Jag har hittat hus (äntligen)... eller?
Ja, nu känns det som om jag hittat ett hus som passar mig.
Men ska nog lyssna på lite varningsklockor också, Alla synpunkter tas tacksamt emot.
http://www.svenskfast.se/Templates/ObjectView.aspx?objectid=3TBBJCS8KJ8J08F3
Enl. mäklaren så är badrummet nytt men tätlist i badrummet saknas samt att det var någon ring i brunnen som var fel eller något (såklart inte mäklaren säger exakt vad det är). Dränering behövs också, det finns ingen.. vad kan detta kosta?
Enligt mäklaren så har det kostat 675, så den sänkningen räcker och nu är det prisvärt.. fast jag kanske är naiv, för ska man fixa saker som redan är klara... så kanske man kan lägga ett lägre bud!
Sen funderar jag.. om inte badrummet är korrekt är då tak, fönster och fasad ok?
Självklart får man göra en besiktning, som jag också gärna tar emot tips om vilka man ska anlita häruppe i norr (e nyinflyttad så har inga kontakter)
När man kollar på huset, vad ska jag kolla speciellt på?
Ja, jag är jättetacksam för tips, stort som smått
Men ska nog lyssna på lite varningsklockor också, Alla synpunkter tas tacksamt emot.
http://www.svenskfast.se/Templates/ObjectView.aspx?objectid=3TBBJCS8KJ8J08F3
Enl. mäklaren så är badrummet nytt men tätlist i badrummet saknas samt att det var någon ring i brunnen som var fel eller något (såklart inte mäklaren säger exakt vad det är). Dränering behövs också, det finns ingen.. vad kan detta kosta?
Enligt mäklaren så har det kostat 675, så den sänkningen räcker och nu är det prisvärt.. fast jag kanske är naiv, för ska man fixa saker som redan är klara... så kanske man kan lägga ett lägre bud!
Sen funderar jag.. om inte badrummet är korrekt är då tak, fönster och fasad ok?
Självklart får man göra en besiktning, som jag också gärna tar emot tips om vilka man ska anlita häruppe i norr (e nyinflyttad så har inga kontakter)
När man kollar på huset, vad ska jag kolla speciellt på?
Ja, jag är jättetacksam för tips, stort som smått
Att det är "fel på ngn ring i brunnen" är nog en liten omskrivning för att badrummet är helt felgjort. Ringen ifråga är klämringen, den skall klämma tätskicktsmebranet (en sorts gummiduk som läggs runt brunnen) så att den blir tät mot insidan av brunnen.
Om den saknas så är troligen brunnen av fel årgång, eller så saknas helt enkelt tätskiktet helt (båda varianterna är vanliga som byggfusk).
Det går för det mesta inte att åtgärda detta i efterhand, utan badrummet måste troligen rivas ut helt och allt måste göras om från början. Det finns i enstaka fall möjlighet att åtgärda utan total rivning.
Det där att det saknas tätlist är inte uppenbart vad som menas, men allt som har med tätning att göra i badrum är allvarliga och oftast dyra saker att åtgärda. (ett nytt badrum kostar från ca. 100 000 och uppåt).
Om den saknas så är troligen brunnen av fel årgång, eller så saknas helt enkelt tätskiktet helt (båda varianterna är vanliga som byggfusk).
Det går för det mesta inte att åtgärda detta i efterhand, utan badrummet måste troligen rivas ut helt och allt måste göras om från början. Det finns i enstaka fall möjlighet att åtgärda utan total rivning.
Det där att det saknas tätlist är inte uppenbart vad som menas, men allt som har med tätning att göra i badrum är allvarliga och oftast dyra saker att åtgärda. (ett nytt badrum kostar från ca. 100 000 och uppåt).
Oj, det finns hur mycket som helst att tipsa om.
