Söka bygglov – fällor och möjligheter

När du ska bygga hus är det ett antal saker i samband med bygglovet som är värda att hålla koll på för att få ett bättre hus, både billigare och snabbare.

Byggnadsingenjör Charlotte Andersson jobbar som kontrollansvarig och hjälper dagligen människor som håller på att bygga hus med bygglovet, kontakten med stadsbyggnadskontoret och att se till så att husbygget följer lagar och regler. Vi tog hjälp av Charlotte för att ta reda på vilka fallgropar du vill undvika och vilka möjligheter du bör ta vara på när du söker bygglov för att bygga nytt hus.

Fälla 1: Söka bygglov för något som strider mot detaljplan

Kanske ser du en husmodell hos en hustillverkare du förälskar dig i och bestämmer dig för att bygga. Eller så ritar du ett fantastiskt hus själv, eller med hjälp av en arkitekt. Men så blir planerna lite för högt flygande och när du söker bygglov blir det avslag. Ni hade missat att kontrollera i detaljplanen vilka begränsningar den sätter för bygghöjd, storlek på huset, fasad och annat. 

– Sök inte bygglov på något som strider mot detaljplanen, det är att lägga ner tid och arbete i onödan och något som både försenar och fördyrar ett husbygge, säger Charlotte Andersson.

Det bästa är att börja med att kontrollera vilka begränsningar detaljplanen sätter för hurdant hus du får bygga, innan du börjar skissa på huset eller leta efter husmodeller.

Fälla 2: Söka bygglov för mindre planavvikelse utan att ha med dig grannar och STB

Byggnadsnämnden får under vissa förutsättningar medge mindre avvikelser från detaljplan och föreskrifterna i BBR. Rör avvikelsen utsidan av huset krävs dock grannarnas medgivande för att bygglovet ska gå igenom, t ex placera huset närmare tomtgränsen än detaljplanen medger.

– Att göra en mindre avvikelse kan vara lockande, men allt för många glömmer att prata med grannarna och att förankra idén hos stadsbyggnadskontoret innan man tar fram dyra bygglovshandlingar. Sedan blir det avslag och fördyringar och förseningar som följd, säger Charlotte Andersson.

Det bästa är att förankra idén hos både byggnadsnämnden och grannarna innan du tar fram dyra ritningar på huset.

Fälla 3: Söka lov utan att ha HELA konstruktionen spikad

När stadsbyggnadskontoret beviljar ett bygglov tittar de på fasaderna, att huset är placerat enligt detaljplan och att det är handikappanpassat. De tittar dock inte på konstruktionen förrän vid det tekniska samrådet som man har innan man får startbesked. 

– Vid ett bygge hade arkitekten missat att väggarna behövde vara 15 cm tjockare för att isolera tillräckligt. Då ökade man väggtjockleken vid det tekniska samrådet. Problemet var att byggnadens yttermått var utnyttjat till max och man fick ta av boytan istället. Då blev det så dålig plats invändigt att man inte klarade handikappanpassningen. Det fick till följd att bygglovet fick ändras och gå en vända till, med förseningar och fördyringar av bygget, berättar Charlotte.

Det är bra om man kan anlita en arkitekt och en konstruktör som arbetar tillsammans, så att den här typen av kommunikationsproblem inte uppstår och försenar och fördyrar bygglovsprocessen.

Fälla 4: Välja fel KA

En kontrollansvarig (KA) ska vara medlem i SBR och ha en ansvarsförsäkring. Helst ska man också ha erfarenhet och arbeta som KA på heltid.

– Väljer du fel KA som kanske bara har arbetet som KA vid sidan om har de inte tid att ta möten på dagtid och du får inte högsta prioritet. Om du väljer en bra KA så har du en oberoende sakkunnig som kan lotsa dig genom byggprocessen så att allt flyter på så bra som möjligt, säger Charlotte.

Om KA inte har en ansvarsförsäkring och råkar göra ett fel som inverkar gravt på bygget så kan det vara du som byggherre som får stå för den kostnaden.

Möjlighet 1: Bygg i etapper och få större byggnadsyta

Vill du bygga ett större hus än maximalt tillåten byggyta på tomten kan du utnyttja de bygglovsbefriade åtgärderna och lägga till 55 kvm till; ett attefallshus på 25 kvm, en friggebod på 15 kvm och en tillbyggnad på 15 kvm. 

Redan i ritningsstadiet kan du räkna med de bygglovsbefriade åtgärderna.

– Du kan redan från början planera in de extra 15 kvadratmetrarna som den bygglovsbefriade tillbyggnaden medger, det viktiga är att du inte börjar bygga den förrän du har fått slutbesked på det som detaljplanen medger, berättar Charlotte.

Det kan bli en fin lösning att ha flera små byggnader i anslutning till huset, i exakt samma stil som att de hör hemma där. Kanske det där extra gästrummet, ett hobbyrum eller ett hemmagym som inte rymdes inom tillåten byggnadsyta.

Möjlighet 2: Följ detaljplan och få billigare bygglov

Det kan inte nog poängteras hur mycket smidigare bygglovsprocessen blir om man håller bygget inom de begränsningar som detaljplanen medger.

Byggahus.se undersökte hur mycket bygglov kostar i landets kommuner. I flertalet kommuner kan du påverka bygglovsavgiften genom att följa detaljplanen. Till exempel i Halmstads kommun blir avgiften 20% dyrare vid planavvikelser. Göteborg är ett annat exempel på en kommun där bygglovsavgiften blir väsentligt större om man gör planavvikelser.

Läs mer: Vad kostar bygglov för att bygga hus?

Möjlighet 3: Bestäm byggsystemet samtidigt som du tar fram bygglovsritningar

Den här möjligheten är besläktad med fälla nr 3, som var att söka bygglov innan konstruktionen är spikad. En möjlighet som uppstår när du tar fram husets konstruktion i detalj och bestämmer hur huset ska byggas samtidigt som du ritar på dess form, är att du får möjlighet att göra smarta val av placeringar av saker som följer konstruktionen och gör den billigare.

– Det kan vara t ex att om du placerar en trappa x cm längre till höger så kan du växla av en bärande balk på ett billigare sätt än som du lägger den på X cm till vänster, säger Charlotte. Tänker du konstruktion redan i ritningsstadiet så finns möjlighet att göra ekonomiska vinster på små justeringar i husets utseende.

Möjlighet 4: Lämna in kompletta handlingar på en gång och få snabbare bygglov

När du söker bygglov har stadsbyggnadskontoret 10 veckor på sig att godkänna det, förutsatt att du har lämnat in kompletta handlingar. Om inte allt är med, börjar de 10 veckorna inte räknas förrän du har kommit in med alla handlingar. Du sparar tid på att vara om dig och kring dig genom att vara noga med att lämna in alla handlingar som krävs.

Enligt Plan- och bygglagen §9:21 ska en ansökan om bygglov vara skriftlig och innehålla de ritningar och beskrivningar som krävs för prövningen, samt uppgift om KA. 

– Detta brukar innebära att man fyller i kommunens blankett för bygglovsansökan och kompletterar med ritningar i skala 1:100 på samtliga fasader samt planlösning på byggnaden där man redovisar de mått som hör samman med handikappkraven, samt en ritning i skala 1:400 över byggnadens placering på tomten. Sedan kan kommunen i vissa fall behöva annan information och då är det bra att man redan när man lämnar in ansökan har en dialog med handläggaren, säger Charlotte.