Frågor och svar om tvist

FRÅGA (2008-05-14):
Vid vår 2-års besiktning har vi upptäckt mycket ytmögel under taknocken ute. Men besiktningsmannan hävdar att detta är normalt och vill inte notera det i protokollet. Måste inte besiktningsmannen notera sådant som husägaren påpekar för att sedan avgöra om det ska åtgärdas eller ej? Till saken hör att besiktningsmannen är anlitad av Folkhem men betalad av oss (det känns som han är jävig och vill undvika alla stora noteringar). Till saken hör att det finns många lika hus som har byggts ungefär samtidigt och där finns inget mögel alls. Är det verkligen acceptabelt att ha mycket ytmögel vid en 2-årsbesiktning, det känns som de har använt dåligt virke, vi såg att mycket virke låg framme ute i flera månader vid regn etc vid byggnationen. Vad har vi för möjligheter att driva denna tvist vidare?

SVAR:
Det viktigaste - om nu besiktningsmannen inte vill notera av er påtalade fel vid garantibesiktningen - är att er kontraktspart underrättas om det fel ni gör gällande. Om möglet kan anses medföra att entreprenaden har någon brist vilket är en fråga för en fackman presumeras detta utgöra ett fel enligt konsumenttjänstlagen om det visat sig inom två år från slutbesiktningen. Denna presumtion för fel åligger det entreprenören att bryta genom att visa att felet beror på en olyckshändelse eller på vanvård eller onormalt brukande från beställarens sida. Det framstår som om entreprenören i förevarande fall skulle få svårt att visa på sådana omständigheter.
Vad ni bör utreda är således vad verkningarna av möglet kan vara, förslagsvis genom en analys av möglet. Ni bör skriftligen påtala/reklamera möglet till entreprenören och hänvisa till att ni sökt få med detta i besiktningsmannens protokoll men att denne ej hörsammat det.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-04-23):
Jag och min fru byggde ett Eksjöhus 2002. Huset är konstruerat med oventilerad trästomme och tunnputs på cellplast. Efter alla skriverier i media om tickande mögelbomber blev vi oroliga och anlitade en fuktutredare. Han mätte vårt hus. Det visade sig att vi hade fukt i utegipsskivorna mot samtliga väderriktningar. Det ska sägas att när huset sattes på plats spöregnade det. På vissa fönster har vi upptäckt glipor mellan karm och fasad. Under ett fönster uppmättes ett fuktvärde på hela 46 % och på det fönster finner vi inga glipor mellan karm och fasad. Vi har också upptäckt att man inte tätat bakom friskluftsintag, kontakt, ringklocka etc. Eftersom konstruktionen är känslig borde man väl gjort det när man byggde huset. Vi har vänt oss till GAR-BO men de hävdar att vi inte har underhållit vårt hus så vi får skylla oss själva. Nu har vi skaffat oss en advokat och stämt GAR-BO. Vad säger ni om detta? Har även fått reda på att Eksjöhus byggt hus i Södra Sandby, ett gruppboende på åtta villor där samtliga hus är fuktskadade efter två år. Det måste ju vara fel på konstruktionen.

SVAR:
Det förefaller onekligen som om den konstruktion som använts vid uppförandet av ert hus varit bristfällig, alternativt att själva entreprenaden inte gått till på rätt sätt. Gränsdragningen mellan dessa frågeställningar och invändningen om bristande underhåll är något som kommer att prövas i ert mål. Ert ombud har säkerligen innan talan väckts genomgått dessa frågeställningar och beaktat dessa vid talans väckande. Fuktskadorna på gruppboende kan ju utgöra stödbevisning i ert mål om konstruktionen är densamma.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-04-03):
Vi har en tvist med vår husleverantör. Vi har haft två entreprenörer - en för grunden och en för huset. Grundkillen drog el-kabeln genom plattan och husbyggarna råkade borra sönder kabeln när de försökte få loss den. Enligt dem så var kabeln feldragen. Pga det måste Fortum göra en ominstallation och vill debitera oss 2875 kr för det. Varken grundkillen eller byggarna vill betala för det. Vem anser du är skyldig att betala? Är det grundkillen som påstår att han dragit kabeln rätt eller är det byggarna som var tvungna att borra loss kabel och den gick sönder?

SVAR:
Om inte ritningarna till huset ger vägledning om vem av entreprenörerna som gjort fel; grundentreprenören genom att avvika från ritningen vid dragningen av kabeln eller byggnadsentreprenören som inte kontrollerade förekomsten av eventuella kablar innan borrningsarbetena, bör en argumentation kunna föras med de som borrade loss kabeln att de i den delen inte varit tillräckligt aktsamma vid utförandet av det uppdraget, vilket orsakat er en merkostnad. De har ju i vart fall då haft kännedom om kabeln.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-03-12):
Vi har problem med vår nya granne. De vägrar acceptera tomtgränsen trots att vi anlitade en lantmätare som satte ut tomtgränspinnar. Lantmätaren anlitades när vi ville bygga ett staket mellan oss och grannen. Våra betongfundament för staketet gjordes mer än 20 cm in från tomtgräns, då vi ville ta hänsyn till grannen och lämna lite utrymme. Grannarna tog sedan helt enkelt bort markeringarna! En månad senare ”råkade” de bygga ut en jordkällare så att den hamnade ca 20 cm in på vår tomt. Jordkällarens tak sticker upp ovan mark ca 20 cm. Vi har pratat med grannen om det här men ingenting hjälper. Vi är rejält osams, de har till och med hotat oss.
Kommunen vill inte hjälpa oss med grannens intrång på vår fastighet eftersom jordkällaren inte är varken bygglovs- eller marklovspliktig då den är under mark och 'bara' sticker upp 20 cm, vilket är inom ramen för ändring av marknivån +- 50 cm enligt detaljplan. Vi har försökt få hjälp av länsstyrelsen, men vi fick inget stöd därifrån heller. Vad kan vi göra åt det? Vårt staket mot grannen kunde aldrig färdigställas då deras jordkällartak sticker upp i staketets linje.
Dessutom söker grannen nu också bygglov för att bredda och utöka en entrétrappa som enligt deras ansökan ligger 1,80 m från tomtgräns. I verkligheten är det snarare 1 m. Hur hindrar vi dem att göra en större trappa så nära oss? Det är ju tillräckligt nära redan nu och så ansöker de med felaktiga mått i bygglovsritningarna.

SVAR:
Vad gäller jordkällaren så förhåller det sig som så att er granne nyttjar er fastighet för densamma. Det äger grannen inte rätt till med mindre än att ni tecknar avtal om det. I denna del kan ni väcka talan vid tingsrätten om att han ska förpliktas att återställa er mark och att det ska fastställas att han ska upphöra med intrånget på er mark. Till grund härför ligger då lantmätarens utstakning av fastighetsgränsen.
Vad gäller ansökan om trappan så bör ni yttra er i ansökningsförfarandet och tydliggöra bristen i densamma i och med att den grundar sig på en felaktigt angiven fastighetsgräns. Ni bör då vidtala den utstakning som lantmätaren gjort så att även den kommuniceras med kommunen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-02-06):
Vi har köpt ett hus på totalentreprenad, besiktning skedde i december 2007. Varken vi eller besiktningsmannen upptäckte då att en del av taket på framsidan och några plattor på baksidan har en avvikande färg. Det blir liksom som ett "fält" på taket som är mörkare i nyansen, inte alls snyggt. Varför det inte upptäcktes vid besiktningen var för att man måste gå ett antal meter från huset för att det ska synas. Bäst syns det på riktigt långt håll, då ser man en mörkare ruta mitt på taket. Hur får vi entreprenören att byta de pannor som har avvikande färg? Kan de på något sätt hävda att det är inom toleransen? Ingen av grannarna som har likadana hus har någon nyansskillnad på taket, ska tilläggas att det är betongtakpannor.

SVAR:
Av frågan framgår inte om ni avtalat om några särskilda avtalsvillkor för entreprenaden. Enligt den tvingande konsumenttjänstlagen äger ni dock - trots en godkänd slutbesiktning - påtala och åberopa fel i entreprenaden så länge så sker inom sex månader från slutbesiktningen. Den tidsfristen har ni således på er. Detta gäller oavsett om detta påtalats eller inte vid slutbesiktningen. Ni bör således påtala detta för entreprenören så skyndsamt som möjligt. Vid bedömandet av huruvida entreprenaden är felaktig kan på goda grunder grannarnas hus användas som referensobjekt. Ert tak torde genom färgavvikelsen på vissa delar vara att se som felaktigt under förutsättningen att det är fråga om en tydlig avvikelse.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-01-30):
Vi har köpt ett hus som vi just fått tillträde till. Vid tillträdet upptäckte vi att det är en annan typ av kökslåda i köket än vad vi anser att vi har köpt. I vår leveransbeskrivning står det att köket har "skåpsnickerier av fabrikat Myresjökök". Av säljaren får vi Myresjököks säljbroschyr där det står "som standard i alla våra kök har vi en mjukstängande fullutdragslåda." Vi anser då att det är denna låda vi har köpt eftersom vi inte på något sätt blivit upplysta, varken muntligt eller skriftligt om att det skulle vara någon annan standard i vårt hus. Till saken hör att vi har valt till ett inbyggnadskök och det innebär att bänkskåpen är ersatta med lådor det är alltså en hel del lådor det rör sig om. Dessa sämre lådor har inte samma funktion som den som vi anser att vi köpt, dessa har bland annat högre bakstycke och sidor vilket gör att man kan förvara matvaror i dem utan att de ramlar över kanterna, vilket vi måste då köket inte har något skafferi. Vår fråga är nu om det är så att det är den bättre lådan som vi köpt med hänsyn till det som står i kontraktet och i säljbroschyren? Husföretaget hävdar att vi skulle ha sett vad det var för sorts lådor när vi var på visning i ett likadant hus. Detta var inget visningshus uppbyggt endast för visningar av dem utan ett hus av samma typ som vårt men där det bor en familj och då anser jag att man inte går och tittar i alla deras lådor. I ett av skåpen, det som vi tittade i, är det också den bättre standarden på låda. Borde vi ha upptäckt att det är olika typer av lådor då? Är det inte så att det är det som är skrivet i avtalet och i övrigt utdelat material typ säljbroschyrer som gäller?

SVAR:
Enligt konsumentköplagen vilken gäller för ert köp av kök ska varan stämma överens med den beskrivning av varan som säljaren lämnat och uppgifter om varans egenskaper som säljaren lämnat vid marknadsföring av densamma. I ert fall har köpet grundats på en leveransbeskrivning som kompletterats med en säljbroschyr. I dessa dokument beskrivs och marknadsförs er vara så som ni beskriver det. Vid avvikelse från beskrivning och marknadsföring föreligger ett köprättsligt fel i varan. Ni ska då kräva omleverans av rätt vara vilket ni ska meddela säljaren genom att tillställa denne en skriftlig reklamation. Säljaren kan torgföra uppfattningen att avtalet även grundas på den visning av kök som ni bevistat, oavsett om det var ett visningshus eller inte, och att ni där överenskommit om att det var sådant kök som beställts. Går dessa uppgifter emot den skriftliga leveransbeskrivningen torde dock säljaren ha svårt att bevisa det avtalsinnehållet.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-12-05):
Kan jag och min man köpa en stuga med renoveringsbehov av mina föräldrar under "rätta" värdet, utan att någon av oss kan krävas på något vid ett senare tillfälle av mina syskon eller halvsyskon?

SVAR:
En försäljning till underpris kan jämställas med en gåva. Huvudregeln vid en gåva till en bröstarvinge är att gåvan skall avräknas som förskott på bröstarvingens arv efter arvlåtaren. Huvudregeln gäller om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. För att undvika att försäljningen kommer att betraktas som ett förskott på arv bör man således i överlåtelseavtalet eller i eventuellt testamente om sådant finns föreskriva att försäljningen inte utgör ett förskott på arv.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-10-22):
Håller på att bygga ett nytt hus med fristående garage. I samband med utsättningen (sköttes av kommunen) så hamnade garaget 0,5 m fel. Bakgrunden är följande: När vi skrev kontrakt med husfirman så diskuterade vi även placeringen av hus och garage på tomten. Våra önskemål var att placera garaget 1,0 m från tomtgräns, vilket var i överensstämmelse med gällande gestalningsplan. Allt detta dokumenterades. På nybyggnadskartan som låg till grund för bygglovet hade dock garaget placerats 1,5 m från tomtgräns. Vi påpekade detta för husfirman och de lovade att upprätta en reviderad version, vilket också skedde. För att försäkra mig om att inget skulle bli fel så kontrollerade jag att mark- och grundentreprenören fått den reviderade versionen. Döm om min förvåning när det sedan visade sig att garageplattan låg fel. Vi närmare undersökning så visade det sig att kommunens mätningsingenjör gått efter den ursprungliga nybyggnadskartan. Detta trots att de fått den reviderade. Han försvarar sig med att denna skickats enbart till kommunens bygglovshandläggare och att även han skulle ha fått en kopia. Är detta korrekt? Om bygglovshandläggaren fått dokumentet så borde väl han se till att samtliga berörda får ta del av detta? Jag anser nämligen att det brustit i kommunens interna rutiner och att de bör ge oss ekonomisk kompensation för det uppkomna felet. Har jag rätt och hur kan jag i så fall driva en sådan process?