Men, tänk på att när du anlitar en "vanligt" SBR besiktningsman så går han inte in och gör noggranna kontroller på just de delar man skulle kunna förvänta sig, som badrum, värme vatten och avloppsinstallationer, skorsten, rökkanal, el osv. För att vara lite cynisk kan man säga att han kikar lite efter murket trä, om det ser felbyggt ut eller om det funnits några synliga vattenskador, typ. Sen säger han att huset är jättefint och det är bara att köra på, för att därefter gå hem på kammaren och skriva ihop ett protokoll som får det att låta som huset är rivningsfärdigt, för att hålla sin egen rygg fri. Den här erfarenheten är det många som gjort. Pratade med en afffärsbekant senast igår som beskrev precis detta.
När du köper ett hus har du undersökningsplikt. Det betyder att din skyldighet att undersöka fastigheten är långtgående. Men dolda fel kan man klaga på. Dock är det inte ett dolt fel om du blivit informerad eller har kunnat misstänka. Om badrummet inte är korrekt utfört, det saknas någon del i tätskiktet och brunnen är felmonterad, så kan man misstänka att det finns fler fel. Och vips kanske allvarliga dolda fel inte är "reklamationsbara".
Vad är det för tätlist som saknas?
Har huset renoverats inför försäljning? Vem har renoverat badrummet, köket osv. Finns papper på egenkontroll osv? Detta och ovanstående är saker som du kan fråga, påpeka och använda för att pruta. Se till att andra spekulanter hör dig påpeka dessa brister, så inte dom bjuder på det "jättefina badrummet" som kanske inte är korrekt utfört.
Ja, nu målade jag upp en viss herre med horn på väggen här. Huset kanske är jättefint och helt utan problem. Men se till att säkerställa det. Och alldeles särskilt badrummet. När det gäller det så kan (bör/ska) du be mäklaren att ordna en garanti från säljaren att badrummet är utfört helt i enlighet med gällande branschstandard enligt BKR, med tanke på missarna. Du kan också, om du vill, ställa som krav att de två problemen som nämns ska åtgärdas innan du tar över huset.
Men, tänk på att när du anlitar en "vanligt" SBR besiktningsman så går han inte in och gör noggranna kontroller på just de delar man skulle kunna förvänta sig, som badrum, värme vatten och avloppsinstallationer, skorsten, rökkanal, el osv. För att vara lite cynisk kan man säga att han kikar lite efter murket trä, om det ser felbyggt ut eller om det funnits några synliga vattenskador, typ. Sen säger han att huset är jättefint och det är bara att köra på, för att därefter gå hem på kammaren och skriva ihop ett protokoll som får det att låta som huset är rivningsfärdigt, för att hålla sin egen rygg fri. Den här erfarenheten är det många som gjort. Pratade med en afffärsbekant senast igår som beskrev precis detta.
När du köper ett hus har du undersökningsplikt. Det betyder att din skyldighet att undersöka fastigheten är långtgående. Men dolda fel kan man klaga på. Dock är det inte ett dolt fel om du blivit informerad eller har kunnat misstänka. Om badrummet inte är korrekt utfört, det saknas någon del i tätskiktet och brunnen är felmonterad, så kan man misstänka att det finns fler fel. Och vips kanske allvarliga dolda fel inte är "reklamationsbara".
Vad är det för tätlist som saknas?
Har huset renoverats inför försäljning? Vem har renoverat badrummet, köket osv. Finns papper på egenkontroll osv? Detta och ovanstående är saker som du kan fråga, påpeka och använda för att pruta. Se till att andra spekulanter hör dig påpeka dessa brister, så inte dom bjuder på det "jättefina badrummet" som kanske inte är korrekt utfört.
Ja, nu målade jag upp en viss herre med horn på väggen här. Huset kanske är jättefint och helt utan problem. Men se till att säkerställa det. Och alldeles särskilt badrummet. När det gäller det så kan (bör/ska) du be mäklaren att ordna en garanti från säljaren att badrummet är utfört helt i enlighet med gällande branschstandard enligt BKR, med tanke på missarna. Du kan också, om du vill, ställa som krav att de två problemen som nämns ska åtgärdas innan du tar över huset.
tack så mycket för era tips, hjälper mycket!! Kom gärna med fler, jag kan inte få för mycke tips, hehe
Det var någon tätningslist vid dörren som saknades....
