Planenligt utgångsläge, äldre detaljplan

[Alexander HB]

Hej.
Vi är spekulanter på ett enplanshus från 60-talet. Gällande detaljplan är från 1965, och stipulerar att max byggyta är 140 kvm plus 20 kvm gårdsbyggnad. Maximalt två våningar får uppföras med en maximal bygghöjd på 6 m.

Huset är 135 kvm och har ett vidbyggt garage på 55 kvm. Jag antar att garaget därmed ska räknas in i husets byggyta, och hus plus vidbyggt garage uppfyller därmed inte detaljplanens krav på max 140 kvm (med sina 190 kvm).

Bygglov för hus och garage har dock beviljats på 60-talet, och inga om-/tillbyggnader har gjorts sedan dess.

I PBL kap. 9, paragraf 30 står följande:

30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.

Det borde därmed vara så att om vi söker bygglov för byggåtgärd så är utgångsläget planenligt.

Så, till problemet. Garaget är i sann 60-talsanda byggt på oisolerad platta på mark. Vår önskan är att

1. riva garaget och gjuta en ny, isolerad platta. Ytan kommer att vara exakt såsom tidigare, och vi bygger sedan ett nytt vidbyggt garage, samt gärna

2. bygga på en våning på garagedelen, som uppfyller kravet på max 6 meters bygghöjd.

Så, om vi river garaget, kommer det nya vidbyggda garaget prövas som om vi vill göra en tillbyggnad till huset (135 kvm), och därmed nekas eftersom det är större än återstående (enligt gällande detaljplan) tillåtna 5 kvm?

Hur kan man annars göra? Låta befintlig platta/garage vara och endast ansöka om att få bygga till en våning? Försöka bygga ny platta och få det till att vi bara renoverar det gamla garaget, och därefter ansöka om tillbyggnaden av en våning (etc..). Eller är projektet/önskan dödfött?

Eller är allt okej så länge nuvarande byggyta inte överskrids?

Tacksam för hjälp!

Edit (bonusfråga): Även fast detaljplan medger två våningar, så verkar inga andra hus på gatan vara tvåplanshus. Samtliga är enplanshus utan oinredd vind (detaljplan säger att utöver två våningar får vind ej inredas), och vissa har källare medan andra har torpargrund.

Är detta ett problem, dvs kommer det hävdas att ett hus med två våningar stör områdets enhetlighet eller liknande?

 

[Claes Sörmland]

Att huset enligt tidigare lagstiftnings prövning har beviljats en planstridig utformning ger ingen rätt att riva en byggnadsdel av huset (garaget) för att i ett andra steg få bygglov för att planstridigt uppföra den igen. Regleringen som du har hittat handlar mer om att andra bygglovsbefriade åtgärder kan beviljas på huset trots att det har ett planstridigt utgångsläge.

Det som ni istället kan göra är att låta garaget stå kvar och sen renovera del för del. Då river ni formellt aldrig en byggnadsdel och nytt bygglov krävs inte för planstridigt uppförande av ett nytt garage.

 

[Alexander HB]

Att huset enligt tidigare lagstiftnings prövning har beviljats en planstridig utformning ger ingen rätt att riva en byggnadsdel av huset (garaget) för att i ett andra steg få bygglov för att planstridigt uppföra den igen. Regleringen som du har hittat handlar mer om att andra bygglovsbefriade åtgärder kan beviljas på huset trots att det har ett planstridigt utgångsläge.

Det som ni istället kan göra är att låta garaget stå kvar och sen renovera del för del. Då river ni formellt aldrig en byggnadsdel och nytt bygglov krävs inte för planstridigt uppförande av ett nytt garage.

Tack Claes!

Det återstår därmed att försöka lista ut hur man (rent praktiskt) byter från oisolerad till modern isolerad platta utan att formellt riva garaget. Lyfta av väggar och tak med kran, bila/gjuta, lyfta tillbaka? Montera ner väggarna och taket i sektioner, som sedan monteras tillbaka på nya plattan?

Jag vill ju även öka takhöjden i garaget, så det blir ännu ett steg hur det ska gå till. Allt krångel för att i slutändan få exakt samma byggnad som om man bara rev och byggde nyss...

 

[Jonatan79]

Tack Claes!

Det återstår därmed att försöka lista ut hur man (rent praktiskt) byter från oisolerad till modern isolerad platta utan att formellt riva garaget. Lyfta av väggar och tak med kran, bila/gjuta, lyfta tillbaka? Montera ner väggarna och taket i sektioner, som sedan monteras tillbaka på nya plattan?

Jag vill ju även öka takhöjden i garaget, så det blir ännu ett steg hur det ska gå till. Allt krångel för att i slutändan få exakt samma byggnad som om man bara rev och byggde nyss...

Välkommen till såssesvärje och otroligt uträknade regler! Alla ska ha det lika jävligt! Täck garaget med byggställning och pressening och byt hela skiten, ingen kan bevis något!