SVAR:
Om man kan visa att kommunen agerat oaktsamt vid sin myndighetsutövning, att detta lett till att garaget placerats fel och att ni därigenom lider en förmögenhetsskada ska kommunen svara för sådan skada. Det svåra i ert fall blir att visa vilken skada ni ekonomiskt lider av att garaget är beläget på fel plats på fastigheten med en halv meter. Kan man via någon sakkunnig visa att fastigheten genom denna planering erhåller ett lägre värde så skulle detta kunna vara en utredning om skadan.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-09-19):
Vi håller på att bygga ett hus med en hustillverkare strax söder om Göteborg och har hamnat i en mycket besvärlig situation. Vi är intresserade av att reda ut rättsläget och få råd om hur vi ska gå vidare.
Tomten och huset förmedlades av en återförsäljare som är auktoriserad av hustillverkaren. Huset är sålt med totalentreprenad där återförsäljaren är vår kontraktspart som totalentreprenör. Hustillverkaren har också en byggsamordnare i området som bistår återförsäljaren med byggsamordning mm. Utlovat inflyttningsdatum är enligt kontraktet den 13/9, och efter detta datum utgår vite. Kontraktet är skrivet enligt ABS05 standardmall med några tilläggsavtal, också dessa enligt ABS05 standard. Vi har hittills betalat 10% av kontraktssumman i handpenning vid kontraktsskrivandet samt betalat för utfört arbete med mark, grund mm, men kvarhållit 10% till efter slutbesiktningen. Vi har ännu inte betalat något för husstommen.
Efter sedvanligt strul med bygglov, fördyrande sprängarbeten, diverse förseningar var det i maj 2007 dags för husleverans. Husleveransen komfrån hustillverkaren den 31/5 trots att markarbetet och grunden inte var färdigställt. Materialet placerades på två olika ställen i samhället och förvarades stående direkt på marken täckt med lättviktspresenningar. Delar
av materialet var helt utan täckning.
Grunden var sedan färdiggjuten den 9/7. Stomresningen påbörjades den 26/7, dvs 8 veckor efter att materialet levererades. Under dessa veckor framförde vi 1-2 ggr/vecka vår oro till återförsäljaren och hustillverkarens byggsamordnare över att materialet tog skada av att stå ute i regnet. Vi fick då hela tiden beskedet att det inte var någon fara för att materialet skulle skadas, och att huset skulle resas "nästa vecka". Vid flera tillfällen var vi också och spikade
fast presenningar som var bristfälligt fastsatta och blåst av.
Då vi i början av juni såg att materialet var skadat, lät vår kvalitetsansvarige (KA) Munters Torkteknik göra en kontroll av byggelementen. Kontrollen gjordes den 17/7 och påvisade fuktskador och mikrobiell påväxt på materialet. Pga oro för att detta skulle byggas in i huset kontaktade vi då återförsäljaren samt även ledningen för hustillverkaren. Vi fick den 22/7 skriftliga garantier från hustillverkarens VD att huset inte skulle resas utan att materialet kontrollerats av en av oss godkänd oberoende kontrollant. Stomresningen påbörjades ändå den 26/7 utan att någon kontroll av materialet var gjord. Stomresningen gjordes av byggföretaget "X" som är underentreprenör till återförsäljaren.
Munters Torkteknik utsågs efter stomresningen till oberoende kontrollant och fick tillgång till huset först den 14/8 för en kontroll. Huset var sedan tätt först den 16 eller 17/8 då råspont och takpapp var påspikat. Det innebär att stora delar av materialet var utsatt för väder och vind i 11 veckor efter leveransen.
Enligt Munters rapport från den 14/8 finns nu utbredd synlig mikrobiell påväxt (mögel) på i stort sett allt synligt organiskt byggnadsmaterial (läkt, takstolar, bjälklag, underlagstak mm) samt på byggnadsmaterial som lagras i huset. Fritt vatten och utbredd fukt finns i syllar, regelverk, isolering och vindskivor. Vid ett "stormöte" som vår KA kallade till den 21/8 där alla inblandade + en representant för byggnadsnämnden i kommunen var närvarande enades mötet om att den enda acceptabla lösningen på problemet är att arbetet avbryts, en ny husstomme levereras och denfuktska dade stommen monteras ned och kasseras.
Hustillverkaren försöker nu distansera sig från problemet och ansvaret och lägger över allt på den lokale återförsäljaren dvs totalentreprenören. Återförsäljaren försöker sprida ansvaret på hustillverkaren och byggföretaget "X".
Ärendet har för närvarande hamnat hos återförsäljarens försäkringsbolag för en bedömning av möjligheten för honom att få ersättning från sin försäkring.
Enligt vår bedömning har byggprocessen hittills präglats av slarv, nonchalans och framför allt brist på professionalitet. Alla inblandade har bidragit till att situationen har uppstått. Vi befarar nu att en försäkringteknisk långbänk kommer att följa där alla kommer att skylla på varandra och vi i slutänden blir de stora förlorarna. Vi är tacksamma för att få råd om hur vi ska gå vidare och information om hur vårt rättsläge ser ut.

SVAR:
Som jag uppfattar dig så är er kontraktspart återförsäljaren. Ni kan således hålla er till återförsäljaren oavsett om fuktskadorna beror på hustillverkaren eller underentreprenören "X". Ni kan kräva att återförsäljaren fullgör sitt åtagande och från den tidpunkt som huset skulle vara färdigställt har ni rätt till vite. Beroende på hur vitesklausulen är utformad kan ni även vara berättigade till skadestånd om er skada skulle överstiga vitet. Om ni endast innehåller 10 % av kontraktssumman bör ni också kräva att återfå ett belopp motsvarande kostnaderna för kvarstående arbeten för att färdigställa huset. Detta belopp kan sedan utbetalas allteftersom huset färdigställs.
Eftersom en ny husstomme måste levereras kommer dröjsmålet med husets färdigställande att bli långvarigt. Om detta dröjsmål är väsentligt för er som konsumenter och om syftet med tjänsten i huvudsak är förfelat så har ni även rätt att häva hela entreprenaden vilket innebär att prestationerna på vardera sidor skall återgå. Därutöver har ni då också rätt till skadestånd. Eftersom hävning är en ingripande åtgärd som kan föranleda skadeståndsansvar om den vidtas felaktigt så bör man dock samråda med en jurist innan hävning sker.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-04-25):
Vi håller på att bygga hus enligt det beviljade bygglovet. Nu vill den närmaste grannen, som vi har frågat innan om garageplaceringen, att vi "flyttar" på garaget. Vad ska vi göra? Först har de godkänt detta skriftligt, men nu säger de att de inte hade uppfattat att garaget skulle vara så nära tomgränsen.

SVAR:
Har bygglov meddelats för garagets placering behöver ni inte flytta detta annat än om bygglovet upphävs av länsstyrelsen efter överklagande. Eftersom grannen har samtyckt till bygglovet så saknar han rätt att överklaga. Detta följer av att rätt att överklaga endast tillkommer den som beslutet angår om det går honom emot. I och med att din granne samtyckt så går beslutet inte honom emot.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-04-20):
Jag bestämde mig för att renovera badrummet i min bostadsrätt och bad två bekanta om hjälp för att kakla badrummet. Lägenheten nu är såld. Men efter en dryg vecka ringer köparen och säger att det är felbyggt och att försäkringsbolaget inte godkänner det vilket betyder att hon inte får försäkra sin lägenhet. Vem har gjort sig skyldig till vad egentligen? Jag trodde allt var frid och fröjd? Kan man som köpare komma en vecka efter kontraktet är skrivet och kräva att jag som säljare betalar en omrenovering? Det står ju i kontraktet att köparen uppmanas att noggrant undersöka lägenhetens skick. Och eftersom hon skrivit under kontraktet så har hon väl också godkänt? Jag som köpare har varit väldigt klar med att inte har anlitats någon firma för att göra jobbet. Men jag litar på min bekant eftersom han renoverar sitt badrum på precis samma sätt och han fick minsann försäkra sitt badrum.

SVAR:
En bostadsrätt är lös egendom och köplagen är därför tillämplig. Enligt köplagen anses en vara felaktig om den avviker från avtalet eller vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vid bedömningen av om ett fel föreligger eller inte så får man således ta sin utgångspunkt i köpekontraktet samt uppgifter som lämnats muntligen i anslutningen till köpet. Om det inte följer av kontrakt samt muntliga uppgifter vilket skick badrummet skulle ha får man istället bedöma vad köparen haft fog att förutsätta. Vid denna bedömning är det naturligtvis av betydelse om du särskilt påtalat att badrummet inte gjorts av någon fackman. Att köparen skrivit på kontraktet innebär inte att köparen inte kan göra ett fel gällande. Undantag från detta är dock om det finns en preciserad friskrivning i kontraktet avseende det aktuella felet. Köparen är även skyldig att undersöka varan och får inte åberopa fel som hon bort märka vid en undersökning.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-04-02):
Vi köpte ett hus med enskilt avlopp för tre år sedan. Huset är byggt 1990. Innan köpet meddelade säljaren att hon åtgärdat avloppet genom att förlänga infiltrationsbädden med ca 10 meter. Hon hade bott själv i huset de senaste åren men hade haft problem med avloppet när hennes familj bott där innan. Bara några veckor efter inflyttning blev det stopp i avloppet och vi beställde akuttömning. Slamsugarna sa då att de hade varit här flera gånger tidigare och att det hade varit problem med detta avlopp. Vi presenterade räkningen för säljaren som "betalade" denna genom kvittning. Därefter kontaktade vi en handläggare på kommunen som säljaren angav som kontaktperson vid förlängningen. Han kom och tittade och såg att lerjorden var mättad och föreslog att vi skulle dika ur i ovankant av tomten. Vi gjorde detta utan förbättrat resultat. Under de första två åren så stod vattnet över slamavskiljaren i trekammarbrunnen ungefär hälften av tiden. Det var endast under vintern och vid torra perioder som vattennivån gick under avskiljaren och utloppsröret från huset. Detta medförde stopp i röranslutningen och vatten som steg upp i brunnar och diskho. Jag rensade röret ett otal gånger, men till slut tröttnade vi och tog in en expert som gjorde analys. Denna kom fram till att enda möjligheten var att anlägga ett minireningsverk som vi nu beställt med installation. Min fråga är nu om vi har någon möjlighet att få igenom några rättsliga krav på säljaren för del av kostnaden för att åtgärda avloppet? Tilläggas kan att vi i efterhand fått veta att hon inte haft bygglov på utbyggnaden av bädden och ingen faktura/specifikation på jobbet som gjordes då.

SVAR:
Fråga i ärendet är dels om säljaren kan sägas ha utfäst något rörande fastighetens skick genom att nämna att hon förlängt, förbättrat, infiltrationsbädden och/eller om fastigheten varit i sämre skick än vad ni bort räkna med. Å ena sidan har säljaren upplyst er om att det funnits problem med avloppet när hon bebott fastigheten, vilket kan ha utökat er undersökningsplikt med följd att det kan bli svårare att göra gällande att säljaren ska svara för bristen. Å andra sidan har säljaren också angett att bristen åtgärdats av henne genom förlängningen, vilket då kan reducera er undersökningsplikt i den delen och medföra att ni ägt förutsätta att fastigheten inte hade denna brist längre. Har säljarens uppgifter lämnats muntligen eller har de också bekräftats i avtalshandlingarna mellan er, såsom exempelvis en frågelista där säljaren beretts tillfälle att redogöra för fel eller misstanke om fel? Av frågan så framgår att problemen varit kända för er under lång tid. Vad en köpare måste iaktta vid fel i fast egendom är att reklamera bristen till säljaren inom skälig tid efter att felet upptäckts eller bort upptäckas av köparen.
Av frågan framgår att ni haft kontakter med säljaren men ni bör för god ordnings skull reklamera det problem ni slutligt upptäckt så fort som möjligt.
Om infiltrationsbädden krävt bygglov och sådant inte sökts och erhållits kan säljaren ha gjort sig skyldig till ett avtalsbrott gentemot er. Vanligt är att en säljare i avtalshandlingarna uppger huruvida bygglovskrävande åtgärder på fastigheten också erhållits.
I detta ärende bör ni anlita en jurist och ombe denne att samarbeta med den som gjort den tekniska utredningen/analysen för att närmare utreda era möjligheter vid eventuella rättsliga åtgärder gentemot säljaren.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-02-19):
Vi köpte vårt hus 2001 och de förra ägarna hade låtit renovera badrummet (helentreprenad). För drygt 2 månader sedan forsade det vatten från badrummet på ovanvåningen genom bjälklag och ner utmed elledningen till taklampan i hallen på bottenvåningen. Vårt försäkringsbolag kom direkt och konstaterade att gjutjärnsbrunnen ej var utbytt som den skulle ha varit och att detta var ett byggtekniskt fel som försäkringen ej täckte. Vi tog kontakt med besiktningsmannen som gjort en grundlig överlåtelsebesiktning men han sa att hans garantier enbart gällde i 2 år. Vi tog kontakt med ANTICIMEX som vi har ett trygghetsavtal med och som varit och besiktigat vårt hus två gånger men de ville ej heller ta ansvar trots att de tittat på golvbrunnen och ej anmärkt något fel, detsamma gällde vår besiktningsman. Vi kontaktade då säljarna och bad att få kvitto på helentreprenaden och tog sedan kontakt med rörfirman som gjort allt arbete år 2000. Efter mycket om och men så har de tagit på sig att riva upp allt kakel, fuktspärr, golv och återställa badrummet i korrekt skick, ett arbete som kommer att ta ca 3 veckor. Detta är det enda badrum/WC vi har, men rörfirman vägrar att kompensera oss för att hyra annat boende under perioden. De anser att de kan sätta tillbaka WC på plats på kvällarna och de anser därför kan vi bo kvar hemma. Vår familj består av 2 vuxna, 1 barn samt två katter och vi vägrar att bo i detta rivningsprojekt med damm, skräp i 3 veckor och enbart med WC på kväll/natt. Vi har nu haft ett obrukbart badrum i 10 veckor och det kommer att ta ytterligare 3 veckor innan allt är klart. Munthers Torkteknik har haft byggfläktar stående i 3 veckor och de knackade upp halva badrumsgolvet för 3 veckor sedan och tog bort golvbrunnen så vi lever idag med ett stort gapande hål i badrummet och med stora utblåsningsrör framför handfatet. Det är riktigt hemskt och smutsigt. Vad har vi rätt att kräva i kompensation för obrukbart badrum i 13 veckor, nedsmutsning av hemmet samt att vi har hyrt annat boende de sista 3 veckorna (boendekostnad 13.000 kr). Det känns som om vi blir lurade, vi köpte ett hus med renoverat badrum som var fint och nu har vi haft detta elände i 10 veckor och vi tycker inte att det räcker att de återställer badrummet i ursprungligt skick utan vill ha kompensation för allt lidande, obrukbart badrum, förstört tak i hallen, städning och ersättningsboende.

