Inget är säkert och det vi diskuterar är antagande - sannolikheter. Man måste som säljare också försöka tänka sig in i köparens situation och hur han eventuellt skulle agera i i ett antal olika scenarios.Nerre skrev:
Det är ju inte säkert att det finns köpare överhuvudtaget och det kan visa sig att marknaden svängt den senaste tiden och det blir ett j-kla drag.
Att sälja på våren, sommaren eller hösten, bara detta kan göra skillnad både på pris och antal spekulanter.Men detta får man aldrig facit på utan man får följa dom allmänna trenderna, men det enskilda objektet behöver inte följa en allmän trend bara för att..
diskussionen går fram o tillbaka om hur försäljning av fastighet påverkar TS som ju är säljare...
Säljaren måste ju få ett bud och en avträdesdag när fastigheten mot betalning byter ägare!
Jag fattar inte hur vi i sverige lyckats krångla till o göra en försäljning så dyr???
vi har fått konstiga budgivningar...formkrav...mäklarturer med finansiering...till vilken nytta???
TS har drabbats av tokerierna när köparen hoppade av utan avsevärd kostnad...
1. köparen o säljaren vill genomföra en försäljning
2.skriv köpet med öppen besiktningsklausul men med kostnad för avhopp och datum
3 skriv klausul om avtala bort ev fel mot kostnad rabatt eller fixbelopp
4 Anlita fackmän som gör besiktning avgiftsfritt mot del av uppdrag att restaurera fastighet
På detta sätt slipper vi en hel radda onyttiga personer i affären
Säljaren måste ju få ett bud och en avträdesdag när fastigheten mot betalning byter ägare!
Jag fattar inte hur vi i sverige lyckats krångla till o göra en försäljning så dyr???
vi har fått konstiga budgivningar...formkrav...mäklarturer med finansiering...till vilken nytta???
TS har drabbats av tokerierna när köparen hoppade av utan avsevärd kostnad...
1. köparen o säljaren vill genomföra en försäljning
2.skriv köpet med öppen besiktningsklausul men med kostnad för avhopp och datum
3 skriv klausul om avtala bort ev fel mot kostnad rabatt eller fixbelopp
4 Anlita fackmän som gör besiktning avgiftsfritt mot del av uppdrag att restaurera fastighet
På detta sätt slipper vi en hel radda onyttiga personer i affären
En hel del av detta har ju tidigare varit gällande och visats vara grund för gränsdragningsproblem och tvistemål. Låt det för allt i världen inte återgå till detta igen.byggarätt skrev:
Att blanda in en hantverkare som besiktningsman mot att sedan få uppdraget för renovering var det dummaste jag hört hittills. Då blir det rena vilda västern, men för all del det är ju köparen som utser besiktningsman och även bekostar denna , så han kan ju välja precis vem han vill. Och det är ju det som är det fina i kråksången.
Köparen utser och betalar sin besiktning. Han avgör om han får det han trott sig buda på.
Återigen; Var ligger problemet att acceptera detta?
Problemet är att försäljningsprocessen av en fastighet inte fungerar riktigt????roland53 skrev:
I TS fall kunde köparen röra till hela affären bara för att köparen kunde kliva av utan kostnad (min gissning!)
Generellt har vi problem med hur prisbildningen sker kring fastigheter och alla som blandas in utan att tillföra värde!
Seriösa Mäklare har kunnat kringgå hur illa försäljningsregler fungerat men vi är vid vägs ände
TS är en av dessa som i denna tråden behöver veta hur att klara sälja sin fastighet med de problem o brister denna har!
Mitt tips är att göra som TS gjort att gå till spekulant nr 2 lägga ett acceptbud baserat på budgivningen om detta inte accepteras så är köpare 2 inte heller seriös.
När ett bud ligger se till att inte ha öppen besiktningsklausul följ punkterna tidigare i tråden! Avtala bort fel med sakkunnig hjälp!
Problemet är inte som du beskriver det.byggarätt skrev:
Problemet är att det finns 2 motsatta intresse när en affär görs upp, oavsett vad affären gäller.
Säljaren vill ha så mycket betalt som möjligt utan att behöva ta ansvar eller riskera något ekonomiskt.
Köparen vill ha så mycket fastighet som möjligt men betala så lite som möjligt.
Det förstår dom flesta att dessa motpoler kan ha svårt att mötas. Man får mötas i kompromisser och avtal som kan tillfredsställa båda parter så mycket som möjligt. Bl.a prisförhandling (bud).
Besiktningsklausul är en av dessa instrument. Handpenning ett annat osv.
