Nyproduktion bostadsrätt och höjda avgifter
Då en bekant under våren ska flytta in i en nyproducerad bostadsrätt där avgifterna ser ut att höjas rejält jämfört med kostnadskalkylen så tänkte jag höra mig för vad som egentligen gäller kring det. Vad jag minns från när jag gick igenom ett liknande fall för några år sedan så kunde missvisande kostnadskalkyler vara skäl till hävning av köpeavtalet. Se länk nedan. Det är kanske tidigt med rättsfall efter räntehöjningarna under våren, men har någon en indikation på hur marknaden hanterar frågan?
https://www.inter.se/forutsattningarna-for-att-frantrada-ett-forhandsavtal/
Slutligen föreligger rätt för förhandstecknaren att frånträda förhandsavtalet om avgifterna som ska betalas för bostadsrätten är väsentligen högre än vad som angavs i förhandsavtalet (punkten 3). Avtalet ska sägas upp inom en frist om tre månader från det att förhandstecknaren fick kännedom om den högre avgiften. Observera att det endast är en väsentlig avgiftshöjning som ger rätt till frånträdande. Vad som ska anses vara en väsentlig avgiftshöjning får prövas av domstol från fall till fall. Dock ska understrykas att den information som föreningen lämnat i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid avgörandet om höjningen är väsentlig, detta framgår av förarbetena.
https://www.inter.se/forutsattningarna-for-att-frantrada-ett-forhandsavtal/
Slutligen föreligger rätt för förhandstecknaren att frånträda förhandsavtalet om avgifterna som ska betalas för bostadsrätten är väsentligen högre än vad som angavs i förhandsavtalet (punkten 3). Avtalet ska sägas upp inom en frist om tre månader från det att förhandstecknaren fick kännedom om den högre avgiften. Observera att det endast är en väsentlig avgiftshöjning som ger rätt till frånträdande. Vad som ska anses vara en väsentlig avgiftshöjning får prövas av domstol från fall till fall. Dock ska understrykas att den information som föreningen lämnat i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid avgörandet om höjningen är väsentlig, detta framgår av förarbetena.
Det finns ännu inget prejudikat kring detta. Jag lyckades själv dra mig ur ett köp av en bostadsrätt nyproduktion hos ikano och fick alla pengar tillbaka, men det var innan alla räntehöjningar tagit fart.
Som det ser ut idag får vi nog vänta på fallet brf Sjöbris 1 på Öster Mälarstrand i Västerås mot JM. Jm hävdar att 37% avgiftshöjning ej är väsentlig och det finns nu en grupptalan där folk försökt begära utträde. Lär dock ta ett par år innan vi kan få ett utslag hos HD.
Risken finns att man blir stående med en halv miljon eller liknande i rättegångskostnader samt tvingas genomföra köpet.
Som det ser ut idag får vi nog vänta på fallet brf Sjöbris 1 på Öster Mälarstrand i Västerås mot JM. Jm hävdar att 37% avgiftshöjning ej är väsentlig och det finns nu en grupptalan där folk försökt begära utträde. Lär dock ta ett par år innan vi kan få ett utslag hos HD.
Risken finns att man blir stående med en halv miljon eller liknande i rättegångskostnader samt tvingas genomföra köpet.
Vi ska snart flytta in i vårt nybygge och vi har fått inse att livet tagit en mindre trevlig vändning tack vare omvärldesläget. Det jag tror att många blandar ihop är dock sin totala bild av sin nya ekonomiska situation, jämfört med enstaka sakfrågor. Exempel:K Kane skrev:
Vår avgift har höjts från 4900 till 7200 kronor, drygt 47% upp eller ca 2300 kr/månad dyrare om man så vill.
Våra lån och övriga omkostnader har dock stuckit iväg rejält mycket mer, eftersom lånen ska tas i ett nuläge vid inflytt så är timingen katastrofal, och då blir det dyrt så in i... Vi räknar med ca 10k dyrare per månad, 7700 kr/mån på lånen och 2300 kr/mån på brf-avgiften.
Det jag menar att folk stirrar sig blinda på är den här typen av totalbild. Man tänker lätt att "om jag kunde slippa köpa nya bostaden så slipper jag alla jä..a ökade kostnader", men sakfrågan är om brf-avgiften är väsentligt höjd från förhandsavtalet fram till nuläget. Att livet som sådant blev dyrare på köpet tas inte hänsyn till.
Jag håller tummarna för att det kommer ett prejudikat för framtiden, och rekommenderar alla i samma situation att antingen tänka mer långsiktigt med sin nya bostad, eller se över de alternativ som faktiskt går att genomföra. Det tjänar inget till att vara bitter, vi har förlorat och gör bäst i att smälta det och gå vidare.