Ja precis det var klämringen mäklaren pratade om! Innebär det gör om gör rätt? Måste man riva upp allt även väggar (kanske dum fråga iom tätskiktet)
Jag tolkar mäklaren som att han (indirekt) säger att de har gjort badrummet mm själva, eftersom han säger "han har gjort det" och att det är ringen i brunnen som gjort att de andra inte lagt något bud. Det är väldigt många som har kollat på huset tillade han... Så nått lurt är det.. hmm tråkigt att slänga ut ett "nytt" badrum, vilka klantar som inte gör det rätt.. (om jag får säga min mening..)
Vad är BKR för förkortning? Jag är intresserad av det du skriver thomasx; el, skorsten, värmen, avlopp och vatten, källaren/grunden och ... så jag antar att inte en vanlig besiktning täcker detta - hur många måste jag anlita för att kolla upp dessa delarna? Ytskick och sånt bryr jag mig inte om, det är de stora delarna som är intressanta för mig.
Det är ingen som är intresserad av huset just nu, samt att jag håller på o säljer min BR så jag sa att jag inte har brådska och vill kolla allt ordentligt först innan vi pratar pris (mäklarn blev lite väl exalterad när jag ringde haha)
Tar tacksamt emot fler tips!
Hur kollar man vinden? balkar o sånt? ska jag misstänka att det är dåligt gjort också.. mäklaren sa, efter vi pratat om badrummet, tak och fasad är inget fel på, men det ska man ju självklart inte lite på..
Det finns ingen dränering på huset heller, enl mäklaren, kostnad för detta?
Det var någon tätningslist vid dörren som saknades....
Ja precis det var klämringen mäklaren pratade om! Innebär det gör om gör rätt? Måste man riva upp allt även väggar (kanske dum fråga iom tätskiktet)
Jag tolkar mäklaren som att han (indirekt) säger att de har gjort badrummet mm själva, eftersom han säger "han har gjort det" och att det är ringen i brunnen som gjort att de andra inte lagt något bud. Det är väldigt många som har kollat på huset tillade han... Så nått lurt är det.. hmm tråkigt att slänga ut ett "nytt" badrum, vilka klantar som inte gör det rätt.. (om jag får säga min mening..)
Vad är BKR för förkortning? Jag är intresserad av det du skriver thomasx; el, skorsten, värmen, avlopp och vatten, källaren/grunden och ... så jag antar att inte en vanlig besiktning täcker detta - hur många måste jag anlita för att kolla upp dessa delarna? Ytskick och sånt bryr jag mig inte om, det är de stora delarna som är intressanta för mig.
Det är ingen som är intresserad av huset just nu, samt att jag håller på o säljer min BR så jag sa att jag inte har brådska och vill kolla allt ordentligt först innan vi pratar pris (mäklarn blev lite väl exalterad när jag ringde haha)
Tar tacksamt emot fler tips!
Hur kollar man vinden? balkar o sånt? ska jag misstänka att det är dåligt gjort också.. mäklaren sa, efter vi pratat om badrummet, tak och fasad är inget fel på, men det ska man ju självklart inte lite på..
Det finns ingen dränering på huset heller, enl mäklaren, kostnad för detta?
Fy fan, jag tycker sånt här är svårt, men med ett pris på 590' och badrum, dränering och kanske mer, jag ser en halvering av priset framför mig vilket jag gissar är helt orimligt...
Och nej, jag har ingen som helst koll på den lokala marknaden.
Och nej, jag har ingen som helst koll på den lokala marknaden.
ja priserna är jättesvåra i Östersund, jag tycker det är ofantligt dyrt i denna stad, ovanligt dyrt att köpa hus, detta hus... räknas nog som billigt, men vad vet jag, det ligger utanför stan så det är svårt att värdera.. men just nu åker 100´ av minst... allt har ett pris..
En "vanlig" mindre villa inne i stan (som jag kan se) kostar lätt 3,5 milj..
En "vanlig" mindre villa inne i stan (som jag kan se) kostar lätt 3,5 milj..
