Min slutsats i det hela är att utgångspris inte ska kopplas till någon form av marknadspris. Om alla vet att utgångspriset är satt för att maximera försäljningspriset så faller ju ansvaret på en potentiell köpare att själv estimera vad slutpriset kan hamna på och om objektet då är intressant.
På Maria Prästgårdsgatan i Stockholms innerstad var det här om året en mäklare som tyckte att 10 miljoner var rätta priset för en lägenhet från 1700-talet. En smakfullt helrenoverad fyra med två badrum, på 100 kvm. Med gammal takmålning, kamin och egen uteplats med grill. Ingen var förvånad då den såldes för över 14 miljoner. Tror faktiskt inte ens mäklaren var förvånad.
Har som sagt varit i branschen och det finns mycket att säga om den. Kanske framförallt när det handlar om hus, besiktningar, försäkringar etc som mäklare ska redogöra för, förklara för oerfarna köpare. Men även angående hetsiga budgivningar, avhopp med bud som ligger kvar ändå osv. Såklart många mäklare agerat tveksamt och såklart har spekulanter också fattat fel och skyllt på mäklare i efterhand osv. Därför är det illa att fortfarande finns att ansvar på mäklaren att sätta ett utgångspris som sedan gemene man ska kunna anmäla denne för! Hade mäklaren som sålde för 14 mille blivit fälld vid en anmälan? Det är väl uppenbart att han skulle åka på det kan tyckas. Va ett tag sen jag var helt påläst men god mäklarsed kanske innefattar att alla mäklare hjälps åt att ge en ”rimlig” bild av priserna för att de som totalt saknar koll på läget. Så att de inte spiller tid på objekt de aldrig kommer kunna köpa, fastän utgångspriset antyder det. I jämförelse med andra länder är det då förbaskat enkelt att handla bostäder i Sverige. Det kan vi vara glada över!B Blåsalvia skrev:
Det bör ju dock understrykas att det inte nödvändigtvis är ett lockpris i formell mening bara för att slutpriset blev betydligt högre än utgångspriset. Det är utgångspriset i relation till fastighetens objektiva marknadsvärde som är avgörande.heisiandiishe skrev:
Gick ett par intressanta kurser för Hans Lind professor i fastighetsekonomi på KTH. Minns inte allt såklart men det var intressanta perspektiv på hur olika saker kan säljas. Omvända auktioner mm. Intressant! Men vad är då ett lockpris i ”formell mening”. Det blir subjektiva bedömningar då det inte är en enskild eller ens några enskilda variabler som är statiska. Någon säger att en del i en bedömning av lockpris är om priset ökat mer än 15%. Utgångspriset i relation till det ”objektiva marknadsvärdet”. Vad är objektivt marknadsvärde? Visst han kan hävda att han inte någonsin kunde tänka sig att någon skulle betala 14 miljoner för bostaden. Troligen går det att visa ganska enkelt att den var värd 15% mer än 10 miljoner. Att en mäklare borde kunna göra den bedömningen utifrån andra sålda objekt som helt saknat denna bostads unika fördelar.! Samtidigt är marknadsvärdet det någon i slutändan var villig att betala. Så det här blir rörigt. Varför anmälde ingen 14 mille affären medan ett sketet fritidshus hamnade på Fastighetsmäklarinspektionens bord? Jag antar att irritation och okunskap hos spekulant kan ha spelat en roll i fallet med fritidshuset medan 1700-talsvåningens spekulanter var medvetna om att denna kommer aldrig att gå för 10 mille men de kände sig inte manade att anmäla mäklaren för det. Jag kan ha helt fel såklart. Men jag blev också anmäld och vet hur lätt det är att bli anmäld. Jag vägrade he mig för jag hade f*n gjort allt by the book men säljaren påstod att jag angivit fel specifikation på lägenheten. Alla uppgifter i prospektet hade kontrollerats av säljaren som jag vid ett par tillfällen bett kontrollera uppgifterna. Säljaren återkom med svaret att han kontrollerat och att allt stämde. När sedan en sak felade efter försäljningen gjorde säljaren upp med köparen om nedsättning på priser med 50 000kr och detta krävde säljaren mig på. Fattade inte ens vad det rörde sig om när säljaren ringde mig och förklarade läget. Jag vägrade betala för hans fel, vi hade dessutom kunnat sälja om objektet utan problem. Så mycket annat kan gå snett i fastighetsaffärer, varför ens bry sig om lockpriser. FMI säger ”Vi kan konstatera att det är ett storstadsfenomen…konsumenterna har blivit medvetna om att lockpriser förekommer och är mer vaksamma vilket också leder till fler anmälningar”. Släpp marijuana och utgångspriser fria!C cpalm skrev:
Det är inte så komplicerat. I praktiken en värdering enligt ortsprismetoden.
Kan mäklaren visa ett sakligt och trovärdigt underlag som motiverar utgångspriset lär det inte vara något problem. Likaså om mäklaren kan visa att objektet faktiskt var till salu för utgångspriset. Tittar man på de ärenden där mäklaren "fälls" är det ju generellt rätt graverande avvikelser.
Sen är det ju marknadsföringslagen och rättspraxis från marknadsdomstolen som ligger i grunden till förbudet mot lockpriser, dvs. samma regler som vid all annan marknadsföring. I många andra sammanhang klarar man ju av att ordna auktioner med reservationspris, så en intressant fråga är varför man inte skulle kunna göra likadant vad gäller fastigheter? Det torde vara fullt möjligt om bara villkoren för försäljningen framgår tillräckligt tydligt.
Sen kan ju vilken mäklare som helst bli anmäld till FMI. Det är nog svårt att förhindra. Det väsentliga är väl om man blir fälld eller inte?
