Villapriser upp eller ner
- Status
Vi tänkte köpa ett hus på prov och sälja om det utan förlust om vi inte trivs. Normalt var det inget problem och kunde även ge vinst, jag har gjort det förut. Men nu stämmer inget längre, är det långt kvar till botten där det ska vända är frågan.
Allt började i USA och kan fortsätta med att jobben försvinner mer till låglöneländer. Bör det inte räcka med att Bush ersätts av något bättre, kan Obama bli värre, eller behövs något mer?
(Den gamla tråden är för lång och lite inaktuell, ska skumma den nu)
Allt började i USA och kan fortsätta med att jobben försvinner mer till låglöneländer. Bör det inte räcka med att Bush ersätts av något bättre, kan Obama bli värre, eller behövs något mer?
(Den gamla tråden är för lång och lite inaktuell, ska skumma den nu)
Obama är väl ett positivt tillskott men han kommer in i ett svårt läge och är väl knappast någon trollkarl.
Den mest akuta fasen i finanskrisen är kanske överstånden men det är inte färdigstädat för det och även om räntorna förmodligen kommer att gå nedåt en bra tid framåt finns det väldigt mycket osäkerhet på husmarknaden just nu. Att vi dessutom är i startgroparna på en lågonkonjunktur med varsel etc ökar osäkerheten. Alla förstår att huspriserna har fallit men ingen vet egentligen hur mycket och hur mycket ytterligare de ska ned. Jag satt häromdagen och tittade runt helt ovetenskapligt på villor som ligger ute för försäljning och i de fall man kunde se högsta givna bud var det påfallande många som låg under begärt pris. Det tyder på att det fortfarande finns ett gap mellan säljarnas förhoppningar och vad köparna vågar ge och det tolkar jag som att prisnivån inte har satt sig utan kommer att sjunka ett tag till. Därför skulle jag inte göra en affär av det slag du föreslår just nu.
Ingen siare, bara en vanlig villaägare...
Den mest akuta fasen i finanskrisen är kanske överstånden men det är inte färdigstädat för det och även om räntorna förmodligen kommer att gå nedåt en bra tid framåt finns det väldigt mycket osäkerhet på husmarknaden just nu. Att vi dessutom är i startgroparna på en lågonkonjunktur med varsel etc ökar osäkerheten. Alla förstår att huspriserna har fallit men ingen vet egentligen hur mycket och hur mycket ytterligare de ska ned. Jag satt häromdagen och tittade runt helt ovetenskapligt på villor som ligger ute för försäljning och i de fall man kunde se högsta givna bud var det påfallande många som låg under begärt pris. Det tyder på att det fortfarande finns ett gap mellan säljarnas förhoppningar och vad köparna vågar ge och det tolkar jag som att prisnivån inte har satt sig utan kommer att sjunka ett tag till. Därför skulle jag inte göra en affär av det slag du föreslår just nu.
Ingen siare, bara en vanlig villaägare...
Jag håller med Farzan. Ett trading-köp av ett hus i en fallande marknad ser jag som en stor risk enligt principen "det är farligt att fånga en fallande kniv". Undantaget är om ni får ett bra pris genom ett "skambud". Ett sk skambud kan idag vara en lika bra mätare på marknadspriset som mäklarens utropspris.Farzan skrev:
De senaste månaderna har nog sälj-pipeline ökat. Jag tror att det kan leda till en ketchupeffekt nedåt i priserna när väl fler säljare tvingas acceptera den lägre prisnivån. Jag vet inte om hemnet lämnar ut statistik längre men i september verkade det som att man inte ville visa att utbudet ökar...
http://www.e24.se/pengar24/bostad/bostadsmarknaden/artikel_719593.e24
Allmänt:
I en fallande marknad får man nog addera räntekostnader och amorteringar. En försiktig köpare kan vilja amortera med exempelvis 3.5% per år (dvs avbetalning på knappt 30år). Detta läggs ovanpå räntekostnaden på tex 3.5% efter skatt. Därmed blir "kassaflödet" netto ca 7% på lånet under år 1 (i takt med att beloppet amorteras minskar lånet men ur ett mycket kort perspektiv blir belastningen 7%). På en fullbelånad 3 MSEKs-villa motsvarar det 210.000 SEK/år eller 17-18.000 kr/månad. Jag menar inte att kostnaden blir 17-18000 kr/månad men i en fallande marknad kan 3.5% amortering behövas för att inte belåningsgraden skall öka.
Jag vet inte om några räknar på detta sätt men det räcker om en del bankmän börjar se det på detta sätt så försvinner många potentiella kunder från marknaden. Jag tror att vi under hösten sett ett skifte när det gäller bankernas kreditbedömningar och detta skifte kommer nog göra att kreditgivningen kan fortsätta att vara stram ytterligare ett par år. Om 5-10 år är denna kris glömd och bankerna låter champagnen flöda igen.
Redigerat:
Sth kan vara intressant att se.
