40kvm "förråd" i BRF (som ett stort rum) -Vilken är den bästa juridiska lösningen från värdering?
Till vår lägenhet har vi ett tillhörande "förråd" om c. 40kvm, i praktiken är det ett stort rum som är fullgott att bo i, där finns även toalett med dusch inuti rummet. Vi kallar det "förråd" för att det är vad det är klassificerat som, vi betalar ingen avgift för förrådet och det togs inte upp i boyta / biyta när vi köpte lägenheten. Det är en mycket liten BRF men enbart 3 lägenheter, vår lägenhet är på andra våningen och förrådet nås två trappor ner.
Den muntliga överenskommelsen inom BRF är att rummet inte tidigare fått användas för stadigvarande boende då det rent krasst inte är del av underlaget för avgiften som lägenheten betalar och de övriga två lägenheterna har högst ordinära 5kvm källarförråd. Lägenheten ligger i utkanten av centrala Göteborg och senaste lägenheten som såldes i huset gick på c. 45t/kvm så det är betydande värden i ytan.
Nu undrar jag vad som är den bästa lösningen för att få vårt förråd att öka värdet på lägenheten och som är "juridiskt OK".
Boyta - Rummet har fullgod ventilation och två av sig oberoende flyktvägar som uppfyller alla krav men takhöjden är bara strax över 200cm och vad jag förstår krävs i praktiken 230cm för att konvertera till boyta (plus bygglov). Även om möjligt skulle det kosta åtminstone 200tkr för att få ordning på och är inte aktuellt i närtid. Tar dock gärna inspel här om någon känner till något annat.
Biyta - Om jag läser reglerna kring biyta uppfyller förrådet dessa regler och då skulle vi vid försäljning av lägenheten kunna skriva ut ytan som 150kvm + 40kvm i Hemnet annonsen. Att vi sen även kommer överens med grannarna om en rimlig avgift att betala för att vi fritt ska få disponera förrådet som boyta är inget problem. Rent krasst skulle det då bli c. 850kr / månad i ökad avgift för 40kvm extra biyta som fritt kan disponeras (dock inte AirBnb uthyrning etc). Magkänslan är att det borde vara en positiv ekvation från ett värderingsperspektiv.
Vad hade ni gjort?
Den muntliga överenskommelsen inom BRF är att rummet inte tidigare fått användas för stadigvarande boende då det rent krasst inte är del av underlaget för avgiften som lägenheten betalar och de övriga två lägenheterna har högst ordinära 5kvm källarförråd. Lägenheten ligger i utkanten av centrala Göteborg och senaste lägenheten som såldes i huset gick på c. 45t/kvm så det är betydande värden i ytan.
Nu undrar jag vad som är den bästa lösningen för att få vårt förråd att öka värdet på lägenheten och som är "juridiskt OK".
Boyta - Rummet har fullgod ventilation och två av sig oberoende flyktvägar som uppfyller alla krav men takhöjden är bara strax över 200cm och vad jag förstår krävs i praktiken 230cm för att konvertera till boyta (plus bygglov). Även om möjligt skulle det kosta åtminstone 200tkr för att få ordning på och är inte aktuellt i närtid. Tar dock gärna inspel här om någon känner till något annat.
Biyta - Om jag läser reglerna kring biyta uppfyller förrådet dessa regler och då skulle vi vid försäljning av lägenheten kunna skriva ut ytan som 150kvm + 40kvm i Hemnet annonsen. Att vi sen även kommer överens med grannarna om en rimlig avgift att betala för att vi fritt ska få disponera förrådet som boyta är inget problem. Rent krasst skulle det då bli c. 850kr / månad i ökad avgift för 40kvm extra biyta som fritt kan disponeras (dock inte AirBnb uthyrning etc). Magkänslan är att det borde vara en positiv ekvation från ett värderingsperspektiv.
Vad hade ni gjort?
Ert förråd är ett förråd och inte något som ni kan få till en del av er lägenhet.
Om det går att bygga om förrådet till bostad så är det något som föreningen kan göra och sedan sälja bostadsrätten i den lägenheten. Ni skulle då förmodligen då få ett förråd i källaren som övriga.
Be mäklaren att skriva ett 'stort förråd hör till lägenheten' och var nöjd med det.
Är det nuvarande förrådet ens utpekat i ert upplåtelseavtal?
Om det går att bygga om förrådet till bostad så är det något som föreningen kan göra och sedan sälja bostadsrätten i den lägenheten. Ni skulle då förmodligen då få ett förråd i källaren som övriga.
Be mäklaren att skriva ett 'stort förråd hör till lägenheten' och var nöjd med det.
Är det nuvarande förrådet ens utpekat i ert upplåtelseavtal?
Kan ni i en annons ta upp att ett förråd på 40 kvm tillhör lgh? Det stod inte med i någon annons när ni köpte lgh. Finns det något ”officiellt” att ni har tillgång till det och att det ska följa med till nästa ägare? De övriga två bostadsrättsinnehavarna kanske vill nyttja det på ngt annat sätt om ni avser att flytta?
Något ni bör undersöka är om det finns någon som helst skriftlig dokumentation att förrådet är upplåtet till er. Om det saknas kan ni nog inte ta upp det vid en försäljning. Det låter som ni har en muntlig överenskommelse, men den lär inte vara överförbar till en ny medlem. Kan ni ordna det skriftligt är det ju positivt.