Ja Östersund är en förhållandevis dyr stad o priserna tenderar att ha blivit höga även runtom särskilt i Ås, Dvärsätt, Brunflo mfl ställen. Finns ett fåtal orter som fortfarande är nära o ger mkt för pengarna
Tyvärr har vi ingen här som gör en riktig jordabalksundersökning och jag tar endast på mig åt släkt o närmaste vännerna. Finns inte ens någon riktigt kompetent besiktningsman i mina ögon men då är jag kräsen. Läs den klistrade tråden jag skrivit om undersökning av fastighet som ligger i juridikforumet här.
Du får göra lite undersökande jobb själv och komplettera upp besiktningen med lämpliga tillägg om husets pris och skick gör det värt det.
Det viktigaste tipset - lita INTE på mäklare. Finns mig veterligen endast 1 riktigt kompetent mäklare o tom han är "säljare"
Tyvärr har vi ingen här som gör en riktig jordabalksundersökning och jag tar endast på mig åt släkt o närmaste vännerna. Finns inte ens någon riktigt kompetent besiktningsman i mina ögon men då är jag kräsen. Läs den klistrade tråden jag skrivit om undersökning av fastighet som ligger i juridikforumet här.
Du får göra lite undersökande jobb själv och komplettera upp besiktningen med lämpliga tillägg om husets pris och skick gör det värt det.
Det viktigaste tipset - lita INTE på mäklare. Finns mig veterligen endast 1 riktigt kompetent mäklare o tom han är "säljare"
Just det, priset är inte alls orimligt
Badrummet kan med all säkerhet ej göras om utan att göra om både vägg o golv. Men samtidigt så är frågan om vem som besiktigat o dömt ut det. Är det någon av de 3 jag misstänker så hade jag tagit en ny koll för de är hmm hur ska jag säga det snällt - jo "slarviga". Jag tycker absolut undersöka noga, glöm inte eget avlopp mm.
Anlita inte anticimex utan välj hellre ÖZ eller nån annan för överlåtelsebesiktning o komplettera med bla vvs undersökning inkl eget avlopp o ev eget vatten
Jag tror att du med stor sannolikhet kan leva med badrummets konstruktion utan nån större risk. Alla fel innebär inte att man river ut, däremot skall priset reflektera risken o inte baseras på ett perfekt hus...
Badrummet kan med all säkerhet ej göras om utan att göra om både vägg o golv. Men samtidigt så är frågan om vem som besiktigat o dömt ut det. Är det någon av de 3 jag misstänker så hade jag tagit en ny koll för de är hmm hur ska jag säga det snällt - jo "slarviga". Jag tycker absolut undersöka noga, glöm inte eget avlopp mm.
Anlita inte anticimex utan välj hellre ÖZ eller nån annan för överlåtelsebesiktning o komplettera med bla vvs undersökning inkl eget avlopp o ev eget vatten
Jag tror att du med stor sannolikhet kan leva med badrummets konstruktion utan nån större risk. Alla fel innebär inte att man river ut, däremot skall priset reflektera risken o inte baseras på ett perfekt hus...
Redigerat:
Har fått varudekl. som de gjort, ger kanske en liten fingervisning på vissa saker. Ge gärna tips på åtgärder för dessa punkter och ca pris. Tacksam för alla svar o tips
Stuprör är ej anslutet till markledning. Stuprör som ej är anslutet till markledning kan medföra en ökad fuktbelastning på grundmur/sockel med fuktrelaterade skador
som möjlig följd.
Sprickor/skador finns i sockeln. För att konstatera orsak till och omfattning av de skador som noterades i sockeln rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs.
(Längs med fasaden och under fönster har stor del av puts lossnat)
Tak
Infästning i plåt har lossat. Plåt spretar. Infästning och plåt sätts fast.
Fasad Ändträ är delvis omålat. Fasadpanelen är i behov av målning/underhåll.
Fasadpanel och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar pga.
sämre vattenavvisande förmåga att få fuktskador. Detta kan leda till rötskador i panelen.
Puts och färg släpper från underlaget på väggar. Väggar och golv är fuktiga.
