Köpte bostadsrätt med trasig vitvara

[Claes Sörmland]

Finns det några domar gällande småfel som dessa som uppstår innan tillträde men ändå berör centrala delar av bostadsfunktionen? Köplagens skrivning är ju så bred och svår att tolka.

Det finns ju två uppenbara perspektiv som redan är representerade i tråden när man köper en bostadsrätt och någon gammal ingående del av lågt värde går sönder innan tillträdet (säljarens risk):

1. Köparen ersätts för det låga värdet som den trasiga delen har som isolerad enhet.

(Argument: Som köpare kan man räkna med att delen går sönder vilken dag som helst så det är inte rimligt att räkna med att funktionen finns kvar just vid tillträdet.)

2. Köparen ersätts för kostnaden att reparera/byta ut den trasiga delen i lägenheten.

(Argument: Man har köpt en lägenhet där delen har en central funktion och det är säljaren som står för risken. Så underhållskostnaden faller på säljaren om saken råkar gå sönder före tillträdet.)

 

[Dimchi]

Då har jag inte fel eller hur !

Fråga ts istället om han testade hällen ?

Skulle inte tro de, så han förtjänar inte en krona

Visste inte att man ska ta kastruller med sig på visning för att testa en induktionshäll.

 

[klimt]

Hej!

Vi köpte en bostadsrätt och vi hade tilltrade för några dagar sedan. Vi var hos mäklaren och när vi blev klara med handlingarna och fick nycklarna så berättade säljaren för oss att en av spishällens plattor inte fungerar. Jag frågade mäklaren hur vi löser det och vi skrev ett tillägsavtal där står att säljaren inte hade nämnt detta förut och att jag har rätt för reklamation.

Nu har jag kontaktat säljaren och frågat hur vi löser detta och svaret jag fick att hon antigen köper en begagnad häll eller vi får ersättning i form av pengar men värdet som hällen har nu (hällen är 10 års gammal).

Synpunkter? Tycker ni att det är rimligt? Vem bestämmer värdet då? Ska säljaren inte stå för hemleverans, installation och återvinning av den trasiga hällen också?

Tack på förhand!

Det är tråkigt när sådant här händer och det hade kunnat förebyggas om säljaren varit tydlig. I detta fall tycker jag att ni alla inblandade brustit. Först och främst säljaren som borde sett till att mäklaren var informerad och upplyste intresserade om felet. Då hade ni och andra kunnat anpassa ert bud. När problemet uppdagades vid tillträdet valde mäklaren en krånglig och otydlig uppgörelse genom ett tilläggsavtal om reklamation, som är tveksamt vilket värde det i praktiken har. Den rimliga lösningen hade varit en överenskommelse om prisavdrag i den nivå som hör diskuteras, kanske 500-1000 kronor. Man bör inte göra otydliga överenskommelser om så låga belopp. Som köpare bör ni undersöka funktionen eller begära någon form av garanti. Det är många som köper utan att undersöka, då får man också acceptera brister. Mäklaren arbetar med detta så mäklaren har nog mest ansvar för den otydliga lösning ni valde.

Tilläggsavtalet ni skrivit har nog begränsat värde i praktiken så det bästa är att avsluta ärendet genom att acceptera det som säljaren föreslår som förefaller rimligt. Alternativet är att driva det juridiskt där det belopp som ni skulle få i ersättning om ni får rätt (vilket ni troligen inte får) är så lågt att det skulle bli noll.

 

[nikasp]

Vad har det med saken att göra?
Tog du bussen med sängen och flyttlådor med eller?

helt rimligt att säljaren köper en häll som är 10 år på blocket som ni får. Eller en 500kr som andra skrivit.
Vad trodde du? Att du skulle få en helt ny från säljaren + installation?
Första bostaden och född på -90-talet?

Och när är du född? Om jag köpt en bostad så finns det väl roligare saker än att behöva jaga en begagnad spishäll med rätt mått och börja såga och montera, det gör ju inte så många själv utan då ska det in en elektriker på det.

 

[nikasp]

Fascinerande att någon ville ställa upp för så lite pengar! Men bortsett från den individens ekonomiska olycka så är det ju något fint med att allt inte är slit och släng.

Jag skrev att JAG reparerade. Beställde en ny värmezon och bytte på ganska enkelt sätt ut den själv.

 

[raderat]

Visste inte att man ska ta kastruller med sig på visning för att testa en induktionshäll.

