Köpte bostadsrätt med trasig vitvara

[Claes Sörmland]

Vi vet inte alla detaljer här, men jag tvivlar starkt på att det skulle anses som ett fel enligt köplagen. Det finns många som har halvdåligt fungerande utrustning, som en häll där en platta inte fungerar. Brister som inte på något sätt påverkar fastigheten i övrigt är knappast sådana att de kan anses som ett brott mot innehavarens ansvar enligt bostadsrättslagen. Om det däremot getts några löften i prospekt eller liknande är i så fall mer allvarligt, men det vet vi väl inte?

Jag tvivlar också starkt på att detta är ett fel i köplagens mening men säljaren och köparen har kommit överens om att ersättning ska utgå för den trasiga hällen eller den ska bytas ut.

Sen kan nog diskuteras om man som bostadsrättsinnehavare har skyldighet att laga t ex en trasig häll eller inte. Jag skulle nog tolka det som att man är skyldig att göra det men att underlåta att ta detta ansvaret har ju ingen konsekvens för bostadsrättsinnehavare. Det är samma som med ytskikten.

Men frågan är om man som köpare kan räkna med att säljare är laglydiga eller inte. Kanske inte.

 

[Claes Sörmland]

Redan vid teori om stickkontakt så konstaterade du bergsäkert med en juridisk utläggning om att lägenhetens funktion västentligt hade försämrats av den trasiga plattan och att detta förmodligen skulle gjort att TS hade köpt en annan bostad. Inte nog med det, nu finns till och med misstanke om tvåfas. Måste huset rivas nu?

Nej så var det inte. Läs igen så kanske du förstår.

 

[raderat]

Men vi missar något viktigt i denna (teoretiska) diskussion. Det finns ingen tvist om tolkningen av köplagen. Både säljaren och köparen är överens om att den trasiga plattan utgör ett fel i lägenheten som säljaren ska ersätta.

Nja, det är din tolkning att alla är överens och att allt är frid och fröjd. Vi vet inte hur säljaren resonerat och tänkt. Vi vet inte hur TS eller mäklaren presenterat det för köparen. Om köparen ringer och klagar på att hen köpt en trasig vara och känner sig lurad, och mäklaren börjar vifta med tilläggsavtal och ersättningskrav, kan man säkert som säljare få panik även om det inte varit intentionen från köparen. Det kan vara en 80-årig tant/farbror eller någon annan som kände sig anklagad och trodde att hen skulle åka dit för bedrägeri, vi vet inte.

Men det juridiska är egentligen totalt ointressant här. Man behöver inte bete sig hur om helst bara för att man eventuellt skulle ha lagen på sin sida. Det handlar om en trasig platta i en 10 år gammal häll som är köpt i befintligt skick utan att undersöka den, i samband med köp av bostad som säkert gick för flera miljoner. Då tar man sitt eget ansvar och löser problemet själv. Det är knappast det sista felet som dyker upp. Låt den stackars säljaren vara i fred.

 

[Claes Sörmland]

Nja, det är din tolkning att alla är överens och att allt är frid och fröjd. Vi vet inte hur säljaren resonerat och tänkt. Vi vet inte hur TS eller mäklaren presenterat det för köparen. Om köparen ringer och klagar på att hen köpt en trasig vara och känner sig lurad, och mäklaren börjar vifta med tilläggsavtal och ersättningskrav, kan man säkert som säljare få panik även om det inte varit intentionen från köparen. Det kan vara en 80-årig tant/farbror eller någon annan som kände sig anklagad och trodde att hen skulle åka dit för bedrägeri, vi vet inte.

Jag spekulerar inte om TS eller säljarens känslotillstånd utan utgår bara från att trådstart:

"vi skrev ett tillägsavtal där står att säljaren inte hade nämnt detta förut och att jag har rätt för reklamation.

Nu har jag kontaktat säljaren och frågat hur vi löser detta och svaret jag fick att hon antigen köper en begagnad häll eller vi får ersättning i form av pengar men värdet som hällen har nu (hällen är 10 års gammal)."

