Grannfejd om balkonger i bostadsrättsförening

Claes Sörmland · 10 mar 2022 19:11

N neo11 skrev:
Orkade inte läsa allt nu, men satt med i styrelsen på en brf på sveavägen i stockholm.
Och styrelsen (Jag, då jag var ansvarig) beställde balkongerna, men varje lägenhetsinnehavare betalade själv.
Vi hade en hyresgäst som inte fick någon balkong.

Så löste min förening det också en gång i tiden. Men det löser ju inte frågan om det framtida underhållet av balkongerna. Snyggast är nog att ändra andelstalen så slipper man framtida diskussion. Men det är en pandoras box man nog heller inte vill öppna. Då förstår alla just hur subjektiva andelstalen är och rättvisediskussionen kan börja!

cpalm · 10 mar 2022 22:39

Claes Sörmland skrev:
Som kassör slipper jag gärna ägna tid åt att få bokföringsfirman att sätta upp detta.

Vill man slippa "balkongavgifter" och den administration som oundvikligen följer av detta är den rätta vägen att ändra andelstalen. Problemet är att det inte är helt snutet ur näsan att göra detta, men det är ett val föreningen gör.

Det är så klart inte olagligt att hålla reda på hur mycket pengar som kommit in och gått ut för ett givet syfte. Avsättningen görs i balansräkningen, så det är inget som behöver diskuteras eller specialbehandlas vid bokslut.

Claes Sörmland · 11 mar 2022 06:09

C cpalm skrev:
Det är så klart inte olagligt att hålla reda på hur mycket pengar som kommit in och gått ut för ett givet syfte. Avsättningen görs i balansräkningen, så det är inget som behöver diskuteras eller specialbehandlas vid bokslut.

Det är så klart inte olagligt att hålla reda på hur mycket pengar som kommit in och gått ut för ett givet syfte. Avsättningen görs i balansräkningen, så det är inget som behöver diskuteras eller specialbehandlas vid bokslut.

När det kommer till redovisning är jag aldrig säker. Det finnas vanligen en massa detaljerade regler utan syfte, som t ex att bostadrättsföreningar inte får skriva av saker som man önskar utan måste följa vissa givna regler. Och kanske regler kring disponering av vinst eller förlust.

Förr var det nog mer att folk gjorde efter eget huvud men numera har regelivrarna tagit mycket mark. Dessutom har det hela professionaliserats. Det finns nog nästan inga kassörer i bostadrättsföreningar som sitter och petar med redovisning och bokslut. Man säger OK vad gäller räkningarna via en app och håller koll på kassan och budget. Resten är outsourcats till en förvaltare som bygger hela sin produkt på standardlösningar där kassören inte ger sig in i detaljerna.

Förvisso är det inget som hindrar man att upprättar dubbla böcker för frågan, d v s en manuell särredovisning för styrelsen, men kontinuitet över åren är ju inte bostadrättsföreningars starkaste sida.

Så visst går dylika lösningar att implementera men jag menar att mycket av verkligheten talar emot att det är genomförbart eller ens önskvärt. Det är därför jag osäkrar min pistol när det utan definition börjar pratas om fonderingar, fondavsättningar och liknande.

cpalm · 11 mar 2022 11:14

Claes Sörmland skrev:
Så visst går dylika lösningar att implementera men jag menar att mycket av verkligheten talar emot att det är genomförbart eller ens önskvärt.

Min poäng är att det är ett standardupplägg många föreningar använder. Det är inga konstigheter, jämför t.ex. med fond för inre underhåll som många föreningar har (alla HSB-föreningar?) och som är individuell per lägenhet. Det är en betydligt större administrativ börda.

