Sista utvägen: Är detta ett dolt fel?

[svare]

Hej,

Som ett sista chansen försök tänkte jag höra med forumet om jag har någon möjlighet att få ersättning (helt eller delvis) från antingen dolda fel-försäkringen, säljaren eller mitt egen försäkringsbolag. Initialt verkar det kört och en dyr läropeng men man kan alltid försöka.

Här och nu vill varken dolda fel-försäkringen eller vårt försäkringsbolag ersätta någonting. Säljaren har inte kontaktats.

Tacksam för alla svar

Situation

• Då vi drog om elen i huset innan sommaren upptäcktes fukt i innertaket i det vidbyggda garaget (som alltså delar en stenvägg med huset). Det ligger ett tralldäck ovanför garaget. En inspektionslucka öppnades och gipstaket var fuktigt/blött, isoleringen varierande torr, fuktig och blöt, samt reglar och spånskivor var angripna av svartmögel. Då innertak och isolering sedermera togs bort upptäcktes att taket är plant utan lutning, reglar med cc upp till 140 mm och utanpåliggande papptak.
• Jag tror att då taket är plant så bildas det sänkor då det är såpass långt mellan reglarna och fukten vandrar därmed genom tak och isolering då vattnet inte kan försvinna på annat sätt än avdunstning. I tillägg finns det vissa skruvar som går rakt genom spånskivorna som jag antar kan leda ner vatten också.
• Vi satte ett kar på drygt 70 liter under inspektionsluckan och den fylldes på bara 6 veckor (och då är inte inspektionsluckan lägre beläget än ngn annan del av taket.
• Köpte huset juni 2022. Säljarna besiktigade (utdrag ur besiktningsrapport och frågeformulär bifogad)
• Som köpare gjorde vi ingen egen besiktning
• Dolda fel-försäkring finns tecknat av försäljaren

Besiktningsprotokoll
I besiktningsprotokollet går följande att läsa under rubriken ’Utvändigt/Garage’:

• Balkonggolv är ej besiktningsbart.
• Balkonggolv har ej kunnat besiktigas då det ligger ett tralldäck över denna beklädnad. Detta tak utgör yttertak för garaget
• Utvändigt fuktskydd är äldre än 20 år.
• Eftersom garagets utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem samt källarytterväggarnas utvändiga fuktskydd) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta ökar risken för invändiga fuktskador i källaren.
• I rummet (vinkällaren) innanför garaget noterades fritt vatten från berget
• Det rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs för att ta reda på orsak till samt omfattning gällande detta

Frågeformulär
Har ni under tiden ni ägt fastigheten uppmärksammat något av följande:

• Misstanke om fuktskada/mögelangrepp/rötskada eller liknande? Nej
• Problem med dränering/fuktskydd? Nej

Svar från vårt försäkringsbolag
Hävdar att de enbart kan ersätta skador för fast utrustning (ex om det hade stått en värmepanna i garaget). Annars ersätter inte försäkringen regnvattenskada om det inte orsakats av en storm eller översvämning i dagvattenbrunnar och liknande. De skriver: ”Försäkringen ersätter inte utifrån kommande fukt såsom regnvatten eller markfukt. Mögelpåväxt pga kondens eller dålig ventilation”.

Svar från Dolda Fel försäkringsbolaget
Eftersom någon orsak inte framgått av er reklamation kan något mera ingående bemötande inte lämnas.

Mot vad som idag är visat så kan vi inte se att något s.k. dolt fel vore för handen. Detta med anledning av att det inte i någon köpehandling som presenterats har kunnat utläsas att garagetaket vore nyare än sedan uppförandeåret. Om taket till garaget är uttjänt kommer skada i underliggande konstruktion inte att vara en avvikelse från vad som med fog kunnat förutsättas. Skada till följd av uttjänta material har inte ansetts vara s.k. dolda fel enligt domstolspraxis, Svea hovrätt genom dom i mål T 657-21. Vi kan notera att förrättaren som utfört överlåtelsebesiktningen noterat garagetakets yttertak som obesiktigat. En kvarstående undersökningsplikt har då förelegat. Mot ovan så kan vi inte se hur det som anmälts vore något s.k. dolt fel enligt jordabalken. Om kravet vidhålls, se nedan. Då det åligger er att påvisa att det finns ett dolt fel i er fastighet ber vi er styrka ert krav genom att inledningsvis presentera nedan.

