Skilja sig och behålla hus, stort lån ensam

[Nissens]

På lång sikt ja, men nu hade han ju att välja på att komma ur detta med 1 mille i vinst inför en stundande fastighetskrasch och då är det väl en no brainer att sälja? Allt annat verkar vara vansinne.

Vad är det för stundande fastighetskrash du snackar om? Vet du något ingen annan känner till eller är det fria fantasier?

 

[husbil2015]

Vet någon hur deta funkar.. Hörde av en bekant att de fick låna max 2.5 miljoner med två löner nu när räntan är så hög.

Om man skiljer sig eller liknande och har säg 3 miljoner på lån ihop. Och huset är värderat till 5 miljoner.

Tar bankerna hänsyn till att huset är värt mer och låter en ensam person ta över lånet? Sen beror det självklart på vilken lön man har mm
Men tar de som sagt hänsyn till att huset har ett högre hörde och låter en person ta det själv?

Jag skulle tippa att en person får låna max 2 milj på huset, lite baserat på en årsinkomst på cirka 500000 sek.

 

[Angie99]

Glöm inte heller att huset inte får uppvärderas de första 5 åren. Då är värdet inköpsvärde för banken medan den som blir utköpt kan göra en värdering och hävda marknadsvärde vid utköp.

 

[husbil2015]

Man tar väl sällan "över" lån nuförtiden? Skiljer man sig och vill ändra på dylikt så får man som ensam person söka lån själv på vanligt sätt med dom förutsättningar man har själv. Sen löser man väl det gamla lånen. Bakom kulisserna blir det kanske ingen skillnad men jag tror inte man ska känna sig skyddad bara för att det finns ett bef lån och upplägg och sen tro att de nog är lite snälla....

Just, bankerna är inte din vän, en del tror det.

 

[sjoelund]

Glöm inte heller att huset inte får uppvärderas de första 5 åren. Då är värdet inköpsvärde för banken medan den som blir utköpt kan göra en värdering och hävda marknadsvärde vid utköp.

Nja, banken kan värdera upp huset. Men det påverkar inte amorteringen så det hjälper inte så mycket annat än när de beräknar sin risk.

 

[malg01]

Det är i praktiken 3 parametrar som banken tittar på.

1 att lånet blir max 85% av bostadens värde.

2 att du beräknas ha råd att betala ränta och amorteringar, även om räntan går upp en del. Tidigare när räntan låg på ca 1% vet jag att bankerna räknade med en kalkylränta på ca 7%, mans kulle alltså klara lånet även om räntan går upp till 7%. Jag vet inte vilken kalkylränta som används idag, rent logiskt borde de ju nu räkna med 10%.

3 att lånet inte bör vara högre än 4,5 ggr din årsinkomst.

Kravet 3 är lite flytande, om lånet är högre än 4,5 ggr din årsinkomst (före skatt), så måste du amortera 1% extra. Det knäcker i många fall budgetkravet, punkt 2. Men även om du skulle klara din månadsbudget, så kommer banken att titta snett på ditt lån om det överskrider 4,5 ggr årsinkomsten.

En anledning till det tror jag är att om du skall klara budgetkravet med en extra % amortering, så betyder det att du har väldigt hög lön, och därmed att du vill låna väääldigt mycket. Och har man så hög lön kommer banken att tycka det är anmärkningsvärt att du inte lyckats spara ihop mer pengar så du inte behöver låna sådana belopp.

