Är man en seriös spekulant och ligger bra till i budgivningen så tycker jag att man kan fråga mäklaren om en till visning. behöver inte vara städat och polerat hemma. Utan då vet man redan hur huset ser ut och kan fokusera på de man vill kolla extra, eller något man funderar extra mycket på. Har huset sålts nyligen, eller är det samma mäklare som säljer det som förra gången. Så va de när jag köpte hus, då frågade jag mäklaren om besiktningsprotokollet från den försäljningen och han grävde fram den i deras arkiv. Kunde då läsa på lite om "dåvarande" brister inför min egen besiktning. Samt att det kan stå andra mer korrekta årtal om när saker är utfört. Det visade sig att taket var 20år äldre än vad prospektet sa bland annat.
Jag tycker att det är en bra idé att ringa på hos grannarna och fråga lite om huset och området. Då får man samtidigt också lite koll på vad grannarna är för filurer vilket kan vara väldigt viktigt för trivseln.
Jag tycker man ska kolla på läge, tak, planlösning och grund. Strunta i ytskikten, de är enkla och billiga att ändra på.
Jag tycker man ska kolla på läge, tak, planlösning och grund. Strunta i ytskikten, de är enkla och billiga att ändra på.
Grannarna ja...
En gång när vi var på husvisning så kom det en granne utrusande till oss spekulanter och skrek att: "där fattar ni väl att ni inte kan parkera".
Även om hon kanske hade rätt, så visste alla som hörde det vem som var områdets självutnämnda ordningsvakt.
En gång när vi var på husvisning så kom det en granne utrusande till oss spekulanter och skrek att: "där fattar ni väl att ni inte kan parkera".
Även om hon kanske hade rätt, så visste alla som hörde det vem som var områdets självutnämnda ordningsvakt.
I mitt första inlägg nämnde jag plastavlopp av första generationen.
I den här tråden kan man se en som har bekymmer med gamla PVC rör:
https://www.byggahus.se/forum/vatten-avlopp/290761-skarva-pvc-avloppsror-med-fernco-skarvmuff.html
Snäppet viktigare än fönster och dränering som, i min checklista, inte ligger högst.
I den här tråden kan man se en som har bekymmer med gamla PVC rör:
https://www.byggahus.se/forum/vatten-avlopp/290761-skarva-pvc-avloppsror-med-fernco-skarvmuff.html
Snäppet viktigare än fönster och dränering som, i min checklista, inte ligger högst.
Efter en visning när vi var seriöst intresserade ringde jag, på mäklarens uppmaning, till säljarens besiktningsman. Mycket lärorika 15 minuter, både om det aktuella huset och konsten att läsa besiktningsprotokoll.
Bra punkter men just detta kändes lite väl kategoriskt eller bara lite hastigt skrivet.MagHam skrev:
Vi vet ju inte ens vad (utgångs)priset är. Det kanske är lång satt och då kan vi vända på din mening och säga att det ska vara påslag på pris om man gillar det man ser. Vilket också är det vanligaste om man är flera som vill ha samma hus
Vi tittade på massor av hus, många med renoveringsbehov. Genom att ”räkna igenom” några case skarpt (dvs försöka ta reda på vad det tex kostar att byta tak, installera bergvärme, etc. etc.) förstår man vad vissa saker som ett hus har ”är värt” och ”hur dyrt” vissa saker kommer bli om det måste åtgärdas.
Genom att läsa ett antal besiktningsprotokoll lär man sig vilka fel ”nästan alla” hus har och som inte är farliga samt vilka fel som är dyra.
När man sen trattat in sig på hustyp och område kan man få en bra bild av ungefär vad man kan vänta sig för ett visst pris och vad man kan ha råd med.
När det sen kommer hus där känslan (läge, hustyp, storlek, tomt) är rätt så kan man ganska snabbt uppskatta hur mycket tid / pengar man behöver lägga för att få huset i OK skick.
