Sälja bostad och flytta till hyresrätt - bli miljonär

Jven · 12 mar 08:59

R Rulf.K skrev:
Eh, nej?

Jag äger tre hus, ett är belånat till ca 25% övriga är obelånade. Försökte få ett bolån till det sista huset, men min ekonomi tillät varken belåning på det eller att höja bolånet på mitt redan då belånade hus. Då betalade jag det kontant istället.

Det handlar isåfall sannolikt om att tjänstemannen på banken gjorde en kalkyl där det hela föll på de löpande kostnaderna. Att du inte har en inkomst och således inte kan täcka dessa löpande kostnader utan att behöva sälja bostaden. Det finns inget faktiskt krav om fast inkomst för att få beviljat bolån i sverige.

Exempelvis räknar de flesta banker inte med aktieutdelningar, trots att man kan sitta på över en halv miljon om året i utdelning.

Jven · 12 mar 09:05

P patrik.hermansson50 skrev:
Jag tror du har fel där. Jag är skuldfri och äger en villa värderad till ca 8,5 miljoner. Utöver det har jag tillgångar på 2 miljoner varav det mesta i kontanter. Nu vill jag ev. Låna 2 miljoner med huset som säkerhet men det är inte självklart verkar det som. I min värld är jag den bästa kund man kan tänka sig. I bankkvinnans värld ska man fylla i en låneansökan. Jag har inget jobb och då har man ingen återbetalningsförmåga. Det är tydligen säkrare att låna ut 85% till två 25-åringar som jobbar med hittepåjobb😂

Det där är verkligen ett dilemma. Och resultatet av striktare riktlinjer och fyrkantiga tjänstemän. Jag håller med dig och egentligen håller banken med dig. Det handlar om att antingen hitta en bra fysisk tjänsteman/kvinna som kan lösa detta. Ofta är det mycket enklare på Private-banking sidan av banken då de har friare tyglar.

Det du behöver kunna visa är att du har en form av inkomst. Utdelningar, sidoprojekt, utlandsinbetalningar etc. Pengar in måste inte komma från kneg.

Jven · 12 mar 09:09

D Dilato skrev:
Det är lätt att tro, men verkligheten är annorlunda.

Bankerna tar framför allt hänsyn till kundernas löpande inkomster i sin kreditprövning. Det innebär att pensionärer många gånger har svårare att uppfylla kraven.

De flesta som går i pension i dag får mellan 70 och 80 procent av den inkomst de hade mellan 60 och 64 års ålder, enligt Pensionsmyndigheten

De löpande inkomster som bankerna tittar på är de varaktiga och stabila inkomsterna under lånets löptid. Extrainkomster från arbete utöver pensionen kanske inte godtas av banken, på grund av osäkerheten för hur länge personen kommer att arbeta, betonar Eva Lindström.

– Normalt uppväger inte heller en högt värderad fastighet eller annan förmögenhet, säger hon.
[länk]

Det där är tyvärr sant. Och att få bolån (mer förmånlig ränta) kan då bli svårt. Men jag syftade ju inte på en person som är över pensionsålder.
Därtill för att täppa till denna lucka finns hyptotekspension. Inte en optimal lösning men för många pensionärer är det bättre än att ta blancolån med huset som säkerhet.
edit: blandade ihop stadshypotek och hypotekspension

Peter787 · 12 mar 09:15

nattugglan11 skrev:
Många, framförallt äldre, i storstädernas villaområden blir miljonärer när de säljer sina villor, eller lägenheter. Även folk runt 40års ålder kan sitta på miljoner efter försäljning. Kan detta locka folk att skaffa hyresrätt och "bränna pengarna" på livsnjutande ting på ålderns höst eller investera pengarna på t.ex börsen?

Är man pensionär finns kanske inga större begär att jaga mer rikedom, utan då är viktigt bara njuta för dagen. Kanske man därför bara bor kvar i villan, alt köper nybyggt seniorboende i fint område. Men är man 40-50 år och har kanske ett arv i fickan plus lycka mycket till efter försäljning av bostadsrätten, så kanske det lockar att investera. Eller vill de flesta leva i nuet och faktiskt köpa o leva i det där drömhuset med sina tonårsbarn?

Önskar det fanns lite storys eller artiklar om detta. Dessa tankar har jag aldrig hört någon prata om - kanske för att de inte finns?

Du blir ju inte miljonär bara för att du säljer ett hus för en miljon, miljonär är du ju redan även om din förmögenhet är bunden i ett hus, som helt säkert alltid har ett värde.
Över lång tid har fastigheter varit en av de säkraste investeringsobjekten, undantaget vid eventuellt krig som tvingat ägaren att lämna huset.

Jven · 12 mar 09:45

F fribygg skrev:
Det där får du gärna försöka förklara igen.

Ursäkta ordvalet om det blev fel. menar alltså tillväxten på kapitalet över tid kontra lånets statiska summa.

Vi säger att du har en lön på 30 tkr. Lån på 2MSEK och dagens SBAB ränta med 10 års bindningstid på 3,56% (bostadens värde 4 MSEK för vi räknar på 50% belåning)

Med ränteavdrag ger detta en realränta om 2,492%. Eller 49840 kr / år varje år (räknar inte med armortering) Detta lån motsvarar alltså 5,55 årslöner.

År 10 med 3% lönejustering / år i snitt motsvarar detta 40300 / mån eller 4,13 årslöner. Så det kvarvarande lånet har alltså urholkats av din löneinflation. Men detta är alltså en helt annan kalkyl, den är bara till att visa på att räntan blir enklare att hantera över tid då ditt lån och din lön i en "frisk" marknad går åt varsitt håll.