Angående räntan de räknar på; varför skulle räntan vara 10% nu egentligen? Att man ska klara en högre ränta är pga exakt den situation vi precis haft. Och räntan gick upp till 5,5% eller nåt sånt som värst va? Alltså väl inom 7%-nivån, vilket visar att 7% är ett bra värde att räkna på även nu.
Nu räknar de säkert på 10% bara för att, men det borde ju i min värld inte vara så bara för att vi just nu har en högre ränta än tidigare. Bara en tanke jag fick. 🙂

 

[sjoelund]

Angående räntan de räknar på; varför skulle räntan vara 10% nu egentligen? Att man ska klara en högre ränta är pga exakt den situation vi precis haft. Och räntan gick upp till 5,5% eller nåt sånt som värst va? Alltså väl inom 7%-nivån, vilket visar att 7% är ett bra värde att räkna på även nu.
Nu räknar de säkert på 10% bara för att, men det borde ju i min värld inte vara så bara för att vi just nu har en högre ränta än tidigare. Bara en tanke jag fick. 🙂

De räknar på referensräntan +6% eller något. De vill ju ha marginaler. Man såg ju att det inte bara är räntan som går upp utan även inflationen.

 

[gorcot]

Du fick en riktigt viktigt aspekt här i föregående inlägg och det är att den partnern som ”köps ut” inte gör det till halva lånen utan till halva marknadsvärdet. Grovt så delas huset till marknadsvärdet vilket minus lån ger en mille var. 4 mille lån på 5 mille marknadspris om inga andra pengar finns med i bilden ger 80% belåningsgrad

Det finns en annan möjlighet också. Om en partner köper ut den andra till marknadsvärdet så måste den säljande partner betala skatt på vinsten. Om därmot försäljning skar till taxeringsvärde blir det ingen skatt för den säljande partnern. All skatt kommer då att realiseras när den köpande partnern säljer i framtiden, då baserat på det ursprungliga ingångsvärden. För säljaren går det oftast jämt ut då det lägre försäljningspriset motsvarar netto efter skatt vid försäljning till marknadspris. För köperan innebär det mindre nya lån och att man ensam har lättare att uppfylla bankens krav.

 

[myrstack]

För den som äger ett hus idag med en person man ska skilja sig från är det nog svårköpt

Det finns en annan möjlighet också. Om en partner köper ut den andra till marknadsvärdet så måste den säljande partner betala skatt på vinsten. Om därmot försäljning skar till taxeringsvärde blir det ingen skatt för den säljande partnern. All skatt kommer då att realiseras när den köpande partnern säljer i framtiden, då baserat på det ursprungliga ingångsvärden. För säljaren går det oftast jämt ut då det lägre försäljningspriset motsvarar netto efter skatt vid försäljning till marknadspris. För köperan innebär det mindre nya lån och att man ensam har lättare att uppfylla bankens krav.

Hur tänker du dig att en person som ska bli utköpt från ett hus ska acceptera att detta sker till taxeringsvärde snarare än marknadsvärde?! Scenariot är ju gissningsvis att den utköpta individen har ett behov av ett så stort startkapital som möjligt för nästkommande bostad och eventuella vinstskatter här av rätt underordnas karaktär även om att det är en surdeg som måste hanteras förr eller senare

 

[sjoelund]

För den som äger ett hus idag med en person man ska skilja sig från är det nog svårköpt

Vi är ju ett par i tråden som gjort det. Men visst, det är inte enkelt. Man behöver kapital och inte bara inkomst. Kanske lättare som sambo än gifta dock (då en part kanske har mer kapital)...

 

[Ja-Ma]

Jag tror inte att de tar hänsyn till husets värde, utan man fokuserar på om man har tillräcklig inkomst för lånet.

Banken vill möjligen även ha en professionell värdering av huset så att de vet att lånen täcks av huset ifall lånen inte betalas tillbaka.

 

[Bernt Ö97]

Det finns en annan möjlighet också. Om en partner köper ut den andra till marknadsvärdet så måste den säljande partner betala skatt på vinsten. Om därmot försäljning skar till taxeringsvärde blir det ingen skatt för den säljande partnern. All skatt kommer då att realiseras när den köpande partnern säljer i framtiden, då baserat på det ursprungliga ingångsvärden. För säljaren går det oftast jämt ut då det lägre försäljningspriset motsvarar netto efter skatt vid försäljning till marknadspris. För köperan innebär det mindre nya lån och att man ensam har lättare att uppfylla bankens krav.