Du säger det på ett raljerande sätt som att det vore helt otänkbart. Eftersom du inte verkar ha läst på vad dina skyldigheter som köpare är så kan jag ge dig ett par citat från undersökningsplikten av bostadsrätt:

"Utgångspunkten är att bostadsrätten köps i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen (befintligt skick)."

"Säljaren svarar inte för brister och avvikelser som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning."

Du köpte en 10 år gammal vitvara i befintligt skick utan att undersöka den.
Därmed är frågan utredd.

Du ger oss inte några detaljer kring bakgrunden men om säljaren till och med självmant berättade om plattan, om än lite sent, så lär det knappast handla om något försök till att mörka det hela. Att säljaren dessutom går med på att lösa ut detta i efterhand är långt mer än man kan kräva. Det är faktiskt riktigt oförskämt att börja ställa sådana krav.

Även om plattan teoretiskt fungerade på visningen och säljaren varit oaktsam och haft sönder den i efterhand så är det fortfarande en 10 år gammal vitvara som du köpte utan att ens undersöka den. En sådan vara kan väntas vara trasig eller bli trasig inom kort.

Jag lider med alla säljare som får stå ut med den yngre generationen som aldrig ser något eget ansvar utan istället börjar hojta om dolt fel och ersättningskrav om kylen inte är full med champagne på inflyttningsdagen eller om de i dagsljus från rätt vinkel kan ana en liten repa i den 50 år gamla parketten.

 

[Claes Sörmland]

Du säger det på ett raljerande sätt som att det vore helt otänkbart. Eftersom du inte verkar ha läst på vad dina skyldigheter som köpare är så kan jag ge dig ett par citat från undersökningsplikten av bostadsrätt:

"Utgångspunkten är att bostadsrätten köps i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen (befintligt skick)."

"Säljaren svarar inte för brister och avvikelser som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning."

Du köpte en 10 år gammal vitvara i befintligt skick utan att undersöka den.
Därmed är frågan utredd.

Du ger oss inte några detaljer kring bakgrunden men om säljaren till och med självmant berättade om plattan, om än lite sent, så lär det knappast handla om något försök till att mörka det hela. Att säljaren dessutom går med på att lösa ut detta i efterhand är långt mer än man kan kräva. Det är faktiskt riktigt oförskämt att börja ställa sådana krav.

Även om plattan teoretiskt fungerade på visningen och säljaren varit oaktsam och haft sönder den i efterhand så är det fortfarande en 10 år gammal vitvara som du köpte utan att ens undersöka den. En sådan vara kan väntas vara trasig eller bli trasig inom kort.

Jag lider med alla säljare som får stå ut med den yngre generationen som aldrig ser något eget ansvar utan istället börjar hojta om dolt fel och ersättningskrav om kylen inte är full med champagne på inflyttningsdagen eller om de i dagsljus från rätt vinkel kan ana en liten repa i den 50 år gamla parketten.

Vi kan ju testa ett annat perspektiv på detta.

Säljaren har ju en skyldighet att hålla lägenheten i gott skick (bostadsrättslagen 7 kap 13 §). Till detta hör att laga eller byta ut en en trasig spishäll. Säljaren har också försett TS med ett prospekt. Typiskt sett finns en frågelista i detta prospekt där säljaren kan uppge avvikelser i lägenhetens skick, t ex om säljaren inte skött vad som åligger henne enligt bostadsrättslagen att hålla lägenheten i gott skick avseende hällens funktion. Säljaren har dessutom medgivit att hon före köpet har underlåtit att upplysa TS om ett detta väsentliga förhållande rörande lägenhetens egenskaper som hon kände till och som TS med fog kunde räkna med att bli upplyst om och som kunde ha påverkat TS köp av lägenheten. Det är således enligt köplagen ett fel på lägenheten.

 

[cpalm]

"Säljaren svarar inte för brister och avvikelser som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning."

Du köpte en 10 år gammal vitvara i befintligt skick utan att undersöka den.
Därmed är frågan utredd.

Du menar att eftersom spisen inte var ny så borde köparen ha räknat med att en platta var trasig?
Att det är helt normalt att inte alla plattor fungerar på en lite äldre spis?

 

[klimt]

Vi kan ju testa ett annat perspektiv på detta.

Säljaren har ju en skyldighet att hålla lägenheten i gott skick (bostadsrättslagen 7 kap 13 §). Till detta hör att laga eller byta ut en en trasig spishäll. Säljaren har också försett TS med ett prospekt. Typiskt sett finns en frågelista i detta prospekt där säljaren kan uppge avvikelser i lägenhetens skick, t ex om säljaren inte skött vad som åligger henne enligt bostadsrättslagen att hålla lägenheten i gott skick avseende hällens funktion. Säljaren har dessutom medgivit att hon före köpet har underlåtit att upplysa TS om ett detta väsentliga förhållande rörande lägenhetens egenskaper som hon kände till och som TS med fog kunde räkna med att bli upplyst om och som kunde ha påverkat TS köp av lägenheten. Det är således enligt köplagen ett fel på lägenheten.