SVAR:
Frågan rör i egentlig mening rätt till skadestånd av säljare av fastighet på grund av fel i fastigheten. Ni står inte i något kontraktsförhållande med den entreprenör som utfört arbete åt den tidigare ägaren utan enbart i kontraktsförhållande till säljaren. Entreprenören har nu valt att ta sitt ansvar och åtgärda felen i det tidigare utförda arbetet. Om fastigheten avviker från vad en säljare får anses ha utfäst, om felet beror på försummelse hos säljaren eller om fastighetens fel innebär avsaknad av en så kallad kärnegenskap (med vilket avses en fundamental funktion i fastigheten) kan en köpare ha rätt till skadestånd från säljaren för sådana kostnader som ni redovisar. Något allmänt skadestånd för lidande utgår dock inte. Vad gäller full ersättning för alternativt boende ska fastigheten då inte vara beboelig överhuvudtaget under avhjälpandearbetena för att sådan skada ska kunna ersättas. I annat fall kan en procentuell bedömning över upp till vilken nivå som fastigheten inte kunnat nyttjas göras för att bedöma vilken ersättning som ska utgå. Avsaknad av toalett, bad och dusch brukar, vid en jämförelse med vad som gäller när hyresgäster enligt hyreslagen kräver reducering av hyran beroende på nedsättning i nyttjandet av hyresrätten, medföra rätt till ersättning om 10-40 % av bostadskostnaden som sådana möjligheter helt saknas. Av frågan framgår inte vilka utfästelser som säljaren gjort avseende badrummet varför det är svårt att ge något konkret råd i den nu uppkomna situationen. Ni bör dock genom en reklamation till säljaren påtala förhållandet. Samtidigt kanske man inte vill äventyra färdigställandet av de pågående avhjälpandearbetena för mycket - detta med tanke på den relativt begränsade ersättningen som ni eventuellt kan ha rätt till för nedsättningen i boendet.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-02-14):
Jag har problem med Älvsbyhus och pågående bygge av hus. Under montering har det uppstått stora fuktskador och bygget är nu försenat med sparkade medlemmar i bygglaget. Vi har en byggare och detta är helentreprenad. Byggledaren från Älvsbyhus hänvisar ständigt till att det är slutbesiktning som gäller, men som insatt forumbesökare på sajten för älvsbyhusintresserade har jag förstått att Älvsbyhus efter slutbesiktningen ofta meddelar kunden att de inte åtgärdar fel som entreprenören (bygglaget) åstadkommit och att vi som kunder får jaga dessa. Jag har även förstått att jag utöver kostnaden för ett nyckelfärdigt hus i nuläget behöver säkra mig genom att se till att felen åtgärdas nu innan slutbesiktning, varpå jag söker boka tid med någon som kan utföra rejäl fuktmätning så snart byggfläktar torkat upp. Golv och innerväggar är svällda och böjda, delar av tak hänger. Byggledaren börjar bli nervös och erkände väl mer eller mindre igår att satt inflyttningsdatum inte är trovärdigt. Vad tycker ni, ska vi luta oss tillbaka och lita på att Älvsbyhus tar sitt ansvar? Jag tycker det verkar som om de redan lägger allt ansvar på bygglaget, då tre av fyra sparkades och den siste jobbar kvar utan ersättning. Hur vet jag att felen åtgärdas på ett korrekt och inte slarvigt sätt? Vi är beredda på kamp, min man och jag, och har dokumenterat hur husmonterngen gick till med bilder. Av bygglaget som Älvsbyhus valt ut med muntlig garanti om erfarna byggare bestod av en snickare och tre oerfarna hantlangare. Byggledaren tittade först igår upp om estlänningen i laget har arbetstillstånd. Hur märkligt är inte detta? Jag har förlorat arbetsinkomst och mår mycket dåligt av oro och stress. Vi håller inne med sista miljonen, men vet att andra kunder som gjort detsamma bara hotas med kronofogden. Har ni något tips att ge? Kanske kommer detta ärende att gå vidare, vem vet? Ni förstår att ena modulen släpptes på fel ställe och brakade in i en redan satt modul. Detta medförde att huset inte kunde sättas ihop under hela första byggdagen och regnet fullkomligt öste ner hela dagen utan skydd. Älvsbyhus bygger innerväggar och golv av en billig spånskiva som inte tål väta som går på djupet och allt behöver nu rivas upp. Hur vet vi om isoleringen är torr? Det är många frågor. Min man begärde upprättelse per telefon redan igår och byggledaren från Älvsbyhus ska tänka på saken. Byggchef och delägare har sett 6 inlagda bilder på nätet, men vad han anser vet vi i detta läge ej. Vad jag sett efter att ha luskat lite är att Älvsbyhus inte bara driver sina kunder in i rättsprocesser utan även har mage att överklaga i de fall kunden får rätt. I dessa fall har de hänvisat till att de inte bär ansvar utan att det är entreprenörens ansvar om något går snett.

SVAR:
Först och främst är det viktigt att avgöra vem som är er avtalspart. Är det fråga om en totalentreprenad eller generalentreprenad där ni endast har ett avtal med Älvsbyhus så svarar Älvsbyhus för underentreprenörernas arbeten. Har ni däremot ett avtal med Älvsbyhus om köp av husbyggsats och ett annat med en entreprenör som ska uppföra huset så svarar Älvsbyhus inte för entreprenörens arbete. Det är således viktigt för er att kontrollera vem det är som svarar för arbetet gentemot er.
Bedömningen av om fel föreligger i entreprenaden ska göras utifrån förhållandena när entreprenaden godkändes vid slutbesiktning. Det är emellertid möjlighet att påkalla en förbesiktning för att få fastställt om fel föreligger. Detta är att rekommendera i aktuell situation då det inte är säkert att eventuella fuktskador är besiktningsbara vid slutbesiktningen.
Om entreprenaden inte är färdigställd på avtalat datum så föreligger ett dröjsmål. Har ni ett vite avtalat så har ni i sådant fall rätt att kräva att utfå detta.
I annat fall är ni berättigade till skadestånd. Det gäller då att visa vilka skador som orsakats genom dröjsmålet, t ex kostnader för dubbelt boende, tillkommande lånekostnader, flyttkostnader etc.
Eftersom mycket tyder på att fel föreligger i entreprenaden ska ni innehålla så mycket som möjligt av kontraktssumman. Ni behöver aldrig betala för något arbete som inte är färdigställt ännu. Beställaren behöver inte heller betala för arbete eller material som tillhandahållits om detta har förstörts eller försämrats genom olyckshändelse. Det blir således fråga om en uppskattning av vad utfört arbete är värt med avdrag för eventuella fel. Resterande del av betalningen skall innehållas.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-12-06):
Vi anlitade en byggfirma för att göra en utbyggnad av vårt hus. Vi frågade firman om de hade F-skattsedel och de svarade "självklart". Allt verkade OK och vi skrev kontrakt, ABS05. Sen började problemen. De började inte bygga i tid, men det tyckte vi ändå var OK. Det dök upp polacker som inte förstod svenska så avloppen hamnade fel i plattan, de tömde ut avfall på vår väg osv. De skulle komma tillbaka efter helgen och fortsätta men då dök de aldrig upp. Vi undrade vart de tagit vägen men fick inte tag i dem. En faktura på ca 100 000 kronor dök dock upp. Vi tänkte vänta med att betala fakturan till de dök upp men när två veckor gått och de inte hört av sig blev vi lite misstänksamma och ringde runt till skatteverket, bolagsverket osv. Det visade sig att de inte hade någon F-skattesedel (hade inte ens ansökt) de hade även uppgivit ett falskt organisationsnummer på kontraktet. Så den firma vi skrivit kontrakt med existerade inte! När de dök upp ungefär en vecka senare konfronterade vi dem, varpå de drog en massa lögner och det slutade med att de tog sitt pick och pack och gav sig iväg. Alla vi pratade med (skatteverket, bolagsverket, konsumentverket) rådde oss att INTE betala fakturan eftersom vi kunde bli ansvariga att betala ytterligare skatter då de inte hade någon registrerad firma. Så vi såg det som deras "straff"... vi polisanmäler dem inte, men de får inte betalt för att de gjort en platta på mark. De försatte oss ju i en hemsk situation eftersom allt skulle vara klart innan vi fick vår bebis. Nu var det ju omöjligt att få en ny firma så snabbt. Hur som helst, nu har de skaffat F-skattesedel och idag fick vi en faktura på över 100 000 kronor. Men hur ska vi göra? Den firma vi skrivit kontrakt med existerar ju inte? De måste väl ha begått en kriminell handling när de sa sig ha F skattesedel och de uppgav dessutom ett falskt organisationsnummer. Om vi gör en polisanmälan, hur påverkar det deras firma? Om vi går till tingsrätten, vilka chanser har vi att vinna målet?

SVAR:
Det verkar sannolikt att motparten genom sitt agerande har gjort sig skyldig åtminstone till försök till någon form av skattebrott. Vid en polisanmälan kan de personer som varit inblandade således dömas för brott. Polisanmälan behöver emellertid inte innebära något för deras firma även om det vid brottslighet i vissa situationer kan finnas utrymme för näringsförbud vilket innebär att personerna inte får fortsätta bedriva näringsverksamhet. Beträffande frågan om chanserna att vinna en eventuell tvist så är det så att ni i och för sig har fått visst arbete utfört. Det är därför rimligt att någon äger rätt till betalning för arbetet.
Vid tvist blir det emellertid för det första en fråga om vem som är er motpart. Om en juridisk person som inte existerar har angivits på avtalet så kan denna juridiska person inte vara er motpart. Det man i så fall kan tänka sig är att de personer ni förhandlat med på motsidan och som utfört arbetet ska anses vara era motparter. Den omständigheten att ni vilseletts om förutsättningarna för avtalet bör emellertid ha gett er möjlighet att häva detta. Om rätt att häva avtalet har förelegat kan ni även kräva skadestånd. Dessutom har förseningar och fel uppstått vilket kan ge er möjlighet att framställa krav på ersättning även för dessa. Era krav kan då kvittas mot motpartens krav på betalning. Innan ni häver avtalet rekommenderas ni emellertid att konsultera en jurist.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-11-14):
Jag har sålt mitt hus för ett år sedan. Jag fick besked av mäklaren att skriva ner fel och brister på ett löst papper. Jag gjorde så och lämnade detta till mäklaren. Efter en månad ringer han och säger att jag ska sätta in 30 000 kr på hans konto för att det var fel i golvet. Jag gjorde inte det utan väntade, han ringer igen och ber mig att nu sätta in 50 000 kr på hans konto, för nu hade köket rasat! Då anlitade jag en advokat. Detta är ett år sedan och vi har varit på en muntlig förberedelse och jag ska nu betala 57 500 till köparen. Det som jag undrar lite över är följande: Mäklaren har inte kvar lappen som jag skrev om vilka fel jag visste om huset, han påstår att det inte fanns någon sådan. Det som jag betalade för var att golvet var fel isolerat, huset var byggt 1965. Eftersom jag inte fick något friskrivningsavtal kan köparen komma med mer krav. Vad ska jag göra, nu kan de ju komma med sådant som jag skrev ner eftersom den lappen inte finns kvar. Ska man inte kunna lita på att mäklaren utför sitt jobb? Vad är då meningen med att anlita en mäklare överhuvudtaget?

