Svartbygge på köpet

Det är mycket att kolla upp när man ska köpa hus. Hur är skicket? Finns det fukt? Vilka renoveringar har gjorts och är de väl utförda? Inte så konstigt kanske att få husköpare tar kontakt med stadsbyggnadskontoret för att kontrollera att alla bygghandlingar är i sin ordning. Något som kan få stora konsekvenser.

Pia Hermansson är bygglovchef på stadsbyggnadskontoret i Göteborg berättar om vad som händer när de får in ett ärende om ett misstänkt svartbygge.

– Vi åker alltid ut på plats och tittar om det faktiskt finns bygglov. Har byggnationen funnits där i mer än 10 år? I så fall kan vi inte ingripa. Sedan så ser vi om det finns möjlighet att ge lov i efterhand. Och går inte det så förelägger man dem att ta bort det, säger Pia Hermansson.

Ansvaret ligger hos den nya ägaren

Om stadsbyggnadskontoret kommer fram till att de inte kan ge bygglov i efterhand, och bygget är mindre än 10 år gammalt, blir det alltså upp till den nya ägaren att rätta till det. I värsta fall kan det handla om att riva, men ibland kan det räcka med mindre justeringar.

­– Säg att det är ett för högt plank så kan man kanske sänka det. Eller om det är en altan där större delen bara är en halvmeter över marken men så på vissa delar är den högre då kan det räcka med att ta bort den delen, säger Pia Hermansson

Om ändringarna inte görs inom utsatt tid kommer man dessutom att bli tvungen att betala vite, som snabbt kan växa till stora summor.

Den förra ägaren kan få ta smällen på två sätt; dels genom en så kallad byggsanktionsavgift som stadsbyggnadskontoret tar ut av den som utfört bygget, dels den nya ägaren väljer att stämma den gamla ägaren.

De senaste åren har reglerna för byggsanktionsavgifter förändrats flera gånger och hur dyrt det blir och vilka regler som ska tillämpas beror på när bygget påbörjades.

Oviss utgång efter rättegång

Enligt Ulf Stenberg som är chefsjurist på föreningen Villaägarna så är resultatet av en stämning inte heller helt lätt att förutse. I lagen finns det en hänvisning till ett rättsfall från 1997 som gick hela vägen till högsta domstolen. Den gången förlorade den nya ägaren och felet ansågs falla under undersökningsplikten. 

Trots det menar han att det inte måste betyda att det är omöjligt att få rätt mot den gamla ägaren. Om till exempel säljaren intygat att allt står rätt till med bygglov kanske ärendet skulle få ett annat utfall och kunna leda till prisavdrag eller att hela köpet kan hävas.

Ett preskriberat svartbygge

Även om svartbygget skulle vara mer än 10 år kan det ändå ställa till med problem. Till och med om det egentligen inte borde vara några hinder för att bygga till så kan överträdelserna bedömas vara så allvarliga att det helt blockerar nya bygglov och Pia Hermansson betonar att en preskribering inte betyder att bygget blir godkänt.

– Det kan innebära att när man sedan ska bygga till något annat eller göra någon annan åtgärd på huset då måste vi ta ställning till alla de avvikelser som finns på huset. Även det som är preskriberat ska tas med i den bedömningen, säger Pia Hermansson.

Anmälningar om svartbygge ökar

I Göteborgsområdet tycker Pia Hermansson sig se att anmälningarna om svartbyggen ökar och med de nya friggebodsreglerna förväntar hon sig att antalet tillsynsärenden kommer att öka ännu mer.

– Det som låter som att det inte kräver bygglov kräver i princip samma granskning från vår sida. För även om det inte är bygglovspliktigt så är det fortfarande anmälningspliktigt, säger Pia Hermansson.

Hon menar dock att problemet med att man bygger olagligt egentligen inte är så stort. Det djupare problemet kan man i stället hitta i osämja mellan grannar.

– Oftast handlar det om altaner, skärmtak, ibland friggebodar, staket och plank som sätts upp utan att man kommit överens först. Kanske har det blivit lite för nära eller lite för högt, alltså sådant som egentligen inte ur stadsbildsmässigt är något problem. Småsaker som hade kunnat lösas om grannarna hade pratat med varandra, säger Pia Hermansson 

Vad kan man göra för att undvika problem?

Att köpa ett hus är en väldigt stor affär och Pia Hermansson rekommenderar ett besök på stadsbyggnadskontoret innan man skriver kontrakt.

– Är man riktigt smart så går man och tittar i vårt arkiv och ser vad finns det för bygghandlingar, samtidigt som man kan titta på vad det finns för möjligheter att bygga till eller bygga om, säger Pia Hermansson.

Sammanfattning svartbyggen

Ett svartbygge är allt som kräver bygglov men där man inte sökt det utan byggt ändå. Det första som händer när stadsbyggnadskontoret får en misstanke om att det saknas bygglov för något är att de åker ut och kontrollerar på plats. Om det handlar om ett svartbygge försöker de ta reda på hur gammalt det är. Efter 10 år blir det preskriberat och då kan man som ägare inte tvingas att ta bort det eller betala vite eller avgifter. När stadsbyggnadskontoret utreder hur gammalt det är kan de använda sig av flygfoton om det finns, uppgifter av grannar men deras grundprincip är att gå på ägarens uppgifter om det saknas stark bevisning.

När stadsbyggnadskontoret har gjort sin utredning kan det gå på följande sätt:

1. Allt är i sin ordning. Kanske krävdes inget bygglov eller så fanns det bygglov trots allt.
2. Det skulle ha godkänts om bygglov hade sökts. Då beviljar stadsbyggnadskontoret bygglov i efterhand mot vanlig bygglovsavgift och tar ut en så kallad byggsanktionsavgift av den som skulle ha sökt bygglov dvs. den förre ägaren i det här fallet (om bygget är yngre än 10 år)
3. Det skulle inte ha godkänts om bygglov hade sökts. Om svartbygget yngre än 10 år bli den nuvarande ägaren tvungen att rätta till felet och den gamla ägaren får betala en byggsanktionsavgift. Om inte felet rättas till inom tidsramen som stadsbyggnadkontoret anger får den nya ägaren betala vite. Det kan handla om att
   1. Riva allt
   2. Riva delar
   3. Bygga om så att bygglov kan ges i efterhand
   4. Svartbygget kan göra det svårt att få nya bygglov på tomten. Oavsett om det hade godkänts eller inte eller om det mer än 10 år gammalt så tittar stadsbyggnadskontoret på alla byggnationer på tomten när de ska bevilja nytt bygglov. Nya bygglov kan avslås om
      1. Svartbygget ”ätit upp” byggrätten. Om det finns en detaljplan för området så finns det en byggrätt för varje tomt där det står hur mycket den får bebyggas.
      2. Svartbygget ligger på mark som inte får bebyggas enligt detaljplanen. Då bedöms det vara en stor avvikelse för tomten och även om man inte kommit upp max enligt byggrätten så kan stadsbyggnadskontoret avslå bygglov för att avvikelsen är för allvarlig.
      3. Om svartbygget strider mot strandskyddet blir den nuvarande ägaren ansvarig för att rätta till felet oavsett om det är äldre än 10 år. Här gäller ingen preskribering.