Men om vi vänder på frågan - förutsatt att föreningen beslutat att ta ut en "balkongavgift" för att underhållet av balkongerna inte skall belasta övriga medlemmar, tycker du då att det är okej att de pengarna budgeteras till annat?

klimt · 11 mar 2022 11:40

En möjlig väg för byggen av balkonger som jag känner till är att kostnaden för installation tas ut från den som bygger som ett kapitaltillskott till föreningen. Då är själva installationen kostnadsneutral. Det som sedan tillkommer är underhållet, som föreningen är ansvarig för. Det ligger ofta långt fram i tiden innan det är betydande belopp, och kan vara svårt att bedöma. Det finns då två vägar att hantera detta. En väg är att ändra andelstalen. Många tycker nog att det är komplicerat men det leder till att de som får balkonger betalar något mer. Detta kommer som en intäkt till föreningen och först på mycket lång sikt vet man om det motsvarar rätt kostnad, men man får bedöma så gott det går. En annan väg är ett balkongtillägg. Visst kan detta hållas separat från övriga tillgångar, men det är nog krångligt med stor omsättning i en styrelse och där utgifterna ligger långt fram i tiden. Om fonderade medel inte är tillräckliga är det ändå föreningens ansvar att stå för nödvändigt underhåll. Det enklaste är nog att låta tillägget hanteras som andra intäkter och hoppas att bedömningen av nivå är korrekt så att det jämnar ut sig på lång tid.

Claes Sörmland · 11 mar 2022 11:46

K klimt skrev:
En möjlig väg för byggen av balkonger som jag känner till är att kostnaden för installation tas ut från den som bygger som ett kapitaltillskott till föreningen. Då är själva installationen kostnadsneutral. Det som sedan tillkommer är underhållet, som föreningen är ansvarig för. Det ligger ofta långt fram i tiden innan det är betydande belopp, och kan vara svårt att bedöma. Det finns då två vägar att hantera detta. En väg är att ändra andelstalen. Många tycker nog att det är komplicerat men det leder till att de som får balkonger betalar något mer. Detta kommer som en intäkt till föreningen och först på mycket lång sikt vet man om det motsvarar rätt kostnad, men man får bedöma så gott det går. En annan väg är ett balkongtillägg. Visst kan detta hållas separat från övriga tillgångar, men det är nog krångligt med stor omsättning i en styrelse och där utgifterna ligger långt fram i tiden. Om fonderade medel inte är tillräckliga är det ändå föreningens ansvar att stå för nödvändigt underhåll. Det enklaste är nog att låta tillägget hanteras som andra intäkter och hoppas att bedömningen av nivå är korrekt så att det jämnar ut sig på lång tid.

Det är detta som jag är inne på. Jag tror också detta är den vanligaste lösningen.

Claes Sörmland · 11 mar 2022 11:53

C cpalm skrev:
Min poäng är att det är ett standardupplägg många föreningar använder. Det är inga konstigheter, jämför t.ex. med fond för inre underhåll som många föreningar har (alla HSB-föreningar?) och som är individuell per lägenhet. Det är en betydligt större administrativ börda.

Jag trodde detta med en särskild fond för inre underhåll hade gått i graven som idé. Dessa fonder tömdes när jag bodde i en HSB-förening på 90-talet. Det lilla som fanns kvar efter att inflationen hade härjat ska sägas.

C cpalm skrev:
Men om vi vänder på frågan - förutsatt att föreningen beslutat att ta ut en "balkongavgift" för att underhållet av balkongerna inte skall belasta övriga medlemmar, tycker du då att det är okej att de pengarna budgeteras till annat?

Det är ju då en förhöjning av årsavgiften eftersom att bostadrättslagen numera inte tillåter andra avgifter. Och det rimliga är väl att man sätter dessa utifrån någon sorts finger-upp-i-vädret-långtidsbudget för balkongunderhållet. Jag sitter själva med denna huvudvärk som kassör och sanningen är att vi inte har en aning om vad balkongunderhållet kommer att kosta om 20-50 år. Men troligen stora summor. Vi får nog lånefinansiera det till största delen när det blir aktuellt. Rättvisa blir svårt över så många årtionden och bostadrättsinnehavare.