• En skriftlig tydligare redogörelse kring vad som orsakat skadan.
• En kopia av ritning eller skiss över byggnaden där ni markerar var felen finns.
• Färgfotografier på felet (d.v.s. det som orsakat skadan) och på de skador som detta orsakat.
• Ersättningskrav i kronor
• Gjorde ni egen besiktning eller undersökning av garagatetak.
• Ålder på installationerna/ytskikt/material samt styrkande underlag för detta.
• Kopia av visningsprospekt inkl. bilder i färg från försäljningen.

Mvh,
Stefan

 

[Stefan1972]

nej du kommer aldrig att kunna få detta som nåt "fel" . Besiktningen har ju även den konstaterat saken....

 

[Svante Svenson]

Jag har väldigt svårt att se att du skulle kunna få ersättning från någon för detta. Med tanke på konstruktionen känns det relativt väntat med fuktproblematik antingen nu eller inom en snar framtid. Jag tycker dessutom att det är relativt tydligt beskrivet i besiktningen säljaren gjorde.

 

[HEM2121]

Hej,

Som ett sista chansen försök tänkte jag höra med forumet om jag har någon möjlighet att få ersättning (helt eller delvis) från antingen dolda fel-försäkringen, säljaren eller mitt egen försäkringsbolag. Initialt verkar det kört och en dyr läropeng men man kan alltid försöka.

Här och nu vill varken dolda fel-försäkringen eller vårt försäkringsbolag ersätta någonting. Säljaren har inte kontaktats.

Tacksam för alla svar

Situation

• Då vi drog om elen i huset innan sommaren upptäcktes fukt i innertaket i det vidbyggda garaget (som alltså delar en stenvägg med huset). Det ligger ett tralldäck ovanför garaget. En inspektionslucka öppnades och gipstaket var fuktigt/blött, isoleringen varierande torr, fuktig och blöt, samt reglar och spånskivor var angripna av svartmögel. Då innertak och isolering sedermera togs bort upptäcktes att taket är plant utan lutning, reglar med cc upp till 140 mm och utanpåliggande papptak.
• Jag tror att då taket är plant så bildas det sänkor då det är såpass långt mellan reglarna och fukten vandrar därmed genom tak och isolering då vattnet inte kan försvinna på annat sätt än avdunstning. I tillägg finns det vissa skruvar som går rakt genom spånskivorna som jag antar kan leda ner vatten också.
• Vi satte ett kar på drygt 70 liter under inspektionsluckan och den fylldes på bara 6 veckor (och då är inte inspektionsluckan lägre beläget än ngn annan del av taket.
• Köpte huset juni 2022. Säljarna besiktigade (utdrag ur besiktningsrapport och frågeformulär bifogad)
• Som köpare gjorde vi ingen egen besiktning
• Dolda fel-försäkring finns tecknat av försäljaren

Besiktningsprotokoll
I besiktningsprotokollet går följande att läsa under rubriken ’Utvändigt/Garage’:

• Balkonggolv är ej besiktningsbart.
• Balkonggolv har ej kunnat besiktigas då det ligger ett tralldäck över denna beklädnad. Detta tak utgör yttertak för garaget
• Utvändigt fuktskydd är äldre än 20 år.
• Eftersom garagets utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem samt källarytterväggarnas utvändiga fuktskydd) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta ökar risken för invändiga fuktskador i källaren.
• I rummet (vinkällaren) innanför garaget noterades fritt vatten från berget
• Det rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs för att ta reda på orsak till samt omfattning gällande detta

Frågeformulär
Har ni under tiden ni ägt fastigheten uppmärksammat något av följande:

• Misstanke om fuktskada/mögelangrepp/rötskada eller liknande? Nej
• Problem med dränering/fuktskydd? Nej

Svar från vårt försäkringsbolag
Hävdar att de enbart kan ersätta skador för fast utrustning (ex om det hade stått en värmepanna i garaget). Annars ersätter inte försäkringen regnvattenskada om det inte orsakats av en storm eller översvämning i dagvattenbrunnar och liknande. De skriver: ”Försäkringen ersätter inte utifrån kommande fukt såsom regnvatten eller markfukt. Mögelpåväxt pga kondens eller dålig ventilation”.

Svar från Dolda Fel försäkringsbolaget
Eftersom någon orsak inte framgått av er reklamation kan något mera ingående bemötande inte lämnas.