Så mitt råd är (om ni tittar på hus med renoveringsbehov)
1) hitta ett hus som känns rätt
2) uppskatta kostnaden för renovering som ni vill göra, om detta tillsammans med husets pris är OK
3) bestäm om ni är seriöst intresserade, och först då gå igenom huset och korrigera kalkylen med vad ni kommer fram till
Första visningen räcker det att känna om ni vill bo där, bara det är svårt på de 45 minuter man har på sig.
Men på ”övningsobjekten” kan det ju vara värt att kolla alla dessa saker som nämnts i tråden.
Edit: Om man tittar på samma typ av hus är ju ofta problembilden liknande, dvs problem och åtgärder skiljer sig ofta stort mellan tex ett 1910-talshus, ett 1960-talshus och ett 1990-talshus. Därav är det nog bra att bestämma sig för vad man vill ha så man jämför likartade objekt.
Genom att läsa ett antal besiktningsprotokoll lär man sig vilka fel ”nästan alla” hus har och som inte är farliga samt vilka fel som är dyra.
När man sen trattat in sig på hustyp och område kan man få en bra bild av ungefär vad man kan vänta sig för ett visst pris och vad man kan ha råd med.
När det sen kommer hus där känslan (läge, hustyp, storlek, tomt) är rätt så kan man ganska snabbt uppskatta hur mycket tid / pengar man behöver lägga för att få huset i OK skick.
Så mitt råd är (om ni tittar på hus med renoveringsbehov)
1) hitta ett hus som känns rätt
2) uppskatta kostnaden för renovering som ni vill göra, om detta tillsammans med husets pris är OK
3) bestäm om ni är seriöst intresserade, och först då gå igenom huset och korrigera kalkylen med vad ni kommer fram till
Första visningen räcker det att känna om ni vill bo där, bara det är svårt på de 45 minuter man har på sig.
Men på ”övningsobjekten” kan det ju vara värt att kolla alla dessa saker som nämnts i tråden.
Edit: Om man tittar på samma typ av hus är ju ofta problembilden liknande, dvs problem och åtgärder skiljer sig ofta stort mellan tex ett 1910-talshus, ett 1960-talshus och ett 1990-talshus. Därav är det nog bra att bestämma sig för vad man vill ha så man jämför likartade objekt.
Redigerat:
Det finns en tidigare checklista här så du kan kolla om du behöver lägga till något: https://www.byggahus.se/ekonomi/checklista-fr-kpa-husOskarJ skrev:
Alltid bra att kolla vad Konsumentverket och Boverket skriver (checklistor i högerkolumnen): http://www.omboende.se/sv/Kopa1/Kopa-hus/
Nu har vi hunnit med ett par visningar till och jag vet inte om vi har blivit mycket klokare.
De första husen, 30 och 40-tal ratades direkt av oss men blev sålda ganska omgående ändå. Charmiga men heltokig planlösning för oss.
Noteringar (tyvärr inga bilder):
*Väldigt kreativ dragning av el, avlopp och vatten i taket ovanför en duschhörna i ett sovrum i källaren. Golvbrunn saknades men löstes genom en ränna i golvet ut till en golvbrunn mitt i rummet. Resten av rummet hade nån form av heltäckningsmatta.
*Tak och golvlister går bra att mäta med ögonmått. Nån centimeters glapp har ingen dött av. Vinklar går att vinkla lite som man vill bara det nästan passar.
*Golv behöver inte ha kontakt med underlaget, lite buktningar i parketten gör bara livet mer spännande.
*Vind med akvariekänsla. Hela vinden kändes fuktig och det var ganska svart utmed takstolarna.
*Gott skick betyder "det som går att redigera bort i Photoshop är inget problem i verkligheten"
Nästa hus som kollades var ett egentligen alldeles för dyrt (för oss) ganska nybyggt hus. Tyvärr hade även det en del problem förutom ivriga budgivare.
*Randigt innertak är snyggt! Speciellt när det uppstår lite spontant efter att brädorna i taket har torkat.
*Lister kan spikas godtyckligt och missar man med hammaren så slår man bara lite hårdare. Olika gering vid fönstren brevid varandra ger bara lite mer liv i rummet.
*nivåskillnader och vågig parkett är sånt man får räkna med i ett nästan nybyggt hus som kostar drygt dubbelt så mycket som snittpriset i området.