Men det juridiska är egentligen totalt ointressant här. Man behöver inte bete sig hur om helst bara för att man eventuellt skulle ha lagen på sin sida. Det handlar om en trasig platta i en 10 år gammal häll som är köpt i befintligt skick utan att undersöka den, i samband med köp av bostad som säkert gick för flera miljoner. Då tar man sitt eget ansvar och löser problemet själv. Det är knappast det sista felet som dyker upp. Låt den stackars säljaren vara i fred.

OK, nu förstår jag var dina känsloutbrott kommer ifrån. Där kan jag inte hjälpa dig.

 

[raderat]

OK, nu förstår jag var dina känsloutbrott kommer ifrån. Där kan jag inte hjälpa dig.

Mina känsloutbrott är alltså min inställning att man ska bete sig respektfullt mot andra människor och inte frånsäga sig allt eget ansvar. Har man köpt en 10 år gammal pryl i befintligt skick utan att undersöka den, en pryl som i princip helt saknar värde, i samband med ett miljonköp, så tycker jag att det är ett ganska osympatiskt beteende att lägga skulden på någon annan och börja göra reklamationer och kräva ersättning.

Tack för erbjudandet om hjälp men jag står fast vid den åstikten och klarar mig bra på egen hand.

 

[Daniel 109]

Det är normalt att förvänta sig att vitvarorna fungerar vid övertagandet även om de inte är nya. Jag har gamla vitvaror rakt igenom, men samtliga fungerar. Slutar någon fungera lagar jag eller byter ut den.

Jag tycker definitivt att det ska kompenseras på det vis säljaren har erbjudit. Fördelen med att säljaren inte bytt innan tillträdet är att TS nu får möjligheten att välja. Det är ju inte helt ovanligt att nya ägare börjar med att slänga ut köket. Då är det ju bättre med en kontant ersättning än en nybytt begagnad häll.

 

[Anonymiserad 433451]

kan inte de mötas halva vägen var?
Säg 2500-3000 kr var för häll eller spis?..
då borde väl alla parter kunna bli överens och sedan kan njuta av våren snart sommaren istället...

 

[raderat]

Vi pratar alltså om flera timmars jobb för många inblandade för att få fram en eventuell ersättning med några enstaka hundralappar i samband med ett köp för ett antal miljoner där budgivarna förmodligen ökat priset med några hundratusen utan att blinka.

Självklart har detta absolut ingenting med pengar att göra, det är en ren principsak. Det finns ingenting som tyder på att säljaren agerat för att medvetet dölja något, tvärtom så straffade det sig att vara ärlig även om säljaren kom på det lite sent. Det finns vissa principfrågor som är viktiga. Detta är inte en av dem. Ni som råkat ut för köpare som frånsäger sig allt eget ansvar och kräver ersättning för alla möjliga petitesser vet vad som händer om man ger dem lillfingret.

 

[Workingclasshero]

Många fina ord där. Pluspoäng för det. Att namedroppa en paragraf och sen skjuta in en helt egen, totalt verklighetsfrånkopplad tolkning av paragrafen är däremot inte seriöst.

Om du lyfter näsan från lagtexten och funderar på hur den relaterar till det aktuella fallet så hoppas jag att du inser hur larvigt resonemanget är.

Du använder kraftuttryck som "väsentliga förhållande rörande lägenhetens egenskaper" och "som kunde ha påverkat TS köp av lägenheten".

Detta alltså gällande trasig en platta i en 10 år gammal häll i en bostadsrätt som troligen sålts för ett antal miljoner. Hur tror du själv att detta hade påverkat TS köp av lägenheten? Hade budgivningen havererat totalt om denna graverande fakta uppdagats? Hade TS hellre skaffat husvagn?

Du får det att låta som att det skett ett enormt bedrägeri som gjort lägenheten omöjlig att bo i. Det kan lika gärna varit en gammal tant som bara använt en av de fungerande plattorna för att koka sitt kaffe i 10 år och i all hast kom på att en platta är trasig och ville vara lite vänlig och påtala det. Att reperara plattan eller köpa en ny/begagnad häll hade kostat ungefär en tiondel i både tid och pengar mot att involvera mäklaren och sälljaren i detta trams.

