40kvm "förråd" i BRF (som ett stort rum) -Vilken är den bästa juridiska lösningen från värdering?
Intressant och lite läskigt - Bra att ta med mig. Men i det här fallet ser jag det som liten risk, vi är en liten BRF med enbart 3 medlemmar (min lägenhet är 40% av föreningen) och ett sådant fientligt övertagande från mina grannar bedömer jag som osannolikt.C cotillion skrev:
Jag har möte med mäklare bokat för översiktlig värdering där jag även ska bolla förrådsytan men försöker läsa på så bra jag kan här först. Mäklare sitter som bekant inte alltid på alla svar.Jonatan79 skrev:
Att det inte skulle ha någon påverkan på värderingen ser jag som osannolikt, 40kvm förråd du kan ställa lådor i eller 40kvm biyta du kan husera en tonårsgrabb i har ju helt olika värden för en familj.
Det jag skulle vilja få till är att vid en Hemnet annons står ytan som "100kvm + 40kvm" som exemplet nedan, då skulle det redan vid annonsöverblicken göra tydligt att det är en större lägenhet.
Om det klassas som biyta kan nog mäklaren svara på. Det jag menar är att det inte blir mer värt om det klassas som biyta då ytan redan finns. Är det tex fönster och dagsljus är det ju en positiv tillgång men det är fortfarande inte tillåtet att använda som bostad om du skulle fråga tex kommunen. Så länge ni i styrelsen är överens att du använder den fritt så är OK.
Det är kanske en knäckfråga, men jag tror att det är bättre för värderingen om det framgår tydligt i annonsen att det finns 40kvm fritt disponibel boyta. Dock sånt som ska diskuteras med mäklaren.
Men det intressant är det här med "boyta enligt kommunen" - Vad betyder det egentligen och vilka regler bryts det mot? Intentionen är som sagt inte att kalla det boyta utan bara kalla det biyta och sen om den som äger lägenheten använder det som sovrum - vilka regler är det då som bryts och vad är sanktionerna mot detta?
Jag är införstådd att det är andra frågeställningar om lokalen skulle hyras ut till 3:e part.
Edit - Diskussionen med mina två grannar i styrelsen ska jag ta när jag utrett det på egen kammare först. Men i praktiken innebär det att avgifterna ökar med c. 10% utan att föreningen har några som helst kostnader så ekvationen borde vara enkel.
Vad räknas som boyta i lägenhet?
Förråd med ingång inifrån bostaden räknas som boarea. Förråd med ingång utanför bostaden räknas inte med i boarean. Köksinredning, garderober, badkar, tvättma- skin etc påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean. Om hela våningsplanet har en takhöjd på minst 1,90 meter ska hela planet mätas.
BIAREA (BIA)
… utgörs av utrymmen inrättade för sidofunktioner till boende och för utrymmen helt eller delvis under mark inrättade för boende.
Förråd med ingång inifrån bostaden räknas som boarea. Förråd med ingång utanför bostaden räknas inte med i boarean. Köksinredning, garderober, badkar, tvättma- skin etc påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean. Om hela våningsplanet har en takhöjd på minst 1,90 meter ska hela planet mätas.
BIAREA (BIA)
… utgörs av utrymmen inrättade för sidofunktioner till boende och för utrymmen helt eller delvis under mark inrättade för boende.
Den definitionen har jag också snubblat över och då är det i praktiken redan så att lokalen är en "biyta" men jag är lite osäker på vilka termer som är skyddade (exempel just boyta) och vilka som kan användas lite mer slarvigt "biyta".
Tack förresten för din input! Värdefullt!
Det kommer aldrig vara en biyta till lägenheten, men det har aldrig stoppat mäklare från att vara kreativa.
därför jag rekommenderar att få det som lokal och inte förråd och sen får ett separat kontrakt på lokalen. Sen kan ni annonsera det lägenhet + lojal och skriva att lokalen kan vara separat kontor eller övernattningslägenhet.
Men banken kommer aldrig ha något intresse i detta och mervärdet ni får av att överföra lokalen vid en försäljning är ju upp till köparen om man vill ”baka in” det i bostadslånet.
Men vare sig mäklare eller banken kommer ta med denna yta vid en värdering.
Men man får sälja hyreskontrakt på lokaler helt lagligt.
därför jag rekommenderar att få det som lokal och inte förråd och sen får ett separat kontrakt på lokalen. Sen kan ni annonsera det lägenhet + lojal och skriva att lokalen kan vara separat kontor eller övernattningslägenhet.
Men banken kommer aldrig ha något intresse i detta och mervärdet ni får av att överföra lokalen vid en försäljning är ju upp till köparen om man vill ”baka in” det i bostadslånet.
Men vare sig mäklare eller banken kommer ta med denna yta vid en värdering.
Men man får sälja hyreskontrakt på lokaler helt lagligt.
Du får gärna hjälpa mig att sätta fingret på varför det inte kan klassificeras som biyta till lägenheten, jag har ännu inte lyckats precisera detta.H halls skrev:
Läser jag på exempelvis nedan länk är huvudregeln för lägenheter att ".. mäter man bara de utrymmen som ligger inom lägenheten".
