Befintlig grund ej utförd enligt ritningarna på huset.

Hej!
Köpte ett hus i oktober 2019 och upptäckte ganska snart att golven vid bärande vägg hade sjunkit. Överlåtelsebesiktningen upptäckte det inte och inte heller att grundkonstruktionen inte är utförd som den ska.
Detta har gjort att huset har sjunkit och att det finns risk att det sjunker mer. Jag själv var med besiktningsmannen under huset och kröp omkring och han sa att det ser fint ut.
Jag som lekman vet inte hur en grund ska vara uppbyggd så jag litade på besiktningsmannen.

Nu har jag anmält detta som dolt fel men fått avslag och jag har tagit dit ett byggföretag som sa på en gång dom kikade ner i grunden att här är det inte gjort enligt normal byggnorm och inte enligt ritningarna på huset. Det saknas pelare under bärande vägg och pelarna som håller upp balkarna är felbyggda och håller inte måttet. dom säger även att det är väldigt märkligt att inte en besiktningsman ser på en gång att här är det undermåligt och felbyggt.

Har fortfarande kvar några månader på Garbo nybyggnadsgarantin men helst skulle jag vilja häva köpet. Har skickat en reklamation på överlåtelsebesiktningen.

Vid upptäckta fel efter ett fastighetsköp med överlåtelsebesiktning har köparen två vägar att gå.
a. Göra gällande dolt fel/avvikelse från avtalet mot säljaren. För dolt fel förutsätts att felet inte var upptäckbart eller förväntat vid köpet. Köparen följer felreglerna i Jordabalken (JB) 4 kap 19 §. Köparen kan ha rätt till avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet, om felet är väsentligt. Det vill säga lämna tillbaka fastigheten och återfå köpeskillingen. Vad som utgör väsentligt fel anges inte i JB, men det rör sig om fel med rejäla åtgärdandekostnader. Avdraget på köpeskillingen motsvaras normalt av nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader.

b. Göra gällande vårdslöshet mot besiktningsmannen som utförde överlåtelsebesiktningen. I det fallet gäller inte JB utanallmänna skadeståndsrättsliga principer. Konsumenttjänstlagen är inte direkt tillämplig på dessa konsultuppdrag, men viss ledning kan finnas däri. Besiktningsmannen skall utföra sitt uppdrag fackmässigt och tillvarata beställarens intresse med noggrannhet och tydlig redovisning i protokollet. Har han inte levererat i dessa delar, kan det röra sig om en vårdslös besiktning, och skadestånd kan drabba honom motsvarande nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader. Det skall föreligga ett orsakssamband mellan vårdslösheten och den ekonomiska skadan.

Oavsett om du vänder dig mot säljaren eller besiktningsmannen rekommenderar jag att en certifierad besiktningsfirma utför en så kallad skadebesiktning; som skiljer sig från en överlåtelsebesiktning bland annat genom begränsningen att köparen redan har upptäckt fel, eller misstänkt fel. Skadebesiktningsprotokollet bör tydligt svara på fem frågor enligt min mening:
-Vad är fel?
-Varför är det fel? (byggnorm/branschrelger)
-Nödvändiga och skäliga åtgärdanden?
-Kostnaderna för dessa?
-Var felet upptäckbart?

Med skadeprotokollet i hand bör du kunna välja väg för ersättning, men detta är inga ärenden en vanlig fastighetsköpare sköter själv i tingsrätten. Lyckligtvis är det möjligt att få rättsskydd såväl i tvist med säjaren som med besiktningsmannen; till täckande av advokat- och besiktningskostnader. Skadeprotokollet är mycket bra att ha vid inhämtande av anbud.

Med vänlig hälsning

Claes Blåe