Sofies kaos med VårgårdaHus – så hade det kunnat undvikas

Medlemmen Sofie Hulin på Byggahus.se berättar i forumet om sin frustration över husbygget med VårgårdaHus som har blivit en mardröm. När de 2017 letade husleverantör som kunde bygga deras drömhus fastnade de för VårgårdaHus som erbjöd ett nyckelfärdigt hus.

På VårgårdaHus hemsida stod det bland annat:

”Funderar du på att bygga hus? Då har du kommit rätt! VårgårdaHus är nämligen hustillverkaren som konstruerar ditt hus precis som du vill ha det. Kan arkitektritad villa vara något för dig, dessutom med en lösning som ger dig ett nyckelfärdigt hus? Vi lyssnar innan vi bygger och kan därför erbjuda dig ditt Drömhus.”

Sofie Hulin och hennes make skrev kontrakt med VårgårdaHus, men kontrakten blev inte riktigt som företaget i sin reklam och sedan säljaren hade framställt det för dem. Ett nyckelfärdigt hus låter ju som ett hus där husleverantören fixar allt, sedan är det bara att flytta in. Men här fick kunden Sofie Hulin dubbla budskap. Ja, VårgårdaHus skulle bestämma allt, de förbehöll sig rätten att avgöra vem som skulle gjuta grunden och vem som skulle vara snickare och bygga ihop byggsatsen. Men Sofie Hulin skulle sedan skriva på flera kontrakt som de facto innebar att Sofie själv var ansvarig gentemot vem som göt grunden och den som byggde ihop huset, trots att hon inte hade tillåtits att välja dem själv.

När husbygget sedan väl började i januari 2018 så visade det sig snart att entreprenörerna som VårgårdaHus hade tvingat på Sofie inte höll måttet. Det var rörigt och dålig samordning av bygget. Det blev inte klart till utlovat inflyttningsdatum den 18/6 2018. Så äntligen den 30/6 – dagen innan Sofies familj som inkluderar en femåring och en tvåmånaders bebis skulle vara ute från lägenheten – meddelade Vårgårdahus att nu kan de flytta in.

Det var bara det att huset inte var klart. Det är fortfarande inte klart. De bor på en byggarbetsplats med bland annat ett obrukbart badrum, kök som inte är klart, målning ofärdig, golv som lutar med mera. Nu har Sofie fått nog och vänder sig till Byggahus.se för att få någon reaktion från hustillverkaren så att huset äntligen blir klart.

Varför går det snett med husbyggen på det här sättet?

Charlotte Andersson som är byggnadsingenjör med juridisk inriktning och expert på Byggahus.se, menar att det som Sofie Hulin och hennes familj har råkat ut för inte är unikt, det inträffar då och då.

– Det kan handla om att hustillverkaren har dålig kontroll på sin organisation. Man har säljare som jobbar som agenter med hustillverkarens logga på sig som om det var en anställd. Men säljaren i sin tur är mer sugen på att dra in en affär till än att tänka på hustillverkarens långsiktiga goda rykte och så glider man på sanningen och får det muntligen att låta som en totalentreprenad när det de facto är en delad entreprenad eller generalentreprenad - med de risker det kan innebära om man inte vidtar rätt åtgärder.

– Här är det särskilt allvarligt när VårgårdaHus har övertalat kunden att inte ta aktiv del i valet av underentreprenörer utan har förbehållit sig rätten att göra det själva, menar Charlotte.

– Orsaken till det kan man bara spekulera i. Det kan förekomma att hustillverkaren/säljagenten kan få någon typ av ersättning när man ger ett jobb till en viss underentreprenör. Det kan vara alltifrån en procent på affärens slutsumma eller en resa till exempel. Den man samarbetar med löpande kan också se till att det spikas upp skyltar med hustillverkarens namn på tomten och andra fördelar. Då ser säljaren till att det blir den underentreprenör som gynnar en själv snarare än kunden, säger Charlotte.

Sedan menar Charlotte att det inte kan ha varit en seriös besiktningsman som har godkänt entreprenaden. Flyttar man in i ett hus innan det är färdigställt så finns det ingen press på entreprenören att färdigställa. Istället borde Sofie med familj fått rådet att checka in och bo på hotell på entreprenörens bekostnad, vilket man är berättigad till.

7 viktiga åtgärder för att undvika Sofies problem

Charlotte Andersson menar att det finns sju viktiga saker du kan göra för att inte hamna i samma byggröra som Sofie.