Läser jag sen lite längre ner står det nedan angående förråd, retsamt nog är det inte tydliggjort om andra punkten som avser förråd med ingång utanför bostaden gäller för småhus och lägenheter eller bara småhus...
Skulle det bli lokal är rättvis hyra c. 3000kr+ i månaden, kan jag få det till biyta till befintlig lägenhet skulle avgiften bli c. 800-1000kr i månaden. Plus att det känns vanskligt att konvertera något som nu de facto tillhör och är upplåtet till lägenheten som något vi hyr från BRFen.
https://www.proffsmagasinet.se/regler-vid-areaberakning
För mig låter det som ett förråd "två trappor ned" i källaren som TS skriver. Ingen direktkontakt med TS lägenhet och inga fönster eller dagsljus. Och vad jag förstår ingen dörr direkt från gatan, utan en ingång som alla källarförråd har.
Så nej, detta är ett källarförråd och skulle inte för mig ha något extra värde om jag såg detta i en mäklarannons.
Så nej, detta är ett källarförråd och skulle inte för mig ha något extra värde om jag såg detta i en mäklarannons.
Problemet är ju som beskrivs tidigare att föreningen kan ändra ditt förråd, vi har bytt ut förråd flertalet gånger i min förening då vi behövt utrymmena till annat.
Ända sättet att få juridisk rätt över utrymmet är ju att köpa det eller hyra utrymmet. Köpeskilling eller hyreskostnaden bestäms ju av föreningen/styrelsen. Så den kan ju vara 1kr.
Vidare hur ni löser avgiften så finns ju väldigt enkel lösning på detta.
Jag vet en som fick köpa sin råvind för 1kr, men det justerades sedan med avgiften, då ingen annan kunde använda ytan.
Avgiften skall ju täcka de löpande kostnader ni har och även betalas så ni kan följa er underhållsplan ni har i föreningen.
Så om ni är 3 lägenheter som betalar, låt säga 5000kr i avgift, så skriver ni in utrymmena i som lokal (behövs ju ett nummer på dem) och ge nyttjande rätt. Sen ändrar ni avgifterna så du betalat 6000kr och övriga betalar 4500kr.
Du betalar mer för värme, el, vatten etc eftersom du har ett större utrymme och dina grannar blir nöjda med en lägre avgift.
Ända sättet att få juridisk rätt över utrymmet är ju att köpa det eller hyra utrymmet. Köpeskilling eller hyreskostnaden bestäms ju av föreningen/styrelsen. Så den kan ju vara 1kr.
Vidare hur ni löser avgiften så finns ju väldigt enkel lösning på detta.
Jag vet en som fick köpa sin råvind för 1kr, men det justerades sedan med avgiften, då ingen annan kunde använda ytan.
Avgiften skall ju täcka de löpande kostnader ni har och även betalas så ni kan följa er underhållsplan ni har i föreningen.
Så om ni är 3 lägenheter som betalar, låt säga 5000kr i avgift, så skriver ni in utrymmena i som lokal (behövs ju ett nummer på dem) och ge nyttjande rätt. Sen ändrar ni avgifterna så du betalat 6000kr och övriga betalar 4500kr.
Du betalar mer för värme, el, vatten etc eftersom du har ett större utrymme och dina grannar blir nöjda med en lägre avgift.
Andree16 skrev:
TS har ju skrivit att lokalen har både dörr och fönster, dessutom att fönstret är större än en glugg...Hemmakatten skrev:
Redigerat:
Två trappor ned stämmer men sen har jag också skrivit att det finns fönster (2 stycken varav ett är stort nog att vara godkänd flyktväg) och att lokalen på alla sätt utom takhöjden är fullgod "boyta". Funkar utmärkt att sova och stadigvarande vistas där. Om det inte har ett mervärde ö.h.t för dig att få 40kvm yta av det slaget har något mervärde för dig är åtminstone vi två väldigt olika
Vi är tre lägenheter i föreningen varav jag är 40% i andelstal så vi kan lägga diskussionen kring att styrelsen skulle gå in och ta över förrådet helt åt sidan, skulle något sådant hända har jag större problem och kommer ändå söka mig till annat boende.H halls skrev:
Mitt mål är ju att få till en avgiftsändring för lokalen, det är inte mer än rätt att jag betalar mer än mina grannar om jag nyttjar mer av fastigheten. Ska prata vidare med mäklaren om detta och se om hon har något förslag.
Det är precis den sortens förslag och möjligheter jag letar efter - Vad innebär det om vi i föreningen kommer överens om att "Hej hej, nu kallar vi förrådet som tidigare var upplåtet till lägenhet XX istället för lokal (bostadsrättslokal?) som är upplåtet till lägenhet XX med en ökning av avgiften om 1000kr".T Taxture skrev:
Det jag då försöker förstå är vad vi de facto har gjort? Är uttryck som förråd och bostadsrättslokaler på något vis "juridiskt omgärdade"? Kräver det bygglovsändringar, kan det trigga en skattesmäll för mig om det tolkas som att ytan har ändrats i karaktär? Jag försöker leta på nätet men kommer inte långt. Allt jag definitivt kan konkludera är att det inte går att kalla "boyta".