Om en dryg månad har jag ett första möte med byggnadsnämnden om att eventuellt bygga ut ett garage/snickeri/bykstuga. Alltså ingen bygglovsansökan ännu. Jag tänkte kolla med er om vad jag ska använda för argument och om jag behöver ta fram något mer än jag har.
Fastigheten på 4000 kvm har fått sin form för 50 år sedan, men är en gård från sent 1700-tal med tre bostadshus (de orangea) och tre mer eller mindre äldre komplementbyggnader (de tre mindre grönmarkerade). Det södra är bara rester av en gammal husgrund, det nordvästra är en enkel länga av okänd ålder och det norra i mitten (som tråden handlar om) har varit en bykstuga från tidigt 1700-tal, som fått gjuten platta för 50 år sedan.
Ny detaljplan sedan något år som till stor del utgår ifrån gården och dess kulturvärden, nu när det ska byggas ett stort antal bostäder i närområdet. Där står det ganska mycket om vikten av att bevara gårdsbilden och så mycket som möjligt av material och utseende. Men det är samtidigt viktigt att det byggs i området och vi har fått väldigt generösa möjligheter.
Bostadshusen har rivningsförbud och har rätt hårt styrda regler kring utseende och material. De fyra gröna prickarna visar tillåtna nybyggen. Tre på 60 kvm byggyta och 5 meter bygghöjd - träfasad, slamfärg och sadeltak. Och en villa med 160 kvm byggyta, tänkt att styckas av. Vi får riva eller bygga ut befintliga gröna hus, men de ska hålla sig inom sina rutor.
Jag vill nu bygga ut mitt snickeri från 40 till 60 kvm och jag vill göra det genom att förlänga huskroppen österut enligt min gröna ruta. Då behåller jag höjden, fasaden, taket och avståndet till tomtgräns. Tanken är att regla upp nya väggarna, men klä dem med timmer på utsidan för att behålla utseendet. Resterna av den gamla garageporten tar jag samtidigt bort och återskapar ett äldre utseende på fasaden. Men jag hamnar 2,5 meter utanför rutan, där det i dag är en plätt asfalt.
Alternativet är att bygga ut huset söderut. Då blir huset högre och förmodligen ryker det allra mesta av det gamla utseendet och material. Helt i strid med detaljplanens tanke. Men inom rutan.
Utanför tomtgränsen ska det om något år bli parkering för radhus som byggs 20 meter norr om tomtgränsen. Vår blåmarkerade infart går genom den parkeringen och påverkas inte av en utbyggnad.
Min förhoppning är att det ska kunna räknas som en liten avvikelse och godkännas, och enligt vad jag hittar hos Boverket tycker jag det kan vara möjligt:
När kan en liten avvikelse godtas?
En typ av avvikelse är en så kallad liten avvikelse. En sådan avvikelse kan godtas både under detaljplanens genomförandetid och efter att den har gått ut. För att bygglov ska kunna ges för en åtgärd med liten avvikelse ska avvikelsen
Vad säger forumexpertisen? Rimligt? Någon annan argumentation jag borde använda? Ska jag försöka få med min kommunens antikvarie redan nu, då jag vet att hon är på vår sida? Andra tips?
Fastigheten på 4000 kvm har fått sin form för 50 år sedan, men är en gård från sent 1700-tal med tre bostadshus (de orangea) och tre mer eller mindre äldre komplementbyggnader (de tre mindre grönmarkerade). Det södra är bara rester av en gammal husgrund, det nordvästra är en enkel länga av okänd ålder och det norra i mitten (som tråden handlar om) har varit en bykstuga från tidigt 1700-tal, som fått gjuten platta för 50 år sedan.
Ny detaljplan sedan något år som till stor del utgår ifrån gården och dess kulturvärden, nu när det ska byggas ett stort antal bostäder i närområdet. Där står det ganska mycket om vikten av att bevara gårdsbilden och så mycket som möjligt av material och utseende. Men det är samtidigt viktigt att det byggs i området och vi har fått väldigt generösa möjligheter.