Vi vet inte alla detaljer här, men jag tvivlar starkt på att det skulle anses som ett fel enligt köplagen. Det finns många som har halvdåligt fungerande utrustning, som en häll där en platta inte fungerar. Brister som inte på något sätt påverkar fastigheten i övrigt är knappast sådana att de kan anses som ett brott mot innehavarens ansvar enligt bostadsrättslagen. Om det däremot getts några löften i prospekt eller liknande är i så fall mer allvarligt, men det vet vi väl inte?

 

[raderat]

Du menar att eftersom spisen inte var ny så borde köparen ha räknat med att en platta var trasig?
Att det är helt normalt att inte alla plattor fungerar på en lite äldre spis?

Om man köper en 10 år gammal vitvara i befintligt skick utan att testa den så är det rimligt att räkna med att en platta är trasig eller att hela hällen inom kort kommer att gå sönder, ja.

 

[Daniel 109]

Personligen tycker jag att säljaren sköter det här på ett rimligt sätt. Att ersätta köparen för vad det kostar att skaffa en likvärdig men fungerande häll. Att det kommer som ett tilläggsavtal är inte heller konstigt. Det är för att hålla det ”riktiga” avtalet rent.

Vi gjorde på samma sak med en avvikelse från det överenskomna när vi sålde sist. Men jag tog upp saken i fråga innan vi signerade.

En häll sitter normalt sett med kontakt och det behövs ingen elektriker för att montera den.

 

[raderat]

Vi kan ju testa ett annat perspektiv på detta.

Säljaren har ju en skyldighet att hålla lägenheten i gott skick (bostadsrättslagen 7 kap 13 §). Till detta hör att laga eller byta ut en en trasig spishäll. Säljaren har också försett TS med ett prospekt. Typiskt sett finns en frågelista i detta prospekt där säljaren kan uppge avvikelser i lägenhetens skick, t ex om säljaren inte skött vad som åligger henne enligt bostadsrättslagen att hålla lägenheten i gott skick avseende hällens funktion. Säljaren har dessutom medgivit att hon före köpet har underlåtit att upplysa TS om ett detta väsentliga förhållande rörande lägenhetens egenskaper som hon kände till och som TS med fog kunde räkna med att bli upplyst om och som kunde ha påverkat TS köp av lägenheten. Det är således enligt köplagen ett fel på lägenheten.

Många fina ord där. Pluspoäng för det. Att namedroppa en paragraf och sen skjuta in en helt egen, totalt verklighetsfrånkopplad tolkning av paragrafen är däremot inte seriöst.

Om du lyfter näsan från lagtexten och funderar på hur den relaterar till det aktuella fallet så hoppas jag att du inser hur larvigt resonemanget är.

Du använder kraftuttryck som "väsentliga förhållande rörande lägenhetens egenskaper" och "som kunde ha påverkat TS köp av lägenheten".

Detta alltså gällande trasig en platta i en 10 år gammal häll i en bostadsrätt som troligen sålts för ett antal miljoner. Hur tror du själv att detta hade påverkat TS köp av lägenheten? Hade budgivningen havererat totalt om denna graverande fakta uppdagats? Hade TS hellre skaffat husvagn?

Du får det att låta som att det skett ett enormt bedrägeri som gjort lägenheten omöjlig att bo i. Det kan lika gärna varit en gammal tant som bara använt en av de fungerande plattorna för att koka sitt kaffe i 10 år och i all hast kom på att en platta är trasig och ville vara lite vänlig och påtala det. Att reperara plattan eller köpa en ny/begagnad häll hade kostat ungefär en tiondel i både tid och pengar mot att involvera mäklaren och sälljaren i detta trams.

Självklart ignorerar du det viktigaste:

"Säljaren svarar inte för brister och avvikelser som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning."

Har man använt en häll i 10 år så kan skicket försämras. Men nosa gärna rätt på en paragraf som motsäger detta om du känner att det är meningsfullt. Vi vet inte heller något om priset. Det skulle ju kunna vara så att den trasiga plattan, vars värde jag uppskattar till ungefär 200 kronor, redan var inprisat i försäljningspriset på X miljoner.