*Dubbeldörrar kräver en del snits och kraft för att gå att stänga... och öppna.
Total besvikelse med andra ord. Jag hade väntat mig betydligt bättre kvalitet i ett relativt nytt och enligt beskrivningen väldigt exklusivt hus. En del detaljer höll sämre nivå än vad som känns okej i ett uthus. (Tittade på ett Älvsbyhus från samma årgång, betydligt bättre detaljarbete där). Konstruktionsmässigt var det säkert helt okej och besiktningen hade inget att anmärka på.
Nästa hus att titta på blev ett radhus. Kändes ungefär som att kliva rakt in i 1975! Förvånansvärt fräscht bitvis med heltäckningsmattor från byggåret som var fläckfria förutom att det var märken där det stått möbler. Valdes bort pga mycket att göra (alla ytskikt!) samt lite för litet.
Sista huset vi kollat på och valt bort var helt okej Älvsbyhus från tidigt 2000-tal. Kändes helt okej men tomten var tyvärr ingen höjdare. Hade man vänt huset åt ett annat håll hade det blivit betydligt trevligare.
Det vi snöat in oss på nu är ett tidigt 70-talshus med någorlunda okej skick och för vår del ganska vettig planlösning.
Försöker just nu att komma på för och nackdelar med det men det får fortsätta velas ett tag till.
Fortsättning följer så småningom
De första husen, 30 och 40-tal ratades direkt av oss men blev sålda ganska omgående ändå. Charmiga men heltokig planlösning för oss.
Noteringar (tyvärr inga bilder):
*Väldigt kreativ dragning av el, avlopp och vatten i taket ovanför en duschhörna i ett sovrum i källaren. Golvbrunn saknades men löstes genom en ränna i golvet ut till en golvbrunn mitt i rummet. Resten av rummet hade nån form av heltäckningsmatta.
*Tak och golvlister går bra att mäta med ögonmått. Nån centimeters glapp har ingen dött av. Vinklar går att vinkla lite som man vill bara det nästan passar.
*Golv behöver inte ha kontakt med underlaget, lite buktningar i parketten gör bara livet mer spännande.
*Vind med akvariekänsla. Hela vinden kändes fuktig och det var ganska svart utmed takstolarna.
*Gott skick betyder "det som går att redigera bort i Photoshop är inget problem i verkligheten"
Nästa hus som kollades var ett egentligen alldeles för dyrt (för oss) ganska nybyggt hus. Tyvärr hade även det en del problem förutom ivriga budgivare.
*Randigt innertak är snyggt! Speciellt när det uppstår lite spontant efter att brädorna i taket har torkat.
*Lister kan spikas godtyckligt och missar man med hammaren så slår man bara lite hårdare. Olika gering vid fönstren brevid varandra ger bara lite mer liv i rummet.
*nivåskillnader och vågig parkett är sånt man får räkna med i ett nästan nybyggt hus som kostar drygt dubbelt så mycket som snittpriset i området.
*Dubbeldörrar kräver en del snits och kraft för att gå att stänga... och öppna.
Total besvikelse med andra ord. Jag hade väntat mig betydligt bättre kvalitet i ett relativt nytt och enligt beskrivningen väldigt exklusivt hus. En del detaljer höll sämre nivå än vad som känns okej i ett uthus. (Tittade på ett Älvsbyhus från samma årgång, betydligt bättre detaljarbete där). Konstruktionsmässigt var det säkert helt okej och besiktningen hade inget att anmärka på.
Nästa hus att titta på blev ett radhus. Kändes ungefär som att kliva rakt in i 1975! Förvånansvärt fräscht bitvis med heltäckningsmattor från byggåret som var fläckfria förutom att det var märken där det stått möbler. Valdes bort pga mycket att göra (alla ytskikt!) samt lite för litet.
Sista huset vi kollat på och valt bort var helt okej Älvsbyhus från tidigt 2000-tal. Kändes helt okej men tomten var tyvärr ingen höjdare. Hade man vänt huset åt ett annat håll hade det blivit betydligt trevligare.
