Trassel med hyresvärd

[L.s]

Tycker du komplicerar till det mer än nödvändigt. Bollen ligger hos hyresvärden, hon måste driva frågan om något ska ske. Det är även hon som kommer behöva bevisa att hon har rätt till pengarna hon kräver. Så TS kan lugnt sitta still i båten och vänta nu när kravet från KFM är bestritt.

Jag förstår inte riktigt vad du menar med att domstolen skulle ogiltigförklara hyresavtalet i sin helhet. I ett sådant läge ska prestationerna återgå, dvs TS son få tillbaka det som är betalat i hyra och hyresvärden tillbaka tiden som TS son bott där. Det faller på sin egen orimlighet, så jag ser det som helt uteslutet att en domstol skulle ogiltigförklara hyresavtalet i sin helhet.

Att det funnits ett hyresförhållande är otvistligt. Av avtalet framgår det tydligt vad parternas intentioner varit. Så kvar är frågan om någon av villkoren ska lämnas utan verkan. Då får vi börja titta i lagen. Här blir det ett frågetecken då ett hyresförhållande normalt regleras i Jordabalken med vid vissa fall kan det vara lagen om uthyrning av egen bostad. Den senare lagen säger:

1 § Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen.

Vi kan konstatera att lägenheten har upplåtits för annat än fritidsändamål, då sonen varit bosatt där permanent. Då det inte är en hyresrätt, så gäller inte det undantaget heller. Kvar är då om det skett inom ramen av näringsverksamhet eller om hyresvärden upplåter fler lägenheter (och denna tvist inte rör första lägenheten).

Av avtalet verkar det framgå att hyresvärden är en privatperson, då namnet står där och inget företagsnamn. TS har även kollat upp att hyresvärden inte har någon enskild firma eller liknande. Det blir svårt för hyresvärden att påstå att det inte gjorts utanför näringsverksamhet. Jag skulle vilja påstå att avtalsmallen i sig talar för att det rör sig om två personer, då det egentligen är en mall för att hyra ut en bostadsrätt i andra hand. Hade det gjorts inom näringsverksamhet hade man nog haft en "korrekt" mall. Till TS fördel är också att fastigheten verkar stå på en privatperson och inte ett företag. Jag skulle säga att TS nog med fog kan utgå ifrån att hyresvärden inte kan hävda detta undantag med framgång

Kvar är då kravet på att det endast är en lägenhet som kan hyra ut enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Här verkar TS ha gjort allt som står i dennes makt att kontrollera detta, förutom att möjligen fråga hyresvärden direkt. Eftersom det inte har hittats något som skulle tyda på detta, kan TS nog ändå se det som mer troligt att det inte finns någon mer bostadslägenhet som hyrs ut av hyresvärden än att så skulle vara fallet. Men självfallet går det inte att vara säker till 100%.

Så det känns fullt rimligt för TS att i detta läge anta att det är lagen om uthyrning av egen bostad som gäller i detta fall. Sedan har vi redan varit inne i tråden på varför det då är en månads uppsägningstid från hyresgästens sida.

Hade jag varit TS hade jag nog suttit still i båten nu. Det är hyresvärden som har bollen. Däremot hade det varit intressant att höra om hyresvärden någon gång i diskussionerna motiverat varför lagen inte skulle gälla hyresförhållandet. För jag antar att första kontakten rörande detta inte var förfrågan från KFM.

EDIT: Ser att jag blev bolltvåa då jag tog för lång tid på mig att skriva färdigt svaret.

Hyresvärden verkar inte vilja svara mig, men nu bad jag brorsan att svara på hennes hyresannons, och hon har bara en lägenhet att hyra ut och den var dessutom uthyrd igen nu.

 

[BeaumontX]

Hyresvärden verkar inte vilja svara mig, men nu bad jag brorsan att svara på hennes hyresannons, och hon har bara en lägenhet att hyra ut och den var dessutom uthyrd igen nu.

Chansen för att det är lagen om uthyrning av egen bostad som gäller ökade ännu mer. Men bollen ligger som sagt på hennes planhalva och det finns inte så mycket mer för er att göra i nuläget (eftersom ni bestritt hos KFM).