SVAR:
Vad jag kan förstå har du i tingsrätten förlikats med köparen avseende ett prisavdrag på vissa fel i fastigheten. Den förlikningen är att se som ett avtal mellan dig och köparen, vilket du inte kan frånträda. Då närmare redovisning om på vilka grunder som köparen krävde prisavdrag saknas i frågan får detta svar ses mot bakgrund av den reservationen.
Frågan är om du kan rikta ett anspråk på mäklaren, för att denne genom att inte tillse att din skriftliga redogörelse över fastighetens skick (förekomsten av vissa fel) kommit att bli avtalsinnehåll mellan dig och köparen, inte uppfyllt sitt uppdrag i förmedlingen av fastigheten på fackmässigt sätt. Detta hade ju kunnat påverka köparens möjligheter att kräva prisavdrag av dig på grund av felen. En förutsättning är givetvis att du upprättade denna redovisning före köpet.
Mot bakgrund av att mäklaren ska tillvarata såväl köparens som säljarens intressen vid förmedlingen och om du upprättade den skriftliga redovisningen som ett led i köpet och på uppmaning av mäklaren kan dennes agerande att inte tillse att redovisningen kom att bli en del av avtalet vara att se som oaktsamt. Du bör då skyndsamt skriftligen reklamera förhållandet till mäklaren. Du har ju nu uppgift om vilken skada du lidit genom förlikningen med köparen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-11-10):
Håller precis på att bygga vårt lilla hus vid en sjö i Borås. Huset är numera under tak med isolering och gips uppsatt. Vid denna sjö är det väldigt noggranna regler om hur stort man får bygga. Kravet är på 55 kvm bruksarea, något som vi då försökt utnyttja maximalt för att få så stor yta som möjligt i huset. Det blir inte stort, men man pressar det till det yttersta. Det har dock uppstått ett problem. Vårt bygge ska enligt ritning vara 7,5 m brett och 7 m långt (invändiga mått). Vår snickare har fått helhetsansvar för byggnationen. När vi nu mäter upp huset så är det 7,14 m brett och 6,90m långt. Det innebär att vi fått ett mindre hus än vad ritningen anger och även vad som lovades från början. Nu är huset på plats, så det skulle vara en alltför stor kostnad att ändra om så vi får våra extra kvadrat. Vår snickare ignorerar problemet på ett trevligt sätt och säger....tja, det finns inte mycket att göra. Hur får man rättelse i en sådan här sak? Vi påpekade redan när grunden lades att den verkar vara för kort. Något som då förklarades bort med att det kommer bli bra då huset står på plats. Vad gör man?

SVAR:
Frågan i förevarande fall är huruvida entreprenaden är kontraktsenlig eller om den är behäftad med fel i och med att bruksarean är mindre än vad kontraktshandlingarna (under förutsättning att dessa ingår i avtalet mellan er) anger.
Beroende på hur ert avtal med entreprenören ser ut kan ni ha rätt till endera ett avhjälpande eller ett prisavdrag.
Ett avhjälpande skulle eventuellt dock medföra olägenheter och kostnader för entreprenören som är oskäligt stora i förhållandet till felets betydelse varför ett prisavdrag framstår som den naturliga påföljden.
Ni har tydligen tidigare reklamerat förhållandet men ni bör så göra igen. Nästa fråga är vad felet i entreprenaden medför för skada för er i och med att bruksarean avviker med drygt tre kvm.
Ni bör kontakta en jurist som går igenom ert avtal med entreprenören för att utreda vilka rättsföljder ni kan ha rätt till på grund av avvikelsen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-10-09):
I samband med besiktning så hittades fel på garagevägg. Utsidan fick dräneras om och syllar bytas på insidan mm. Detta ingick i säljarens del av avtalet. Nu visar det sig att byggarna har fuskat, det har redan trängt igenom fukt och det har börjat mögla i gipsskivan på insidan. Visst är det väl så att vi ska hållas skadeslösa för det här? Vi har bott här i 3 månader.

SVAR:
Det är svårt att besvara frågan utan tillgång till vad det är exakt ni kommit överens med säljaren om. Är det så att de arbeten som utförts (och som säljaren enligt avtal med er skulle ordna) inte utförts på korrekt sätt har säljaren inte uppfyllt detta åtagande i förhållande till er med följd att ett avhjälpande av felen ska ske. Ni bör skyndsamt skriftligen reklamera förhållandet till säljaren samt i möjligaste mån redan nu söka säkra bevisning om på vilket sätt arbetena är felaktiga och att det just är i "de nya" arbetena som felen föreligger och inget annat. Då ska säljaren stå för detta.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-10-05):
Jag har byggt ett nytt hus med totalentreprenad. Det har senare visat sig att grunderna till husen i området inte är gjorda enligt avtal. Det har använts för lite grus och dräneringen är inte utförd på rätt sätt. Företaget är ISO-certifierat. Vi har blivit erbjudna 10 000 kr och då gör totalentreprenören inget åt de brister som upptäckts eller så kommer de och åtgärdar bristerna och ingen ersättning utgår. Det som syns är ju att det är för lite grus under kantelementen, jag vet ju inte om det finns tillräckligt med grus under själva plattan - det går ju inte att kontrollera! Jag anser att jag vill ha bristerna åtgärdade, förlängd byggfelsgaranti och en ekonomisk kompensation för den badwill som nu har uppstått kring det bostadsområde jag bor i (värdeminskning på huset). Hur ska jag gå vidare?

SVAR:
Entreprenören har en skyldighet att avhjälpa entreprenadens fel så att entreprenaden blir kontraktsenlig. Alternativt kan beställaren erhålla ett prisavdrag (i detta fall ett belopp om 10 000 SEK) som kompensation för entreprenadens fel. Detta synes entreprenören i detta fall vara medveten om med tanke på det erbjudande som lämnats. Personligen skulle jag hellre se ett avhjälpande än ett prisavdrag med tanke på det erbjudna beloppets storlek. Då svarar entreprenören alljämnt för det utförda arbetet gentemot er.
Frågan i förevarande fall är om entreprenörens föreslagna åtgärd innebär att entreprenaden blir kontraktsenlig. Till utredande av denna fråga, om parterna har olika uppfattning om så är fallet (med hänvisning till vad som anförs om grus under byggnadens platta), kan en besiktningsman anlitas till säkerställande av att så blir fallet. Kan det konstateras att avhjälpandet inte är erforderligt kan ni på goda grunder kräva en förlängning av garantitiden alternativt kräva att avhjälpandet ska ske på annat sätt. Entreprenören kommer emellertid inte utan vidare att förlänga garantitiden med mindre än att det går att visa att avhjälpandet kan ha vissa brister.
Vad gäller skadestånd på grund av värdeminskning på fastigheten på grund av felen är min uppfattning att det är mycket svårt att dels visa sambandet mellan den felaktiga grunden och en allmän värdeminskning på fastigheten/fastigheter i området, dels vad en sådan skada skulle bestå av beloppsmässigt.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-09-04):
Tänkte bygga hus på en nyligen avstyckad tomt. Huset/bygget följer för området gällande detaljplan och vi trodde vi skulle få bygglov rätt enkelt då vi följer detaljplanen. En granne har dock skickat in en klagan till kommunen mot det planerade bygget då han tycker huset är för stort och skymmer hans utsikt mot sjön. Hur stora är hans chanser att få igenom ett stop mot att kommunen beviljar ett bygglov som följer detaljplanen?

SVAR:
Huvudregeln är att bygglov medges för områden som omfattas av detaljplan. Detta under förutsättningen att detaljplanens genomförandetid pågår, att fastighetsbildningen (avstyckningen, vilken enligt er fråga redan bifallits) och uppförandet av byggnaden stämmer överens med detaljplanen. Vad gäller själva placeringen av er byggnad måste er granne visa att uppförandet av er byggnad och framförallt dess placering åsamkar denne en betydande olägenhet. För det fall att er grannes sjöutsikt helt försvinner kan sådan betydande olägenhet föreligga varvid huset eventuellt får placeras på annat sätt.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-05-18):
Vi håller på och bygga ett LB-Hus och har under byggets gång påtalat flera felaktigheter i entreprenaden, bl a att VA inte är placerat enligt ritningar, brunnar har saknats och väggelement inte är placerade intill varandra (ca 30 mm springa). Om nu byggfirman "fixar till" våra problem, men skadar golvvärmerör så att dessa skarvas ihop, har vi då rätt att få ersättning för att golvvärmen är skarvad? Att vi har avloppsrör som fått en hel del extra böjar för att bli rätt placerade? Alla andra rör som inte kommer enligt ritning? Kan vi också utgå ifrån att vi även ska få en ny relationsritning så vi vet var alla rör är placerade, samt för att arbetet inte är fackmannamässigt gjort?

SVAR:
Av frågan framgår inte vilka avtalsvillkor som gäller för entreprenaden. Ni har emellertid rätt att kräva att entreprenaden utförs i enlighet med avtalet, fackmässigt och vid eventuella skador på entreprenaden ska entreprenören avhjälpa dessa.
Vad gäller golvvärmen äger ni rätt till ersättning för eventuell skada på denna. Om golvvärmen inte exakt överensstämmer med ritningarna men ändock fungerar på rätt sätt äger ni inte rätt till ersättning enbart för att golvvärmerören är skarvade. Däremot bör ni förvissa er om att arbetet med golvvärmen dokumenteras, detta för den händelse som golvvärmen i framtiden inte fungerar och att anledning till det kan vara att den skarvats på för många ställen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-04-21):
Vi hävde vårt kontrakt med byggfirman x i januari. Anledning: kvittot på byggsäkerhetsförsäkringen var förfalskad. Detta plus ett oseriöst agerande under flera månader, samt att byggchefen sa upp sig, vilket blev för mycket. Kontraktet är skrivet enligt ABS 05 där bland annat byggfelsförsäkring, byggsäkerhet(färdigställandeskydd) ingick. Nu 3 månader senare, saftiga advokatarvoden och förseningskostnader, har vi kommit överens om ett avslut mellan oss och byggfirman, där värdet på den förfalskade försäkringen betalas tillbaka till oss, ritningarna lämnas tillbaka till oss, samt spärrförbindelsen. Allt detta har vi alltså betalat för. Trots detta avtal har tyvärr byggfirman x bestämt sig för att jäklas med oss. Under senaste veckan har de inte varit anträffbara gentemot deras egen advokat, och spelar dumma. De verkar spela högt på grund av spärrförbindelsen, som banken inte vill ogiltigförklara. Vi vet att de har höga leverantörsskulder (de betalar inte sina underentreprenörer) och om vi processar kommer de att gå i konkurs. Med tanke på att vi betalat alla fakturor i tid, inklusive ett förskott vi aldrig kan få tillbaka, undvikit en polisanmälan som vi fortfarande kan göra, samt undvikit en rättsprocess som vi inte kan förlora känns det hopplöst. Hur kommer vi ur detta? Hur kan vi ogiltigförklara spärrförbindelsen? Är processande och polisanmälan enda vägen ut? Hur lång tid tar en process?

SVAR:
Som jag förstår frågan har ni träffat ett förlikningsavtal med entreprenören innefattande vissa förpliktelser för entreprenören i förhållande till er som beställare. Detta avtal ska givetvis följas av entreprenören och i de delar som denne inte följer ingånget avtal kan ni givetvis väcka talan mot densamme för att avtalets villkor ska fullgöras. Frågan om hur ni ska agera visavi banken vad gäller spärrförbindelsen är svår att svara på utan att veta vad bankens skäl för sitt agerande är. Har entreprenören förfalskat handlingar vilket inneburit och innebär skada för er tycker jag att ni ska polisanmäla entreprenören. En process i allmän domstol tar dessvärre ganska lång tid, ibland över ett år i första instans, detta lite beroende på vilken tingsrätt som är behörig att ta upp tvisten och den tingsrättens balanser.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-04-06):
Vi anlitade för tre år sedan en hantverkare att göra i ordning vårt nya badrum. Han gjorde allt från fuktspärr, golvvärme, kakel etc. När vi nu har monterat dusch över golvbrunnen märker vi att golvet inte har någon avrinning alls mot golvbrunnen. Vad kan jag göra?

SVAR:
Ni bör skyndsamt reklamera förhållandet till entreprenören och detta skriftligen. Att inte förse ett våtutrymme med erforderlig avrinning mot golvbrunnen gör att arbetenas fackmässighet och överensstämmelse med de normer som gäller för sådana arbeten starkt går att ifrågasätta. Ni bör också säkra bevisning om förhållandet och bereda entreprenören möjlighet att besiktiga badrummet och avhjälpa felen och bristerna. Gör denne inte det, och det är fråga om fel i det utförda arbetet, äger ni rätt att avhjälpa felet på dennes bekostnad.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-03-17):
Vi har byggt ett A-hus i Furulund/Stävie. Efter långa diskussioner om olika saker i köket, så har vi upptäckt att hela köksinredningen monterats 2-3 cm för lågt. Det betyder att vår diskbänk är 87-88 cm i stället för 90 cm över golv, vilket enligt vår uppfattning inte är en bra arbetshöjd. Det betyder också att vi inte får plats med den extra höga diskmaskin vi egentligen beställt. Entreprenören säger att han talat med besiktningsmannen och att de anser att vi ändå har funktionen och att man därför inte gör något åt saken. Vi undrar om det finns någon chans att få köket ombyggt om man driver frågan juridiskt.