Självklart ignorerar du det viktigaste:

"Säljaren svarar inte för brister och avvikelser som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning."

Har man använt en häll i 10 år så kan skicket försämras. Men nosa gärna rätt på en paragraf som motsäger detta om du känner att det är meningsfullt. Vi vet inte heller något om priset. Det skulle ju kunna vara så att den trasiga plattan, vars värde jag uppskattar till ungefär 200 kronor, redan var inprisat i försäljningspriset på X miljoner.

Om en kolvring varit paj på din nyinköpta 10 år gamla bil, hur hade du resonerat då? Kolvringen är ju så billig, men bytet kostar en del. Ja jämförelsen suger......

 

[Anonymiserad 433451]

Om en kolvring varit paj på din nyinköpta 10 år gamla bil, hur hade du resonerat då? Kolvringen är ju så billig, men bytet kostar en del. Ja jämförelsen suger......

maskinskadeförsäkring hade hjälpt då..

 

[raderat]

Om en kolvring varit paj på din nyinköpta 10 år gamla bil, hur hade du resonerat då? Kolvringen är ju så billig, men bytet kostar en del. Ja jämförelsen suger......

Om jag köpte en 10 år gammal bil i befintligt skick utan att bry mig om att undersöka den så hade jag varit medveten om att det var en chansning och att det är fullt naturligt att en 10 år gammal bil innehåller fel.
Sedan hade jag tänkt: vilken otur, nästa gång ska jag skärpa mig och undersöka bilen lite bättre. Eller betala för en ny bil där man inte kan förvänta sig sådana fel.

En trasig platta är dessutom trivialt att upptäcka, även om TS verkar tycka att det är en orimlig arbetssinsats att ställa på en kastrull och trycka på knappen. Detta säger en hel del om inställningen kring eget ansvar.

 

[klimt]

Säljaren har ju en skyldighet att hålla lägenheten i gott skick (bostadsrättslagen 7 kap 13 §). Till detta hör att laga eller byta ut en en trasig spishäll..

Bostadsrättslagen reglerar relationen mellan förening och medlem. Den kan därför knappast användas som argument av en köpare för att kräva ersättning för brister. I dessa fall gäller köplagen. Det skiljer nog en hel del i hur noga en förening följer upp lägenheternas skick. Det är ovanligt att föreningen kontrollerar skicket hos till exempel en häll. Det finns personer som lever med halvdåliga funktioner, så att ställa krav på att byta ut en delvis fungerande häll skulle knappast gå igenom en prövning. Man kan få vägledning av lagens förtydligande när föreningen bör agera.

”Föreningens rätt att avhjälpa brist
12 a § Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Lag (2003:31).”

Det gäller alltså när annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom. Att en förening skulle använda detta argument för att kräva utbyte av en delvis fungerande häll är inte möjligt.

 

[Claes Sörmland]

Bostadsrättslagen reglerar relationen mellan förening och medlem. Den kan därför knappast användas som argument av en köpare för att kräva ersättning för brister. I dessa fall gäller köplagen. Det skiljer nog en hel del i hur noga en förening följer upp lägenheternas skick. Det är ovanligt att föreningen kontrollerar skicket hos till exempel en häll. Det finns personer som lever med halvdåliga funktioner, så att ställa krav på att byta ut en delvis fungerande häll skulle knappast gå igenom en prövning. Man kan få vägledning av lagens förtydligande när föreningen bör agera.

”Föreningens rätt att avhjälpa brist
12 a § Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Lag (2003:31).”

Det gäller alltså när annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom. Att en förening skulle använda detta argument för att kräva utbyte av en delvis fungerande häll är inte möjligt.

Jag tror du missförstår mitt argument. Argumentet är att köparen TS kan förvänta sig att bostadsrätten är i gott skick eftersom att det finns ett lagkrav i bostadsrättslagen på säljaren att hålla den i gott skick. Jag menar alltså inte att TS kan kräva att lägenheten är i gott skick men att TS kan förvänta sig att centrala funktioner fungerar om det inte är uppenbart att så inte är fallet eller köparen informerar om det.