Nu är det lite utanför min kunskapsnivå, men känner mig ganska säker ändå på att eftersom det är en tvist om villkor och hyresvärden måste då vända sig till tingsrätten och för en fastställelsetalan. Det innebär att hon måste betala en ansökningsavgift först, till skillnad mot Hyresnämnden som är gratis. Skulle hon göra det, hade jag yrkat på att få ersättning för en timmes rättslig rådgivning bara för att se till att det skulle kosta henne lite extra läropengar.

Om det vore jag, skulle jag nog släppa frågan nu. Har du väldigt tråkigt, så börja fila på ditt svar/inlaga till domstolen i fall hon skulle ta det vidare.

 

[L.s]

Chansen för att det är lagen om uthyrning av egen bostad som gäller ökade ännu mer. Men bollen ligger som sagt på hennes planhalva och det finns inte så mycket mer för er att göra i nuläget (eftersom ni bestritt hos KFM).

Nu är det lite utanför min kunskapsnivå, men känner mig ganska säker ändå på att eftersom det är en tvist om villkor och hyresvärden måste då vända sig till tingsrätten och för en fastställelsetalan. Det innebär att hon måste betala en ansökningsavgift först, till skillnad mot Hyresnämnden som är gratis. Skulle hon göra det, hade jag yrkat på att få ersättning för en timmes rättslig rådgivning bara för att se till att det skulle kosta henne lite extra läropengar.

Om det vore jag, skulle jag nog släppa frågan nu. Har du väldigt tråkigt, så börja fila på ditt svar/inlaga till domstolen i fall hon skulle ta det vidare.

Ja, jag släpper frågan nu, jag har kollat/gjort det jag kan.
Nu får det var upp till henne hur det blir.
Tack för fina tips och råd om detta.

 

[SirMayo]

Då borde det vara lugnt. Hade hon haft en näringsverksamhet hade det sett ut ungefär såhär (lätt maskad listning).
[bild]

Men då det inte gör det så hyr hon ut privat och privatuthyrningslagen gäller. I och med att lag går före avtal (som andra nämnt ovan) så är det därmed en (1) månadsuppsägningstid som gäller, trots det som står i avtalet.

Nej, hyr hon ut mer än en lägenhet eller hus räknas det som näringsverksamhet vare sig hon har firma eller ej. Så det beror faktiskt helt på om hon har en till lägenheten till uthyrning eller ej. Att avtalet är för en bostadsrätt kan ju vara en miss men det kan ju vara så att hon har en brf som hon hyr ut o sen bara tagit samma mall till denna lägenhet också. Isåfall har hyresvärden rätt.

 

[BeaumontX]

Nej, hyr hon ut mer än en lägenhet eller hus räknas det som näringsverksamhet vare sig hon har firma eller ej. Så det beror faktiskt helt på om hon har en till lägenheten till uthyrning eller ej. Att avtalet är för en bostadsrätt kan ju vara en miss men det kan ju vara så att hon har en brf som hon hyr ut o sen bara tagit samma mall till denna lägenhet också. Isåfall har hyresvärden rätt.

Så kan man inte resonera och domstolen håller inte med dig. Se RH 2020:41. Där hyrde en person ut två lägenheter i ett tvåfamiljshus. Domstolen ansåg inte att hyresvärden "kan anses bedriva uthyrning av bostadslägenheter i sådan omfattning att uthyrningen ingår i näringsverksamhet." Det är i direkt motsats till ditt påstående att det alltid räknas som näringsverksamhet om det är mer än en lägenhet.

 

[hempularen]

Det är väl ganska stor chans att damen inte har lagen klar för sig. Utan utgår ifrån vad som är avtalat. Det finns fler trådar här där trådskaparen har gjort samma misstag.

Och när de enkla alternativen för henne nu är uttömda, så får man väl hoppas att någon läser lagen för henne innan hon ger sig på att stämma.

 

[SirMayo]

Så kan man inte resonera och domstolen håller inte med dig. Se RH 2020:41. Där hyrde en person ut två lägenheter i ett tvåfamiljshus. Domstolen ansåg inte att hyresvärden "kan anses bedriva uthyrning av bostadslägenheter i sådan omfattning att uthyrningen ingår i näringsverksamhet." Det är i direkt motsats till ditt påstående att det alltid räknas som näringsverksamhet om det är mer än en lägenhet.

