Lockpriser - så påverkar de bostadsmarknaden

En bostad som säljs långt över utgångspris kan vara en bostad som legat ute med ett lockpris. Det behöver inte nödvändigtvis vara så - för det är förstås fler faktorer som spelar in. Men om det är en stor prisdifferens mellan utgångspris och slutpris så föranleder det i alla fall misstankar om lockpris.

Vad lockpris är och varför det är kontroversiellt

Lockpriser är när mäklaren sätter ett lågt utgångspris för att locka fler spekulanter till visningar och budgivning, för att på så vis försöka trissa upp priset. För säljaren och mäklaren kan detta innebära en extra slant i fickan. Men för spekulanterna blir priset istället vilseledande. Exempelvis kan det bli så att man går på visningar på bostäder som man egentligen inte har råd att köpa. Det är bortslösad tid.

Anders Österling, forskare vid Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala Universitet, uppskattar kostnaden för denna bortslösade tid till mer än en miljard kronor om året. Det är alltså tid man lägger på visningar och annat som rör bostadsköp, istället för att lägga den tiden på annat som kommer samhället till gagn. 

– Min forskning visar att mäklarna, genom att använda lockpriser, lurar bostadsköpare att tro att en bostad har ett lägre marknadsvärde än vad mäklarna egentligen tror att den har. Det innebär att köparna lägger tid och energi på att analysera mängder med bostäder som man inte har råd att köpa. Denna tid hade man istället kunna lägga på att titta på bostäder man faktiskt har råd med - vilket såklart hade varit bättre för köparna. Man hade också kunnat lägga tiden på att arbeta, konsumera - t ex gå på restaurang eller köpa kläder, att återhämta sig eller att göra barn. Alla dessa saker hade bidragit till ekonomin, säger Anders Österling.

David Johansson, tillsynschef vid Fastighetsmäklarinspektionen, delar Anders bild av problemet. Lockpriser innebär att det tar längre tid för spekulanterna att hitta en ny bostad, och det kan orsaka problem i vardagen.

– Den som förlorar på lockpriser är köparen. Man är såklart fri att lägga bud, det är inget tvång. Men köparen kanske lägger mer än den tänkt om det blir en intensiv och upptrissad budgivning, att den dras med. Men det mer tydliga problemet är att man kanske lockar spekulanter till en visning som de inte hade åkt på om utgångspriset varit närmare marknadsvärde och det pris den faktiskt säljs för, säger han.

Gäller det fritidshus åker man dessutom ofta långväga och lägger därmed än mer tid och resurser på att gå på visningar för objekt som man inte hade realistiska möjligheter att vara spekulant på.

Vem bestämmer vad som är ett lockpris?

Lockpriser är förbjudna. Marknadsföringslagen säger att man inte får vilseleda konsumenter. Fastighetsmäklarlagen säger att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföring av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet, eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera. Att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde strider mot god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarinspektionen är det organ som har till syfte att utöva tillsyn över mäklarna. Man kontrollerar att mäklarna följer god fastighetsmäklarsed, och denna bygger bland annat på de lagstiftningar som nämnts tidigare - samt på en mängd avgöranden i domstol som slagit fast ett slags praxis.

– Vi har haft en stor mängd avgöranden både i förvaltningsrätt och kammarrätt. I vissa fall handlar det om marknadspris mot utgångspris, i vissa fall slutpris mot utgångspris. Men man kan inte säga att det bara är den procentuella skillnaden som avgör om något är ett lockpris. En helhetsbedömning görs där bland annat bostadens skick och renoveringsbehov samt en del andra faktorer spelar också in, säger David Johansson.

De tittar till exempel på mäklarens jämförelseobjekt, tar fram egna jämförelseobjekt och granskar de skäl och argument som mäklaren anför som skäl för prissättningen.

– Men prisskillnaden är oftast det som först väcker vårt intresse och får oss att göra en djupare undersökning, säger David.

Oftast inleds en granskning genom att en anmälan kommer in till Fastighetsmäklarinspektionen. Det är så informationen kommer till deras bord. Det handlar då vanligen om att konsumenter, i detta fall köpare och spekulanter, skickar in en anmälan om lockpris. 

I fjol fick myndigheten in rekordmånga anmälningar mot mäklare - 1 349 stycken - och över hälften handlade om just lockpriser. 

Ett intressant fall som nyligen avgjordes gäller en mäklare som anmälts för tolv fall av lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionen bedömde att sex av dessa fall var bekräftade lockpriser, och mäklaren varnades. Han hade en prisskillnad på 15-33 procent i de olika fallen.

– Skillnaden mellan utgångspris och slutpris är en indikator. Om den är 15 procent eller uppåt ser vi detta som en väsentlig avvikelse som föranleder djupare undersökningar. I det här fallet såg vi också en systematik eftersom det var så många objekt där priset avvek, säger David Johansson.

Han förklarar att de ser extra allvarligt på de som satt sådant här i system. 

– Framöver kommer vi att följa upp med regelbundenhet och gå igenom de som fått flera anmälningar för att ha riktade insatser mot dem. Titta på de som frekvent blir anmälda och jobba aktivt mot dem. Det finns uppenbarligen en stor frustration hos konsumenter om man tittar på hur anmälningarna ser ut, det har ökat rekordartat under 2020.

I dagsläget finns det en mäklare som blivit av med sin mäklarlicens på grund av lockpriser. Denna hade varnats vid två tidigare tillfällen, och man bedömde att det var systematik i prissättningen som gjorde att hen inte längre var lämplig att bedriva mäklarverksamhet. Därmed återkallades registreringen.

– Hen har överklagat så det ärendet ligger i domstol nu. Vi ansåg att mäklarens agerande var systematiskt och såg att tidigare påföljder och varningar inte lett till rättelse. Prövningen i domstol kommer troligen att ske under våren, men de har ganska lång handläggningstid så det kan dra ut på tiden med, säger David.

Om mäklaren fälls är hen den första att faktiskt bli av med sin mäklarlicens på grund av lockpriser.

Lockpriser finns överallt

Den som tjänar på lockpriser är eventuellt mäklaren och säljaren, detta under förutsättning att slutpriset drivs upp. Eventuellt finns det också en psykologisk aspekt i form av att om fler kommer på visningarna ser mäklaren ut att ha gjort ett bättre jobb. Vidare kan många besökare på visningarna få bostaden att se mer attraktiv ut i spekulanternas ögon.

Förloraren är de spekulanter som åker på visningar på bostäder de inte egentligen har råd att köpa. Vissa åker långt, tar ledigt från jobb eller skippar restaurangbesök och andra event för att lägga tid på en bostad som de egentligen inte kan köpa.

Detta sker över hela landet, för att lockpriser förekommer över hela landet. Anmälningarna för detta har även ökat på exempelvis fritidshus. Dock är storstadsområdena de som är mest synliga i statistiken. Det är delvis för att det säljs flest bostäder där och som en följd av det finns det också fler jämförelseobjekt som man kan titta på och se om utgångspriset är felaktigt. Men problemet finns som sagt överallt, och det är en förbjuden marknadsföringsform.

Läs mer och diskutera

Kör mäklare med lockpriser eller kan dom inte marknaden?