Mot vad som idag är visat så kan vi inte se att något s.k. dolt fel vore för handen. Detta med anledning av att det inte i någon köpehandling som presenterats har kunnat utläsas att garagetaket vore nyare än sedan uppförandeåret. Om taket till garaget är uttjänt kommer skada i underliggande konstruktion inte att vara en avvikelse från vad som med fog kunnat förutsättas. Skada till följd av uttjänta material har inte ansetts vara s.k. dolda fel enligt domstolspraxis, Svea hovrätt genom dom i mål T 657-21. Vi kan notera att förrättaren som utfört överlåtelsebesiktningen noterat garagetakets yttertak som obesiktigat. En kvarstående undersökningsplikt har då förelegat. Mot ovan så kan vi inte se hur det som anmälts vore något s.k. dolt fel enligt jordabalken. Om kravet vidhålls, se nedan. Då det åligger er att påvisa att det finns ett dolt fel i er fastighet ber vi er styrka ert krav genom att inledningsvis presentera nedan.

• En skriftlig tydligare redogörelse kring vad som orsakat skadan.
• En kopia av ritning eller skiss över byggnaden där ni markerar var felen finns.
• Färgfotografier på felet (d.v.s. det som orsakat skadan) och på de skador som detta orsakat.
• Ersättningskrav i kronor
• Gjorde ni egen besiktning eller undersökning av garagatetak.
• Ålder på installationerna/ytskikt/material samt styrkande underlag för detta.
• Kopia av visningsprospekt inkl. bilder i färg från försäljningen.

Mvh,
Stefan

Det står klart och tydligt att en fördjupad undersökning rekommenderas, vilket ni borde ha gjort. Eftersom det inte är gjort blir svårt att få ut några pengar från någon.

 

[svare]

Tack för svaren så långt, de ligger väl i linje med det jag antagit.

Finns det ngn sorts beaktande att ta till frågeformuläret? Det jag tänker på är att garaget har i min mening byggt helt felaktigt utan rätt lutning och för långt mellan reglarna, vilket skapat de sänkor jag beskrev i mitt första inlägg. Att man sedan bygger trall ovanpå och "bygger in" problemet gör inte saken bättre.

Till detta hör att säljaren i fråga haft ett bygg och markföretag och således bör vetat bättre.

Men jag kanske greppar efter halmstrån...

 

[hempularen]

Det finns visserligen felaktigheter/svagheter i konstruktionen, utöver det som bes. mannen pekar på. Men med de uppgifter som finns i protokollet, så kan du inte "med fog" förvänta dig att taket skall hålla tätt. Ett tak utan lutning som är så gammalt (mer än 20 år är den enda uppgift jag kan se) är per definition inte tätt, även om allt är helt korrekt utfört.

Ett avstånd på 140 cm (mm?) mellan reglar är lite mer än normala 120 cm så det låter inte som ett grovt fel. Sedan är det tänkbart att det borde varit mycket tätare iom. att taket är platt.

Sedan är det också så att OM detta vore ett dolt fel, så skulle ersättningen ändå bli i princip 0, eftersom taket är så gammalt.

 

[TheGame]

Om det byggdes fel för över 20år sen är inget du har till nån fördel för dolda fel.
och som sagt besiktning är gjord med rekommendationen om en fördjupad undersökning.
Ni köpte ett fel och äger nu felet.

 

[redarn]

Tack för svaren så långt, de ligger väl i linje med det jag antagit.

Finns det ngn sorts beaktande att ta till frågeformuläret? Det jag tänker på är att garaget har i min mening byggt helt felaktigt utan rätt lutning och för långt mellan reglarna, vilket skapat de sänkor jag beskrev i mitt första inlägg. Att man sedan bygger trall ovanpå och "bygger in" problemet gör inte saken bättre.

Till detta hör att säljaren i fråga haft ett bygg och markföretag och således bör vetat bättre.

Men jag kanske greppar efter halmstrån...

Tror inte ni kommer få något.

Att det skett en läcka på platt papptak under trall efter 35 år inte dolt fel utan snarast förväntat.

Att taket är felbyggt kan möjligtvis vara dolt fel men jag misstänker att värdet på felbygget är lågt.

Beskriv noga hur taket faktiskt är uppbyggt med alla längder och dimensioner.

Om du vill försöka igen mot dolda-fel försäkringen så släpp krav angående vattenskada och fokusera på felaktig konstruktion.

 

[Hallerudsbo]

Visst prova med att få det som fel byggt.
Men som sagt det är ett gammalt tak som i praktiken är nedskrivet.
Du valde också att inte göra en egen besiktning.
Så du har inte heller fullgjort din undersöknings plikt.
Platt tak är skit och det såg du på visningen vill jag tro.

