Badrum med felaktig ventilation
Besvarad 7 apr 2022 av Claes Blåe
Vi köpte en lägenhet för 2,5 år sedan och under en nyligen genomförd OVK upptäcktes ett antal fel på ventilationen i badrummen. Av badrummen var ett nyligen renoverat och ett badrum var nybyggt när vi köpte lägenheten.
Anslutningen till en av ventilationskanalerna var till en kanal som var stängd, men byggföretaget gjorde ingen kontroll att den gick att använda. Man har också använt sig av fel material enligt OVK besiktningen.
Vem är ansvarig för kostnaderna att bygga om ventilationen? Är det vi som köpte lägenheten, tidigare lägenhetsinnehavare eller byggföretaget?
Anslutningen till en av ventilationskanalerna var till en kanal som var stängd, men byggföretaget gjorde ingen kontroll att den gick att använda. Man har också använt sig av fel material enligt OVK besiktningen.
Vem är ansvarig för kostnaderna att bygga om ventilationen? Är det vi som köpte lägenheten, tidigare lägenhetsinnehavare eller byggföretaget?
Svar
Er fråga gäller ventilation efter badrumsrenoveringar.
Ni har förvärvat en bostadsrätt och Köplagen (KöpL) är tillämplig. När det gäller bostadsrättslägenheter är huvudregeln som bekant att bostadsrättsföreningen ansvarar för byggnadens konstruktion och funktion, medan bostadsrättsinnehavaren ansvarar för ytskikten. Förenklat kan man säga att föreningen normalt ansvarar för det som finns under golv och bakom vägg. I föreningens stadgar brukar de respektive ansvaren närmare beskrivas.
Enligt KöpL har köparen en vittgående undersökningsplikt. KöpL 20§. Det framgår inte i din fråga vad som var besiktningsbart avseende ventilationen, men jag kan säga så mycket utifrån förutsättningarna att föreningen ansvarar normalt för att inbyggda ventilationskanaler är funktionsdugliga. Ni behöver ta kontakt med föreningen i den delen.
För att ett fel skall kunna göras gällande mot säljaren måste det röra sig om ett fel i lagens mening, det vill säga att lägenheten avviker från vad som avtalats eller vad som köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet mm. KöpL 17§. Det gäller även om säljaren var ovetande om felet.
I det fall säljaren vidtagit felaktig ventilationsdragning inne i badrummen så ansvarar säljaren för dessa, under förutsättning att omständigheterna alltså inte var upptäckbara vid köpet. Var felen upptäckbara vid köpet så faller ansvaret på er som bostadsrättsinnehavare.
En reklamation till säljaren är alltså på sin plats i den delen i vilket fall som helst, i avvaktan på ytterligare utredning. Det kan nämligen bli svårigheter med gränsdragning mellan föreningen och bostadsrättsinnehavaren i detta fall, och frågan är lite för grund för att jag skall kunna ta ställning här. Möjligen är det möjligt att OVK besiktningen ger en närmare syn på konstruktionen och ansvarsfördelningen, i annat fall får en djupare utredning visa detta.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Ni har förvärvat en bostadsrätt och Köplagen (KöpL) är tillämplig. När det gäller bostadsrättslägenheter är huvudregeln som bekant att bostadsrättsföreningen ansvarar för byggnadens konstruktion och funktion, medan bostadsrättsinnehavaren ansvarar för ytskikten. Förenklat kan man säga att föreningen normalt ansvarar för det som finns under golv och bakom vägg. I föreningens stadgar brukar de respektive ansvaren närmare beskrivas.
Enligt KöpL har köparen en vittgående undersökningsplikt. KöpL 20§. Det framgår inte i din fråga vad som var besiktningsbart avseende ventilationen, men jag kan säga så mycket utifrån förutsättningarna att föreningen ansvarar normalt för att inbyggda ventilationskanaler är funktionsdugliga. Ni behöver ta kontakt med föreningen i den delen.
För att ett fel skall kunna göras gällande mot säljaren måste det röra sig om ett fel i lagens mening, det vill säga att lägenheten avviker från vad som avtalats eller vad som köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet mm. KöpL 17§. Det gäller även om säljaren var ovetande om felet.
I det fall säljaren vidtagit felaktig ventilationsdragning inne i badrummen så ansvarar säljaren för dessa, under förutsättning att omständigheterna alltså inte var upptäckbara vid köpet. Var felen upptäckbara vid köpet så faller ansvaret på er som bostadsrättsinnehavare.
