Det handlar väl om att vända bevisbördan.Jocce81 skrev:
Säljaren måste presentera infon den säger sig fått, vilket såklart är svårt om det endast är muntligt. Dvs, kan den inte säga fullständigt namn på personen som sagt "ok" och vid vilket tillfälle, samt har kontaktuppgifter till den som går att kontakta och bekräfta att det verkligen stämmer så är det mest sannolikt en lögn.
Ingenting jag kan tolka som det. Allt står ju med i prospektet, utan någon hänvisning till att något saknas.K Kardan79 skrev:
Som jag förstått det (se även inlägg från @Kardan79 i tråden där man ser att Hubudregeln är att bygglov inte omfattas av köparens undersökningsplikt.
Tolkar det som att, som köpare av ett hus kan man utgå från att allt är byggt enligt lagar och regler, med erforderliga tillstånd, om annat inte anges, vilket är ganska logiskt om man tänker efter...
/Jocce
Frågeformulär fanns inte, pratat med mäklaren och de säger att de sällan använder sådana (Är Svensk Fastighetsförmedling så är ändå en större aktör som kan anses som seriös...).K Kardan79 skrev:
Så det kanske blir någon typ av gränsdragning, då inga frågor har besvarats så att säga.
Men som sagt så nämns uterummet t.ex. i prospektet, och med lite "fri tolkning" så känns det som att finns det med där, inklusive på planritning, så borde man som köpare kunna utgå ifrån att det faktiskt finns erfoderliga lov etc.
/Jocce
Okej, men som i vårat fall då, om vi ska kräva något av säljaren, så behöver vi först ta reda på vad som behöver åtgärdas och få någon typ av offert på det, för att sedan kunna ställa ett krav mot säljaren?A Arseface skrev:
De har ju inte uppgett några falska uppgifter, men däremot så har de ju "undanhållit" uppgifter, alternativt fått felaktiga uppgifter själva från kommunen (enligt dem själva).
Uterummet t.ex. finns ju beskrivet i prospektet, finns med på planritning samt tydligt på bilderna i annonsen, utan någon anmärkning...
/Jocce
Kika i den länkade tråden...S Sir Duke skrev:
I kommuniceringen anger de att det ska rivas, men ger alternativ att jag kan kika på om man kan riva en del av det och göra resten till attefallare.
Gällande förrådet så är det som du säger, men med förrådet är vi uppe i ca 161 kvm, med maximalt 150 tillåtna. Vilket innebär att vi inte kan bygga ut mer
I prospektet anges 132+22 kvm, där vi utgått över att de 22 kvm är friggebod/förråd på tomten.
Mest troligt är det dock gamla garaget som nu är en del av huset.
Men just här borde vi kollat mer noga...
/Jocce
Intressant problem, och tråkigt förstås. Vilka skyldigheter och rättigheter man har.
Vårt uterum visade sig också vara ett gammalt svartbygge men det var preskriberat och fick vara kvar.
Vad exakt kräver kommunen att ni gör med uterummet?
Edit: See nu att du svarat ang uterummet.
Det är någon som går runt i området och anmäler folk, har inkommit ett antal anmälningar anonymt.S Sir Duke skrev:
Med största sannolikhet en granne som fått problem efter att denna byggt ca 25 kvm mer än tillåtet, byggt extra lägenhet i källarplan, byggt felaktiga murar m.m.
I kommunikation med kommunen har denna angett att den ska anmäla alla på gatan osv för att det är massa olovliga saker.
/Jocce
Hmm, det där kan bli svårare att belasta säljaren för.
Dels så brukar det finnas någon skrivelse i prospekten om att man själv ska kontrollera måtten om de är av särskild vikt.
Och om det stod att byggnaden var 132m2 men i verkligheten är 161m2 så var det ju inte så grymt svårt att se att det fanns en viss diskrepans på visningen.
Men, det låter snarare som att ni missförstått byggyta vs boyta och biyta.
Dvs redan i prospektet 132+22=154m2 av totalt 150, så att det var större än vad planen tillåter och att ni inte skulle få något bygglov låter som något ni får ta på er tyvärr.
Nu när jag tänker efter ett varv till, om det redan var större yta angiven än vad som är tillåtet enligt plan så finns det en viss risk att undersökningsplikten fördjupas, huvudregeln till trots.
Men det är ju upp till motparten att argumentera för.
Jag har fortsatt Googlat lite.
I det nedanstående redogör jag för mina slutsatser.
Att de stämmer vågar jag absolut inte utlova.
RH 2014:33, ur hovrättens domskäl:
Enligt 10 kap. 25 § plan- och bygglagen i här aktuell lydelse har en förvärvare rätt till ersättning enligt 4 kap. 12 § jordbalken, om inte säljaren upplyst köparen om otillåtna åtgärder eller köparen annars känt till eller bort känna till att bygglovspliktiga åtgärder utförts utan tillstånd.[...]
Hovrätten gör i denna del följande bedömning. Utgångspunkten är att en köpare har rätt att förvänta sig att bygglov finns för vidtagna bygglovspliktiga åtgärder. Det kan inte komma i fråga att ålägga en köpare någon allmän undersökningsplikt av att bygglov finns för om- eller tillbyggnader. Utdraget ur senaste fastighetstaxeringen år 2003 kan inte, oavsett om det kommit till köparnas kännedom före avtalsslutet eller inte, medföra någon utökad undersökningsplikt för köparna. Tvärtom innebär enligt hovrättens mening det ovan diskuterade svaret som säljarna lämnat i frågeformuläret om något en mindre omfattande undersökningsplikt, eftersom köparna med fog kunnat uppfatta det svaret som att bygglov fanns för allt utom den förändrade användningen av garaget.