Puts- och färg som släppt från underlaget invändigt på källarytterväggarna indikerar
att källarens utvändiga fuktskydd inte längre fungerar tillfredsställande. För att åtgärda detta måste källarens utvändiga fuktskydd förbättras.
BADRUM
Då ytskikt i duschrum/badrum består av kakel/klinker och ytorna vattenbegjuts regelbundet innebär det att fuktindikering försvåras alternativt inte kan utföras i dessa utrymmen eftersom förhöjda fuktindikationer likväl kan visa på att sättbruket är fuktigt. Förhöjda fuktindikationer behöver således inte innebära att tätskiktet/våtrumsisoleringen under sättbruk är bristfälligt eller ur funktion. Fuktindikering har dock utförts på väggar och golv i rum som angränsar till de ovan beskrivna. Inga förhöjda fuktindikationer noterades.
Golvbrunnsmanschett felmonterad och skadad i golvbrunn. Klämring felmonterad. Det rekommenderas att aktuell entreprenör eller utförare kontaktas för att kontrollera och säkerställa eventuell garanti av utförandet. Aktuellt försäkringsbolag för byggnaden kan även kontaktas för ett besked vad som ersätts vid eventuellt läckage.
Fönster är olämpligt placerat. Fönstersmyg har fuktskada. Fönstrets placering i våtutrymmet utgör en risk för fuktskador i fönster- och väggkonstruktionen. Våtrumströskel finns ej. Felmonterad/Avsaknad av tröskel medför risk att vatten tränger in i angränsande konstruktioner och rum med fuktrelaterade skador som följd.
Kollade snabbt utvändigt på huset idag, grunden ser inte ut att vara i gott skick, samt att de på vissa ställen ser ut som det är hål rätt igenom (borrat)
I övrigt letar jag besiktningsman och ska kolla på huset imorgon
Tacksam för tips
Stuprör är ej anslutet till markledning. Stuprör som ej är anslutet till markledning kan medföra en ökad fuktbelastning på grundmur/sockel med fuktrelaterade skador
som möjlig följd.
Sprickor/skador finns i sockeln. För att konstatera orsak till och omfattning av de skador som noterades i sockeln rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs.
(Längs med fasaden och under fönster har stor del av puts lossnat)
Tak
Infästning i plåt har lossat. Plåt spretar. Infästning och plåt sätts fast.
Fasad Ändträ är delvis omålat. Fasadpanelen är i behov av målning/underhåll.
Fasadpanel och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar pga.
sämre vattenavvisande förmåga att få fuktskador. Detta kan leda till rötskador i panelen.
Puts och färg släpper från underlaget på väggar. Väggar och golv är fuktiga.
Puts- och färg som släppt från underlaget invändigt på källarytterväggarna indikerar
att källarens utvändiga fuktskydd inte längre fungerar tillfredsställande. För att åtgärda detta måste källarens utvändiga fuktskydd förbättras.
BADRUM
Då ytskikt i duschrum/badrum består av kakel/klinker och ytorna vattenbegjuts regelbundet innebär det att fuktindikering försvåras alternativt inte kan utföras i dessa utrymmen eftersom förhöjda fuktindikationer likväl kan visa på att sättbruket är fuktigt. Förhöjda fuktindikationer behöver således inte innebära att tätskiktet/våtrumsisoleringen under sättbruk är bristfälligt eller ur funktion. Fuktindikering har dock utförts på väggar och golv i rum som angränsar till de ovan beskrivna. Inga förhöjda fuktindikationer noterades.
Golvbrunnsmanschett felmonterad och skadad i golvbrunn. Klämring felmonterad. Det rekommenderas att aktuell entreprenör eller utförare kontaktas för att kontrollera och säkerställa eventuell garanti av utförandet. Aktuellt försäkringsbolag för byggnaden kan även kontaktas för ett besked vad som ersätts vid eventuellt läckage.
Fönster är olämpligt placerat. Fönstersmyg har fuktskada. Fönstrets placering i våtutrymmet utgör en risk för fuktskador i fönster- och väggkonstruktionen. Våtrumströskel finns ej. Felmonterad/Avsaknad av tröskel medför risk att vatten tränger in i angränsande konstruktioner och rum med fuktrelaterade skador som följd.
