Nyproduktion bostadsrätt och höjda avgifter

[Cliffen80]

Lagstiftaren har ju inte givit några riktlinjer om vad som menas med "väsentligt högre". En fördubbling av avgiften tycker man ju i sig självt ska räknas som väsentligt högre. Samtidigt finns det ju en annan möjlighet av läsning av lagen, att väsentligt högre ska bedömas utifrån den ekonomiska planen, ränteläge och inflation.

Om den ursprungligt angivna avgiften 3670 kr/mån var beräknad utifrån ett visst ränteläge och ett visst värde på kronan och ingen annan ändring har skett i föreningens ekonomi förutom att räntan har gått upp och vi har fått ett år av hög inflation så kanske 7400 kr/mån inte är väsentligt högre utifrån dessa omständigheter. Det ligger ju inom ramen för den ekonomiska planen och det allmänna kostnads läget i samhället. Det vore ju en annan sak om föreningen hade tagit beslut om att ändra fastigheten eller dess förvaltning så att avgiften gick upp av det skälet.

Jo jag förstår vad du menar. Men någonstans har byggaren ett ansvar också, t.ex. inte att maxa ut kalkylen i exceptionellt lågräntemiljö så att avgifter mer än dubblas vid ränteuppgång.

Eller rättare sagt, det är ju märkligt om byggföretagen kan köra på och göra (för)attraktiva kalkyler helt utan egen risk för att all risk läggs på köparen som i de här fallen är enskilda privatpersoner som är tvingade att köpa?

 

[Claes Sörmland]

Jo jag förstår vad du menar. Men någonstans har byggaren ett ansvar också, t.ex. inte att maxa ut kalkylen i exceptionellt lågräntemiljö så att avgifter mer än dubblas vid ränteuppgång.

Eller rättare sagt, det är ju märkligt om byggföretagen kan köra på och göra (för)attraktiva kalkyler helt utan egen risk för att all risk läggs på köparen som i de här fallen är enskilda privatpersoner som är tvingade att köpa?

Formellt är det ju inte byggföretagen som upplåter bostadsrätter utan bostadsrättsföreningen. Det känns som man är kund hos byggbolaget och de gynnas av att man vaggas in i den känslan men så är det ju inte formellt, de har ju "skalbolaget" BRFen som en kudde emellan.

 

[Daniel 109]

Som köpare måste man ju även titta på kalkylen och inte enbart på annonserad månadsavgift. Det ska bli intressant att se var det tar vägen. Jag gissar att kommande projekt kommer att ha tydligare reservationer för månadsavgiften i prospekten.

 

[Riverground]

Jo jag förstår vad du menar. Men någonstans har byggaren ett ansvar också, t.ex. inte att maxa ut kalkylen i exceptionellt lågräntemiljö så att avgifter mer än dubblas vid ränteuppgång.

Eller rättare sagt, det är ju märkligt om byggföretagen kan köra på och göra (för)attraktiva kalkyler helt utan egen risk för att all risk läggs på köparen som i de här fallen är enskilda privatpersoner som är tvingade att köpa?

Fast det är ju samma beräkning för alla bostadsköpare att belåning x räntan har stor påverkan på räntan/avgiften. Står räntan de använt som beräkningsgrund i kostnadskalkylen? Det borde vara ganska avgörande (jag är dock inte jurist).

Samma text som jag postat tidigare:
https://www.inter.se/forutsattningarna-for-att-frantrada-ett-forhandsavtal/

Slutligen föreligger rätt för förhandstecknaren att frånträda förhandsavtalet om avgifterna som ska betalas för bostadsrätten är väsentligen högre än vad som angavs i förhandsavtalet (punkten 3). Avtalet ska sägas upp inom en frist om tre månader från det att förhandstecknaren fick kännedom om den högre avgiften. Observera att det endast är en väsentlig avgiftshöjning som ger rätt till frånträdande. Vad som ska anses vara en väsentlig avgiftshöjning får prövas av domstol från fall till fall. Dock ska understrykas att den information som föreningen lämnat i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid avgörandet om höjningen är väsentlig, detta framgår av förarbetena.

 

[Denimhead]

man kan ju undra om banken sedan tillåter ett lån på de nya förutsättningarna. Är ju en fördubblad avgift samt högre räntor på banklånet.

 

[Cliffen80]

Fast det är ju samma beräkning för alla bostadsköpare att belåning x räntan har stor påverkan på räntan/avgiften. Står räntan de använt som beräkningsgrund i kostnadskalkylen? Det borde vara ganska avgörande (jag är dock inte jurist).