Det vi snöat in oss på nu är ett tidigt 70-talshus med någorlunda okej skick och för vår del ganska vettig planlösning.
Försöker just nu att komma på för och nackdelar med det men det får fortsätta velas ett tag till.
Fortsättning följer så småningom
Renoveringsnovis
· Dalarna
· 3 175 inlägg
Amen.hnurre skrev:
70-talshus har förhållande vettig planlösning, som ofta kan ändras ganska lätt för att skapa en mer modern känsla (öppnare, mer sammanhängande ytor) ytor, jämfört med äldre hus.
Visst har de nackdelar, men dessa är ofta ganska väl kända och kan ofta förutses. Många nästan identiska hus byggdes, vilket gör att samma konsteuktioner och lösningar kommer igen. Ganska ofta plattapå mark, vilket har nackdelar men man behöver iaf inte tänka på källare och gillestugor
Ett äldre hus känns mer som en chansning... Ofta m badrum i källaren, och endast toalett uppe vilket är oerhört opraktiskt!!!
Men som sades tidigare, det ni inte kan ändra är läget - allt annat går att göra (även om det kostar)!
Visst har de nackdelar, men dessa är ofta ganska väl kända och kan ofta förutses. Många nästan identiska hus byggdes, vilket gör att samma konsteuktioner och lösningar kommer igen. Ganska ofta plattapå mark, vilket har nackdelar men man behöver iaf inte tänka på källare och gillestugor
Ett äldre hus känns mer som en chansning... Ofta m badrum i källaren, och endast toalett uppe vilket är oerhört opraktiskt!!!
Men som sades tidigare, det ni inte kan ändra är läget - allt annat går att göra (även om det kostar)!
Var inte för rädd att behöva göra om ytskikten i ett hus.Ytan är ändå förhållandevis billig och enkel att åtgärda, det som är både dyrt och jobbigt är det som ligger under ytan som värme, vatten och el. Eller ännu värre: gamla fuktskador!
Renoveringsnovis
· Dalarna
· 3 175 inlägg
Platta på mark i all ära men många "innovationer" kom på 60-70-talet. Titta bara på Mockfjärdshusen där vissa står på oisolerade plattor med regelverk mot betongen. För att inte tala om den något speciella konstruktionen. Många som gjöt in syllar mm.
För att inte tala om ingjutna gjutjärnsrör i plattan.
Känns som att 60-70 tals hus kan vara hur bra som helst men även hur dåliga som helst. Lite beror på om någon byggt det själv eller om det ingått i ett projekt.
Skulle jag köpa ett hus idag skulle jag även vara vaksam på renoveringar som gjorts sista tiden. För 10-20 år sem var det inte aktuellt att byta ut ett gjutjärnsrör. Eller åtminstone inte nödvändigt. Men om ett kök är från 2005 så är det säkert funkis idag men avloppen kan vara på sista refrängen. Dock blir det lätt övervärderat då man tror att köket kommer hålla i 10-20 år till med ett luckbyte. Det kanske det gör. Kanske inte.
Förlåt, jag ska sätta mig vid en dator ikväll och skriva så det blir något sånär begripligt. Sitter på en buss i Noppikoski påväg till Östersund...
För att inte tala om ingjutna gjutjärnsrör i plattan.
Känns som att 60-70 tals hus kan vara hur bra som helst men även hur dåliga som helst. Lite beror på om någon byggt det själv eller om det ingått i ett projekt.
Skulle jag köpa ett hus idag skulle jag även vara vaksam på renoveringar som gjorts sista tiden. För 10-20 år sem var det inte aktuellt att byta ut ett gjutjärnsrör. Eller åtminstone inte nödvändigt. Men om ett kök är från 2005 så är det säkert funkis idag men avloppen kan vara på sista refrängen. Dock blir det lätt övervärderat då man tror att köket kommer hålla i 10-20 år till med ett luckbyte. Det kanske det gör. Kanske inte.
Förlåt, jag ska sätta mig vid en dator ikväll och skriva så det blir något sånär begripligt. Sitter på en buss i Noppikoski påväg till Östersund...