Att fastighetspriserna har skenat iväg de senaste åren kan ju knappast läggas säljaren till last utan beror mer på politiska beslut och tillkortakommande. Läs; låga räntor, lågt nybyggande, inlåsningseffekter för äldre att inte kunna sälja sitt för stora hus utan orimliga skattekonsekvenser, stor befolkningsökning osv.
Jag vet inte vilka du syftar till som blir inblandade i en fastighetsaffär utan att tillföra värde?
Mäklaren ? Det är fritt fram för säljaren att inte anlita en sådan om han har kunskaperna själv. Annars tillför mäklaren ett kunskapsvärde och tillför därför ett värde. (utan att värdera om en mäklare är för dyr eller inte)
Besiktningsmannen?. Köparen kan besiktiga själv om han har kunskapen. Annars är det besiktningsmannens kunskap som tillför något till köparens beslut.
De enda som ,enligt mig, inte tillför ett skit, är skattemyndigheten och inskrivningsmyndigheten men dom vill ha bra betalt ändå
Är det bara jag som tycker att husförsäljningar fungerar hyfsat smidigt i Sverige. Säljaren tar hjälp av en mäklare som gör en uppskattningar av vad slutpriset kan tänkas landa på som denne delger säljaren, och presenterar huset så aptitligt som möjligt för att maximera försäljningspriset med ett indikativt pris som ligger i närheten vad huset kan tänkas kosta.
Om säljaren vill kan denne också göra detta själv och lägga ut huset på blocket. Det är rationellt om huset har ett lågt förväntat pris.
Spekulanterna tittar snabbt på huset för att avgöra om huset har rätt läge, rätt funktioner och om de gillar huset. Därefter ges spekulanterna möjlighet att lägga bud på huset förutsatt att det är i det skick som beskrivs i prospektet och att det inte finns några okända allvarliga byggnadstekniska misstag. Budgivningen är ett slags förhandlingsspel med flera inblandade parter, där intressenterna försöker lägga ett bud som är högre än övriga intressenters men ändå så lågt som möjligt samtidigt som säljarsidan med olika former av psykologiska knep och ibland rena bluffmetoder försöker få intressenterna att bjuda så högt som möjligt. Spelet är jämlikt på det sätt att intressenterna kan spela ut flera säljare mot varandra om det är ett utbudsöverskott på marknaden, och säljaren kan spela ut intressenterna mot varandra om det är högre efterfrågan än utbud. Och kan man inte hitta ett pris som ligger över säljarens minimikrav och samtidigt under köparens tak så blir det ingen affär.
När en köparen vunnit budgivningen så skrivs ett kontrakt med besiktningsklausul, och det är då köparen måste göra en seriös investering i affären. Ca 6000 - 10000kr måste läggas på en besiktning och dessutom bör säljaren kolla upp en massa andra saker såsom bygglov, prata med grannar osv. Detta kan inte beskrivas som öppet köp, utan som en möjlighet för köparen att kontrollera att huset är i det skick som det sägs vara. I normalfallet så kontrollerar man inte precis allt såsom avlopp, konstruktion och elanläggning.
När affären är slut så har säljaren var ett visst ansvar för att det inte föreligger allvarliga och kostsamma fel som köparen inte kunde kontrollera, som t.ex. rena konstruktionsfel och liknande. Detta är rimligt, eftersom en hårdare undersökningsplikt skulle öka transaktionskostnaderna för hela affären. Detta skulle troligen säljaren få betala för, i praktiken.
--
Jag kan faktiskt inte komma på någon enskild förbättring av processen som inte skulle föra med sig en massa nackdelar. Man kan tänka sig en besiktning som görs före försäljning och sedan övergår till köparen men det skulle öka transaktionskostnaden då det skulle vara nödvändigt att i en sådan besiktning vara extra noggrann då ansvaret för olika fel då måste tas över av besiktaren. Jag vet att många är irriterade på budgivningsprocessen men jag kommer inte på något bättre sätt att hantera en sådan förhandlingsprocess med flera inblandade parter.
Som det är nu är grundprincipen genom hela processen av var och en tillvaratar sina egna intressen. Ska man ändra det med regelstyrning så kommer man med stor sannolikhet att få en situation är alla parter ändå bara tillvaratar sina intressen, med snävast möjliga tolkning av regelverket.
Man kan tänka sig en kutymändring - att man låter besiktningen ta lite mera tid och förutom timmarna med besiktningsmannen så tar man sig själv tid att noga gå igenom huset - kanske en hel dag. Gärna före besikningmannen kommer. Fast detta kan man avtala om tillsammans med säljaren och behöver inte regelstyras.