Att "mickla" själv för att kortsiktigt skapa en fördel för en av parterna och skjuta "problemen" på framtiden fungerar inte i längden.
Bodelning där huset ingår tillsammans med andra tillgångar och skulder är det enda som fungerar i längden om man inte väljer att medvetet krångla till det.
Arvsrätt till barn eventuella barnbarn, framtida reavinstbeskattning och mycket mer kan skapa konfliktsituationer.
Om bodelningen medför att endera parten kan bo kvar är det en bonus.

 

[hempularen]

Det finns en annan möjlighet också. Om en partner köper ut den andra till marknadsvärdet så måste den säljande partner betala skatt på vinsten. Om därmot försäljning skar till taxeringsvärde blir det ingen skatt för den säljande partnern. All skatt kommer då att realiseras när den köpande partnern säljer i framtiden, då baserat på det ursprungliga ingångsvärden. För säljaren går det oftast jämt ut då det lägre försäljningspriset motsvarar netto efter skatt vid försäljning till marknadspris. För köperan innebär det mindre nya lån och att man ensam har lättare att uppfylla bankens krav.

Man gör väl normalt en bodelning vid skillsmässa/separation. Ett "utköp" räknas då inte som försäljning, så det blir ingen reavinstbeskattning. Dock får då den kvarboende betala reaqvinsskatt den dag det verkligen säljs, som om man hade ägt det ensam hela tiden. Denna latenta skatteskuld bör man räkna av när man avgör hur mycket utköpet skall betalas med.

 

[Fairlane]

Banken vill möjligen även ha en professionell värdering av huset så att de vet att lånen täcks av huset ifall lånen inte betalas tillbaka.

Det kan kanske behövas, men tveksamt normalt. Banken har redan lån på bostaden och ligger man inte nära någon gräns så lär det inte vara något större problem. Jag flyttade mina bolån till en annan bank och värderade då om huset som jag haft i 5 år. Det behövdes ingen professionell värderingsman. Jag sa vad jag hade gjort med huset och vad jag tyckte var rimligt. Banken kollade statistik och så var det klart med det. Jag tror inte det är svårare vis en bodelning.

 

[GlennB]

Problemet är väl att i svackan vill banken att du täcker upp ifall husets värde är lägre än lånet. Har du inte pengarna så blir det tvångsförsäljning.

Förutom att banklen enligt lag inte FÅR göra så, och därför heller inte kommer att göra det.

Så länge du betalar dina räntor (och ev amortering) lån kan banken inte göra nåt åt det även om marknadsvärdet på huset halverats.

Senast detta förekom var under 90 tals krisen.

Ja, och det gjorde att man ändrade regelverket så bankerna inte längre kunde göra så, eftersom det var väldigt dåligt på många sätt.

Det var ännu mer trassligt i USA pga deras annorlunda regler där banken får panten och låntagaren är skuldfri efteråt. (bland annat, det är mer knasigheter med deras system)

Denna kris blir mycket värre.

Det var ett självsäkert påstående, säger kristallkulan exakt när den startar och när den slutar också ? ..och kan din kristallkula även berätta vilken lottorad som vinner nästa gång ?

Och det är efter covid-grejen som den värsta bubblan skapades. Enormt mycket nya pengar pumpades in i ekonomin. Börsen skenade trots att den borde kraschat. Där sket vi i det blå skåpet kan man säga. Kissade i brallan så det värmde för stunden. Titta på hur penningmängden av dollar har ökat de senaste åren så kommer du bli mörkrädd. Värdet i ekonomin motsvara naturligtvis inte denna abnorma ökning i penningmängd. Andra länder gjorde likadant. Vi är rökta.

Att USA spelar ett farligt spel är korrekt, det påverkar ju dock inte oss direkt, om än indirekt.

Till skillnad från 90-talskrisen har vi numera en massa mekanismer som förhindrar många av problemen som uppstod då.

Det betyder förstås inte att vi är helt skyddade, men det är betydligt mindre risk för den typen av problem nu än då.