Om jag var granne hade jag nog sett en annan möjlighet. En sån lokal borde föreningen kunna hyra ut och få in en bra slant för om det är i centrala Göteborg. Vi har liknande lokaler i vår förening i centrala Malmö, och de kostar 3000 kr/månad. Hyrs mest ut till mindre företag men även till underleverantörer på närliggande byggprojekt som använt lokalen som kontor/pausrum.
Det hade kunnat finansiera en rejäl sänkning av månadsavgiften vilket höjer värdet.
En tanke, det är inte ett skyddsrum?
Om jag var granne hade jag nog sett en annan möjlighet. En sån lokal borde föreningen kunna hyra ut och få in en bra slant för om det är i centrala Göteborg. Vi har liknande lokaler i vår förening i centrala Malmö, och de kostar 3000 kr/månad. Hyrs mest ut till mindre företag men även till underleverantörer på närliggande byggprojekt som använt lokalen som kontor/pausrum.
Det hade kunnat finansiera en rejäl sänkning av månadsavgiften vilket höjer värdet.
En tanke, det är inte ett skyddsrum?
Vad är syftet med själva övningen? Att få mer pengar vid en framtida försäljning? Att säkra upp utrymmet? Att bygga en övernattningslägenhet?
jag har varit i samma situation och undersökt de flesta möjligheter som finns. Men beror mycket på vad syftet är.
Min förening är mycket större och det gamla skyddsrummet ligger i en annan byggnad.jag läste det med ett riktigt hyreskontrakt på lokalen som då har ett eget nummer i föreningen. fördelen är att jag behåller lokalen den dagen jag säljer lägenheten.
Men finns en mängd lösningar på detta, beroende på syfte.
jag har varit i samma situation och undersökt de flesta möjligheter som finns. Men beror mycket på vad syftet är.
Min förening är mycket större och det gamla skyddsrummet ligger i en annan byggnad.jag läste det med ett riktigt hyreskontrakt på lokalen som då har ett eget nummer i föreningen. fördelen är att jag behåller lokalen den dagen jag säljer lägenheten.
Men finns en mängd lösningar på detta, beroende på syfte.
All skriftlig dokumentation är på plats, lokalen är upplåten till min lägenhet på samma sätt som grannarnas förråd är upplåtna till deras lägenheter genom gällande upplåtelseavtal. Det finns INGEN gråzon kring vilken lägenhet lokalen tillhör och föreningen har ingen möjlighet att tjäna några ytterligare pengar på lokalen om inte ägaren till min lägenhet går med på det. Diskussionen med mina två grannar är dock något separat från den här frågeställningen och där handlar det bara om att hitta en bra balans på vad eventuell avgift för denna yta skulle vara med förutsättningen att jag fritt får disponera den.K kindvall skrev:
Se även svar ovan, lokalen är upplåten med vår lägenhet och inget som föreningen kan "ta tillbaka" eller på annat sätt exploatera utan godkännande från min lägenhet. Skulle förrådet exploateras eller på något sätt konverteras till boyta eller biyta skulle det i min bok bli en vinst både för värderingen av min lägenhet och för föreningen i form av ökade avgifter.C cotillion skrev:
Det är en sån punkt jag är nyfiken på att förstå, vad innebär med att ingen "lagligt får övernatta"? Vad reglerar detta? Vad jag förstår går det givet takhöjden inte att konvertera till boyta vilket då gör att lokalen inte får hyras ut till 3:e part i rent hyresförhållande. Men om lokalen rakt av tillhör lägenheten och exempel en tonårsgrabb huserar där nere, vad bryter det då mot för lagar? Jag är själv uppväxt i villa och bodde då på en inredd vind där jag ärligt talat inte kunde stå raklång någonstans alls.Jonatan79 skrev:
Möjligtvis kontor men lagligt sett får ingen övernatta där
Och för att förtydliga från ovan - Lokalen har fullgod ytterventilation och två av varandra oberoende flyktvägar (dörren in och ett fönster som uppfyller måtten för flyktväg).
Syftet är rent krasst att öka värdet på vår lägenhet - hur presenteras 40kvm källarlokal på bästa sätt vid en försäljning för att få högsta möjliga värde. Lokalen är en fräsch inredd källare, lågt i takhöjd (c 2m) men ingen fuktig luft etc. Vi har idag inrett lite som ett gästrum där idag (grannarna är helt ok med tillfälliga gäster) och vet att den funkar utmärkt att stadigvarande bo och sova i.H halls skrev:
Lokalen är upplåten till min lägenhet så att skriva ett hyresavtal med föreningen är inte aktuellt då den redan tillhör min lägenhet.
Jag har försökt läsa på kring det här och har snavat över begreppet "additions bostadsrätt" vid några tillfällen som rent krasst skulle kunna vara en lösning på detta - Men jag är absolut ingen expert. Dock är grundproblemet att takhöjden är för låg för att det ska få klassificeras som boyta och även om det skulle gå att få till c. 30cm takhöjd till (utredning krävs) är det inget som är aktuellt i närtid.
Summa summarum är jag nog införstådd vid att det inte kommer bli boyta men jag är därmed väldigt intresserad av att försöka kalla det "biyta" och säga att det är fritt användbart av lägenhetsägaren.
Jag antar att den är upplåten som förråd, det ger dig inte så stort skydd som du tror.Andree16 skrev:
Det är inte helt ovanligt att föreningar flyttar förråd från vinden till mindre förråd i källaren när vindsvåningar byggs. De nya förråden behöver inte vara lika stora som de tidigare.
https://www.alltomjuridik.se/nyheter/brf-far-ratt-till-flytt-av-forrad/