Bostadshusen har rivningsförbud och har rätt hårt styrda regler kring utseende och material. De fyra gröna prickarna visar tillåtna nybyggen. Tre på 60 kvm byggyta och 5 meter bygghöjd - träfasad, slamfärg och sadeltak. Och en villa med 160 kvm byggyta, tänkt att styckas av. Vi får riva eller bygga ut befintliga gröna hus, men de ska hålla sig inom sina rutor.
Jag vill nu bygga ut mitt snickeri från 40 till 60 kvm och jag vill göra det genom att förlänga huskroppen österut enligt min gröna ruta. Då behåller jag höjden, fasaden, taket och avståndet till tomtgräns. Tanken är att regla upp nya väggarna, men klä dem med timmer på utsidan för att behålla utseendet. Resterna av den gamla garageporten tar jag samtidigt bort och återskapar ett äldre utseende på fasaden. Men jag hamnar 2,5 meter utanför rutan, där det i dag är en plätt asfalt.
Alternativet är att bygga ut huset söderut. Då blir huset högre och förmodligen ryker det allra mesta av det gamla utseendet och material. Helt i strid med detaljplanens tanke. Men inom rutan.
Utanför tomtgränsen ska det om något år bli parkering för radhus som byggs 20 meter norr om tomtgränsen. Vår blåmarkerade infart går genom den parkeringen och påverkas inte av en utbyggnad.
Min förhoppning är att det ska kunna räknas som en liten avvikelse och godkännas, och enligt vad jag hittar hos Boverket tycker jag det kan vara möjligt:
När kan en liten avvikelse godtas?
En typ av avvikelse är en så kallad liten avvikelse. En sådan avvikelse kan godtas både under detaljplanens genomförandetid och efter att den har gått ut. För att bygglov ska kunna ges för en åtgärd med liten avvikelse ska avvikelsen
- vara liten,
- vara förenlig med detaljplanens syfte,
- tillsammans med andra avvikelser inte vara allt för omfattande,
- inte begränsa någon rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen, och
- inte medföra betydande miljöpåverkan.
Vad säger forumexpertisen? Rimligt? Någon annan argumentation jag borde använda? Ska jag försöka få med min kommunens antikvarie redan nu, då jag vet att hon är på vår sida? Andra tips?

Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder

Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder

Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder

Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 671 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 671 inlägg
Jag måste tyvärr vara den som kommer med dåliga nyheter.
Om jag förstår dig rätt vill du bygga ut en byggnad och genomföra åtgärden i sin helhet på prickad mark i en rätt samtida detaljplan. Det är typiskt sett inte en liten avvikelse i PBLs mening.
Nästa problem du har är att syftet med planen (och all denna prickmark) tycks vara att bevara dina befintliga byggnader som de är. D v s din åtgärd strider alltså också med detaljplanens syfte, du vill ändra på byggnaderna.
Jag hoppas jag har fel - skjut inte budbäraren!
Om jag förstår dig rätt vill du bygga ut en byggnad och genomföra åtgärden i sin helhet på prickad mark i en rätt samtida detaljplan. Det är typiskt sett inte en liten avvikelse i PBLs mening.
Nästa problem du har är att syftet med planen (och all denna prickmark) tycks vara att bevara dina befintliga byggnader som de är. D v s din åtgärd strider alltså också med detaljplanens syfte, du vill ändra på byggnaderna.
Jag hoppas jag har fel - skjut inte budbäraren!
Jag lovar att inte skjuta dig. Än...
Utbyggnaden är till två tredjedelar på prickmark. Huset står i verkligheten inte exakt i rutan, utan lite mer åt väster. Dvs lite utanför sin egen ruta. Anledningen till att det är prickmark överallt, förutom just i rutorna för de möjliga byggnaderna, är att det verkligen inte ska kunna byggas några friggebodar eller attefallshus på tomten.