Det "växta" kapital som jag menade på kräver att du inte spenderat dina 2 MSEK du frigjorde i starten utan att du investerade de på något sätt. Kanske köpte du en fjällstuga / lägenhet som du hyr ut? Eller så köpte du investor-aktier eller en index-fond rent av.
Om du inte är katastrofalt usel så ska du kunna på 10 års sikt prestera en avkastning om minst 5% årligen. Ofta dras det med stockholmsbörsens historiska snitt (100 år) om ca 8%. Men låt oss räkna defensivt om ca 6% Vi räknar heller INTE med förmånligare ISK-konton. Utan 30% kapitalskatt rakt av. (4.5% real vinst)
Direkt ser vi att våran kalkyl är bättre. Men hur mycket bättre?
Efter 10 år så har du 3.1 MSEK och kan betala av lånet i sin helhet med 1 MSEK till övers.

Jämfört med att ta dina räntekostnader om 49840 kr/år och investerat de med samma avkastning så hade du haft 0,625 MSEK.

Det som flera andra har uppmärksammat i denna tråden är svårigheten i att få detta lån om man saknar förvärvsinkomst. Och det köper jag. Det går men är mycket svårare.

Jven · 12 mar 10:00

P Peter787 skrev:
Du blir ju inte miljonär bara för att du säljer ett hus för en miljon, miljonär är du ju redan även om din förmögenhet är bunden i ett hus, som helt säkert alltid har ett värde.
Över lång tid har fastigheter varit en av de säkraste investeringsobjekten, undantaget vid eventuellt krig som tvingat ägaren att lämna huset.

Fastigheter har varit extremt lönsamt eftersom folk köper dessa med hävstång (belånar sig jsälva flera gånger sin årslön). Det gör att en annars låg procentuell ökning slår mer i faktiska kronor sett till din lön.

men att köpa indexfond under samma tidsperiod utklassar bostaden.
Exempel, bostad köpt 1980 för ca 620 TSEK. värderas idag till 5.3 MSEK.
620 TSEK på stockholmsbörsens 1980 hade gett mellan 20 och 60 MSEK beroende på vilket index.....
Sedan är din bostad värde utsatt för externa faktorer som politik, kriminalitet, otrygghet etc i närmområden, miljöförändringar, brandrisker etc.
Bostadsfastighet bör inte ses som en säker investering. Statsräntor är en säker investering.

maria01 · 12 mar 10:39

P patrik.hermansson50 skrev:
Ingen aning

2 miljoner på banken får du säkert kredit på dom

SågspånPappspikEternit · 12 mar 11:13

J Jven skrev:
Bostadsfastighet bör inte ses som en säker investering. Statsräntor är en säker investering.

En bostadsfastighet är en säker investering. Inte i bemärkelsen "ökar alltid i värde", för det kan ingen garantera. Men att ha en bostadsfastighet (speciellt en obelånad sådan) innebär säkerhet så tillvida att den uppfyller ett grundläggande mänskligt behov: tak över huvudet.
Statsobligationer är nog bra, men en bör kanske placera sig säkert på de lägre stegen av behovstrappan först.

maria01 · 12 mar 11:15

SågspånPappspikEternit skrev:
En bostadsfastighet är en säker investering. Inte i bemärkelsen "ökar alltid i värde", för det kan ingen garantera. Men att ha en bostadsfastighet (speciellt en obelånad sådan) innebär säkerhet så tillvida att den uppfyller ett grundläggande mänskligt behov: tak över huvudet.
Statsobligationer är nog bra, men en bör kanske placera sig säkert på de lägre stegen av behovstrappan först.

inte över hela landet finns ju mängder med folk som går bak på bara för dom har bytt taket på huset

SågspånPappspikEternit · 12 mar 11:17

M maria01 skrev:
inte över hela landet finns ju mängder med folk som går bak på bara för dom har bytt taket på huset

Vad menar du?

maria01 · 12 mar 11:24

SågspånPappspikEternit skrev:
Vad menar du?

en bekant köpte ett hus kontant i småland för 250 och behövde ett nyt tak om dom skulle sälja huset skulle dom inte få mer för huset en dom köpte det för så det var ju ingen säker investering

SågspånPappspikEternit · 12 mar 11:29

M maria01 skrev:
en bekant köpte ett hus kontant i småland för 250 och behövde ett nyt tak om dom skulle sälja huset skulle dom inte få mer för huset en dom köpte det för så det var ju ingen säker investering

Hade din bekant lagt på nytt tak på huset, hade bekantingen fortfarande haft sitt behov av tak över huvudet uppfyllt, vilket är en form av säkerhet. En nog så viktig säkerhet, som finns oavsett vad fastigheten just i detta ögonblick är värd.

maria01 · 12 mar 11:40

SågspånPappspikEternit skrev:
Hade din bekant lagt på nytt tak på huset, hade bekantingen fortfarande haft sitt behov av tak över huvudet uppfyllt, vilket är en form av säkerhet. En nog så viktig säkerhet, som finns oavsett vad fastigheten just i detta ögonblick är värd.

ja så klart är det så men dom går ju inte plus som man kan göra med andra investeringar

SågspånPappspikEternit · 12 mar 11:46

M maria01 skrev:
ja så klart är det så men dom går ju inte plus som man kan göra med andra investeringar

Läs mitt inlägg #278 igen!

Taxture · 12 mar 12:54

Pengar på kontot är ingen duglig säkerhet för lån…… inte heller att äga flera obelånade fastigheter 🤔ha hyresgäster eller aktieutdelningar…….
Det som styr betalningsförmåga är inkomst…… och den är viktig tills lånet beviljats 😜