som kan besvara frågor rörande konkursansökningar eller så kallade restföringar (för exempelvis obetalda skatter) m m. Som frågan beskrivits utgår jag från att ni ingått entreprenadavtalet med Handelsbolaget, att fakturorna till er sänts från Aktiebolaget, att Handelsbolaget upphört och att Aktiebolaget överlåtits till ny part. Entreprenören kan komma att invända att ni har att rikta era krav mot Handelsbolaget då detta är er kontraktspart. I och med att detta upphört har ni att vända er mot bolagsmännen direkt då dessa även personligen svarar för bolagets förpliktelser. Ni skulle även kunna argumentera mot att det får anses träffats ett nytt avtal mellan er och aktiebolaget underhand i och med faktureringen från Aktiebolaget och att oklarheterna om vem som är er kontraktspart ska tolkas utifrån fördelaktigast mån för er. Detta med tanke på er ställning som konsumenter och att det är entreprenören som har upprättat avtalet (om så är fallet). Att aktiebolaget nyligen överlåtits till annan hindrar på intet sätt att ni riktar krav på bolaget. Vad gäller frågan om AB 92 (som numera ersatts av AB 04) kan dessa villkor användas i konsumentförhållanden. Dock kan aldrig konsumenttjänstlagen avtalas bort varför den gäller i de delar som AB 92 skulle vara till nackdel för konsumenten.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-02-02)

Vilken entreprenadform ska jag välja?

SVAR:
Är du inte väl förtrogen med de regler och avtal som används vid uppförande av hus bör du i normalfallet använda dig av totalentreprenad. Entreprenadformen är visserligen å ena sidan mer kostsam, men å andra sidan sparar du ofta tid samtidigt som totalentreprenören står för i princip allt ansvar.
Genom delad entreprenad får du större möjlighet att själv styra inköp och påverka val av entreprenörer. Delad entreprenad ställer dock högre krav på dig som beställare att administrera byggandet, vilket ofta är tidskrävande.
/Stefan Häge

FRÅGA:
När föreligger ett fel i entreprenaden?

SVAR:
Fel föreligger om resultatet inte blivit i enlighet med vad du har rätt att förvänta dig. Som utgångspunkt gäller att arbetet skall utföras enligt vad parterna kommit överens om. Arbete skall även genomföras ”fackmannamässigt”, vilket innebär att du har rätt att ställa krav på att arbetet skall genomföras på ett sätt som man kan förvänta sig av en professionell yrkesman.
/Stefan Häge