SVAR:
Köket kan ju förvisso ha en funktion trots att köksinredningen monterats för lågt. Emellertid, och jag utgår då från att det finns underlag i form av ritningar eller dylikt som utvisar vilken höjd inredningen skulle ha, är köket inte monterat på sätt som avtalats mellan beställaren och entreprenören. Entreprenaden har då inte utförts i enlighet med kontraktshandlingarna och kan då vara behäftad med fel. Är köket behäftat med fel ska felet normalt avhjälpas av entreprenören vilket förhållande ni definitivt ska påtala. Det är viktigt att ni tillser att er synpunkt noteras i slutbesiktningsprotokollet - detta oaktat att besiktningsmannen inte tycker att den låga monteringen är att se som ett fel. Vidare tycker jag inte att ni ska slutbetala entreprenören innan frågan är löst.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-03-06):
Jag har byggt ett hus med Götenehus i Skåne, Kävlinge kommun, som precis är färdigställt. Kalkylen på de uppskattade kostnaderna (rivning, målning, el och kakling) har överskridits med ca 350 000 kr jämfört det som fanns med i Götenehus originalkalkyl. Detta efter att jag har räknat bort alla tillägg som vi själva gjort. Vi fick alltså inget mer för dessa 350 kkr. I kontraktet tar Götenehus inget ansvar för detta och säger att det är uppskattade kostnader. Ett exempel är rivningen av befintlig stuga, som var beräknad till 55 000 kr, och där utfallet blev 115 000 kr. Vi använde den rivningsfirma som Götenehus rekommenderade. Jag har skrivit ett brev till Götenehus som besvarades för en vecka sedan, vilket var en månad efter utlovat svar och där svarade de att de inte tog något ansvar för detta. Det jag undrar är om man kan åberopa något juridisk för att få tillbaka delar av den kostnad som överskridits?

SVAR:
Tyvärr en inte ovanlig situation för en beställare av husbyggsats. Götenehus har redovisat viss kalkyl och detta är en kalkyl som en annan/flera andra entreprenörer "ska arbeta mot" i beställarens ögon. Det gör de tyvärr inte, med betydligt dyrare entreprenader som följd. Rättsligt förhåller det sig som så att hustillverkaren inte kan binda en entreprenör genom ett avtal där inte entreprenören medverkar. Entreprenören svarar i enlighet med det avtal som ni upprättat med denne. Däremot kan ni ha lidit en skada som ni ska påtala för Götenehus då ni eventuellt kan ha grundat hela köpet på kalkylen. En viss skillnad i pris har man nog alltid att räkna med men i detta fall låter avvikelsen onormalt hög.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-03-06):
Jag har hamnat i följande tvist med byggföretaget som vi har anlitat i samband med en renovering av ett hus byggt 1972. Arbetet har utförts på löpande räkning och byggfirman har haft generalentreprenad på jobbet. En av åtgärderna som har gjorts är att befintlig klinker i hall och ett skafferi har tagits bort och på dessa ytor har det lagts ny klinker (i hallen har det även flytspacklats och lagts värmegolv under klinkern). I samband med slutbesiktning så upptäckte vi att det knackade ihåligt under flera av plattorna i både hall och skafferi och vi var överens om att detta var anmärkning som skulle åtgärdas. När man bröt upp plattorna så visade det sig att den befintliga betongplattan hade tagit skada när flytspackel respektive klinkerfix har torkat (detta enligt byggföretaget och av dem anlitade experter från materialleverantörerna). Nu hävdar entreprenören att de inte kan ta ansvar och kostnader för detta eftersom det är den befintliga bottenplattan som har varit för svag. Jag hävdar att de som fackmän borde ha undersökt de förutsättningar som fanns för arbetet och om denna risk fanns så borde de ha informerat om detta innan arbetet utfördes. Jag tycker att de bör stå för kostnaderna för att åtgärda problemet - vi har ju redan betalat för att få ett nytt klinkergolv och borde inte behöva ta denna kostnad igen - eller?

SVAR:
Utan att ha sett avtalet mellan er och entreprenören kan följande sägas.
En näringsidkare har en skyldighet att avråda en konsument från utförandet av vissa arbeten. I förevarande fall skulle näringsidkaren ha upplyst er om riskerna med att hantera golvet på det sätt som de gjort. Att lägga materialet på det sätt som de gjort kan vidare ifrågasättas på den grunden att utfört arbete då kan ses som förenat med fel. Ett fel ska de avhjälpa så att arbetena stämmer överens med vad som avtalats (felfri entreprenör). Gör de inte de ska ni avisera att ni har för aviskt att låta annan avhjälpa felet på entreprenörens bekostnad. Ni ska omedelbart reklamera förhållandet skriftligt och i reklamationen bestrida eventuell faktura på dessa arbeten.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-02-16):
Jag har köpt ett 1-plans hus 2004, med totalrenoverat badrum. Säljaren anlitade en besiktningsman som skulle göra en överlåtelsebesiktning för att säljaren skulle teckna en M-ansvars försäkring och noterade följande i badrummet: Enligt information från säljaren är badrummet uppfört av fackman enligt gällande krav och normer vid renoverings tillfället. 1 1/2 år senare är jag nere och kontrollerar grunden och upptäcker då att det finns en fuktskada under hela badrummet. Vi ringer vårt försäkringsbolag och en kille kommer ut som konstaterar att det inte bytts ut gamla brunnar mot nya och att tätskiktet inte går under klämringen. Är detta ett dolt fel som bör gå under M-ansvar eller måste jag stämma förra ägarna?

SVAR:
Under den förutsättningen att felet inte varit upptäckbart och, vilket många inte är medvetna om, innebär att fastigheten avviker från vad du med fog kunnat förutsätta (varvid fastighetens byggnads ålder och övriga skick äger betydelse) kan detta innebära en avvikelse från vad du som köpare har rätt att kräva och ses som ett fel, så kallat dolt fel. Det vill säga det räcker inte med att felet varit dolt utan det skall även föreligga ett fel i rättslig mening. Under dessa förutsättningar kan en så kallad överlåtelseförsäkring ibland täcka din skada.
Vad avser ditt fall är dessutom fråga om inte byggnaden avviker från vad säljaren utfäst (det vill säga avvikelse från avtalet) med följd att du även kan reklamera på denna grund. Detta då säljaren synes att utfäst fackmässigheten i badrummet.
Vad du ska notera är att du enbart står i rättsligt förhållande gentemot säljaren och det är mot denne Du ska rikta Dina krav. Kan denne sedan nyttja försäkringen är det dennes sak att anmäla skadan och begära försäkringsersättning. Överlåtelseförsäkringarna brukar inte täcka fel som grundas på en avvikelse från vad säljaren utfäst om fastigheten.
Du bör reklamera felet skyndsamt efter att du upptäckt det. Detta till säljaren.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-02-08):
Vi har köpt ett Älvsbyhus. Entreprenaden för grund och markarbete köpte vi av ett företag som deras säljare äger. Nu har det visat sig vara massa fel på grunden (krypgrund) som fortfarande 1,5 månad efter inflyttning inte är åtgärdade. Snickarna upptäckte att elkablarna var feldragna och att avloppsrören inte var lagda alls, det senare vilket nu är det enda som är fixat. Grunden är fylld med för mycket jord. Galler i grunden ska vara täckt inifrån grunden men det är hål rakt igenom. Rasskyddet är felmonterat. Regnvattensavledningsrör i marken är felmonterade så att stuprören inte passar. Ingen plast är lagd i grunden, vilket gör att det inte är någon mening att ha avfuktaren på. Grunden är fortfarande inte besiktigad så ytterligare fel kan uppkomma. Vi har betalat honom 229 000 kr. Vad ska vi göra?

SVAR:
Av frågan framgår inte vad slutbesiktningsprotokollet över entreprenaden säger om grunden (det vill säga om det är ett fel som besiktningsmannen ansett entreprenören ansvarig för) och inte vilka avtalsvillkor som ni använt för entreprenaden (exempelvis ABS 95 eller ABS 05). Svaret får därför bli av generell natur. Ni bör givetvis skriftligen reklamera förhållandet till entreprenören så snart som möjligt och kräva att felen avhjälps. Ni bör vidare söka säkerställa bevisning om att felen funnits vid denna tidpunkt och en uppskattning över kostnaderna att avhjälpa dem. Detta kan ni göra exempelvis via en särskild besiktning. Sker inget avhjälpande från entreprenören och det är fråga om fel som denne ska svara för ska ni, om inte entreprenören avhjälper dem, låta annan avhjälpa dem och hålla entreprenören ansvarig för kostnaden. Vidare bör ni för det fall ni inte slutbetalat entreprenören innehålla medel till täckande av er fordran på grund av felen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-12-14):
Vi har anlitat en enmansfirma för att bygga ut vårt hus. I kontraktet finns avtalat vite om 1% per vecka. Bygget blev 9 veckor försenat och nu tycker byggaren att vi är elaka som tänker ta ut det avtalade vitet. Därför har han skickat en faktura med en massa extraarbeten för att kompensera vitet och vissa av dessa extraarbeten anser vi inte är OK. Bl a hävdar han att hängrännor, stuprör och fönsterbleck inte ingår i ett hus om det specifikt inte står i avtalet eller på ritningen att huset ska ha stuprör. Hur ska vi hantera detta? Vi är inne på att bestrida fakturan men frågan är vad vi riskerar om det skulle gå till rättegång?

SVAR:
Ett avtalat dröjsmålsvite är ett avtalat skadestånd som ska utgå vid entreprenads dröjsmål. Ni ska sålunda vidhålla ert krav och om ni inte har någon del kvar på entreprenadsumman att kvitta det mot, ska ni söka driva in detta krav. Frågan ger att entreprenören eventuellt söker "rigga" motkrav mot er i form av ersättning för ändrings- och tilläggsarbeten. Enligt konsumenttjänstlagen gäller vad konsumenten påstår är avtalat med följd att det är entreprenören som har att bevisa motsatsen. Som ni beskriver det har det ju avtalats att hängrännor och stuprör ingått i arbetena, vilken uppfattning ni således bör vidhålla. Under alla omständigheter låter det ju som ert vite rimligen bör överstiga kostnaderna för hängrännor och stuprör m m. Ni bör anlita någon jurist som granskar ert avtal och övriga kontraktshandlingar och tillskriver entreprenören med krav på vitet och bestridande av nu fakturerat belopp.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-12-02):
Vi ligger i tvist med vår husleverantör Trivselhus efter att ett muntligt avtal gjort mellan oss och dåvarande säljaren inte efterföljts. Tvisten gäller en prisuppgift i en grundkalkyl som inte alls stämde överens med den prisuppgift vi senare fick från grundentreprenören. Säljaren sa då att hon skulle stå för mellanskillnaden, i vårt fall 15500 kr. Senare när bygget var igång fick vi reda på av vår grundentreprenör att vår säljare slutat som säljare, och jag kontaktade då genast Trivselhus. Efter mycket mailande med deras Stockholmschef har jag fortfarande inte fått prata med säljaren och hon nekar till vårt avtal genom chefen. Jag har inte fått någon redogörelse för vad det är som hon inte håller med om i vårt avtal, utan möts bara av avslag. Enligt dem finns inget avtal och saken är inte diskuterbar. Det som gör det så frustrerande är att jag är fullt övertygad om vårt avtal. Jag har nedskrivet på papper en telefonkonversion vi hade i juni rörande avtalet där säljaren säger att det inte är något problem med avtalet. Vet inte hur vi ska gå vidare nu. Är oerhört frustrerad över att bli avvisad på det här sättet utan att ens få möjlighet till en diskussion. Vad kan jag göra? Vart vänder jag mig? Ligger det på säljaren eller mig att bevisa att avtalet inte existerar eller existerar?

SVAR:
Muntliga avtal gäller precis på samma sätt som skriftliga. Det är normalt den som påstår visst innehåll i avtalet som har att visa det. Problemet med muntliga avtal är att de möter vissa bevissvårigheter att visa vad som avtalats. I förevarande fall har du dock stödbevisning till styrkande av vad du påstår i form av dina anteckningar. Åberopas detta faller det på motparten att visa att avtalet haft annat innehåll, dvs att de inte utfäst att stå mellanskillnaden.
Problemet i förevarande fall är att ni vid köpet utgått från att ett senare avtal (entreprenadavtalet avseende grunden) skulle haft visst innehåll. Det blir svårt för er att gentemot entreprenören göra gällande att ni av annan utlovats att inte behöva erlägga mer än ett visst belopp, prisuppgiften kommer ju inte från honom. Den merkostnad som ni åsamkas får ni istället göra gällande mot Trivselhus på den grunden att de som ett led i försäljning av huset utfäst att uppförandet av huset inte varit förenat med högre kostnader än ett visst belopp och när så blivit fallet har utfästelse lämnats att bolaget skulle stå denna merkostnad. Ni bör dock tänka på att vissa smärre avvikelser har man att räkna med även vid angivandet av en ungefärlig prisuppgift.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-11-09):
Vi hade slutbesiktning på vårt lösvirkeshus 21/9, två och en halv månader försenat. Slutbesiktningen blev ej godkänd. Alla relationsritningar saknades och några fel blev noterade. Fortsatt slutbesiktning utfördes två veckor senare, ej heller den blev godkänd då alla ritningar fortfarande saknades. Samma dag lämnar vår entreprenör sin slutfaktura med besked om att han inte godtar slutbesiktningen och vill överklaga. Vi bestrider fakturan, slutbetalning sker först vid godkänd entreprenad. Nu en månad senare har inget hänt. Ingen har åtgärdat fel eller kallat till överbesiktning. Det finns fortfarande saker med fel som ska åtgärdas på entreprenaden i tillägg till relationsritningar. Vi anser vi är i tvist med fakturan på slutbetalning utan godkänd entreprenad. Vi har skickat ett brev med besked om avhjälp från annan entreprenör på våran entreprenörs bekostnad, om entreprenaden inte färdigställs inom en vecka. Vi anser entreprenaden försenat i och med att slutbesiktningen inte är godkänd och att normal två månaders frist inte gäller. Entreprenaden är nu fyra månader försenad. Avtalet är gjort med ABS95 som grund. Vi vill också ha slutfakturan krediterad, eftersom slutbesiktningen inte är godkänd. Vilka rättigheter har vi i denna situation?

