Underhåll av felbyggda terrasser- rivning?

[hempularen]

OK, Det är nog väldigt vanligt att den här typen av "råvindsprojekt" är lite vilda västern (skulle aldrig våga köpa en sådan bostadsrätt). Då på 80-90 talet när jag var ordf. i en större förening tittade vi på möjligheten, och konstaterade att så som bostadsrättslagen såg ut på den tiden var det i praktiken omöjligt att genomföra på ett juridiskt korrekt sätt. Råvindsupplåtelse innebär ju att man måste gå in och härja med andelstalen i föreningen, vilket är en fråga av väsentlig ekonomisk betydlese för berörda medlemmar. Därmed gäller att antingen måste alla föreningens medlemmar närvara på en stämma och enhälligt rösta för ändringen, eller så måste 2/3 närvara på en stämma och rösta för, och sedan får man dra ärendet i tingsrätten. Att utebli från en stämma är i det här fallet en nejröst.

Trots att lagen såg ut så, så byggdes det vindslägenheter överallt i Stockholm, i princip hade man inte följt röstningreglerna i ett enda fall. Allt klarade sig på att ingen överklagade besluten.

Men vi bedömde att hos oss så skulle någon av föreningens medlemmar överklaga om vi försökte oss på en sådan "fuling".

Sedan kom man senare på 90 talet (?) med en ändring av bostadsrättslagen som i viss mån förenklar, man kan såvitt jag förstått det "lägga till andelstal" för de nya lägenheterna utan att ändra andelstalen för bef. bostadsrätter. Och därmed inte längre behöva enhälligt beslut.

Det var också vanligt att vindsutbyggnader skedde helt utan stämmobeslut, och ibland utan protokollfört styrelsebeslut. De bostadsrätterna är egentligen inte bostadsrätter, finns inget giltigt beslut om att bilda dem. Och de klarar sig i många fall för att alla inser vilket kaos som utbryter om man skulle försöka göra något åt situationen.

Som sagt vilda västern.

 

[scala]

OK, Det är nog väldigt vanligt att den här typen av "råvindsprojekt" är lite vilda västern (skulle aldrig våga köpa en sådan bostadsrätt). Då på 80-90 talet när jag var ordf. i en större förening tittade vi på möjligheten, och konstaterade att så som bostadsrättslagen såg ut på den tiden var det i praktiken omöjligt att genomföra på ett juridiskt korrekt sätt. Råvindsupplåtelse innebär ju att man måste gå in och härja med andelstalen i föreningen, vilket är en fråga av väsentlig ekonomisk betydlese för berörda medlemmar. Därmed gäller att antingen måste alla föreningens medlemmar närvara på en stämma och enhälligt rösta för ändringen, eller så måste 2/3 närvara på en stämma och rösta för, och sedan får man dra ärendet i tingsrätten. Att utebli från en stämma är i det här fallet en nejröst.

Trots att lagen såg ut så, så byggdes det vindslägenheter överallt i Stockholm, i princip hade man inte följt röstningreglerna i ett enda fall. Allt klarade sig på att ingen överklagade besluten.

Men vi bedömde att hos oss så skulle någon av föreningens medlemmar överklaga om vi försökte oss på en sådan "fuling".

Sedan kom man senare på 90 talet (?) med en ändring av bostadsrättslagen som i viss mån förenklar, man kan såvitt jag förstått det "lägga till andelstal" för de nya lägenheterna utan att ändra andelstalen för bef. bostadsrätter. Och därmed inte längre behöva enhälligt beslut.

Det var också vanligt att vindsutbyggnader skedde helt utan stämmobeslut, och ibland utan protokollfört styrelsebeslut. De bostadsrätterna är egentligen inte bostadsrätter, finns inget giltigt beslut om att bilda dem. Och de klarar sig i många fall för att alla inser vilket kaos som utbryter om man skulle försöka göra något åt situationen.

Som sagt vilda västern.

Ja i vårt fall skedde det lite senare i kombination med andra större arbeten i fastigheten - delvis för att finansiera dessa. Men nu står vi där med terrasser som bostadsrättsägarna 'inte vill ha (som bostadsrätt)' ja helt enkelt inte vill betala för - utan kräver att föreningen ska bekosta helt och hållet och också framgent ska underhålla. De har också anlitat en advokat som jag tror är ganska ansedd inom detta specifika område - vilket jag inte förstår. För de borde med detta beteende kunna förlora terrasserna tänker jag om föreningen tycker att det blir dyrare och svårare tex att underhålla än att riva tex.