Claes Sörmland · 11 mar 2022 12:50

Hm. Har aldrig bokfört en inre underhållsfond. Men det bokförs helt naturligt som en skuld till bostadrättsinnehavaren:

https://www.bokforingstips.se/artikel/bokforing/fond-for-inre-underhall.aspx

Det funkar nog inte juridiskt för "balkongfonder" eftersom att föreningen har underhållsansvaret och därmed kostnaden. Så det borde bokföras en intäkt. Om jag inte är helt ute och cyklar.

klimt · 11 mar 2022 13:26

Claes Sörmland skrev:
Hm. Har aldrig bokfört en inre underhållsfond. Men det bokförs helt naturligt som en skuld till bostadrättsinnehavaren:

[länk]

Det funkar nog inte juridiskt för "balkongfonder" eftersom att föreningen har underhållsansvaret och därmed kostnaden. Så det borde bokföras en intäkt. Om jag inte är helt ute och cyklar.

Det bör stämma. Bostadsrättsägaren har ansvar för det inre underhållet. Den inre fonden är i praktiken en form av tvångssparande för att säkerställa att underhållet sker. Det blir nog i praktiken allt mer ovanligt. På detta forum har det förekommit några trådar där inre fonder diskuterats och vad som är tillåtet eller inte beträffande användning. För balkonger är föreningen ansvarig för underhåll och dess finansiering. Om inte alla har balkonger kan det ses som lämpligt att balkongägare står för mer intäkter som täcker utgifterna för balkonger, men att hålla detta åtskilt från föreningens ekonomi i övrigt är nog krångligt.

cpalm · 11 mar 2022 13:27

Claes Sörmland skrev:
Så det borde bokföras en intäkt. Om jag inte är helt ute och cyklar.

Klart intäkten bokförs som en intäkt. Om vi nu skall ge oss in på det bokföringstekniska går det till exempel till så här.

1. När avierna framställs:
Debet 1511 (Hyres- och avgiftsfordringar) 1 200 kr
Kredit 3011 (Årsavgifter momsfria) 1 000 kr
Kredit 2283 (Fond för underhåll av balkonger) 200 kr

2. När betalningen kommer in på kontot:
Debet 1931 (Bankkonto) 1 200 kr
Kredit 1511 (Hyres- och avgiftsfordringar) 1 200 kr

Givetvis hindrar inte detta lånefinansiering av underhållet. Det är inte likvida medel som avsätts. Det är bara en siffra i balansräkningen som håller reda på vad som är insatt och uttaget för ändamålet balkongunderhåll.

Claes Sörmland · 11 mar 2022 14:04

C cpalm skrev:
Klart intäkten bokförs som en intäkt. Om vi nu skall ge oss in på det bokföringstekniska går det till exempel till så här.

1. När avierna framställs:
Debet 1511 (Hyres- och avgiftsfordringar) 1 200 kr
Kredit 3011 (Årsavgifter momsfria) 1 000 kr
Kredit 2283 (Fond för underhåll av balkonger) 200 kr

2. När betalningen kommer in på kontot:
Debet 1931 (Bankkonto) 1 200 kr
Kredit 1511 (Hyres- och avgiftsfordringar) 1 200 kr

Givetvis hindrar inte detta lånefinansiering av underhållet. Det är inte likvida medel som avsätts. Det är bara en siffra i balansräkningen som håller reda på vad som är insatt och uttaget för ändamålet balkongunderhåll.

Ja det börjar bli väl detaljerat... Men jag ser inte intäkten här. "Kredit 2283 (Fond för underhåll av balkonger) 200 kr" är ju bokförd som en skuld/eget kapital på ett 2000-konto. D v s de 200 kr kommer inte att vara en intäkt som ger ett förbättrat resultat för föreningen. Det ändrar bara på balansräkningen, inte på resultaträkningen. Borde ligga på ett 3000-konto för intäkter.

cpalm · 11 mar 2022 15:07

Claes Sörmland skrev:
D v s de 200 kr kommer inte att vara en intäkt som ger ett förbättrat resultat för föreningen.