SVAR:
Till att börja med ska anföras att fakturerade arbeten av en entreprenör ska vara utförda när fakturering sker. Ni äger vidare innehålla så mycket av kontraktssumman så att ni äger säkerhet för krav på grund av fel och skadestånd eller annan fordran som ni kan ha å entreprenören. Av frågan framgår inte huruvida ni avtalat om något dröjsmålsvite i händelse av försening av färdigställandet. Har ni det ska ni självklart kräva detta vite. Vidare får ni förstås på så sätt att entreprenören begärt en så kallad överbesiktning över er slutbesiktning och den fortsatta slutbesiktningen. Det äger denne rätt till enligt era avtalsvillkor (ABS95). I händelse av att entreprenören inte färdigställer entreprenaden äger ni rätt att färdigställa avtalade arbeten genom annan. I händelse av att ni åsamkas merkostnader pga detta ska ni kräva entreprenören på dessa merkostnader.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-10-10):
Vi har anlitat en firma att lägga om ett tak och från dag ett har vi haft problem. Takläggaren började med att fiska efter pengar i förskott från mig, vilket jag inte gick med på. Personen de hade gjort jobb för innan ville inte betala några pengar, så han kunde inte fixa material åt arbetarna, så att de kunde börja laga och lägga taket. Nu har vi då bara en presenning på taket och det är lördag kväll och plötsligt har det börjat regna in. De har en giltig F-skattsedel, det har jag kollat upp. Just nu vill jag bara att han ska försvinna. Vad har jag för rättigheter? Vad kan jag göra om han inte gör ett bra jobb? Jag har tänkt säga till honom att innan vi betalar honom så får han ta hit en byggentreprenör som får kolla på vattenskadan så at allt är OK. Kan man göra en anmälan mot honom på något sätt? Det kan ju bli väldigt omfattande skador av en vattenläcka.

SVAR:
Som frågan förstås har inte något skriftligt avtal träffats där entreprenörens rätt till betalning och andra frågor kring arbetena reglerats.
Om inte annat har avtalats är huvudregeln att betalning för utfört arbete ska ske när tjänsten har utförts, det vill säga rätt till förskottsbetalning ska särskilts ha avtalats.
Är tjänsten försenad eller behäftad med fel så kan du innehålla betalningen till entreprenören, kräva att arbetena färdigställs, kräva avhjälpande av felen och slutligen häva avtalet om syftet med tjänsten förfelats genom felen eller om dröjsmålet är av väsentlig betydelse för dig. Du bör på något sätt söka dokumentera kvaliteten på det hittills utförda arbetet genom en så kallad förbesiktning. Finner denna att arbetet är behäftat med väsentliga fel och brister kan du häva avtalet. Innan du häver avtalet bör du dock konsultera en jurist i saken, detta då en felaktig hävning kan medföra skadeståndsskyldighet.
Först ska du tillse att ni skriftligen reklamerar det utförda arbetets eventuella fel och arbetenas eventuella dröjsmål.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-06-16):
Detta handlar om en mamma, styvpappa, barn 1, barn 2, barn 3. Mamma, styvpappa och barn 2 började bygga en stuga tillsammans på en tomt som mamman ägde. Genom ett muntligt avtal så ägde dom stugan tillsammans. Sedan blev mamman, styvpappan ovän med barn 2. Under denna tid byggdes det inte något på stugan. Efter några år blev dom vänner igen och då gjordes en ny muntlig överenskommelse om att mamman och styvpappan skulle betala 20 000: - för stugan till barn 2. Först betalade dom 10 000: - och skulle betala resten direkt dom sparat ihop dom. Under denna period så blev mamman sjuk i cancer så därför gav hon stugan som gåva till Barn 3 och styvpappan innan hon dog. Detta finns det papper på. Men nu anser barn 2 att han äger halva stugan så han vill att den ska värderas och barn 3 och styvpappan ska betala honom 50 procent på värdet. Vad gäller?

SVAR:
För att en fastighet ska byta ägare så fordras att en skriftlig överlåtelsehandling upprättas, ett skriftligt avtal är således en förutsättning för att en fastighetsöverlåtelse ska vara bindande. Sker så inte är köpet inte giltigt enligt Jordabalkens regler. Barn 2 torde därför få svårt att hävda äganderätt till fastigheten med följd att denne ska ha någon ersättning på denna grund. Barn 2 kan möjligen hävda att han enligt ett avtal är tillförsäkrad ytterligare 10 000 kronor från styvpappan men muntliga avtal och dess innebörd medför alltid vissa bevissvårigheter.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-05-19):
I november 2004 flyttade vi in i vårt 60-talshus och har nu två frågor om husets skick:
1. På visningen frågade jag mäklaren om radonmätning gjorts. Mäklaren visade en korttidsmätning som visade på 150 Bq. Eftersom 200 Bq är riktvärdet såg vi inte radonhalten som något problem. När vi flyttade in nämnde grannen att vi bodde i ett "radonhus". Vi gjorde en långtidsmätning och grannen hade rätt - siffran blev 420 Bq. Jag har nu fått fram uppgifter från kommunen att huset gjort långtidsmätningar förut med siffror på 600 Bq. Dessa mätningar gjordes av säljarens föräldrar som var de som byggde huset. Åtgärderna uppskattas till 130 000 kr för att komma ner under 200 Bq. Tilläggas kan att en radonkonsult endast genom att sätta en gammamätare mot väggen kunde konstatera att huset ligger klart över 200 Bq. Jag anser att säljaren "mörkat" - vad kan vi göra?
2. I källaren upptäckte vi att golvbrunnen inte var ansluten till avloppssystemet utan cementröret på en halvmeter gick bara ut i backen. Säljaren var fullt medveten om att vi skulle installera bastu och dusch i utrymmet men nämnde inget om att något fungerande avlopp inte fanns. Vi har nu installerat en pump för 20 000 kr som pumpar bort vattnet till angränsande stam. Säljaren hävdar att detta inte är ett dolt fel och att vi hur som helst har undersökningsplikt för att golvbrunnen var ansluten på rätt sätt. Tacksam för råd beträffande de båda frågeställningarna.

SVAR:
1. För höga radonhalter betraktades tidigare av domstolarna som ett dolt fel men rättspraxis har ändrats och i dag betraktas för höga radonvärden inte som ett dolt fel, dvs huvudregeln är att köparen får bära risken om denne vid ett köp inte uppmärksammar att radonhalten är ohälsosam i den förvärvade fastigheten.
Köparen får dock åberopa att fastigheten är felaktig om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, dvs om köparen kan visa att säljaren förtigit omständigheter som varit av vikt för köpet får köparen åberopa felet. Därutöver får köparen åberopa en avvikelse på fastigheten om säljaren får anses ha utfäst en egenskap i fastigheten eller säljaren varit försumlig. Det finns således möjlighet att rikta krav gentemot säljaren förutsatt att ni kan visa ovan angivna förhållanden. Mitt råd till er är att ni snarast kontaktar en advokat och går igenom förutsättningarna för att vinna framgång vid en prövning av målet i domstol och även reklamerar bristen i fastigheten.
2. Frågan huruvida brister/fel i en fastighet är besiktningsbara eller ej får prövas i varje enskilt fall. En tumregel brukar dock vara att en köpare dels har att utgå ifrån att installationer mm ska uppfylla normal standard och vara funktionsdugliga och dels att man inte ska behöva riva bort eller demontera delar av byggnaden för att undersöka huruvida det finns fel i fastigheten. Med den beskrivning ni lämnat och förutsatt att en erfaren besiktningsman inte skulle uppdaga bristen ni beskrivit synes det bristfälliga avloppet vara ett dolt fel. Ni bör således snarast reklamera felet till säljaren och även ange vad det kostar att åtgärda bristen.
/Stefan Häge

FRÅGA (2005-04-06):
Vi har skrivit ett avtal med LB-hus om ett nyckelfärdigt hus. Tomten är kommunens så den har vi köpt. Innan vi skrev på papperna så var vi hos säljaren och fyllde i en produktionskalkyl och där var då tomtberedning med. Vi bad henne räkna högt så hon la på 30 000 kr till så att vi inte skulle få några överraskningar, det skulle räcka enligt henne. Vi fick sedan en räkning på ca 96 000 kr två månader senare på utfyllning av tomten. På byggstartskontraktet står det att det ingår 180 ton och allt utöver det kostnadsregleras med 200 kr/ton. Vad gäller? Kan man inte lita på produktionskalkylen som man får för att visa banken? När vi tog kontakt med säljaren så kommer hon inte ihåg vad som sades och sa att skulle det vara rätt från start så skulle hon be oss göra en geoteknisk undersökning som hon förövrigt sa att vi inte behövde för att de har byggt så många hus på detta område så 30 000 var i överkant.

SVAR:
Den situation du beskriver är tyvärr inte ovanlig vid den typen av köp som du beskriver. Ofta stämmer inte kalkylerna överens med det slutliga priset för vissa delar av entreprenaden. Det som husleverantören gör är att lämna bristfällig ekonomisk och byggteknisk rådgivning. Problemet är att husleverantören lämnar felaktiga prisuppgifter avseende en annan parts kommande ungefärliga priser vid en delad entreprenad och denne part invänder ju alltid med att denne inte lämnat uppgiften i kalkylen. Är det så att även husleverantören har utfört arbetena det på sin plats att reklamera det fakturerade beloppet i de delar de avviker i väsentlig utsträckning från vad som kalkylerats (en viss avvikelse får man räkna med). Då är nämligen kalkylen en del av avtalet mellan parterna vilken utgjort en förutsättning för genomförandet av arbetena. Se till att hålla inne så stor del av entreprenadsumman innan saken löst sig.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-03-15):
Jag och min sambo har köpt en tomt och sedan fått bygglov beviljat från kommunen. Säljaren av tomten, även granne, har nu överklagat och krävt inhibition som beviljats av Länsstyrelsen. Fråga: Kan man med hjälp av Jordabalken häva köpet pga deras agerande enligt §18 och §12? Hur går man i så fall tillväga?

SVAR:
Frågan är lite svår att svara på utan att dessförinnan ta del av det upprättade köpekontraktet och utan att ha tagit del av Länsstyrelsens beslut.
Ni bör åtminstone reklamera det som hänt till säljaren så skyndsamt som möjligt och påtala vad som hänt. Vid köp av obebyggda fastigheter är det inte ovanligt att ha villkoret att köparen erhåller bygglov. Sådant har ni fått vilket beslut dock överklagats av granne. Ni bör också efterfråga hos länsstyrelsen inom vilken tid ni kan påräkna slutlig prövning av saken hos dem.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-02-24):
Vi köpte ett hus 2003 av en säljare som låtit Myresjöhus uppföra byggnaden 2002. En kort tid efter tillträdet upptäckte vi att klinkerplattorna på vissa ställen inte satt riktigt fast (hela huset har klinkergolv). Därefter har fler och fler plattor lossnat och nu kan konstateras att läggningen av klinkern har gjorts felaktigt, medförande att samtliga golv i huset måste brytas upp och göras om. Vi tog kontakt med Myresjöhus, som till en början medgav fel med sedan tog tillbaka detta. Vi har även reklamerat till säljaren. Egentligen är det Myresjöhus som är ansvarig (totalentreprenören), men det är ju inte vi som ingått entreprenadavtalet med Myresjöhus, utan säljaren. Kan vi trots detta gå direkt på Myresjöhus, eller har vi bara säljaren att gå på, d v s övergår Myresjöhus ansvar enligt entreprenadavtalet automatiskt till en ny förvärvare av fastigheten eller ej? Vi har vidare anmält saken till Gar-bo, som säger att byggfelsförsäkringen inte omfattar golv. Kan detta verkligen vara riktigt?

