Golvbrunn i badrum dolt fel?

Hej Claes,

För ungefär en månad sedan flyttade jag och min sambo in i ett hus byggt på 60-talet. Vi var väldigt noga med att gå igenom besiktningsprotokollet innan vi köpte huset eftersom det var relativt gammalt och det inte renoverats så mycket under åren. I besiktningsprotokollet stod det att golvbrunnen i det ena badrummet var "bristfällig" men vi fick inte någon information av varken besiktningsman eller säljare att det inte gick att använda badrummet.

Samma dag som vi flyttar in märker vi att brunnen i badrummet inte bara är bristfällig, utan den läcker. Vattnet läcker ner innanför väggen som är under badrummet och det blir stora fläckar av fukt på väggen. När man tittar närmre så ser man märken av tidigare fläckar som torkat och lämnat märke efter sig. Detta är alltså inte första gången det har läckt vatten från brunnen märker vi.

Säljaren har inte upplyst oss om att de säljer ett hus där en dusch inte fungerar att använda pga att det läcker vatten, där det är uppenbart att de känt till problemet. Faller detta då under "Dolda fel" eller faller det under något annat?
Vet inte riktigt hur vi ska gå vidare med detta eller vem man bör kontakta för att göra en utredning, så är tacksam för alla tips.

Ni har köpt ett hus från 1960-talet och upptäckt att golvbrunnen i badrummet läcker vatten, tydligen sedan länge. Vi talar om en omkring 50-årig byggnad. Brunnsläckaget utgör trolien ett fel. För att ni skall kunna göra gällende felet mot säljaren krävs det i detta fall även att det rör sig om ett dolt fel. Ingen avtalad standard eller garanti verkar finnas rörande badrummet. Ett dolt fel är inte upptäckbart eller förväntat vid köpet. I ert fall har besiktningsmannen tydligen påpekat att golvbrunnen är "bristfällig." Felet var tydligen upptäckbart. Köparen har enundersökningsplikt, lagfäst i Jordabalken; JB 4:19 andra stycket. Någon lagfäst upplysningsplikt för säljaren finns inte.

Själva poängen med en överlåtelsebesiktning är att besiktningsmannen skall redogöra för upptäckta fel; eller risk för fel. Direkta påpekanden i besiktningsprotokollet är tänkta att fungera som en väckarklocka för köparen, och man kan säga att köparens undersökningsplikt här utökats avseende golvbrunnen. Vissa besiktningsmän föreslår i det läget en födjupad undersökning; andra inte.

I och med att felet påpekats av besiktningsmannen ser jag inte någon möjlighet att med framgång kräva ersättning av säljaren med grund i dolt fel.

Det kan diskuteras om besiktningmannen inte varnat er tillräckligt för felet i protokollet, och att det därmed skulle röra sig om en vårdslös besiktning. För att nå fram den vägen måste det föreligga kausalitet (orsakssamband) mellan besiktningsmannens vårdslöshet och uppkommen ekonomisk skada. Med andra ord; hade felet varit känt för er före köpet, så hade ni försökt att pruta på priset, eller om inte det lyckats, helt avstått från köpet. Ni fullföljde köpet och har teoretiskt sett drabbats av en ekonomisk skada.

Oavsett om ni vänder er mot säljaren eller besiktningsmannen spelar badrummets ålder en stor roll. Ett badrum har, lite beroende på material, en ekonomisk livslängd generellt sett runt 20 år. Skulle badrummet vara 20 år, eller äldre får ni alltså, ett nytt badrum med nya material och enligt senaste byggnorm, som skall vägas mot det värde som det gamla badrummet så att säga hade kvar vid köpet.

Med vänlig hälsning

Claes Blåe