Vilken uthyrning av attefall är bäst - enstaka nätter eller fast hyresgäst?

Att hyra ut ingår i planen för många som bygger attefallshus. I storstäderna kan avkastningen på investeringen bli hög även när bygget kostar en miljon kronor. 

Hyra ut enskilda veckor eller nätter

Att hyra ut enskilda veckor eller nätter kan verka lockande, för då går det ofta att få högre hyra per natt. Men lönar det sig verkligen när din nedlagda tid räknas in?

Extremfallet för den som har plats för extra övernattande är att starta ett Bed & Breakfast. Genom att konkurrera med hotellen i närheten går det potentiellt att tjäna lika mycket som på ett heltidsjobb. Fast lönsamheten riskerar att bli låg om efterfrågan är svag.

En tankeställare fick jag i somras när min fru och jag åkte bil längs Norrlandskursen och bodde några nätter på B&B, som i snitt kostade drygt 500 kronor inklusive frukost. Den billigaste natten bodde vi en bit från E4an och för bara drygt 400 kronor fick vi en egen 3-rummare där lakan och lyxig frukost för två personer ingick. Jag häpnade att en privatperson erbjöd billigare övernattning än vandrarhemmet på samma ort, trots att vandrarhemmet inte serverade frukost.

Bakgrunden är att det i stora delar av Sverige finns gott om bostäder som inte används fullt ut. Förr var familjerna stora och hus byggdes med gott om sovrum, eller med extra gäststugor. Idag behåller släktingar ärvda fastigheter som sommarstugor eller släktgårdar. Därför finns ett stort utbud och hyrorna blir mycket lägre än i storstäderna.

Långtidsuthyrning

Precis som med huspriser så är läget helt avgörande för den möjliga hyresintäkten från ett attefallshus. Även i samma stad kan ett par kilometers skillnad innebära halverad hyra. Närheten till kommunikationer, sevärdheter och företag avgör efterfrågan. Störst fördel för långtidsuthyrning finns i våra två största städer, Stockholm och Göteborg. Där kan ett boende i attefallshus kosta 12.000 kronor per månad eller mer.

Störst fördel för uthyrning enskilda nätter eller veckor finns i turistorter med tydlig högsäsong, som Visby och Åre. Då är attefallaren ett lockande alternativ till hotellrum och en enda natt under högsäsong kan kosta 3000 kronor.

En fast hyresgäst betalar troligen en månadshyra som blir lägre per natt än intäkten via t ex AirBnB eller Booking.com. Men hyran blir mer förutsägbar och arbetsinsatsen för hyresvärden blir troligen mycket mindre. Möjligheten att begära en stor deposition i förväg minskar risken att drabbas av extra kostnader för skador på möbler och inredning. 

Vilken typ av uthyrning lönar sig bäst?

För att räkna ut vilken typ av hyresgäst som lönar sig bäst gäller det att sätta ett pris på sin egen tid, eftersom varje hyresgäst tar tid att hantera, nästan lika mycket tid även om de bara bor en natt. Särskilt om de ska ha rena lakan och frukost. Om vi räknar med 4 timmars arbete för en B&B-natt (hantering av bokning, frukost, städning och tvätt) och alternativet är en långtidshyresgäst som betalar 6000 kronor per månad, då betyder 500 kronor per natt en extra förtjänst på mindre än 50 kronor per timme (eftersom frukostmaten också kostar). Och bara om nästan alla nätter blir uthyrda. 

Är det en rimlig lön för mödan? Kanske, det beror på det ekonomer kallar alternativkostnad och externa effekter.

Alternativkostnaden är den förtjänst som du som mest skulle ha kunnat få om du hade ägnat tiden åt något annat. Till exempel att jobba 4 timmar övertid på jobbet eller genom att laga middagen själv istället för att äta på restaurang. För en pensionär är kanske möjligheterna små till andra extra inkomster, vilket gör det mer attraktivt att driva ett litet B&B. 

Externa effekter är den påverkan på omgivningen som en transaktion ger, utöver vinsten för köparen och säljaren. Till exempel kan hanteringen av ett B&B göra att barnen i familjen har en förälder hemma när de kommer hem från skolan. Eller att en äldre släkting får sällskap om dagarna. 

Ytterligare en viktig fördel med uthyrning enskilda nätter eller veckor är att det går att blockera uthyrning under perioder då uthyraren behöver plats för släktingar och vänner att övernatta, till exempel kring jul eller midsommar.  För många är det ett avgörande argument mot en permanent hyresgäst.

Med tanke på att ett normalt B&B knappast kommer att ha sängplatserna betalda mer än hälften av nätterna under ett år krävs betydligt mer än 500 kronor per natt för att rent ekonomiskt överträffa en permanent hyresgäst som betalar säg 6000 kronor per månad. 15 nätter som ger 500 kronor per natt summerar till 7500 kronor per månad, och 1500 kronor är dålig kompensation för det extra arbetet med frukost och städning. 

Fast i storstäderna kostar hotellrummen mer och resenärerna är fler, så korttidsuthyrning lönar sig troligen bättre. Anta att en långsiktig hyresgäst helt säkert ger 8000 kronor per månad, medan uthyrning per natt eller vecka via AirBnB och Booking kanske skulle ge det dubbla om du lyckas hyra ut 10 nätter per månad, är det då värt besväret att ägna din tid åt korttidsuthyrning? Det avgör du själv, och svaret beror som sagt på alternativkostnaden för den extra tid som går åt.

För många beror nog svaret också på hur otryggt det känns att okända människor kommer och bor i ditt attefallshus. Risk finns att möbler blir förstörda, eller att personen vägrar flytta ut. En permanent hyresgäst går att kontrollera mer i detalj, till exempel genom att be om referenser från tidigare hyresvärdar och arbetsgivare. En deposition när nycklarna överlämnas kan som sagt också ingå, vilket kan hjälpa vid onormala kostnader.

Besittningsrätt tillkommer å andra sidan som en risk vid långtidsuthyrning. Så länge du bara har en hyresgäst gäller privatuthyrningslagen, vilket innebär att du alltid har rätt att avsluta uthyrningen. Men två hyresgäster gäller ett mellanting, där hyresgäst nummer två har rätt att bo kvar så länge hyran betalas. 3 hyresgäster innebär att hyreslagen gäller och att alla 3 har besittningrätt. Detta innebär att du som hyresvärd riskerar att tappa möjligheten att använda huset till annat.

Tänk dessutom på att försäkringsbolag ofta kräver extra betalt för att skyddet mot stöld och skadegörelse i din hemförsäkring ska gälla vid uthyrning. Uthyrning medför också ökade driftskostnader, främst ökad elförbrukning och slitage på inredningen. 

För att det ska löna sig att bygga ett attefallshus för uthyrningen gäller det att det finns bostadsbrist i området och att orten förväntas ha en ökande befolkning i framtiden. Nu när barnafödandet i Sverige minskar ökar sannolikheten att många orter istället får en minskade befolkning, vilket på sikt innebär att fler bostäder kommer att stå tomma. Då blir bostadspriserna där låga och rimligen även hyrorna. 

Slutsatsen kvarstår ändå att om du bor någorlunda centralt i en storstad så lönar det sig solklart att bygga ett attefallshus för uthyrning, även när bygget kostar så mycket som en miljon kronor. Där efterfrågan på boende är stor går det att få månadshyror över 10.000 kronor per månad. Det gör att även om du lånar hela byggkostnaden så kommer avkastningen på investeringen att bli positiv.