 

[Claes Sörmland]

En häll sitter normalt sett med kontakt och det behövs ingen elektriker för att montera den.

Normalt vet jag inte, i den lägenhet jag köpte satt den fast inkopplad med tvåfas. Men TS kan säkert berätta hur det är i det här fallet så behöver vi inte spekulera.

 

[raderat]

Normalt vet jag inte, i den lägenhet jag köpte satt den fast inkopplad med tvåfas. Men TS kan säkert berätta hur det är i det här fallet så behöver vi inte spekulera.

Redan vid teori om stickkontakt så konstaterade du bergsäkert med en juridisk utläggning om att lägenhetens funktion västentligt hade försämrats av den trasiga plattan och att detta förmodligen skulle gjort att TS hade köpt en annan bostad. Inte nog med det, nu finns till och med misstanke om tvåfas. Måste huset rivas nu?

 

[Claes Sörmland]

Många fina ord där. Pluspoäng för det. Att namedroppa en paragraf och sen skjuta in en helt egen, totalt verklighetsfrånkopplad tolkning av paragrafen är däremot inte seriöst.

Om du lyfter näsan från lagtexten och funderar på hur den relaterar till det aktuella fallet så hoppas jag att du inser hur larvigt resonemanget är.

Du använder kraftuttryck som "väsentliga förhållande rörande lägenhetens egenskaper" och "som kunde ha påverkat TS köp av lägenheten".

Detta alltså gällande trasig en platta i en 10 år gammal häll i en bostadsrätt som troligen sålts för ett antal miljoner. Hur tror du själv att detta hade påverkat TS köp av lägenheten? Hade budgivningen havererat totalt om denna graverande fakta uppdagats? Hade TS hellre skaffat husvagn?

Du får det att låta som att det skett ett enormt bedrägeri som gjort lägenheten omöjlig att bo i. Det kan lika gärna varit en gammal tant som bara använt en av de fungerande plattorna för att koka sitt kaffe i 10 år och i all hast kom på att en platta är trasig och ville vara lite vänlig och påtala det. Att reperara plattan eller köpa en ny/begagnad häll hade kostat ungefär en tiondel i både tid och pengar mot att involvera mäklaren och sälljaren i detta trams.

Självklart ignorerar du det viktigaste:

"Säljaren svarar inte för brister och avvikelser som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning."

Har man använt en häll i 10 år så kan skicket försämras. Men nosa gärna rätt på en paragraf som motsäger detta om du känner att det är meningsfullt. Vi vet inte heller något om priset. Det skulle ju kunna vara så att den trasiga plattan, vars värde jag uppskattar till ungefär 200 kronor, redan var inprisat i försäljningspriset på X miljoner.

Jag parafraserade lagtexten i köplagen så språket blev lite styltigt och det tycks ha provocerat dig. Men om vi bortser från ditt nattliga känsloutbrott så håller jag med om det knepiga i resonemanget är att en trasig platta är futtigt i förhållande till den lägenhet som TS har köpt. En liten repa i lacken s a s. D v s som du skriver så lär det inte påverka den typiske köparens köp av de typiska lägenheten. Och TS anger att detta gäller Uppsala, en överhettad bostadsrättsmarknad där en trasig platta knappast stoppar ett lägenhetsköp.

Den andra kritiken med resonemanget som kom upp är om TS kan räknat med denna trasiga platta, d v s om säljaren slipper svara för felet av den anledningen. Jag försökte möta det uppenbara argumentet "hällen är gammal" (som jag delar!) med att säljaren faktiskt har en skyldighet enligt lag att hålla lägenheten i gott skick och därmed att reparera/byta ut så centrala delar för matlagningen när de fallerar. Om reparera/byta ut just denna häll kan diskuteras, jag är tveksam. Men jag var också tveksam till ett annat fall där dolt fel gällande elinstallationen i en bostadsrätt var uppe i rätten. Där visade det sig att köparen inte ens behövde titta på elinstallationen (genom att öppna en lucka) eftersom köparen ite kunde förvänta sig att någon gjort något olagligt som att själv installera el. Detta trots att det finns fulel i nästan varje äldre lägenhet enligt min erfarenhet. Det var alltså detta argument som jag försökte överföra på trådens fall där säljaren har en skyldighet enligt lag att hålla bostadsrätten i gott skick.

Men vi missar något viktigt i denna (teoretiska) diskussion. Det finns ingen tvist om tolkningen av köplagen. Både säljaren och köparen är överens om att den trasiga plattan utgör ett fel i lägenheten som säljaren ska ersätta.