Om säljaren vill kan denne också göra detta själv och lägga ut huset på blocket. Det är rationellt om huset har ett lågt förväntat pris.
Spekulanterna tittar snabbt på huset för att avgöra om huset har rätt läge, rätt funktioner och om de gillar huset. Därefter ges spekulanterna möjlighet att lägga bud på huset förutsatt att det är i det skick som beskrivs i prospektet och att det inte finns några okända allvarliga byggnadstekniska misstag. Budgivningen är ett slags förhandlingsspel med flera inblandade parter, där intressenterna försöker lägga ett bud som är högre än övriga intressenters men ändå så lågt som möjligt samtidigt som säljarsidan med olika former av psykologiska knep och ibland rena bluffmetoder försöker få intressenterna att bjuda så högt som möjligt. Spelet är jämlikt på det sätt att intressenterna kan spela ut flera säljare mot varandra om det är ett utbudsöverskott på marknaden, och säljaren kan spela ut intressenterna mot varandra om det är högre efterfrågan än utbud. Och kan man inte hitta ett pris som ligger över säljarens minimikrav och samtidigt under köparens tak så blir det ingen affär.
När en köparen vunnit budgivningen så skrivs ett kontrakt med besiktningsklausul, och det är då köparen måste göra en seriös investering i affären. Ca 6000 - 10000kr måste läggas på en besiktning och dessutom bör säljaren kolla upp en massa andra saker såsom bygglov, prata med grannar osv. Detta kan inte beskrivas som öppet köp, utan som en möjlighet för köparen att kontrollera att huset är i det skick som det sägs vara. I normalfallet så kontrollerar man inte precis allt såsom avlopp, konstruktion och elanläggning.
När affären är slut så har säljaren var ett visst ansvar för att det inte föreligger allvarliga och kostsamma fel som köparen inte kunde kontrollera, som t.ex. rena konstruktionsfel och liknande. Detta är rimligt, eftersom en hårdare undersökningsplikt skulle öka transaktionskostnaderna för hela affären. Detta skulle troligen säljaren få betala för, i praktiken.
--
Jag kan faktiskt inte komma på någon enskild förbättring av processen som inte skulle föra med sig en massa nackdelar. Man kan tänka sig en besiktning som görs före försäljning och sedan övergår till köparen men det skulle öka transaktionskostnaden då det skulle vara nödvändigt att i en sådan besiktning vara extra noggrann då ansvaret för olika fel då måste tas över av besiktaren. Jag vet att många är irriterade på budgivningsprocessen men jag kommer inte på något bättre sätt att hantera en sådan förhandlingsprocess med flera inblandade parter.
Som det är nu är grundprincipen genom hela processen av var och en tillvaratar sina egna intressen. Ska man ändra det med regelstyrning så kommer man med stor sannolikhet att få en situation är alla parter ändå bara tillvaratar sina intressen, med snävast möjliga tolkning av regelverket.
Man kan tänka sig en kutymändring - att man låter besiktningen ta lite mera tid och förutom timmarna med besiktningsmannen så tar man sig själv tid att noga gå igenom huset - kanske en hel dag. Gärna före besikningmannen kommer. Fast detta kan man avtala om tillsammans med säljaren och behöver inte regelstyras.
Där håller jag helt med, besiktningsklausulen är enbart till för köparen.hempularen skrev:
Jo, för med skrivet kontrakt så kan säljaren inte ta emot mer bud. Säljaren låser upp sig i de där två veckorna.
Med det första alternativet låser säljaren inte upp sig.
Det jag kan acceptera är ett kontrakt där köparen ges möjlighet till avdrag på köpeskillingen baserat på vad besiktningen visar.
För tänk nu om köparen verkligen vill ha huset, men får reda på att det kommer att kosta 100 000 att åtgärda nåt problem. Med skrivet kontrakt har köparen ingen möjlighet att pruta, priset är redan bestämt. Köparen har bara två val: Köp till överenskommet pris eller hoppa av. Och hoppar köparen av så lär inte säljaren vara intresserad av att köparen kommer igen med ett bud som är 100 000 lägre.
Redigerat:
TS frågar efter lösning på sitt problem....det är riktigt att det är två parter i en affär men tråden visar på problem.
Ett skrivet rimligt kontrakt måste vara enklare att dra upp än i dag!
Har vi inte nog problem med bostäder?
Säljare kan vara skyldiga att under en tidsperiod låsa pengar för ev fel motsvarande handpenningen.