Var medveten om att nyckelfärdigt inte är ett juridiskt begrepp

Begreppet nyckelfärdigt är bara ett ord påhittat av marknadsförare för att beskriva att man KAN köpa en stor del av husbygget från hustillverkaren och flytta rakt in när det är klart. Det betyder dock ingenting i juridisk mening. Vill du ha ett bekymmersfritt husbygge där det endast finns en avtalspart, hustillverkaren, som tar hela ansvaret och att du bara kan flytta rakt in när det är klart så är det viktigt att du bara tecknar ett enda kontrakt med denna. 

Det ska framgå av avtalet att det även ingår allt montage och att ABS 05 gäller. Ni ska då inte behöva skriva på några avtal med entreprenörer utöver detta.

Ta referenser på alla underentreprenörer

Om du väljer att bygga på delad entreprenad eller generalentreprenad är det minst lika viktigt att det är ett bra företag som bygger ihop huset som att själva byggsatsen håller god kvalitet.  Var noga med att välja underentreprenörer med goda referenser. Hör helst med kunder som relativt nyligen avslutat sina byggen med samma kombination av husleverantör och entreprenörer. Skriv inte på entreprenadkontraktet förrän du har goda referenser på varje inblandad entreprenör. Bäst är det att man skriver på avtalen med husleverantören och entreprenören/entreprenörerna vid samma tillfälle. Då säkrar man upp att man får den kombinationen av aktörer som man kollat upp och tycker verkar ok.

Högt vite vid försening i kontraktet

Skriv alltid in en klausul om att ersättning i form av ett vite ska betalas ut till dig som kund, om husbygget inte är klart innan utlovat slutdatum.

– Vitet är alltid för lågt i hustillverkarnas standardavtal. Man ska se till att det finns ett HÖGT vite som utgår om inflyttningsdatum inte hålls. Jag brukar förorda ett femsiffrigt vite per påbörjad försenad arbetsvecka, säger Charlotte.

Enligt uppgift hade Sofie tydligen bara 3000 kr i vite per försenad arbetsvecka, vilket är bedrövligt lågt. Beloppet borde varit minst 10 gånger högre.

Påpekas ska dock att oavsett vad det står i avtalet om vite vid försening, så har man alltid rätt till styrkta merkostnader, t ex merkostnad på för ränta på byggnadskreditivet, merkostnader för extra boende (t ex hotell), magasinering av ditt bohag, extra flyttkostnader, med mera. 

– Kan du styrka de kostnaderna med kvitton så har du rätt att få ersättning för ovanstående från entreprenören även om detta överstiger det avtalade vitet, säger Charlotte.

Ovanstående leder till nästa viktiga punkt.

Ta inte huset i bruk förrän entreprenaden är godkänd

Det är slutbesiktningsmannen som avgör om du har fått det du har köpt. När du flyttar in börjar alla garantier gälla och vitet slutar att ticka på.

– Hustillverkare har oftast Gar-Bo Färdigställandeförsäkring i kombination med Nybyggnadsförsäkring som gör att slutbesiktning krävs för att få flytta in. 

– Så som det är beskrivet i det är kaoset kan inte en seriös besiktningsman ha godkänt entreprenaden. Antingen har de haft en dålig besiktningsman som borde bli av med sitt förordnande från Gar-Bo, eller så har entreprenaden inte godkänts, och de har flyttat in utan det, säger Charlotte. 

Observera att man kan ha fått ett slutbesked från kommunen på sitt bygglov även om besiktningsmannen inte godkänt entreprenaden. Det innebär inte att man i alla lägen då bör flytta in.

– Alla husbyggare där ute ska vara medvetna om att man absolut inte ska flytta in innan allt är riktigt klart. Man kan utnyttja rätten att få sina merkostnader för boende betalda av husleverantören, som nämns under punkt 3.

Utse din KA själv

Alla KA ska ha grundläggande kunskaper om byggjuridik och konsumenträtt. Det kan vara bra att ha någon fristående att bolla problemen i entreprenaden med. Du hittar certifierade KA i Boverkets söktjänst.

Var med och påverka valet av besiktningsman själv

Även om man får en utsedd besiktningsman genom Gar-Bo har man alltid möjlighet att utse sin egen besiktningsman. Vem som betalar besiktningen regleras i avtalet mellan husföretaget och beställaren.

Låt en byggjuridiskt kunnig granska kontraktet innan du skriver på

Kostnaden för att granska ett avtal innan underskrift är en bråkdel av totalkostnaden. Det är viktigt att man vet innebörden i det juridiska dokument man skriver under och som inte sällan innebär miljoninvesteringar. Det är lika viktigt att fånga upp vad som vad som inte står med i avtalet som vad som står, men som kanske borde omförhandlas. Betalningsplan, vite och färdigställandetid är sådant som ofta är ofördelaktigt formulerat.