Det beror ju på att hyresvärden inte har båda lägenheterna uthyrda när fallet prövades. Utan delvis bodde där själv. Då blir det såklart inte näringsverksamhet.


"L-E.L. äger ett tvåfamiljshus i Saxtorp. E.E. hyr en av lägenheterna. Även den andra lägenheten har tidigare varit uthyrd till en annan hyresgäst. L-E.L. har uppgett att han byggde huset själv och att han och hans fru skulle bo i det samt att han, efter att han och hans fru skildes, har bott i den andra lägenheten."

 

[BeaumontX]

Det beror ju på att hyresvärden inte har båda lägenheterna uthyrda när fallet prövades. Utan delvis bodde där själv. Då blir det såklart inte näringsverksamhet.


"L-E.L. äger ett tvåfamiljshus i Saxtorp. E.E. hyr en av lägenheterna. Även den andra lägenheten har tidigare varit uthyrd till en annan hyresgäst. L-E.L. har uppgett att han byggde huset själv och att han och hans fru skulle bo i det samt att han, efter att han och hans fru skildes, har bott i den andra lägenheten."

Det vore väldigt märkligt att huvudfrågan handlar om i vilken ordning hyresavtalen ska räknas (dvs vilken är det första avtalet som faller inom lagen om uthyrning av egen bostad) om det bara fanns ett hyresförhållande. Men nu var det inte så, utan det fanns två upplåtelser. Kan inte se att detta skulle vara tvisteligt.

 

[Nötegårdsgubben]

Ja, statusen på ett avtal ändras ju inte av att ett annat tar slut, så i vilken ordning de två avtalen ska räknas blev ju viktigt där för att avgöra om det kvarvarande avtalet var enligt privatuthyrningslagen eller ej.

 

[elpaco]

Har månaden löpt ut än då? Se till att tanten inte använder lägenheten under denna tid. Brorsan kan ju även ta ditt vänner sju dagar i rad på samkväm och sedan fråga om hon _verkligen_ vill att han skall bo där i tre månader. Gillar hon inte fotsteg så behöver man nog bara leva ett normalt liv för att hon skall riva avtalet. Hon har ingen möjlighet att som värd hindra normal livsföring, och går hon in i den uthyrda lägenheten utan överenskommelse så är det ett brott.

 

[SirMayo]

Det vore väldigt märkligt att huvudfrågan handlar om i vilken ordning hyresavtalen ska räknas (dvs vilken är det första avtalet som faller inom lagen om uthyrning av egen bostad) om det bara fanns ett hyresförhållande. Men nu var det inte så, utan det fanns två upplåtelser. Kan inte se att detta skulle vara tvisteligt.

Ja men den första lägenheten blir privatuthyrning inte den andra. Ja personen i det målet var ju första hyresgäst att teckna och därför var det privatuthyrning.

"I 12 kap. 1 § jordabalken sägs att kapitlet avser avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. L-E.L. har gett in hyresavtalen med E.E. och den andra hyresgästen. Av dem framgår att det första avtalet skrevs med E.E. Den första upplåtelsen gjordes således genom avtalet med henne.

Detta innebär att det är privatuthyrningslagen som gäller för hyresavtalet mellan L-E.L. och E.E. Enligt bestämmelserna i den lagen saknar hyresgästen, i detta fall E.E., besittningsskydd. Eftersom hyreslagens regler om förlängning av hyresavtal inte är tillämpliga saknar hyresnämnden behörighet att pröva L-E.L:s ansökan."

 

[SirMayo]

Men ja du missförstår nog mig eller skriver jag otydligt mest troligt. Menar inte att all uthyrning ej blir privatuthyrning om man har två lgh eller fler men delar av uthyrningen kommer ju räknas som näringsverksamhet.

Men blir ju ot, ts har ju troligen rätt att de kan säga upp med bara en månads uppsägningstid.

 

[BeaumontX]

Förstår verkligen inte vad du menar. Först säger du:

"[H]yr hon ut mer än en lägenhet eller hus räknas det som näringsverksamhet vare sig hon har firma eller ej."

Nu säger du i stället:

"Menar inte att all uthyrning ej blir privatuthyrning om man har två lgh eller fler men delar av uthyrningen kommer ju räknas som näringsverksamhet."

Om jag får gissa lite, är det skillnaden i skattelagen mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet vid uthyrning som du egentligen åsyftar?