Samma resonemang användes ett annat fall av rätten där kravet i annan lagstiftning att elinstallationsarbete bara får utföras av elinstallationsföretag gjorde att köparen kunde förvänta sig att installationen var fackmässigt utförd utan att köparen tittade närmare på elinstallationen före köpet. Det hängde ju inga sladdar som såg hemmapulade ut ut framme.

(Sen kan man nog hävda att ett elfel i en högförbrukare av el som en häll är ganska allvarligt och medför en risk för skada på föreningens egendom (brand). Att lämna det utan åtgärd är knappast att hålla lägenheten i gott skick.)

 

[klimt]

Jag tror du missförstår mitt argument. Argumentet är att köparen TS kan förvänta sig att bostadsrätten är i gott skick eftersom att det finns ett lagkrav i bostadsrättslagen på säljaren att hålla den i gott skick. Jag menar alltså inte att TS kan kräva att lägenheten är i gott skick men att TS kan förvänta sig att centrala funktioner fungerar om det inte är uppenbart att så inte är fallet eller köparen informerar om det.

Samma resonemang användes ett annat fall av rätten där kravet i annan lagstiftning att elinstallationsarbete bara får utföras av elinstallationsföretag gjorde att köparen kunde förvänta sig att installationen var fackmässigt utförd utan att köparen tittade närmare på elinstallationen före köpet. Det hängde ju inga sladdar som såg hemmapulade ut ut framme.

(Sen kan man nog hävda att ett elfel i en högförbrukare av el som en häll är ganska allvarligt och medför en risk för skada på föreningens egendom (brand). Att lämna det utan åtgärd är knappast att hålla lägenheten i gott skick.)

Ok, tack för din fördjupning, jag förstår, mer tveksamt om jag håller med. Det vore intressant om du kan lägga upp mer info om elfallet som du beskriver,. Det är en fråga som har diskuterats på detta forum rätt många gånger när elfel kan anses som dolt/ ersättningsberättigat fel. Om detta skulle vara praxis innebär det i praktiken att kravet på köpare om undersökning före köp minskar väsentligt om köparen kan utgå från att centrala funktioner fungerar.

Angående hällen så ska den givetvis ersättas omedelbart om det bedöms vara brandfarligt. Jag vet för litet för att bedöma. Däremot minns jag att det bland bekanta fanns många som hade gamla spisar (typ 90- tal) där en platta inte fungerade och man klarade sig på tre av fyra plattor. Vet inte om detta kunde anses som farligt.

 

[Claes Sörmland]

Ok, tack för din fördjupning, jag förstår, mer tveksamt om jag håller med. Det vore intressant om du kan lägga upp mer info om elfallet som du beskriver,. Det är en fråga som har diskuterats på detta forum rätt många gånger när elfel kan anses som dolt/ ersättningsberättigat fel. Om detta skulle vara praxis innebär det i praktiken att kravet på köpare om undersökning före köp minskar väsentligt om köparen kan utgå från att centrala funktioner fungerar.

Angående hällen så ska den givetvis ersättas omedelbart om det bedöms vara brandfarligt. Jag vet för litet för att bedöma. Däremot minns jag att det bland bekanta fanns många som hade gamla spisar (typ 90- tal) där en platta inte fungerade och man klarade sig på tre av fyra plattor. Vet inte om detta kunde anses som farligt.

Hittar inte fallet trots googlingsförsök.

Om det kontrafaktiskt skulle finnas en tvist mellan säljaren och TS gällande om den trasiga hällen är ett fel som ska ersättas av säljaren så tror jag liksom du att TS har en tung uppförsbacke. Men det beror troligen på när hällen gick sönder i processen och hur lägenheten har marknadsförts och redovisats. Frågan är ju enligt köplagen vad TS kan förvänta sig utifrån de unika omständigheterna vid köpet. Och till detta kommer kravet på TS att undersöka lägenheten före köp.