Ah, du menar så. Nej, avsättningen på 200 kr är ingen intäkt som genererar vinst, det ligger ju i sakens natur.

Man kan ju om man vill betrakta det som två separata transaktioner:

Föreningen fakturerar årsavgift 1 200 kr:
Debet 1511 (Hyres- och avgiftsfordringar) 1 200 kr
Kredit 3011 (Årsavgifter momsfria) 1 200 kr

Föreningen avsätter 200 kr av fakturerade årsavgifter till balkongfonden:
Debet 3011 (Årsavgifter momsfria) 200 kr
Kredit 2283 (Fond för underhåll av balkonger) 200 kr

Men slutresultatet blir ju densamma.

Claes Sörmland · 11 mar 2022 15:18

C cpalm skrev:
Ah, du menar så. Nej, avsättningen på 200 kr är ingen intäkt som genererar vinst, det ligger ju i sakens natur.

Man kan ju om man vill betrakta det som två separata transaktioner:

Föreningen fakturerar årsavgift 1 200 kr:
Debet 1511 (Hyres- och avgiftsfordringar) 1 200 kr
Kredit 3011 (Årsavgifter momsfria) 1 200 kr

Föreningen avsätter 200 kr av fakturerade årsavgifter till balkongfonden:
Debet 3011 (Årsavgifter momsfria) 200 kr
Kredit 2283 (Fond för underhåll av balkonger) 200 kr

Men slutresultatet blir ju densamma.

Det var just detta som fick mig att reagera när fondering dök upp i tråden. Ingen intäkt om det inte läggs på ett intäktskonto.

findus42 · 13 mar 2022 08:12

Claes Sörmland skrev:
Det är därför jag osäkrar min pistol

Ursäkta ett OT inlägg. Men som historieintresserad studsar jag till när någon lite sådar som av en tillfällighet citerar Herman Göring.
Han lär ha sagt "när jag hör ordet kultur osäkrar jag min revolver". Det är förstås en ren spekulation från min sida, men i Görings fall antar jag att han hade ett djupt förakt för intellektuella, regler och alla som ansåg att saker är mer komplicerade än att sunt förnuft räcker för att bestämma över ett land. Eller för den delen en bostadsrättsförening. Tror inte illa om er i den här diskussionen men sådana här direkta paralleller från en mörk historia ger mig impulsen att slipa mina knivar och yxor och vara redo...
Mvh Findus

Claes Sörmland · 13 mar 2022 08:22

findus42 skrev:
Ursäkta ett OT inlägg. Men som historieintresserad studsar jag till när någon lite sådar som av en tillfällighet citerar Herman Göring.
Han lär ha sagt "när jag hör ordet kultur osäkrar jag min revolver". Det är förstås en ren spekulation från min sida, men i Görings fall antar jag att han hade ett djupt förakt för intellektuella, regler och alla som ansåg att saker är mer komplicerade än att sunt förnuft räcker för att bestämma över ett land. Eller för den delen en bostadsrättsförening. Tror inte illa om er i den här diskussionen men sådana här direkta paralleller från en mörk historia ger mig impulsen att slipa mina knivar och yxor och vara redo...
Mvh Findus

Lite brunsmetning så här på söndagsmorgonen tänkte du var passande. Nu var det fonderingar i redovisning som diskussionen gällde och som jag har argumenterat emot. Och nej det var inte Göring. Men du har rätt i att det var en illa vald parafrasering, ser nu att frasen kan länkas till en teaterpjäs från de mörka åren i Tysklands historia. Det visste jag inte om, uttrycket är rätt brett använt utan sådana referenser.