 

[svare]

Visst prova med att få det som fel byggt.
Men som sagt det är ett gammalt tak som i praktiken är nedskrivet.
Du valde också att inte göra en egen besiktning.
Så du har inte heller fullgjort din undersöknings plikt.
Platt tak är skit och det såg du på visningen vill jag tro.

Det gjorde vi tyvärr inte då det ligger en trall rakt ovanpå

Visst prova med att få det som fel byggt.
Men som sagt det är ett gammalt tak som i praktiken är nedskrivet.
Du valde också att inte göra en egen besiktning.
Så du har inte heller fullgjort din undersöknings plikt.
Platt tak är skit och det såg du på visningen vill jag tro.

Vi gjorde tyvärr inte det då det låg en trall ovanpå, men du har helt rätt i att vi gjorde heller ingen vidare undersökning.

Tyvärr så behöver man i princip riva hela garaget, även de två väggarna som inte är sammankopplade med huset (förutom stålbalkarna) och för att rätta till taket så vi får 6 graders lutning och plåttak, så måste vi även riva en stor del av trallen och ersätta denna. Kostnaden blir tyvärr rätt stor så därför jag söker med ljus och lykta om det finns ngn utväg i att få en del ersatt (speciellt då jag är säker på att säljaren vetat om detta, eller iaf bör vetat om detta).

 

[redarn]

Det gjorde vi tyvärr inte då det ligger en trall rakt ovanpå

Vi gjorde tyvärr inte det då det låg en trall ovanpå, men du har helt rätt i att vi gjorde heller ingen vidare undersökning.

Tyvärr så behöver man i princip riva hela garaget, även de två väggarna som inte är sammankopplade med huset (förutom stålbalkarna) och för att rätta till taket så vi får 6 graders lutning och plåttak, så måste vi även riva en stor del av trallen och ersätta denna. Kostnaden blir tyvärr rätt stor så därför jag söker med ljus och lykta om det finns ngn utväg i att få en del ersatt (speciellt då jag är säker på att säljaren vetat om detta, eller iaf bör vetat om detta).

Den ritningen fullkomligt skriker riskkonstruktion på garagetaket.

Att detta behöver läggas om och åtgärden innefattar att plocka upp trädäcket är också tydligt från informationen i besiktningsprotokollet och takets ålder.

 

[Hallerudsbo]

Det gjorde vi tyvärr inte då det ligger en trall rakt ovanpå

Vi gjorde tyvärr inte det då det låg en trall ovanpå, men du har helt rätt i att vi gjorde heller ingen vidare undersökning.

Tyvärr så behöver man i princip riva hela garaget, även de två väggarna som inte är sammankopplade med huset (förutom stålbalkarna) och för att rätta till taket så vi får 6 graders lutning och plåttak, så måste vi även riva en stor del av trallen och ersätta denna. Kostnaden blir tyvärr rätt stor så därför jag söker med ljus och lykta om det finns ngn utväg i att få en del ersatt (speciellt då jag är säker på att säljaren vetat om detta, eller iaf bör vetat om detta).

Är ju inte ovanligt med garagetak som är platta.
Dock brukar det finnas ett nedlöp för regnvatten i taken, som ofta är tätta och så har man sig en liten svimingpool på taket.
Jag menar tak utan fall är inte bra.

För att kunna se om du hade fall på taket kunde du kört ned något emellan springorna på trallen och mätt avståndet då kunde du sett om det är plan eller inte.

 

[svare]

Den ritningen fullkomligt skriker riskkonstruktion på garagetaket.

Att detta behöver läggas om och åtgärden innefattar att plocka upp trädäcket är också tydligt från informationen i besiktningsprotokollet och takets ålder.

You live you learn antar jag 😕

 

[svare]

Är ju inte ovanligt med garagetak som är platta.
Dock brukar det finnas ett nedlöp för regnvatten i taken, som ofta är tätta och så har man sig en liten svimingpool på taket.
Jag menar tak utan fall är inte bra.

För att kunna se om du hade fall på taket kunde du kört ned något emellan springorna på trallen och mätt avståndet då kunde du sett om det är plan eller inte.

Ja nu när man börjat kolla mer ingående så kommer det ju fram mer saker allt eftersom. Puttekula är standardutrustning i verktygslådan framöver

 

[Boende45]

Kontakta säljaren och föreslå en förlikning.

Det kanske går att ”hota” med process?

Lite beroende på om ni betalat marknadspris eller prutat hårt.