 

[Claes Sörmland]

Ja i vårt fall skedde det lite senare i kombination med andra större arbeten i fastigheten - delvis för att finansiera dessa. Men nu står vi där med terrasser som bostadsrättsägarna 'inte vill ha (som bostadsrätt)' ja helt enkelt inte vill betala för - utan kräver att föreningen ska bekosta helt och hållet och också framgent ska underhålla. De har också anlitat en advokat som jag tror är ganska ansedd inom detta specifika område - vilket jag inte förstår. För de borde med detta beteende kunna förlora terrasserna tänker jag om föreningen tycker att det blir dyrare och svårare tex att underhålla än att riva tex.

Det är ju föreningen som satt sig i denna situation och det du beskriver är att det står klart att det är föreningens takterrasser och att de inte har ingått i en upplåtelse av bostadrättslägenheterna. Bostadsrättshavarna delar också den bedömningen så ni tycks alla vara överens i sakfrågan.

Därmed är frågan väl avgjord, det är föreningen som ansvarar för terrasserna. I och med denna insikt så har ni som förening inget att vinna på att bråka om dem. Det kommer att kosta föreningen många sköna hundratusentals kronor i ombudskostnader om ni börjar skriftväxla via jurist/advokat och inga takterasser kommer att bli tätare för det. Några år senare sitter ni med en infekterad konflikt och är betydligt fattigare. Vattnet droppar fortfarande.

Ta istället in en byggfirma som tätar konstruktionen. Det är så en vettig styrelse tar ansvar och genomför sitt förvaltningsuppdrag. Har ni folk in styrelsen som hetsar om principer och kanske drivs av avundsjuka så se till att de inte blir omvalda. Sådana individer är mycket dyra för bostadsrättsföreningen när de tar sig in i styrelsen.

 

[scala]

Det är ju föreningen som satt sig i denna situation och det du beskriver är att det står klart att det är föreningens takterrasser och att de inte har ingått i en upplåtelse av bostadrättslägenheterna. Bostadsrättshavarna delar också den bedömningen så ni tycks alla vara överens i sakfrågan.
Vi har redan tagit in en byggfirma men i och med det har nya problem tillkommit. Men om det skulle vara så så borde vi kunna riva dessa balkonger?

Därmed är frågan väl avgjord, det är föreningen som ansvarar för terrasserna. I och med denna insikt så har ni som förening inget att vinna på att bråka om dem. Det kommer att kosta föreningen många sköna hundratusentals kronor i ombudskostnader om ni börjar skriftväxla via jurist/advokat och inga takterasser kommer att bli tätare för det. Några år senare sitter ni med en infekterad konflikt och är betydligt fattigare. Vattnet droppar fortfarande.

Ta istället in en byggfirma som tätar konstruktionen. Det är så en vettig styrelse tar ansvar och genomför sitt förvaltningsuppdrag. Har ni folk in styrelsen som hetsar om principer och kanske drivs av avundsjuka så se till att de inte blir omvalda. Sådana individer är mycket dyra för bostadsrättsföreningen när de tar sig in i styrelsen.

 

[scala]

Jo bostadsrättslägenheten är upplåten men terrasserna är inte preciserade somi många fall. Det saknas upplåtelseavtal. En tidigare bostadsaktiebolagsägare åtog sig att åtgärda byggfelen och så har det gått med det.

 

[klimt]

För mig är det fortfarande en del oklarheter, men jag förstår det så här. Föreningen sålde råvinden till en entreprenör. Vi vet inte hur lång tid det gått sedan dess, men föreningen använde intäkterna för att stärka sin ekonomi och för renoveringar. Vid denna upplåtelse bör det ha funnits villkor beträffande byggnationen, till exempel om terrasser ska byggas. Om det ingick tillstånd till terrasser innebär detta att föreningen sedan tar över underhållsansvar. Föreningen bör ha tagit höjd för detta i den förändring av andelstal som väl gjordes. Entreprenören gick i konkurs, vi vet inte om bostäderna då redan var sålda eller ej. I detta läge är det föreningens ansvar att se till att utbyggnaden fullföljs på ett korrekt sätt. Det förefaller som om föreningen brustit här, men det är väl rätt länge sedan och numera historia.
Terrasserna har nu brister och underhåll behövs. De ingår i den del av fastigheten som föreningen har ansvar för. Som jag förstår det har föreningen/ styrelsen inte agerat och bostadsrättsägarna har därför anlitat en jurist för att visa vilket ansvar föreningen har. Vi har inte alla fakta beträffande hur utbyggnaden gick till i detalj så visst kan det vara möjligt att anlita en jurist för bedömning men det mest lämpliga är nog om föreningen tar sitt ansvar och ser till att terrasserna repareras.