Dock måste handpenningen användas i detta fallet då köparen inte kunnat peka på gravt fel
Ett skrivet rimligt kontrakt måste vara enklare att dra upp än i dag!
Har vi inte nog problem med bostäder?
Säljare kan vara skyldiga att under en tidsperiod låsa pengar för ev fel motsvarande handpenningen.
Dock måste handpenningen användas i detta fallet då köparen inte kunnat peka på gravt fel
När jag sålde ett hus 2013 hade vi en klausul med att fel över 50000kr kan häva köpet, eller om köparen önskade ge säljaren rätt att inom en viss tid åtgärda felen, tex innan tillträdet. Ett högre belopp från tex handpenningen spärrades hos mäklaren som säkerhet. Detta fungerade bra för oss men som jag förstår från många här skriver man inte dessa klausuler längre
Tänk på att det är säljaren som bestämmer om det ska vara en öppen besiktningsklausul eller ej. Så vill inte säljaren ha med den så är det bara att förklara läget för mäklaren svårare är det inte. Så allt tjat om att säljaren förlorar på den är bara löjligt, då säljaren själv (medvetet eller ej) accepterat att ha med den.
Moderator
· Stockholm
· 52 345 inlägg
Jo det är ju precis det som normalt händer efter besiktningen. I normalfallet så dyker det inte upp några konstigheter, eller så hittar bes. mannen något som säljaren direkt också inser att detta var inte bra. Och då förhandlar man om en rimlig nedsättning av köpesumman. Kommer man inte överens om nivån på sänkning, så utnyttjar köparen sin rätt att hoppa av.Nerre skrev:
Men det absolut vanligast vid bes. anmärkningar är att man kommer överens på en nivå som båda parter är rimligt nöjda med.
Och det blir precis samma sak om man väntar med kontrakt och besiktigar före skrivning. Ev. fel resulterar oftast inte i en avbruten affär, utan man kommer fram till ett prisavdrag.
På den tiden när man hade villkorade kontrakt så var det även vanligt med "låsande" kontrakt som inte gav köparen någon möjlighet att hoppa av oavsett hur stora fel som upptäcktes, men där säljaren var bunden av kontraktet att ovillkorligen åtgärda, eller acceptera prisavdrag.
Den formuleringen kunde ju bli katastrofal för säljaren, köparens utsedda bes. man kommer in och anmärker på högvis med tveksamma problem, säljaren är avtalsmässigt skyldig att gå ned i pris. Och där uppstod då lätt konflikter om hur man skulle värderabes. anmärkningarna. Iom. att hävning inte fanns som förhandlingsmöjlighet så blev det möjligt att "förhandla" fram helt groteska prisavdrag.
Problemet uppstår väl när köparen har en besiktningsman/snickare som hävdar att det kostar 60 000 att fixa taket men din bror som är snickare kan utan problem fixa det för 40000 kr. Men det vill inte säljaren som just råkar vara den oresonliga sortens person som inte alls kan ta i hand och "lösa problemet"...Jonatan79 skrev:
Det är ju just så en besiktningsklausul är utformad. Antingen köper man eller så hoppar man av.Nerre skrev:
Det finns ingen avtalad rätt att pruta.
Att pruta eller komma överens om en prisnedsättning är ju helt upp till säljaren om han vill gå med på.
Det är ingen rättighet för köparen.
byggarätt skrev:
Du missförstår nog avsikten med handpenningen.
Om köparen hoppar av pga besiktningsklausulen inom, i kontraktet, stipulerad tid så påverkas inte handpenningen överhuvudtaget. Det betalas ograverad tillbaks till köparen.
Handpenningen har en funktion först efter att besiktningsperioden är över och är då en delsäkerhet att köparen fullföljer kontraktets innebörd, nämligen att köpa fastigheten och att likvid överförs till säljaren enligt kontraktet.
I stället för svårtolkade avhopp om skador för visst belopp finnes, det leder som tidigare erfarenheter visar till tvister så skulle en lösning för TS möjligen kunna varit att skriva i kontraktet att t.ex halva (eller hela) handpenningen tillfaller säljaren som skadestånd om köparen väljer att hoppa av affären efter besiktning.
Det skulle möjligen stävja oskicket att hoppa av bara för att köparen tycker tapeterna har fel mönster eller andra oväsentliga motiveringar för avhopp.
För övrigt behöver inte köparen motivera varför han hoppar av affären, men om han blir bränd på handpenningen och vet detta i förväg så skulle kanske kontraktet skrivits med lite mer eftertanke.
Redigerat:
Eller så skulle kontraktet inte skrivas allt