Planen säger att så mycket som möjligt ska bevaras av byggnader, material och gårdsbild, men märkligt nog är det fritt fram att riva det äldsta av alla husen och bygga ett nytt på samma plats. Så länge det nya följer kraven på sadeltak, slamfärg och tegelpannor, går det bra att bygga ett nytt som är 50% större och 1,5 meter högre.
Det är rätt märkligt att planen tillåter rivning av det huset, när resten av planen handlar om bevarande. Jag tror att det är för att det tidigare fanns utritat var en eventuell avstyckning borde ske, och det var mitt i gamla bykhuset. Hur som helst är det nu tillåtet att riva huset.
Så den utbyggnad vi vill göra är helt i linje med planens önskan om att bevara gården. Genom att ta bort resterna av garagedörren blir huset tom mer ursprungligt i sitt utseende. Vi har till och med gamla takpannor kvar som räcker till utbyggnaden.
Hårddraget är det en kamp mellan detaljplanens intention och rutan.
Påverkar det här din längtan efter exekutionspatrull?
Utbyggnaden är till två tredjedelar på prickmark. Huset står i verkligheten inte exakt i rutan, utan lite mer åt väster. Dvs lite utanför sin egen ruta. Anledningen till att det är prickmark överallt, förutom just i rutorna för de möjliga byggnaderna, är att det verkligen inte ska kunna byggas några friggebodar eller attefallshus på tomten.
Planen säger att så mycket som möjligt ska bevaras av byggnader, material och gårdsbild, men märkligt nog är det fritt fram att riva det äldsta av alla husen och bygga ett nytt på samma plats. Så länge det nya följer kraven på sadeltak, slamfärg och tegelpannor, går det bra att bygga ett nytt som är 50% större och 1,5 meter högre.
Det är rätt märkligt att planen tillåter rivning av det huset, när resten av planen handlar om bevarande. Jag tror att det är för att det tidigare fanns utritat var en eventuell avstyckning borde ske, och det var mitt i gamla bykhuset. Hur som helst är det nu tillåtet att riva huset.
Så den utbyggnad vi vill göra är helt i linje med planens önskan om att bevara gården. Genom att ta bort resterna av garagedörren blir huset tom mer ursprungligt i sitt utseende. Vi har till och med gamla takpannor kvar som räcker till utbyggnaden.
Hårddraget är det en kamp mellan detaljplanens intention och rutan.
Påverkar det här din längtan efter exekutionspatrull?
@Claes Sörmland Orkar du vara juste och lägga ett par minuter på mina kompletteringar och se om du fortfarande tror det är kört?

Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 671 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 671 inlägg
@MetteKson är det bättre alternativet av oss två kompetensmässigt.
Jag är tacksam för all hjälp, så jag länkar till dokumenten. Lite sent att försöka vara anonym, med gårdsnamnet i signaturen.
https://dok.vallentuna.se/file/bo o...lm/D20210623_Åbyholm_Laga kraft_Plankarta.pdf
https://dok.vallentuna.se/file/bo o...210623_Åbyholm_Laga kraft_Planbeskrivning.pdf
Kulturvärden och gården från sidan 12
Ett par saker som kanske kan nämnas.
Vi var inblandade i planarbetet och detvar en del diskussioner och förslag som finns bevarade. Som t ex det lite märkliga som jag nämnde med att bykstugan inte är skyddad alls, trots att det är det äldsta huset och det enda med ursprungliga väggar kvar. Så även om texten i planen är lite kortfattad, så finns det kända och dokumenterade orsaker till innehållet.
I planen står det om tidigare (oönskade) förändringar som gjorts på gården och som man får acceptera. "Till exempel har det enkupiga takteglet bytts till betongtegel, större terrasskomplettering, dörrupptagningar med glasdörrar har tillkommit på flygelbyggnader." Även om vi inte har behövt, så har vi i samråd med kulturantikvarien redan rivit terassen och fixat glasdörrarna för att återställa det som är möjligt, så vi har så att säga redan visat att vi har samma intresse som planen. Inte för att det betyder ett dugg juridiskt, men kanske kan använda antikvarien som stöd om det inte blir ett tvärsäkert nej.
https://dok.vallentuna.se/file/bo o...lm/D20210623_Åbyholm_Laga kraft_Plankarta.pdf
https://dok.vallentuna.se/file/bo o...210623_Åbyholm_Laga kraft_Planbeskrivning.pdf
Kulturvärden och gården från sidan 12
Ett par saker som kanske kan nämnas.