SVAR:
Det är helt riktigt som ni antyder att det är säljaren av huset som är er kontraktspart rörande huset. Ni ska i första hand vända er mot denne och föra eventuell talan mot densamme rörande fel i fastigheten. Det finns anledning att anta att fastigheten avviker från vad ni kunnat förutsätta då ett hus som är uppfört under 2002 inte ska ha fel av den karaktär som ni beskriver. Detta enligt felreglerna i Jordabalkens 4 kap. Ni bör rikta krav mot säljarna motsvarande åtgärdskostnaden för att komma till rätta med felet. Gå även igenom det garantibesiktningsprotokoll som bör ha upprättats under 2004 avseende byggnaden - noterades inte bristerna i klinkergolvet där eller har felen uppstått nyligen? Viss ledning kanske också kan fås från det slutbesiktningsprotokoll som upprättats under byggnationen av huset.
Ni kan självfallet söka få ut ersättning från Myresjöhus, men vi rekommenderar att ni riktar samtliga krav mot säljaren för vidare krav mot Myresjöhus i sin tur.
Vad gäller skadeanmälan till Gar-bo bör ni utreda vad exakt det är som gjort att plattorna lossnat. Är det brister i konstruktionen eller vid själva utförandet av arbetet som är anledningen? Beroende på vad som är orsaken kan försäkringsvillkoren vara tillämpliga på er skada.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-02-16):
Jag undrar vem som är ansvarig för fuktskador runt ett badrumsfönster. Fönstret sitter mitt över ett badkar. Huset är byggt 1967 och badrummet renoverat någon gång under början 90-talet. Fönstret byttes ut 2001 av Mockfjärdsfönster till 3-glas, i samband med att alla fönster byttes ut. Nu skulle jag byta ut foder runt badrumsfönstret och såg då att det inte var någon våtrumstapet under fodret eller något annat fuktskydd runt fönstret, endast sur och fuktig träfiberskiva och fogskum, våtrumstapeten var bortskuren under fönsterfodret. Jag har pratat med mitt försäkringsbolag och de täcker inte skadorna. Mockfjärdfönster täcker inte, och mäklaren får inte tag i förra ägaren till fastigheten. Jag har ägt huset sedan september 2003.

SVAR:
Frågan är här om fastigheten såvitt avser fuktskydd runt fönster är i sämre skick än vad du som köpare ägt förvänta dig i samband med köpet och om fastigheten därigenom är behäftad med fel enligt jordbalkens regler. Omständigheter som kan tala för att du ägt förvänta Dig fuktskydd är att huset inte är så gammalt och att det skett en renovering av badrummet under 1990-talet. Intressant kan vara vad säljaren uppgett om badrummet i samband med köpet. Omständigheter som kan tala emot att du ägt förvänta Dig ett bättre skick kan vara fastighetens övriga skick och att bristen eventuellt kunnat iakttagas i samband med köpet.
Du bör snarast möjligt reklamera bristen till säljaren. Sådan reklamation ska ske skyndsamt efter att någon brist uppdagats. Är säljaren svår att nå föreslår jag att du skickar ett rekommenderat brev till denne. Försök dessförinnan att uppskatta vad åtgärdskostnaden är för att komma till rätta med bristen genom en offert eller dylikt.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-01-25):
Vi har köpt en tomt utanför Södertälje och i samband med tomtköpet så skrev vi även på ett kontrakt att vi gick med på att endast köpa ett Modulenthus. Vi tittade innan vi skrev på noggrant igenom alla de hus som Modulent har och då vi fastnade för ett hus så skrev vi på kontraktet och köpte tomten.
Detta hus är ett hus som har öppet upp i taket i hallen och det var detta vi fastnade för. All kontakt inför köpet hade vi med Modulents säljare och vi gick igenom alla våra önskemål och han lämnade in beställningen efter att vi godkänt denna. Med i beställningen skickades även husritningar med och då det bara finns ritningar där det tydligt visar att det ska vara öppet upp i taket så skrev vi inte dit någon extra notis om detta.
Sedan när huset kommer i mitten av november upptäcker vi att det inte alls är öppet utan tak är ditsatt. Vid slutbesiktningen visade vi ritningen för besiktningsmannen och han höll med oss om att om det på ritningen är öppet så ska det också vara det.
Sen hörde vi inget från Modulent förrän idag den 21 januari då vi kontaktade dem för att höra hur det går och då blir vi meddelade om att de inte tänker ta bort taket för vi har inte skrivit det någonstans om att vi vill ha öppet. Men hur ska vi kunna veta att vi måste säga till om det när det är öppet enligt alla ritningar som finns på denna hustyp. Det var ju just därför vi valde den hustypen för att vi tyckte om öppningen!!
Nu sitter vi med ett hus vi inte är nöjda med och riskerar att själva få stå för kostnaden att ta bort taket!

SVAR:
Avtalsinnehåll mellan er och säljbolaget utgörs inte enkom av köpekontraktet utan även av ritningarna över huset. I detta fall avviker varan (huset) från detta avtalsinnehåll och ni har således inte erhållit en vara som överensstämmer med vad som avtalats med säljaren. Varan är därför att se som felaktig. Av värde kan det vara att säkra bevisning genom den besiktningsman ni nämner, lämpligen att felet noteras i slutbesiktningsprotokollet.
Ni ska (vilket ni tydligen gjort) reklamera detta till säljaren och begära avhjälpande av felet på dennes bekostnad. Vill denne inte medverka till detta får ni underrätta denne om att ni kommer att låta avhjälpa felet på dennes bekostnad genom annan.
Jag rekommenderar er också att anlita en jurist för biträde i tvisten.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-01-17):
Vi är sedan oktober ägare till en fastighet, vilken är belastad med ett servitut. Enligt mäklare och säljare är det ett last-, väg- och vattenservitut. När vi frågade säljaren vad det innebar var det att fastigheterna till viss del delar vattenledningssystem samt att de har rätt att köra fram bilar vid t ex flyttning (via vår grind och en del av tomten). Den andra fastigheten har nu bytt ägare och vi har fått höra att han planerar att bygga ett garage vid vår tomtgräns och således nyttja vår infart mer än vad vi önskar (vi har småbarn och vill inte ha en massa bilar på tomten - den andra fastigheten är en mindre hyresfastighet). Enligt kommunen föreligger ett budservitut. Vi undrar nu om grannen har rätt att bygga garage så nära vår tomt utan vårt godkännande? Har vi någon rätt att vägra ökad biltrafik över våra domäner? Om vi inte har det kan vi kräva någon form av ersättning? Har vi rätt att sätta hänglås på porten? Har vi någon rätt att kräva ersättning från mäklare/säljare för ändring av premisserna (vi har inget skriftligt på vad de hävdade att servitutet innebar)?

SVAR:
Vad gäller fråga om rätten att bygga ett garage så kommer den frågan att slutligt avgöras av byggnadsnämnden i kommunen där ni bor. Detta då garaget är bygglovspliktigt. I denna prövning äger ni rätt att yttra er till kommunen där ni kan ange att ni motsätter er garaget nära er fastigheten på de grunder ni redovisar. Ni bör anföra alternativa platser där garaget kan ligga så att det inte kommer att ligga dikt an mot er tomtgräns (ett visst avstånd brukar byggnadsnämnderna förorda). Att det befintliga servitutet endast skulle medge rätt att nyttja väg vid exempelvis flyttningar och andra enstaka tillfällen är inte korrekt. Servitutet medger grannens fastighet (den härskande fastigheten) rätt att nyttja er fastighet (den tjänande fastigheten) för tillfart till och från sin fastighet. Av frågan framgår inte riktigt om grannen idag även nyttjar en annan infart vilken kommer att bli mindre brukad när garaget byggs. I annat fall, är ni säkra på att trafiken ökar enkom pga byggnationen av garaget? Ni äger inte rätt till någon ersättning för att någon utnyttjar ett inskrivet servitut och ni ska absolut inte hindra tillfart genom att låsa någon port. Då kan ni bli skadeståndsskyldiga. Slutligen, vad gäller frågan om prisavdrag/skadestånd från säljare/mäklare pga fel i fastigheten pga att densamma skulle avvika från vad som får anses avtalat (i det att säljarnas uppgifter om servitutet inte var korrekta) bör ni konsultera en jurist för genomgång av samtliga uppgifter som lämnats i samband med köpet. Kort kan sägas att avviker fastigheten från vad säljaren utfäst/får anses ha utfäst kan en köpare äga rätt till prisavdrag/skadestånd. Har även mäklaren lämnat felaktiga uppgifter om servitutets rättsverkningar kan även skadeståndsanspråk riktas mot denne.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-12-16):
Jag har en enkel sommarstuga på arrenderad mark sedan 40 år belägen i andra led från den större vägen. Nu har ny granne dels avverkat träd som gav min tomt skugga och viss avskildhet och dessutom stängt av min tillfartsväg under alla 40 år med att bygga gärdsgård över vägen. Jag har klagat hos byamännen som anmodat grannen att bland annat ha skriftliga tillstånd av mig och byn innan förändringar. Detta har grannen struntat i. Vem ska jag kontakta för att få konkreta råd om vad jag kan göra och vilken rätt jag har.

SVAR:
Såvitt avser avverkningen av träden är det svårt att med stöd grannelagsrättliga regler angripa din granne om han avverkat träd på sin tomt. Vad gäller tillfartsvägen bör du undersöka om den fastighet som du arrenderar har någon form av servitut, avtalat eller inskrivet i fastighetsregistret, gentemot grannens fastighet. Du kan således kontakta detta register som handhas av Lantmäteriverket i Gävle.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-11-02):
Jag undrar om jag kan stämma min granne som har överklagat mitt beslut för godkänt bygglov och därmed försenat en försäljning av tomten? När köpare och alla papper var klara, fick jag brev från länsstyrelsen att grannen hade överklagat. Det han har överklagat är att om jag får godkänt så ska han också ha det. Men han har bara ringt in till byggnadskontoret och frågat och fått avslag där. Detta trots att nämnden och jag har sagt till honom att lägga in om ett förhandsbesked och få det prövat. Det vill han dock inte, utan tycker att det är fel av byggkontoret att säga nej till honom och ja till mig. Jag överklagade byggkontorets beslut och nu ligger det hos länsstyrelsen. Följden för mig har blivit att jag förlorat köparna och alla pengar och tid jag lagt ut på annonsering. Hur går jag tillväga vid en stämning? Grannen är inte emot min avstyckning och bygglov, utan nämndens och byggkontorets agerande.

SVAR:
Det du efterfrågar är om grannens åtgärd att överklaga ett beslut rörande bygglov kan medföra någon form av skadeståndsansvar för grannen för en så kallad förmögenhetsskada som du orsakats. För att sådan förmögenhetsskada ska vara ersättningsbar förutsätts att grannen endera brutit mot något avtal med dig eller gjort sig skyldig till brottslig gärning. Så är inte fallet varför du inte kan påräkna någon skadeståndsersättning. Du skall således inte väcka talan mot grannen då någon rättslig grund för talan saknas. En annan sak är givetvis att din grannes agerande är högst anmärkningsvärt och på intet sätt främjar grannsämjan. Grannens överklagande framstår som uppenbart ogrundat varför det förhoppningsvis ogillas snarast möjligt vilket gör att du kan gå vidare med försäljningen så snart som möjligt.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-10-12):
I augusti skrev vi ett köpekontrakt på ett hus för 1,5 milj. Inflyttning var tänkt att ske 15 april -05. Nu vill säljaren hoppa av för att han fick problem med bygglov i det hus han tänkt och flytta till och redan nu bor i under halva året. Hur fungerar det med skadestånd, hur mycket kan vi kräva av säljaren? Vi flyttade från Stockholm till Blekinge och blev då tvungna att bryta upp barnen från skola och dagis. Nu kanske vi måste bryta upp barnen ännu en gång då chansen att hitta ett likvärdigt hus i området är liten. Borde inte säljaren kollat upp bygglov mm innan han gick med på en försäljning? Är det inte upp till honom att skaffa ett annat boende till dess han får klart med att bygga på sitt andra hus? Han sa att det kunde ta upp till 1,5 år till dess han får bygga.

SVAR:
I frågan nämns inget om vad som står i köpekontraktet mellan säljaren och er. Vi utgår då från att säljaren inte villkorat köpet av att denne erhållit det erforderliga bygglovet på den fastighet som denne planerat att flytta till. I förevarande fall framstår det som om säljaren hävt ingånget avtal utan grund härför. Normal har en köpare i ett avtalsförhållande rörande köp av en fastighet rätt till skadestånd om säljaren inte fullföljer sina åtaganden i enlighet med ingånget avtal, t ex att avträda fastigheten per tillträdesdagen och medverka till att köpet fullgörs. Gör säljaren inte det så begår denne ett avtalsbrott som normalt medför ett skadeståndsansvar gentemot er som köpare. Exempel på skador som ni kan komma att lida vilka säljaren skall svara för kan vara kostnader för dubbelt boende, eventuella räntekostnader för lån som ni annars inte skulle ha haft, kostnader för resor mm. Ni bör nu skyndsamt underrätta säljaren om att ni förväntar er att denne fullgör köpet i enlighet med avtalet. Sker så inte bör ni verka för att den eventuella handpenning som ni erlagt till mäklaren omedelbart återställes er. Därefter kan ni börja utreda den skada ni lidit och rikta krav mot säljaren på densamma.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-10-05):
Tvisten gäller en fastighet i Trosa kommun. För 5 år sedan installerade vi en braskamin i en befintlig öppen spis. Helt ovetande om att vi skulle göra en bygganmälan till kommunen. Vi har eldat i spisen hela tiden och i juli 2001 sotades skorstenen utan någon kommentar från sotare. För 1,5 år sedan sålde vi fastigheten och nu kommer köparen tillbaka till oss efter att ha begärt en besiktning av kaminen. Det visar sej att det finns anmärkningar på rökkanaler. För att hjälpa köparen lämnade vi in en efternamälan till kommunen och har nu fått meddelande om allt som skall åtgärdas. Detta kan inte betrraktas som ett dolt fel eftersom vi inte hade en aning om hur det förhöll sig. Vi har alltså inte medvetet undanhållit köparen någon information. Borde inte köparen ha gjort en noggrannare undersökning då han köpte huset? Är det vi som ska stå för kostnaderna för reparation av skorsten/kanal?