Samma text som jag postat tidigare:
[länk]

Slutligen föreligger rätt för förhandstecknaren att frånträda förhandsavtalet om avgifterna som ska betalas för bostadsrätten är väsentligen högre än vad som angavs i förhandsavtalet (punkten 3). Avtalet ska sägas upp inom en frist om tre månader från det att förhandstecknaren fick kännedom om den högre avgiften. Observera att det endast är en väsentlig avgiftshöjning som ger rätt till frånträdande. Vad som ska anses vara en väsentlig avgiftshöjning får prövas av domstol från fall till fall. Dock ska understrykas att den information som föreningen lämnat i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid avgörandet om höjningen är väsentlig, detta framgår av förarbetena.

Det fanns en känslighetsanalys i kostnadskalkylen med max utfall på 2% högre ränta än de räknat på gav 511kr/m2 i årsavgift. Den årsavgift vi nu fått i ekonomiska planen är på 646kr/m2.

Jag menar att ju mer glädjekalkyl de haft desto hårdare slår det vid ränteuppgång. Och givetvis är det upp till köpare också att förstå att det kan ändras men jag menar på att det inte kan vara så att köparen ska behöva ta hela smällen.

 

[Daniel 109]

Vem ska då ta smällen? Föreningen är ju ett kollektiv av köpare.

 

[Cliffen80]

Vem ska då ta smällen? Föreningen är ju ett kollektiv av köpare.

Byggherren såklart, - du tror väl inte en bank lånar ut tresiffrigt miljonbelopp till en ny "tom" BRF som bara existerar på pappret och inte har några fastigheter utan att byggherren ställer säkerhet?

 

[Daniel 109]

Formellt sett är det väl föreningen som är byggherre?

 

[Cliffen80]

Formellt sett är det väl föreningen som är byggherre?

Ja sorry, byggbolaget menar jag.

 

[Claes Sörmland]

Formellt sett är det väl föreningen som är byggherre?

Det går väl att lösa på lite olika sätt juridiskt. T ex att byggbolaget bygger och sen vid tiden för upplåtelsen säljer fastigheten med byggnaden till föreningen. Då kan föreningen ta banklån med sin nya fräscha nybebyggda fastighet som säkerhet. Då är ju byggherren bolaget som ligger bakom.

En annan lösning är ju att föreningen faktiskt är byggherre och köper byggnationstjänsten av bolaget. Kanske äger man fastigheten, eller så äger byggbolaget den tills upplåtelsen sker.

Bara fantasin och bostadsrättslagen sätter gränserna.

 

[rolflidvall]

Lagstiftaren har ju inte givit några riktlinjer om vad som menas med "väsentligt högre". En fördubbling av avgiften tycker man ju i sig självt ska räknas som väsentligt högre.

Enligt SvD är även definitionen av "avgifter" oklar (låst artikel):
https://www.svd.se/a/76VKE8/avgiften-steg-obos-tvingade-fram-lagenhetskop-anda

 

[Claes Sörmland]

Enligt SvD är även definitionen av "avgifter" oklar (låst artikel):
[länk]
[bild]

Haha, den var snygg. Jurister...

Jag slår vad om att lagstiftaren inte hade en tanke i den riktningen när lagen skrevs. Men jag skulle inte förvånas om man landar där.

 

[Ossian K Olsson]

Då en bekant under våren ska flytta in i en nyproducerad bostadsrätt där avgifterna ser ut att höjas rejält jämfört med kostnadskalkylen så tänkte jag höra mig för vad som egentligen gäller kring det. Vad jag minns från när jag gick igenom ett liknande fall för några år sedan så kunde missvisande kostnadskalkyler vara skäl till hävning av köpeavtalet. Se länk nedan. Det är kanske tidigt med rättsfall efter räntehöjningarna under våren, men har någon en indikation på hur marknaden hanterar frågan?

[länk]

Slutligen föreligger rätt för förhandstecknaren att frånträda förhandsavtalet om avgifterna som ska betalas för bostadsrätten är väsentligen högre än vad som angavs i förhandsavtalet (punkten 3). Avtalet ska sägas upp inom en frist om tre månader från det att förhandstecknaren fick kännedom om den högre avgiften. Observera att det endast är en väsentlig avgiftshöjning som ger rätt till frånträdande. Vad som ska anses vara en väsentlig avgiftshöjning får prövas av domstol från fall till fall. Dock ska understrykas att den information som föreningen lämnat i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid avgörandet om höjningen är väsentlig, detta framgår av förarbetena.

GP skriver om detta just nu i ett flertal artiklar

https://www.gp.se/ekonomi/juristen-det-ska-du-ha-koll-på-innan-du-signerar-förhandsavtal-1.97218541

 

[cpalm]

GP skriver om detta just nu i ett flertal artiklar

Betalvägg tyvärr...