Vet någon varför Malmö har så många bostadsrätter och hus ute till försäljning (i jämförelse med GBG och Sth)? Kommunernas strukturer varierar kraftigt men att skillnaden var så stor visste jag inte.
hemnet.se idag:
Malmö - BR: 1437
Malmö - villor: 385
282.000 invånare i kommunen (2008)
GBG - BR: 861
GBG - Villor: 332
500.000 invånare i kommunen (2008)
STH - BR: 2333
STH - Villor: 263
803.000 invånare i kommunen (2008)
Vet någon varför Malmö har så många bostadsrätter och hus ute till försäljning (i jämförelse med GBG och Sth)? Kommunernas strukturer varierar kraftigt men att skillnaden var så stor visste jag inte.
hemnet.se idag:
Malmö - BR: 1437
Malmö - villor: 385
282.000 invånare i kommunen (2008)
GBG - BR: 861
GBG - Villor: 332
500.000 invånare i kommunen (2008)
STH - BR: 2333
STH - Villor: 263
803.000 invånare i kommunen (2008)
Man kan lätt tro att du LETAR argument för ett prisras, även dom långsökta....Investor skrev:
Hur som helst så tror jag inte att bankerna kommer att kräva en amortering på över 8000 i månaden på ett 3-miljonerslån.
Tycker det här känns lite upplagt. Jag uppfattade att köpa bostad på prov som att någon form av låtsatsköp när jag läste den här strängen första gången och lät därför bli att skriva något. Men Investor får detta till ett "trading-köp", vad katten det nu är?Investor skrev:
Addera räntekostnader och amorteringar gör man alltid i och med att båda är kostnader. Varför är uttrycker du osäkerhet om det med begreppet "nog"? Varför väljer du en amorteringstid på 30 år? Blir kalkylen för bra med en längre eller vad? Om du läser på lite på genomsnittliga amorteringtider på fast egendom så har du helt plötsligt mer än halverat amorteringstiden för att få upp kostnaden.Investor skrev:
Ska du vänta 30 år på att göra ett trading-köp av hus?
Lycka till! Håller med imported_Anders_S, man kan lätt tro att du LETAR argument för ett prisras, även dom långsökta....
Det är antagligen därför Investor skriver "kassaflöde" för att det handlar om pengar ska ut varje månad oavsett om det är en kostnad eller inte.
Men det är likväl viktigt att hålla isär begreppen angående vad som är kostnader.
Kostnader är allt som gör dig fattigare. Amortering är tvärtom. Du blir per definition rikare varenda gång du amorterar.
Däremot påverkar det ju din likviditet negativt att amortera då du flyttar reala pengar till låst värde i ditt hus om vi nu talar om villan.
Kostnader är allt som gör dig fattigare. Amortering är tvärtom. Du blir per definition rikare varenda gång du amorterar.
Däremot påverkar det ju din likviditet negativt att amortera då du flyttar reala pengar till låst värde i ditt hus om vi nu talar om villan.
Jaja...Okej...det blev lite fel i tanken. Amortering är precis som du säger ett nollsummespel.
Men för att få liiiiiiiiite rätt ändå så säger jag som så, du blir rikare på en amortering än en öl på krogen för pengen...
Peace!
Men för att få liiiiiiiiite rätt ändå så säger jag som så, du blir rikare på en amortering än en öl på krogen för pengen...
Peace!
En amortering ser jag som en förändring på balansräkningens skuldsida: man minskar Bankskulden och ökar eget kapital i balansräkningen. Om tillgångssidan förblir konstant (dvs priset på tillgången ändras inte) så innebär en amortering en ökning av eget kapital (eller "sparande"), precis som du säger Cheesus.
I mitt inlägg skrev jag dock "i en fallande marknad", dvs resonemanget byggde på om tillgångssidan (huspriset) minskar i värde. Antag alltså att man köper för att "testbo" och bor ett år i huset. Antag vidare att huset sjunker i värde med 3.5%. Då har amorteringen ätits upp av värdeförlusten.
Med andra ord tycker jag att det ligger en hel del i vad vi båda skriver, Cheesus. Det beror på hur man vänder och vrider på begreppen...
I mitt inlägg skrev jag dock "i en fallande marknad", dvs resonemanget byggde på om tillgångssidan (huspriset) minskar i värde. Antag alltså att man köper för att "testbo" och bor ett år i huset. Antag vidare att huset sjunker i värde med 3.5%. Då har amorteringen ätits upp av värdeförlusten.
Med andra ord tycker jag att det ligger en hel del i vad vi båda skriver, Cheesus. Det beror på hur man vänder och vrider på begreppen...
Helt rätt! Slarvigt uttryckt av mig och helt rätt i sak att påpeka. Amortering är en form av sparande precis som ni säger. Jag brukar nog uttrycka mig så vad gäller fasta utgifter (att det är fasta kostnader) oavsett om det är amortering eller annat sparande. Alltså borde Investors kalkyl ange att:Cheesus skrev:
Räntekostnaden per månad är 8 750 kr.
Och sparandet uppgår till lika mycket pga av mer än halvering av normala amorteringstider till 8 750 kr.
Ska vi dela kostnaden på två betalande i ett hushåll med två förvärvsarbetande också? Jag tycker det är billigt
Bostadsrätter, Stockholms län, Stockholms kommun:Investor skrev:
2007-10-31: 1785 st, 37.431 kr/kvm
2007-11-28: 1950 st, 37.574 kr/kvm
2008-10-29: 2533 st, 36.387 kr/kvm
2008-11-26: 2295 st, 35.859 kr/kvm
Datumen är förskjutna något för att jämförelsen skall gälla onsdagar. Kvadratmeterpriset gäller annonserat pris på Hemnet, man ska inte dra för stora slutsatser av det.