 

[oxöga]

Med "äldre lagstiftning" som du fetmarkerat åsyftas ÄPBL vilket är en viktig detalj. Då hade inte lovet från 1965 hjälpt om du t.ex. hade velat gjort en planenlig tillbyggnad. I ditt fall är ju byggrätten förbrukad så det hade inte varit möjligt ändå (förutom på höjde möjligtvis). Men det finns t.ex. många villor i landet som är placerade till stor del på prickmark. Är det beslut i grunden med avvikelse från ÄPBL eller PBL så är det trots det möjligt med planenlig tillbyggnad i dessa fall eftersom avvikelsen är godtagen i tidigare beslut.

 

[Alexander HB]

Med "äldre lagstiftning" som du fetmarkerat åsyftas ÄPBL vilket är en viktig detalj. Då hade inte lovet från 1965 hjälpt om du t.ex. hade velat gjort en planenlig tillbyggnad. I ditt fall är ju byggrätten förbrukad så det hade inte varit möjligt ändå (förutom på höjde möjligtvis). Men det finns t.ex. många villor i landet som är placerade till stor del på prickmark. Är det beslut i grunden med avvikelse från ÄPBL eller PBL så är det trots det möjligt med planenlig tillbyggnad i dessa fall eftersom avvikelsen är godtagen i tidigare beslut.

Hmm, intressant.

Nä, att ytterligare öka byggytan kommer inte att gå, det är jag med på. Det jag vill göra är att behålla samma byggyta, men öka på med en våning på höjden (över garaget), och förbättra garaget samtidigt.

De flesta hus på gatan är större än de tillåtna 140 kvm, så jag antar att det inte var lika viktigt att strikt följa en sådan begränsning på 60-talet.

 

[oxöga]

Hmm, intressant.

Nä, att ytterligare öka byggytan kommer inte att gå, det är jag med på. Det jag vill göra är att behålla samma byggyta, men öka på med en våning på höjden (över garaget), och förbättra garaget samtidigt.

De flesta hus på gatan är större än de tillåtna 140 kvm, så jag antar att det inte var lika viktigt att strikt följa en sådan begränsning på 60-talet.

Låter som om det blir svårt eftersom byggnadsnämnden behöver pröva utgångsläget och är det 190kvm istället för 140kvm borde de landa i att det är en för stor avvikelse mot bakgrund av rättspraxis.

 

[Alexander HB]

Låter som om det blir svårt eftersom byggnadsnämnden behöver pröva utgångsläget och är det 190kvm istället för 140kvm borde de landa i att det är en för stor avvikelse mot bakgrund av rättspraxis.

Har du någon källa till att "äldre bestämmelser" innebär ÄPBL och inte tidigare lagstiftning? Jag misstror dig inte, men vill ha på fötterna inför ett inbokat möte med kommunens bygglovsavdelning.

Det känns olustigt att det hårddraget är så att inga bygglov kan beviljas, pga att kommunen själv en gång i tiden gett bygglov för något som strider mot deras egen detaljplan. Det kan väl ändå inte vara meningen?

EDIT: Jag hittade det nog själv, https://www.domstol.se/mark--och-mi...ch-miljooverdomstolens-avgoranden/2018/67256/.

Gah!

 

[oxöga]

Har du någon källa till att "äldre bestämmelser" innebär ÄPBL och inte tidigare lagstiftning? Jag misstror dig inte, men vill ha på fötterna inför ett inbokat möte med kommunens bygglovsavdelning.

Det känns olustigt att det hårddraget är så att inga bygglov kan beviljas, pga att kommunen själv en gång i tiden gett bygglov för något som strider mot deras egen detaljplan. Det kan väl ändå inte vara meningen?

EDIT: Jag hittade det nog själv, [länk].

Gah!

Här står det också på Boverkets hemsida: https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...planenlighet/planenligt-utgangslage/undantag/

Bakgrunden är delvis att det förr, innan 1987, kunde ges väldigt stora så kallade dispenser som avvek kraftigt från stads- eller byggnadsplanerna. Men ja, jag håller med dig. Det hade varit enklare för alla att det vore möjligt att planenliga tillbyggnader kunde ges lov, trots ett utgångsläge som inte följer gällande plan.

 

[Alexander HB]

Här står det också på Boverkets hemsida: [länk]

Bakgrunden är delvis att det förr, innan 1987, kunde ges väldigt stora så kallade dispenser som avvek kraftigt från stads- eller byggnadsplanerna. Men ja, jag håller med dig. Det hade varit enklare för alla att det vore möjligt att planenliga tillbyggnader kunde ges lov, trots ett utgångsläge som inte följer gällande plan.

I princip inget av husen inom rådande detaljplan är planenligt (samtliga har, som du säger, beviljats bygglov på 60-talet för byggytor cirka 30-40% större än vad planen säger).