 

[scala]

För mig är det fortfarande en del oklarheter, men jag förstår det så här. Föreningen sålde råvinden till en entreprenör. Vi vet inte hur lång tid det gått sedan dess, men föreningen använde intäkterna för att stärka sin ekonomi och för renoveringar. Vid denna upplåtelse bör det ha funnits villkor beträffande byggnationen, till exempel om terrasser ska byggas. Om det ingick tillstånd till terrasser innebär detta att föreningen sedan tar över underhållsansvar. Föreningen bör ha tagit höjd för detta i den förändring av andelstal som väl gjordes. Entreprenören gick i konkurs, vi vet inte om bostäderna då redan var sålda eller ej. I detta läge är det föreningens ansvar att se till att utbyggnaden fullföljs på ett korrekt sätt. Det förefaller som om föreningen brustit här, men det är väl rätt länge sedan och numera historia.
Terrasserna har nu brister och underhåll behövs. De ingår i den del av fastigheten som föreningen har ansvar för. Som jag förstår det har föreningen/ styrelsen inte agerat och bostadsrättsägarna har därför anlitat en jurist för att visa vilket ansvar föreningen har. Vi har inte alla fakta beträffande hur utbyggnaden gick till i detalj så visst kan det vara möjligt att anlita en jurist för bedömning men det mest lämpliga är nog om föreningen tar sitt ansvar och ser till att terrasserna repareras.

Allt detta skedde för länge sedan. Jag har inte sett alla dokument, och på de jag såg hittade jag inget om terrasser bara att man ska bygga privatbostad. Bostadsrättinnehavare hade flyttat in och skulle åta sig att justera fel före konkursen.

 

[Claes Sörmland]

Jo bostadsrättslägenheten är upplåten men terrasserna är inte preciserade somi många fall. Det saknas upplåtelseavtal.

Jag skulle inte gräva för djupt i detta.

Det är mycket vanligt att gamla upplåtelseavtal har gått förlorade så att man saknar skriftlig dokumentation i föreningen vad som är upplåtet.

En annan möjlighet är ju att att det aldrig skrevs något upplåtelseavtal. I så fall är enligt dagens lydelse av bostadsrättslagen upplåtelsen inte giltig och de som har tillträtt lägenheterna är hyresgäster hos föreningen. Ännu konstigare blir det om de faktiskt har köpt bostadsrätten och föreningen har givit dem medlemskap. De kanske t o m har pantsatt den? Ja du hör, man ska inte gräva i formkrav från historien - det blir bara elände och kostnader för alla parter.

Det normala är att terrasserna inte är upplåtna som en del av bostadsrättslägenheterna. Jag skulle utgå från att det är på det sättet och att terrasserna därmed inte ingår i det inre underhållsansvaret som åligger bostadsrättshavarna. Istället är det föreningen som ansvarar för underhållet och faktiskt har en skyldighet att hålla huset i gott skick. Detta följer av 7 kap. 4 § bostadsrättslagen:

 

[scala]

Jag skulle inte gräva för djupt i detta.

Det är mycket vanligt att gamla upplåtelseavtal har gått förlorade så att man saknar skriftlig dokumentation i föreningen vad som är upplåtet.

En annan möjlighet är ju att att det aldrig skrevs något upplåtelseavtal. I så fall är enligt dagens lydelse av bostadsrättslagen upplåtelsen inte giltig och de som har tillträtt lägenheterna är hyresgäster hos föreningen. Ännu konstigare blir det om de faktiskt har köpt bostadsrätten och föreningen har givit dem medlemskap. De kanske t o m har pantsatt den? Ja du hör, man ska inte gräva i formkrav från historien - det blir bara elände och kostnader för alla parter.