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Enligt en artikel i Svenska Dagbladet i förrgår så är tolkningen av "avgifter" oklar. Bostadsutvecklarna menar att insats + månadsavgift ingår i begreppet "väsentligt högre avgifter"
Artikeln kräver konto:
https://www.svd.se/a/76VKE8/avgiften-steg-obos-tvingade-fram-lagenhetskop-anda
Artikeln kräver konto:
https://www.svd.se/a/76VKE8/avgiften-steg-obos-tvingade-fram-lagenhetskop-anda
En byggherre kommer aldrig kunna bli ansvarig för marknadsförändringar eller räntehöjningar. Det som kan komma att ändras är kraven på de ekonomiska planerna, att dom ska bli mer transparenta med fler scenarios om t.ex. kraftiga räntehöjningar sker. Om tillträdet skulle skett innan räntehöjningarna skulle ju ägaren ändå fått höjd avgift i efterhand, same same but ont i plånkan :=)
Vi vill inte heller dra oss ur, vi resonerar som så att vi bygger ett hem att bo länge i, inte ett projekt som ska avverkas inom en överskådlig tid. Vi lade oss lyckligtvis 1msek under vårt maximala inköpspris, vilket är enda anledningen till att vi kan känna att vi klarar oss ganska bra igenom detta jämfört med många. Däremot saknar vi helt information i vår kostnadskalkyl om framtida förändringar, något jag tror kommer bli praxis när allt detta är lugnare, när det nu blir.D Denimhead skrev:
Ja och Nej. Kraven på förbättringar i kostnadskalkylen kommer säkerligen, men att ägaren skulle fått högre avgifter ändå har jag svårt att se. Om tillträdet skulle skett så föreningen kunnat binda sin ränta lågt och samma sak för den boende skulle man enkelt kunnat rida ett par år på lägre kostnader, kanske rentav undvika den värsta puckeln i grafen helt och hållet.Jonatan79 skrev:
En fara som inte varit uppe så mycket. Är att i samband med tillträdet så skriver du låneavtalet med banken. Och då får man max låna 85% av värdet på den dagen, I normafallet accepterar banken "alltid" att det man köper för är ett marknadsvärde, även om det gått rätt lång tid från att köpeavtal/upplåtelseavtal tecknats.
Men med nuvarande marknadssituation finns en risk att bankerna börjar dra öronen åt sig och begära en värdering i samband med att låneavtalet tecknas. Och har då ex. exploatören inte lyckats sälja alla lägenheter, och kanske börjat sälja med rabatt osv. Så finns en risk att banken sänker tröskeln för hur mycket du får låna.
Antag att du tecknat dig för en bostadsrätt för 5 milj, räknar med att låna 85% (4,25 milj), men så bestämmer sig banken för att den nu bara är värd 4 milj. Du måste fortfarande betala 5 milj. till föreningen, men får bara låna 3,4 milj.
Men med nuvarande marknadssituation finns en risk att bankerna börjar dra öronen åt sig och begära en värdering i samband med att låneavtalet tecknas. Och har då ex. exploatören inte lyckats sälja alla lägenheter, och kanske börjat sälja med rabatt osv. Så finns en risk att banken sänker tröskeln för hur mycket du får låna.
Antag att du tecknat dig för en bostadsrätt för 5 milj, räknar med att låna 85% (4,25 milj), men så bestämmer sig banken för att den nu bara är värd 4 milj. Du måste fortfarande betala 5 milj. till föreningen, men får bara låna 3,4 milj.
absolut det är en risk. Jäkligt taskigt men så kan det vara. I vårt fall såldes alla 20 bostäder på en vecka och ingen har dragit sig ur mig veterligen. Nya kalkylen är inskickad till banken så jag vore besviken om dom inte hör av sig innan vårt besök där om detta skulle vara fallet. Då står man där med uppsagd hyresrätt och två ungar. Lämnad på gatanH hempularen skrev:
Såklart att det är lite optimistiskt tänkt för den enskilde, men att man som förening binder 3-5 år i taget är normalt och där är ju skillnaden stor mellan dagens läge och för två år sedan.
Jag har tillträde om 5-6 månader och står inför situationen som din fråga berör inom en snar framtid. Om banken går med på att jag är en stamkund så binder jag något år till bra erbjudande (bankmöte om ca 1 månad), om jag är för betydelselös som kund så raggar jag nya banker och i värsta fall kör rörligt med min nuvarande bank tills det droppar nedåt igen. Men dyrt blir det oavsett lösning.
Vi har tecknat förhandsavtal på ny lght för 3,7 miljoner och avgift 3670/mån i kostnadskalkylen. Nu när det är dags för upplåtelse så har de skickat ut ekonomiska planen där avgiften är höjd till drygt 7400/mån. Dvs drygt 100% i avgiftshöjning.
Oavsett vad som ligger bakom avgiftshöjning så står det ju tydligt och klart i bostadsrättslagen att;
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet.
Jag vet att ingen vet vad "väsentligt högre" är exakt, men har pratat med en jurist som menar på att 100% högre låter väsentligt i alla fall...
Oavsett, vår plan är att med juristen gå ihop med andra köpare och driva detta om de inte låter oss bryta avtalet.
Oavsett vad som ligger bakom avgiftshöjning så står det ju tydligt och klart i bostadsrättslagen att;
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet.
Jag vet att ingen vet vad "väsentligt högre" är exakt, men har pratat med en jurist som menar på att 100% högre låter väsentligt i alla fall...
Oavsett, vår plan är att med juristen gå ihop med andra köpare och driva detta om de inte låter oss bryta avtalet.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 847 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 847 inlägg
Lagstiftaren har ju inte givit några riktlinjer om vad som menas med "väsentligt högre". En fördubbling av avgiften tycker man ju i sig självt ska räknas som väsentligt högre. Samtidigt finns det ju en annan möjlighet av läsning av lagen, att väsentligt högre ska bedömas utifrån den ekonomiska planen, ränteläge och inflation.Cliffen80 skrev:
Om den ursprungligt angivna avgiften 3670 kr/mån var beräknad utifrån ett visst ränteläge och ett visst värde på kronan och ingen annan ändring har skett i föreningens ekonomi förutom att räntan har gått upp och vi har fått ett år av hög inflation så kanske 7400 kr/mån inte är väsentligt högre utifrån dessa omständigheter. Det ligger ju inom ramen för den ekonomiska planen och det allmänna kostnads läget i samhället. Det vore ju en annan sak om föreningen hade tagit beslut om att ändra fastigheten eller dess förvaltning så att avgiften gick upp av det skälet.