Friskrivningsklausul för fastighet ägd av dödsbo

Hej,

Som en av dödsbodelägarna fick jag det tveksamma nöjet att sälja en av dödsboets fastigheter,

Tveksamheten berodde på att ingen hade bott i bostaden på flera år, och tidigare boende var inte direkt känd för underhåll, så ingen av oss dödsbodelägare hade någon kunskap om vare sig skicket på bostaden eller fastigheten såsom vattnets tjänlighet,

Av olika anledningar blev det bråttom med kontraktsskrivandet, varför det inte fanns tid för att rådgöra med expert.

Därför jag valde att skriva detaljerade friskrivningsklausuler för samtliga "delar" såsom; taket, vattnets tjänlighet , grunden, avloppet etc.

Men hade jag klarat mig med att skriva en generell friskrivningsklausul?

Hälsningar, Lasse

Hej,

Det här svaret gör inte anspråk på att vara någon sorts heltäckande utredning av friskrivningsklausuler, utan jag kommer att skugga din fråga nära nog.

Man kan säga att friskrivningsklausulen är en trygghet för säljaren och en risk för köparen, och det kan innebära ett lägre pris för säljarens del. När det gäller indelningen av olika typer av friskrivningar har jag sedan länge anslutit mig till professor Folke Grauers indelning. Jag känner honom som en av de främsta rörande fastighetsrätt i riket. Han delar in ämnet i

Egenskapsfriskrivningar: De formuleras på så sätt att de friskriver säljaren från fel i en eller flera olika utpekade delar av fastigheten. Det kan gälla taket och/eller avloppet, till exempel. Rätt formulerad innebär det att köparen inte kan få någon ersättning i dessa delar även om fel framkommit efter köpet. Klausulen bör alltså klart och tydlig innebära att köparen inte kommer att göra eventuella fel i nämnda delar gällande.
Påföljdsfriskrivningar: De formuleras så att säljarens friskrivs från samtliga eventuella fel i fastigheten. Formuleringen "i befintligt skick" har inte ansetts tillräckligt preciserad för att säkert bli gällande. Högsta domstolen har i två tidigare rättsfall utvecklat vad en sådan klausul bör rymma för att få verkan. Nämligen NJA 1975 s. 545 och NJA 1976 s. 217. I det första fallet var det en klausul som rymde innebörden att köparen förklarade sig godta fastighetens skick, och med bindande verkan avstod alla anspråk (påföljder) mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. Det senare rättsfallet är likartat, och HD uttalade även här att den här typen av klausul var klar och begriplig nog för en köpare. (Kan även benämnas generella friskrivningsklausuler).

Svaret på din fråga blir alltså att du, med rätt formulering, i stället kunde ha valt påföljdsfriskrivningen utan rättsförlust. Jag vill flagga för att, eftersom det kan röra sig om stora belopp, säljaren låter handläggande fastighetsmäklare, om sådan är involverad, eller i andra fall en fastighetsjurist, formulera klausulen. Skrivningen bör anpassas till överlåtelseobjektet, och av den anledningen avstår jag även från att publicera någon sorts mall.

Med vänlig hälsning

Claes Blåe