Den enda vägen framåt borde därmed vara att begära att kommunen uppdaterar detaljplanen, och inför att exv max 20% av tomten får bebyggas, eller liknande. Vad jag har förstått är detta juridiskt fullt möjligt, och särskilt då problemet uppstått pga att kommunen själv en gång i tiden orsakat nuvarande problem. Detaljplanen är liten, och omfattar endast ett 20-tal hus vad jag kan se.

Jag ska kontakta kommunen och se vad de säger. Det borde vara ordnat på 10-20 timmar, men man vet aldrig. Kanske går det att få fler på gatan med sig.

 

[MetteKson]

I princip inget av husen inom rådande detaljplan är planenligt (samtliga har, som du säger, beviljats bygglov på 60-talet för byggytor cirka 30-40% större än vad planen säger).

Den enda vägen framåt borde därmed vara att begära att kommunen uppdaterar detaljplanen, och inför att exv max 20% av tomten får bebyggas, eller liknande. Vad jag har förstått är detta juridiskt fullt möjligt, och särskilt då problemet uppstått pga att kommunen själv en gång i tiden orsakat nuvarande problem. Detaljplanen är liten, och omfattar endast ett 20-tal hus vad jag kan se.

Jag ska kontakta kommunen och se vad de säger. Det borde vara ordnat på 10-20 timmar, men man vet aldrig. Kanske går det att få fler på gatan med sig.

Det tar inte 10-20 timmar att ta fram/ändra en detaljplan och det är inget du kan kräva att kommunen gör.
Det kommunen skulle kunna göra är en sk ”frimärksplan” vilket är en detaljplan som berör en/ett par fastigheter. Dessa planer brukar initieras av fastighetsägare som vill utöka byggrätten och är något du (och eventuella grannar) får bekosta. Mer info om detaljplaneprocessen hittar du här;

https://www.boverket.se/sv/om-boverket/guider/hur-en-detaljplan-tas-fram/

 

[Alexander HB]

Det tar inte 10-20 timmar att ta fram/ändra en detaljplan och det är inget du kan kräva att kommunen gör.
Det kommunen skulle kunna göra är en sk ”frimärksplan” vilket är en detaljplan som berör en/ett par fastigheter. Dessa planer brukar initieras av fastighetsägare som vill utöka byggrätten och är något du (och eventuella grannar) får bekosta. Mer info om detaljplaneprocessen hittar du här;

[länk]

Det jag menade var tiden för att få ett planbesked, sorry. Min kommun erbjuder dessutom kostnadsfritt att man innan en ansökan om planbesked (för ändrad detaljplan) för en dialog för att se om det verkar rimligt.

Sen är det ju ingen ny detaljplan jag pratar om, utan en till synes mindre ändring i en redan befintlig. Jag har hört siffror kring 200-300 kSEK för att göra mindre ändringar i befintlig plan.

 

[Unikt namn]

Hur kan det kosta 2-300k att göra en mindre ändring i en plan?

 

[hempularen]

Hur kan det kosta 2-300k att göra en mindre ändring i en plan?

Det kan kosta avsevärt mer än så. De fall jag känner till kostade iofs. bara ca 100 000 och tog ett år. Men då var det alltså frimärksplaner för en enda fastighet. Gäller det ändring som påverkar en hel detaljplan så ligger det ofta i miljonklassen.

Ett exempel på planeändring jag sett: Ett fritidshusområde (vi var intresserade av att köpa ett hus där), skulle få "kommunalt VA" via sin samfällighet. Men ett hinder var att detaljplanen från 60- talet explicit förbjöd varje form av vatten eller avlopps installation inom fastigheterna. Vatten skulle endast finnas vid tappställe utanför varje fastighet, tillhandahållet av samfälligheten.

Därför började man en detaljplaneändring för att tillåta vatteninstallation. Samfälligheten stod för kostnaden. Det var det årets enskilt största kostnadspost för samfälligheten, som förvaltade vägar till ca 200 fastigheter. En båthamn stor pool osv. Ändringen bestod i en text som föreskrev att rad xx i detaljplanen skulle strykas, eftersom samtliga fastigheter inom planeområdet bröt mot klausulen (alla hade dragit in vatten till husen i strid med detaljplanen).

 

[Claes Sörmland]

Hur kan det kosta 2-300k att göra en mindre ändring i en plan?

Det som kostar är huvudsakligen lönekostnader. Till det kommer kostnad för inköpta konsulter, återigen i grund och botten lönekostnader. Sen toppas detta av lite lokal och OH-kostnader.

Det är ju inte så att det sitter ett väloljat maskineri på varje kommun med standardlösningar och som snabbt skyfflar igenom detaljplanearbetet. Istället är det ett helt gäng kontorsfolk som har mängder med möten skickar email, försöker förstå området och definiera problem och hitta lösningar, har möten o s v. Veckorna går snabbt med den typen av arbete och inte så mycket händer. Till detta kommer varv med samråd som inkluderar både fysiska möten och skriftliga sådana och alla korrespondens detta orskar. Ovanpå detta finns den politiska aspekten, vad vill politikerna i styret av kommunen eller byggnadsnämnden?