Det normala är att terrasserna inte är upplåtna som en del av bostadsrättslägenheterna. Jag skulle utgå från att det är på det sättet och att terrasserna därmed inte ingår i det inre underhållsansvaret som åligger bostadsrättshavarna. Istället är det föreningen som ansvarar för underhållet och faktiskt har en skyldighet att hålla huset i gott skick. Detta följer av 7 kap. 4 § bostadsrättslagen:

[bild]

Ja exakt. Och då kommer vi till frågan - om ansvaret pga konstruktionens felaktiga utförande blir för tungt och osäkert för den inte jättestora föreningen att bära och man överväger vad som är tryggast och mest ekonomiskt och underhållsmässigt rimlig. Att fortsätta att restaurera eller att ge upp det om bostadsrättshavarna inte vill påta sig ansvaret och riva våra terrasser. Så hypotetiskt undrar jag vad det skulle kosta att riva? Sen kan nya ägare bygga nya på fackmannamässigt sätt.

 

[AG A]

Vad är den egentliga frågan i tråden. Hitintills har bara frågor om vem som byggt, om de får rivas, och hur de brukas behandlats.
Jag har dock bara tolkat det som om att TS undrar hur mycket det kostar att riva, respektive att underhålla terasserna. Om så är fallet, så är det helt och hållet omöjligt att svara på utan bilder och mer beskrivning om arbetets omfattning.

 

[Claes Sörmland]

Ja exakt. Och då kommer vi till frågan - om ansvaret pga konstruktionens felaktiga utförande blir för tungt och osäkert för den inte jättestora föreningen att bära och man överväger vad som är tryggast och mest ekonomiskt och underhållsmässigt rimlig. Att fortsätta att restaurera eller att ge upp det om bostadsrättshavarna inte vill påta sig ansvaret och riva våra terrasser. Så hypotetiskt undrar jag vad det skulle kosta att riva? Sen kan nya ägare bygga nya på fackmannamässigt sätt.

Det är väl mest en fråga för offerarbete. Ta in tre offerter på reparation av terasserna och tre offerter på att ta bort dem.

För alternativet att ändra huset så att takterrasserna avvecklas, lägg till kostnaden för bygglovshandlingar (arkitekt, konstruktör o s v) och ansökan, kontrollplan, kontrollansvarig och risken för stora juridiska kostnader om föreningen blir stämd av någon av bostadsrättshavarna som förlorar terrasstillgång. Till detta risken för osämja under oöverskådlig tid i en liten förening. Och så måste stämman fatta beslutet om att bygga om huset enligt 9 kap. 15 § bostadsrättslagen, kanske ingen kul diskussion att ta på ett möte med två asförbannade grannfamiljer i en liten förening?

Varför bostadsrättshavarna skulle gå med på att betala extra för detta underhåll som åligger föreningen förstår jag inte. De betalar ju redan nu en årsavgift varje månad för att täcka detta underhåll.

 

[hempularen]

Ja exakt. Och då kommer vi till frågan - om ansvaret pga konstruktionens felaktiga utförande blir för tungt och osäkert för den inte jättestora föreningen att bära och man överväger vad som är tryggast och mest ekonomiskt och underhållsmässigt rimlig. Att fortsätta att restaurera eller att ge upp det om bostadsrättshavarna inte vill påta sig ansvaret och riva våra terrasser. Så hypotetiskt undrar jag vad det skulle kosta att riva? Sen kan nya ägare bygga nya på fackmannamässigt sätt.

Takterasser som byggs till en viss lägenhet, hör normalt till den bostadsrätten, ungefär som en balkong. Det är i så fall inget som föreningen bara kan avveckla. Och som Claes var inne på, man vill inte gräva i ev. felaktiga upplåtelseavtal från "vilda västernbyggda" vindslägenheter, den enda som vinner på det är advokaterna. OM föreninegn ex. har sålt bostadsrätter som inte "är bostadsrätter" juridiskt sett (inte ovanligt), så kan man räkna med en väldigt saftig stämningsansökan, den dag det skall redas ut.

Och bostadsrättsägaren har definitivt inget underhållsansvar för en terass, såvida det inte finns någon explicit skrivning om det i ex. stadgarna.

Det här låter lite som om en förening skulle anse att underhåll av balkonger blir dyrt, så vi tar bort dem från de 20% av lägenheterna som har balkong.

Och detta att bygga en terass så att det blir tätt är inget jätteproblem.