10 kap. 25 § gamla PBL (1987:10)
Överlåts egendom på vilken har utförts en åtgärd som avses i 4 § första stycket, mot ersättning och skall rättelse vidtas på grund av beslut enligt detta kapitel, skall 4 kap. 12 § jordabalken tillämpas, om inte överlåtaren vid överlåtelsen upplyst om åtgärden eller förvärvaren annars känt till eller bort känna till denna.
NJA 1997 s. 629 - gäller situationen att kommunen fattat beslut som inskränker rådigheten över en fastighet innan tidpunkten för överlåtelsen. Domen är således inte relevant för TS.
Så, vad gäller för TS?Såvitt jag kan förstå kan TS göra gällande prisavdrag med stöd av 11 kap. 64 § PBL (motsvarar i sak 10 kap. 25 § gamla PBL).
64 § Bestämmelserna om rätt till avdrag på köpeskilling eller hävning av köp i 4 kap. 12 § jordabalken ska tillämpas när egendom överlåts mot ersättning efter en överträdelse som avses i 51 § men innan rättelse har skett, om inte överlåtaren vid överlåtelsen upplyst om överträdelsen eller förvärvaren annars känt till eller bort känna till överträdelsen.
Om felet är av väsentlig betydelse kan även hävning bli aktuellt. Talan om hävning måste dock väckas inom ett år efter tillträdet, annars går talerätten förlorad (4 kap. 12 § JB).
Bygglov omfattas inte av köparens undersökningsplikt. En förutsättning för prisavdrag eller hävning är dock att säljaren har inte upplyst om avsaknaden av bygglov och att köparen inte bort känna till avsaknaden senast vid tidpunkten för köpet (jfr. 11 kap. 64 § sista mom. PBL). Exempelvis kan säljarens oförmåga att besvara frågan om bygglov finns leda till att köparen borde undersökt frågan vidare.
Vad som händer efter överlåtelsen saknar betydelse. Likaså saknar det betydelse huruvida säljaren haft kännedom om avsaknaden av bygglov eller ej.
Kan du utveckla?Hemingway skrev:
Vilken roll spelar det vad säljaren anser sig ha fått för besked?
Vilken bevisbörda är det du avser (börda att bevisa vad)?
Det är ju inte omöjligt att personen ifråga antingen ställt dåliga frågor till kommunen eller ställt en annan fråga och tolkat svaret fel. Dvs säljaren kanske frågar om det krävs bygglov för att byta fasaden till grå, personen på kommunen kanske då frågar vad det är för material idag och säljaren svarar "sten" och på frågan vad det kommer vara för material som är grått svarar säljaren "sten". Så svaret blir då att inte behövs något bygglov. (Nu vet jag inte hurvida Järfälla kräver bygglov för färgändring men om så inte var fallet för den detaljplan du bor i). Uterummet kanske diskuterades som en friggebod och därför inte krävde bygglov, men säljaren missade att det krävs anmälan och startbesked?
Det är inte så att jag är övertygad om att ovanstående stämmer men min poäng är att jag inte tycker att du har ett solkart case för att hävda att säljaren medvetet farit med osanning. Han kan ju inte gärna behöva upplysa dig om saknade bygglov om det i hans värd inte saknades något bygglov.
Det är möjligt att rätten finner att hans okunskap inte är något skydd utan det faktum att bygglov nu saknas ligger honom till last oavkortat om han visste något om saken eller inte. Frågan är ju om det är värt omaket att ta reda på den saken. Du skriver ju att prospektet anger 154kvm vilket ju är mer än tillåtna 150kvm så att ni inte kan bygga ut tror jag ni bara kan lasta er själva för att inte räknat bättre på. Kvar är då frågan om bygglov för uterummet. Kan ni annars koppla bort det från huset och söka bygglov för attefallare (istället för kommunens förslag om attefallstillbyggnad)?
Det är inte så att jag är övertygad om att ovanstående stämmer men min poäng är att jag inte tycker att du har ett solkart case för att hävda att säljaren medvetet farit med osanning. Han kan ju inte gärna behöva upplysa dig om saknade bygglov om det i hans värd inte saknades något bygglov.
Det är möjligt att rätten finner att hans okunskap inte är något skydd utan det faktum att bygglov nu saknas ligger honom till last oavkortat om han visste något om saken eller inte. Frågan är ju om det är värt omaket att ta reda på den saken. Du skriver ju att prospektet anger 154kvm vilket ju är mer än tillåtna 150kvm så att ni inte kan bygga ut tror jag ni bara kan lasta er själva för att inte räknat bättre på. Kvar är då frågan om bygglov för uterummet. Kan ni annars koppla bort det från huset och söka bygglov för attefallare (istället för kommunens förslag om attefallstillbyggnad)?
TS bör vara försiktig med att ge detaljerad information här, det kan läsas av säljaren. Sakfrågan är komplicerad, men som flera redan skrivit, en köpare ska kunna utgå från att bygglov finns för åtgärder som kräver bygglov. TS behöver nog samråda med en kompetent jurist för bedömning, men välj noga så det är någon med god erfarenhet av fastighetsärenden. Om man går vidare eller ej beror nog också på vilket belopp det kan anses rimligt att gå vidare med. Tyvärr är det knappast möjligt att få ersättning för krångel/egen tid att undersöka/oro och liknande. Om det ska ställas krav gentemot säljaren bör detta göras i anslutning till att problemet upptäcks. TS bör därför meddela säljaren formellt att krav kommer att ställas så fort som möjligt. I bästa fall skapar det en möjlighet till en kompromisslösning med en rimlig ersättning i stället för en rättsprocess.