Vi var inblandade i planarbetet och detvar en del diskussioner och förslag som finns bevarade. Som t ex det lite märkliga som jag nämnde med att bykstugan inte är skyddad alls, trots att det är det äldsta huset och det enda med ursprungliga väggar kvar. Så även om texten i planen är lite kortfattad, så finns det kända och dokumenterade orsaker till innehållet.
I planen står det om tidigare (oönskade) förändringar som gjorts på gården och som man får acceptera. "Till exempel har det enkupiga takteglet bytts till betongtegel, större terrasskomplettering, dörrupptagningar med glasdörrar har tillkommit på flygelbyggnader." Även om vi inte har behövt, så har vi i samråd med kulturantikvarien redan rivit terassen och fixat glasdörrarna för att återställa det som är möjligt, så vi har så att säga redan visat att vi har samma intresse som planen. Inte för att det betyder ett dugg juridiskt, men kanske kan använda antikvarien som stöd om det inte blir ett tvärsäkert nej.

Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 671 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 671 inlägg
Jag tror att detta blir en plantolkningsfråga. I detaljplanen är ju den befintliga byggnaden tydligt inritad så att bestämmelsegränserna i väst, norr och öst sammanfaller med den. Din planerade utbyggnad i öster hamnar ju helt på prickmark då. Men du menar nu att planen visar den befintliga byggnadens läge fel så att den ligger mer till väster relativt bestämmelsegränserna. Jag tror tyvärr inte den plantolkningen kommer att flyga, det är ju uppenbart att när planen ritades så var syftet att hela den befintliga byggnaden skulle rymmas inom den korsprickade marken som har regleringen e2k3högstaknockhöjd5 m.Hep skrev:
Utbyggnaden är till två tredjedelar på prickmark. Huset står i verkligheten inte exakt i rutan, utan lite mer åt väster. Dvs lite utanför sin egen ruta. Anledningen till att det är prickmark överallt, förutom just i rutorna för de möjliga byggnaderna, är att det verkligen inte ska kunna byggas några friggebodar eller attefallshus på tomten.
Och i så fall hamnar ju hela utbyggnaden på prickmarken med regleringen "Marken får inte förses med byggnad".
Kan du inte bygga ut 20 kvm söderut i stället så följer du ju planen?
Ja det är en väldigt komplicerad plan. Olämplig t o m skulle jag säga om jag var politiker med beslutandemakt i Vallentuna.Hep skrev:
Planen säger att så mycket som möjligt ska bevaras av byggnader, material och gårdsbild, men märkligt nog är det fritt fram att riva det äldsta av alla husen och bygga ett nytt på samma plats. Så länge det nya följer kraven på sadeltak, slamfärg och tegelpannor, går det bra att bygga ett nytt som är 50% större och 1,5 meter högre.
Det är rätt märkligt att planen tillåter rivning av det huset, när resten av planen handlar om bevarande. Jag tror att det är för att det tidigare fanns utritat var en eventuell avstyckning borde ske, och det var mitt i gamla bykhuset. Hur som helst är det nu tillåtet att riva huset.
Så den utbyggnad vi vill göra är helt i linje med planens önskan om att bevara gården. Genom att ta bort resterna av garagedörren blir huset tom mer ursprungligt i sitt utseende. Vi har till och med gamla takpannor kvar som räcker till utbyggnaden.
Hårddraget är det en kamp mellan detaljplanens intention och rutan.
Påverkar det här din längtan efter exekutionspatrull?
"Kan du inte bygga ut 20 kvm söderut i stället så följer du ju planen?"