En reklamation till säljaren är alltså på sin plats i den delen i vilket fall som helst, i avvaktan på ytterligare utredning. Det kan nämligen bli svårigheter med gränsdragning mellan föreningen och bostadsrättsinnehavaren i detta fall, och frågan är lite för grund för att jag skall kunna ta ställning här. Möjligen är det möjligt att OVK besiktningen ger en närmare syn på konstruktionen och ansvarsfördelningen, i annat fall får en djupare utredning visa detta.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
harry73 ·
@Claes Blåe skriver att köparen enligt Enligt KöpL har en vittgående undersökningsplikt. KöpL 20§.
Det stämmer bara delvis. KöpL 20$ säger:
Ett annat problem i @Claes Blåe s svar är att han inte skriver att reklamation ska ske inom 2 år
Det stämmer bara delvis. KöpL 20$ säger:
Så köparen har bara en långtgående undersökningsplikt om köparen faktiskt undersökte varan eller om säljare uppmanade köparen att undersöka varan
Ett annat problem i @Claes Blåe s svar är att han inte skriver att reklamation ska ske inom 2 år
Frågeställaren köpte lägenheten för 2,5 år sedan och då kan man inte längre reklamera varan.
@harry73
Du läser lagen som fan läser bibeln... Med din logik skulle man således kunna köpa en bostadsrätt helt i blindo eftersom undersökningsplikten (tacksamt nog) då helt bortfaller, med den konsekvensen att man i praktiken skulle ha rätt att åberopa alla möjliga oförväntade avvikelser såsom fel i KöpL:s mening. Så är det naturligtvis inte!
Undersökningsplikten följer, som Claes mycket riktigt påpekade, av 20§ och har vid otaliga tillfällen i rättspraxis - som också är att betrakta som gällande rätt - utvidgats (eller snarare specificerats) till att kräva att man faktiskt undersöker bostadsrätten innan man köper den för att ha rätt att åberopa eventuella fel, i stort helt i analogi med motsvarande bestämmelser i Jordabalken.
Du har emellertid rätt beträffande reklamationsfristen, såvida inte något särskilt om detta framgår av avtalet (men det vet inget om utan ytterligare info från frågeställaren).
Du läser lagen som fan läser bibeln... Med din logik skulle man således kunna köpa en bostadsrätt helt i blindo eftersom undersökningsplikten (tacksamt nog) då helt bortfaller, med den konsekvensen att man i praktiken skulle ha rätt att åberopa alla möjliga oförväntade avvikelser såsom fel i KöpL:s mening. Så är det naturligtvis inte!
Undersökningsplikten följer, som Claes mycket riktigt påpekade, av 20§ och har vid otaliga tillfällen i rättspraxis - som också är att betrakta som gällande rätt - utvidgats (eller snarare specificerats) till att kräva att man faktiskt undersöker bostadsrätten innan man köper den för att ha rätt att åberopa eventuella fel, i stort helt i analogi med motsvarande bestämmelser i Jordabalken.
Du har emellertid rätt beträffande reklamationsfristen, såvida inte något särskilt om detta framgår av avtalet (men det vet inget om utan ytterligare info från frågeställaren).
harry73 ·
@hempularen , det var nog inte jag som läste lagen som fan läser bibeln, men det kom från en gammal tråd:
Hjälp skadestånd på ej dold fel
Motparten anlitar där en advokat som skriver följande på sin hemsida
juristjouren
I slutändan tror jag inte att undersökningsplikten testades fullt ut i rätten, men ts i den tråden förlorade i alla fall om än för en lägre summa än motparten ville ha
Hjälp skadestånd på ej dold fel
Motparten anlitar där en advokat som skriver följande på sin hemsida
juristjouren
I slutändan tror jag inte att undersökningsplikten testades fullt ut i rätten, men ts i den tråden förlorade i alla fall om än för en lägre summa än motparten ville ha
De senast besvarade frågorna
Ångra husköpet pga blåbetong?
2 okt 2024
Om et hus er bygget av blåbetong, er det da påkrevet at dette opplyses i besiktningsptotokollen, slik at kjøper blir gjort oppmerksom på dette? Om dette ikke fremkommer, har da kjøper rett til å...
Grannens björk skapar olägenhet
2 okt 2024
Hej, Vi har en granne där en väldigt hög och bred björk står vid tomtgränsen mellan oss. Men björken är grannens. Där vi får all björk frön in till oss, i ventilation, på vår altan vilket gör att...
Vad förstås med fullvärdesförsäkring
6 jul 2024
Hej Det är så att vi nyligen har sålt vårt hus med Fastighetsbyråns mäklare, och enligt köpekontraktet så står det: "Säljaren garanterar att fastigheten fram till tillträdesdagen är...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
Advokat Martin Wiklundh vid Advokatfirman Fylgia svarar på frågor om entreprenad- och konsulträtt.