SVAR:
Frågan aktualiserar två saker, säljarens upplysningsplikt om fastighetens skick och vem som svarar för dolda fel i en fastighet. En säljare av en fastighet har inte någon generell upplysningsplikt om fastigheten, även om en säljare rekommenderas att lämna de uppgifter denne känner till om fastigheten. Så länge en säljare inte agerar svikligt kan dennes underlåtenhet att lämna upplysningar i sig inte läggas denne till last. En säljare kan dock svara för ett fel, oavsett om denne känt till felet eller inte, om felet är dolt, dvs om köparen inte kunna upptäcka felet vid en normal besiktning av fastigheten. Om felet varit dolt vid köpet svarar säljaren just på grund av detta och då gör hans vetskap om felet varken från eller till. Om felet varit upptäckbart får köparen stå för det, den omständigheten att säljaren känt till felet gör varken från eller till. I förevarande fall har ni därför att ta ställning till om felet hade kunnat upptäckas av köparen vid en normal besiktning av fastigheten eller inte. Vidare om köparen med fog kunnat förutsätta att rökkanalerna skulle vara helt felfria. Omständigheter som då kan äga betydelse är rökkanalernas ålder och fastighetens övriga skick (omständigheter som kan utöka undersökningsplikten), spisens skick, om rökkanalerna gått att besiktiga och vilka uppgifter ni lämnat om spisen mm. Viktigt att notera är även att ett förbättringsvärde kan uppstå på fastigheten om rökkanalerna renoveras (detta då ingenting håller för evigt). Denna del ska ni under alla omständigheter inte svara för.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-04-26):
Vi har byggt vårt hus klart och börjar nu med tomten. Vår granne, som byggde samtidigt som oss, hävdar att vi som ligger ca 30 cm högre än dem ska bekosta och lägga ned en dräneringsslang mellan våra tomter så de inte får in vårt vatten på sin tomt. Det skiljer ca 6 m mellan vår garagedel och deras bodel, dvs husen ligger ganska tätt. Vi har hittills inte sett några fuktproblem på deras tomt och tycker det känns onödigt att vi ska bekosta något sådant. Kan man begära att få vänta ett år för att se om de får fuktproblem i sin trädgård? Husen har ju givetvis bra dränering runt, så det handlar inte om att huset blir fuktigt. Där det ibland kan ligga någon liten pöl regnvatten/smältvatten kvar består marken av lera, dvs de har ju som en gummimatta där, vilket säkert kan göra att regnet inte torkar upp direkt. De hävdar att vi enligt lag är skyldiga att dränera hela vår tomtgräns åt deras sida då vi ligger högre än dem. Vi anser inte att de får in något vatten från vår tomt, dessutom sluttade tomterna från början, dvs de visste ju att hela området sluttade mot deras trädgård. Hur ska vi göra? Har de rätt att kräva oss på att dränera tomtgränsen? Jag kan förstå att de kan kräva det om vår tomt orsakar översvämning hos dem, men så är ju inte fallet. Vad säger lagen?

SVAR:
Om det är så att området naturligt sluttar som du beskriver mot grannens tomt och alltså inte är en sluttning som ni själva byggt/orsakat, har jag svårt att se med vilken rätt som grannen skulle kunna stödja sitt krav på att ni ska bekosta eller ens medverka till dränering. Om jag förstått saken rätt så föreligger dessutom i vart fall inte i dagsläget inte heller några fuktproblem, varför kravet förefaller helt ogrundat. Lagen säger visserligen att man ska visa vederbörlig hänsyn till sina grannar. Detta innebär dock inte att grannen kan ställa så långtgående krav som i detta fall. Det enda jag kan tänka mig är att det finns en kommunal föreskrift som ställer krav på dränering på ett visst sätt i ert område - vilket inte förefaller sannolikt. Be därför att grannen tydligt förklarar med vilken rätt som kraven framställs, för att ni överhuvudtaget ska fundera över saken.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-03-11):
Vi ska bygga hus och har fått problem. För en tid sedan köpte vi en tomt via en av landets större hustillverkare som vi också så småningom beställde ett hus av. Kontakten har hela tiden skett enbart med hustillverkarens försäljare som har varit vår mellanhand både avseende tomten och avseende byggentreprenaden. Husförsäljaren är inte totalentreprenör men har tagit på sig att sköta kommunikationen med entreprenören och har bland annat skaffat prisuppgifter för hela entreprenaden som skall skötas av en byggfirma som i sin tur skall ha totalansvaret för bygget. Av husförsäljaren har vi fått en produktionskostnadskalkyl som är gjord enligt Konsumentverkets riktlinjer och i det formulär som finns och vi har fått besked om att kalkylen gäller alla kostnader. Det vill säga tomt, hus, bygge, etc, samt att entreprenören varit informerad om alla ändringar och tillval vi gjort på huset när de gav de prisuppgifter som finns i kalkylen. Innan vi skrev på köpekontraktet frågade vi också noggrant en sista gång huruvida entreprenaden som beskrevs i produktionskostnadskalkylen inkluderade precis alla kostnader vilket vi återigen fick besked om att den gjorde. Den totala kostnaden för hela bygget skulle inte kunna överskrida den totalsumma som fanns i produktionskostnadskalkylen så länge som vi inte gjorde fler ändringar. I vår budget låg kalkylen till grund för vilka tillval och vilken husstorlek vi ansåg oss ha råd med så det påverkade ju även husköpet. Om två veckor levereras huset och när vi nu ska skriva på byggkontraktet hos entreprenören så säger denne att han aldrig hört talas om specifikt vårt hus och de ändringar och tillval vi gjort och att han bara gett prisuppgifter på entreprenad för standardutförande av husmodellen till husförsäljaren och att det dessutom är en hel del kostnader som inte är medräknade i de summorna. Till exempel byggnadsställningar för 55 000 kronor, radiatorer på övervåningen för 15 000 kronor och en massa annat som allt som allt med våra ändringar samlar ihop sig till en summa som ligger en bra bit över 100 000 kronor mer än det pris på entreprenaden som står i produktionskostnadskalkylen. Entreprenören uppger att han inte kan förstå hur husförsäljaren kunnat ge oss de siffror som finns i produktionskostnadskalkylen och att han omöjligen kan bygga huset för den summan. Det kan tilläggas att alla dessa siffror har av husförsäljaren skrivits in i kolumnen Annat skriftligt anbud/avtal. Mötet med entreprenören var i förra veckan och vi har ännu inte fått tag på husförsäljaren så vi vet inte dennes reaktion. Nu börjar det dock bli lite bråttom för huset kommer snart och vi behöver agera snabbt nu. Vi hoppas naturligtvis att de inblandade företagen ska vara välvilliga och lösa det på ett sätt där vår kostnad blir den vi räknat med om inte annat för att skydda sina rykten men om de inte är det så skulle vi behöva lite hjälp och vi har därför några frågor till er: 1. Är det enligt god husförsäljningssed att det går till så här? 2. Vilken juridisk betydelse har produktionskostnadskalkylen? 3. Kan vi kräva att produktionskostnadskalkylen ska hållas och i så fall vem bär ansvaret för att den hålls? 4. Hur bör vi gå vidare med detta?

SVAR:
Den situation ni beskriver regleras i konsumenttjänstlagen. I lagens 36 § föreskrivs att i den mån ett pris inte följer avtalet ska konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art och övriga omständigheter. I den mån näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får det uppgivna priset inte överskridas med mer än 15 %, såvida inte annat avtalats. Se alltså till att betala det belopp som ni anser är ostridigt (avtalat pris?), då konsumenten inte har rätt att innehålla mer än detta belopp. Därefter kan en diskussion/tvist föras med näringsidkaren angående resterande belopp. Detta blir en tolkning av vad som verkligen har avtalats er emellan. Jag vill särskilt påpeka att bevisbördan för att näringsidkaren skulle ha rätt att ta mer betalt än vad som avtalats vilar på näringsidkaren.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-02-24):
Vi har köpt en tomt av Mölndals kommun efter semestern förra året. Då markarbetet på tomten hade påbörjats, upptäcktes två dräneringsrör (som ligger på komunens mark) någon meter från tomtgränsen som ej var besiktningsbara vid köptillfället. Dessa rör kommer från två ovanliggande fastigheter ur vilka ansenliga mängder dagvatten leds in på vår fastighet. Detta har orsakat problem och merkostnader under markarbetets gång. Vi har tvingats gräva ett dike två meter in på tomten för att leda bort det inkommande vattnet, samt bekosta extra fyllnadsmaterial för att dränera bort det vatten som letts in på tomten. Vi har varit i kontakt med kommunen vid ett flertal tillfällen men de vill inte känna sig ansvariga för problemet då de stöttar sig på en punkt i köpekontraktet. "Omhändertagande av såväl dagvatten från fastigheten som dagvatten som eventuellt kommer in på fastigheten från utanförliggade områden, ombesörjs av köparna då kommunal anslutningspunkt saknas." Vi skrev på i tron om att punkten gällde endast regnvatten och ytvatten som rinner in på tomten, inte vatten som leds in på tomten från andra fastigheter. Vet ni vad som gäller i detta fall?

SVAR:
Kärnan i tvistefrågan ligger i huruvida kontraktets formulering av den aktuella klausulen kan anses innefatta den vattenmängd som det faktiskt är fråga om eller inte. Kommunen är att jämställa med vilken säljare som helst och har därför inga särskilda rättigheter eller förpliktelser i förevarande fall.
Stycket: "Omhändertagande av såväl dagvatten från fastigheten som dagvatten som eventuellt kommer in på fastigheten från utanförliggande områden, ombesörjs av köparna då kommunal anslutningspunkt saknas." måste alltså tolkas.
Min omedelbara bedömning är att även de vattenmassor som beskrivs torde innefattas i ordalydelsen – det kommer därför vara svårt att få rätt mot kommunen. Det hindrar dock inte att man bör meddela kommunen att man är av en annan uppfattning och emotser ersättning för de extrakostnader som åsamkats. Möjligen kan det öppna för en överenskommelse i godo.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-02-05):
Vi har en tvist med en husfabrikant. Vi köpte en tomt genom dem och skrev kontrakt för ett hus som vi ville ha på tomten. Vi fick veta att det inte alls skulle vara några problem att bygga det hus vi ville ha på tomten, så därför köpte vi tomten och skrev kontrakt med hustillverkaren. Ett halvår senare så får vi reda på att bygglovet inte gick igenom. Ett halvår till spillo då vi fått betala räntor, pantbrev m m på en tomt som vi inte kan bygga "vårt" hus på. Avtalet med hustillverkaren var heller inte längre giltigt, enligt paragraf; om bygglovet inte gick igenom så gällde heller inte längre kontraktet. Har vi inte rätt att få ersättning av hustillverkaren för kostnader som vi haft? Nu fick vi sälja tomten och ändra våra planer. Tomten såldes ju genom hustillverkarens hemsida och vi var garanterade att det skulle gå att få bygglovet för huset som vi ville ha. Det var ju hustillverkarens ansvar att skicka in bygglovsansökningar och ha hand om hela den biten. Vi litade på deras ord om att allt skulle gå bra.

SVAR:
Redan inledningsvis ska påpekas att kontraktet måste gås igenom för att det ska gå att hitta ett klart svar på er fråga. Då ni skriver att kontraktet enligt paragraf inte är giltigt om bygglov inte erhålles, ges intrycket av att detta ansvar lagts på konsumenten. I sådana fall bör utsikterna till att vinna framgång med ett ersättningskrav vara små. Ni skriver dock även att ni var garanterade bygglov och att det var tillverkarens ansvar att ombesörja denna ansökan. Om det var fallet, torde det istället finnas goda möjligheter att utverka ersättning för de kostnader som ni åsamkats. Det kan framhållas att det vid tecknande av dylika kontrakt är fullt möjligt att avtala bort förpliktelser av detta slag. Det rekommenderas därför att man inför ett kontraktstecknande tydligt skaffar sig en bild av innebörden av det ansvar som man som konsument tar på sig. En hustillverkares ord är nog bra, men tyvärr ofta svårbevisat när väl tvist uppstår.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-02-02):
Vad har jag rätt att kräva om jag upptäcker ett fel?

SVAR:
Du kan ha rätt att kräva felet avhjälps, prisavdrag eller häva avtalet helt eller delvis. Under vissa förutsättningar har du även rätt till skadestånd. Sådana förutsättningar kan vara att du åsamkats extra kostnader eller att det uppstått skador på din egendom.
/Stefan Häge