Jo, det går såklart och då följer jag ju rutans form och låter bli prickmarken. Fast då kommer huset bli klart högre och om jag ändå behöver riva taket och göra om tre av fyra väggar, blir det inte mycket kvar av det gamla huset. Helt enligt kartans regler, men samtidigt precis tvärtom mot detaljplanens intention, när det handlar om bevarande.
Om jag ändå kommer behöva riva halva huset för att bygga ut, tror jag att jag i stället bygger ett helt nytt hus i någon av de andra rutorna. Dyrare och större påverkan på gårdsbild, men då får jag samtidigt änne fler kvadratmeter att fylla med bråte.
Jag svär åt mig själv för att jag inte tänkte på den rutans form innan planen var klar. Vi fick igenom en hel del ändringar utan problem och det här hade nog inte varit någon stor fråga. Att det ens är prickmark, är för att det var det enklaste sättet för dem att hindra attefall och friggebod.
Jo, det går såklart och då följer jag ju rutans form och låter bli prickmarken. Fast då kommer huset bli klart högre och om jag ändå behöver riva taket och göra om tre av fyra väggar, blir det inte mycket kvar av det gamla huset. Helt enligt kartans regler, men samtidigt precis tvärtom mot detaljplanens intention, när det handlar om bevarande.
Om jag ändå kommer behöva riva halva huset för att bygga ut, tror jag att jag i stället bygger ett helt nytt hus i någon av de andra rutorna. Dyrare och större påverkan på gårdsbild, men då får jag samtidigt änne fler kvadratmeter att fylla med bråte.
Jag svär åt mig själv för att jag inte tänkte på den rutans form innan planen var klar. Vi fick igenom en hel del ändringar utan problem och det här hade nog inte varit någon stor fråga. Att det ens är prickmark, är för att det var det enklaste sättet för dem att hindra attefall och friggebod.
Det ser svårt ut. Och en ny planprocess för att göra ändringar lär vara svårmotiverat rent ekonomiskt.
Nybyggnation i någon av de andra rutorna är nog enklaste vägen. Du kan parallellt ha ett ärende där du överklagar ett eventuellt avslag för tillbyggnaden där du för fram all historik och argument.
Nybyggnation i någon av de andra rutorna är nog enklaste vägen. Du kan parallellt ha ett ärende där du överklagar ett eventuellt avslag för tillbyggnaden där du för fram all historik och argument.
Brant uppförsbacke blir det at driva denna process med små möjligheter att lyckas. Detta är ett tydligt bevis på att man måste skydda sin fastighet mot kommunen och deras planmonopol, De har tagit bort nästan all byggrätt inom fastigheten, Under planprocessen hade du stora möjligheter att påverka planutformningen men nu är det kamel genom nålsöga.
Låter på er som att jag behöver ta med största påsen fikabröd till bygglovsmänniskorna när jag träffar dem. Klart att det enklaste är att riva det gamla och bygga nytt, eller bygga nytt på en av de tomma rutorna i plankartan. Fast förutom att det är synd att inte kunna behålla utseende och material är det ju en jätteskillnad i kostnad.
Jag återkommer när jag träffat dem.
Jag återkommer när jag träffat dem.
Det går inte att lägga tillbyggnaden i vinkel enl. rött i min bild. Gör man den lika bred som nuvarande byggnad samt har samma taklutning kan man se till att nockarna möts. Fördel(?) är att du kan behålla porten i sin nuvarande placering. Endast mindre avväxling krävs i den bef. ytterväggen där de dockas samman.

Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Bra tanke. Lite ovanligt med en sån vinkel på en bykstuga från 1700-talet, men ändå klart bättre än att riva det mesta som alternativen är.R RiKr skrev:Det går inte att lägga tillbyggnaden i vinkel enl. rött i min bild. Gör man den lika bred som nuvarande byggnad samt har samma taklutning kan man se till att nockarna möts. Fördel(?) är att du kan behålla porten i sin nuvarande placering. Endast mindre avväxling krävs i den bef. ytterväggen där de dockas samman.
[bild]