Kollade snabbt utvändigt på huset idag, grunden ser inte ut att vara i gott skick, samt att de på vissa ställen ser ut som det är hål rätt igenom (borrat)
I övrigt letar jag besiktningsman och ska kolla på huset imorgon
Tacksam för tips
Badrummet verkar rätt kört tycker jag det låter som. Du får förutsätta att badrummet måste göras om helt, sätt ditt bud i förhållande till det. Antag att det kostar minst 100 000 att åtgärda.
Sockeln/grunden låter oroande också. Det kan vara "bara" ytskiktet av puts som är skadat, men det låter som det ev. kan vara djupare skador än så, då kan det bli mycket dyrt. Uppenbart behövs det också dräneras om (dyrt).
Anmärkningen om taket låter mer som en punkt som behöver fixas, men hur gammalt är taket?
För mig låter detta som ett renoveringsobjekt, det bör köpas av någon med goda kunskaper om husrenoveringar, och helst med goda kontakter i byggbranschen, för att det skall kunna renoveras för en rimlig summa.
Sockeln/grunden låter oroande också. Det kan vara "bara" ytskiktet av puts som är skadat, men det låter som det ev. kan vara djupare skador än så, då kan det bli mycket dyrt. Uppenbart behövs det också dräneras om (dyrt).
Anmärkningen om taket låter mer som en punkt som behöver fixas, men hur gammalt är taket?
För mig låter detta som ett renoveringsobjekt, det bör köpas av någon med goda kunskaper om husrenoveringar, och helst med goda kontakter i byggbranschen, för att det skall kunna renoveras för en rimlig summa.
Det är långt ifrån säkert att badrummet behöver göras om, allt vi vet är att brunnsmanschetten inte är korrekt monterad, och för allt vi vet kanske det går att rätta till utan att bryta upp nåt.
Dessutom är en av fördelarna med tätskiktsfolie att man kan reparera skador osv, så det kan också tänkas att det går att rätta till genom att ta loss bara några klinkers runt brunne.
Det finns också en möjlighet att det fungerar som det är. Det stora antalet badrum i sverige utförda innan dagens regler har trots allt inga fuktskador.
Ett alternativ kan också vara att ställa in en duschkabin om det skulle behövas.
Men ta till vara på råden i tråden om hur du kan göra och det är självklart så att detta är anledning till prisreduktion. Men med prisreduktion menas ju då prisreduktion på marknadsvärdet på ett likadant hus med ett likadant badrum som är korrekt utfört. Dvs i slutänden handlar det om vad detta huset är värt i det skick det är. Utgångspriset kanske trots allt speglar skicket, jag har ingen aning, utan det får du kolla upp genom att jämföra och fundera vad du själv tycker.
Dessutom är en av fördelarna med tätskiktsfolie att man kan reparera skador osv, så det kan också tänkas att det går att rätta till genom att ta loss bara några klinkers runt brunne.
Det finns också en möjlighet att det fungerar som det är. Det stora antalet badrum i sverige utförda innan dagens regler har trots allt inga fuktskador.
Ett alternativ kan också vara att ställa in en duschkabin om det skulle behövas.
Men ta till vara på råden i tråden om hur du kan göra och det är självklart så att detta är anledning till prisreduktion. Men med prisreduktion menas ju då prisreduktion på marknadsvärdet på ett likadant hus med ett likadant badrum som är korrekt utfört. Dvs i slutänden handlar det om vad detta huset är värt i det skick det är. Utgångspriset kanske trots allt speglar skicket, jag har ingen aning, utan det får du kolla upp genom att jämföra och fundera vad du själv tycker.
Det bästa är att ta reda på så mycket fakta som möjligt, bestämma sig för vad som behöver göras, och sedan utgå från det.Nyfniken skrev:
Det håller jag inte med om, eftersom det kan leda till tråkiga utgifter för dolda fel eller till och med att man har gjort en utfästelse man inte kan stå för, och då kan man få ta hela kostnaden.Om man tänker sälja huset så gör man nog bäst i att utgå ifrån att det inte behövs.