Detta är ett problem i storstäder och inte i exempelvis Motala. Varför har vi ett problem med frustrerade spekulanter som tycker att de spiller tid på att besöka visningar på objekt de håller tummar och tår för att de ska få köpa till ett pris som är lägre än något annat de sett säljas i området? För att de låter sig lockas till att gå på visning för att sedan bli besvikna och göra en anmälan. Av de ca 100 bostäder jag sålde i Stockholm såldes kanske 7st genom att säljaren sålde till fast pris eller acceptpris. Hur menar du att mäklaren ska visa att objektet faktiskt var till salu till utgångspriset? Exakt detta är ju problemet. Objekten är ju inte till salu för utgångspriset. Det blir en lek mellan spekulanter, FMI och mäklare. Alla vet om läget men utifrån ett antal parametrar, lag och god mäklarsed, ska detta uppfyllas av mäklaren. Annars kan någon bli sur och anmäla. Men framförallt använder man lagar som jag inte tycker passar att använda i det här fallet. Har högskolepoäng men inte så många inom juridik så möjligen är jag helt ute o cyklar men jag tycker bostadsmarknaden skulle bedömas utifrån andra parametrar vad gäller marknadsföring, prissättning och försäljning. Vi säljer inte något som kan jämföras på Pricerunner. Utmärkt är ju offentlig statistik på sålda objekt. Där kanske krutet skulle läggas, på att ge mer och bättre information via den statistiken.C cpalm skrev:
Reservationspris förekommer. Och det finns väl en anledning till att inte hela fastighetsmarknaden är reglerad på ett sådant sätt. Du som säljare vill kanske ha friheten att säga nej. Du kanske inte ville sälja ditt fantastiska sommarställe efter att ha visat upp det i spöregn de sista två veckorna i maj, då budet inte blev vad du hoppats på. Återigen utan anspråk på sanningen så tror jag en marknad med tydliga reservationspris inte skulle passa försäljningar av bostäder. Beslutet att lämna en bostad till försäljning blir så mycket större jämfört med att kanske bara testa lite och väl varm i kläderna faktiskt sälja.
Slutligen så kan ju även säljare tacka nej då de inte finns någonting som binder en spekulant vid ett bud. Kanske borde alla bud vara bindande och lagda med bank id?
Sammantaget tror jag Sverige har en bra process för överlåtelser av objekt. Jag tror säkert man kan ändra en del och det vore intressant med en större debatt kring processen som helhet istället för rapportering i media om ”i år har det varit fler anmälningar en någonsin”. Vad ska folk göra med den informationen. Hata mäklare generellt lite mer? Vara mer på sin vakt mot lockprishotet?
Personligen har jag full förståelse för att vissa spekulanter lackar ur.
Spekulanten är den enda parten i sammanhanget som inte får lön för mödan, och blir man då varse att man bara blivit utnyttjad som gratisstatist till visningen är det klart man blir sur.
I synnerhet idag med maxprisbevakning på hemnet vill man så klart inte få en massa träffar på objekt som ligger i en helt annan prisklass. Även om de flesta inte är dummare än att de inser det vid närmare undersökning.
Vad jag menar är att om objektet mot förmodan skulle vara till salu för utgångspriset så är det inte ett olagligt lockpris. Men mäklaren måste ju då vara noga med att dokumentera detta (i praktiken få skriftligt från säljaren antar jag) för att inte riskera att bli prickad för lockpris om säljaren skulle börja tacka nej när buden trillar in.
Men det kanske, som du säger, är en akademisk diskussion. I normalfallet när mäklaren är med på att objektet inte är till salu för utgångspriset så är det ju glasklart.
Själv är jag negativ till särlagstiftning. Alla har så klart sina argument till varför just deras verksamhet skall särbehandlas, men ärligt talat fattar jag inte varför inte fastighetsmarknaden kan hålla sig till samma regler som gäller alla andra.
Det är ju som sagt inte förbjudet att ha ett lågt utgångspris, det som är förbjudet är när man gör det på ett vilseledande sätt. Här tycker jag mäklarbranschen har en hemläxa att göra om man nu vill kunna köra med låga utgångspriser. Vet att man gjort lite tama försök med att t.ex. använda benämningen "budstart", men det har ju uppenbarligen inte varit tillräckligt tydligt.
Ja, vad jag menade är att normalläget idag ju är en slags dolt reservationspris, där säljaren har en hemlig gräns för accept. Om det funkar i andra sammanhang borde det väl även funka för fastighetsaffärer bara man är tillräckligt tydlig.
Instämmer. Väldigt effektivt jämför med hur det funkar i många andra länder.
Redigerat:
Har aldrig fattat hur man ordnar citat efter citat så där pedagogisktC cpalm skrev:
Visst kan jag förstå att man lackar ur: Jag kommer aldrig att förstå varför fastighetsmarknaden ska vara en marknad där man vägleder köparna prismässigt. Viktigt är att man får rätt information och att affären är transparent rakt igenom. Priset som sagt däremot en gåta för mig varför en mäklare ska knåpa med jämförelser mellan tidigare sålda objekt osv. Ortsprismetoden. Hur många objekt ska mäklaren väga in för att jämförelsen ska bli korrekt osv. Ingen vettig arbetsmetod för detta fanns åtminstone 2005. Då sålde jag 4 objekt i veckan emellanåt och jag gjorde exakt varenda del i affären själv. Det blir rätt mycket admin och kontroll att uppgifter stämmer osv. Det tillhör jobbet men att gå in och leta objekt och göra en utvärdering på sannolikt marknadspris på varje objekt? Min åsikt stannar på att det är knas att det förväntas av en mäklare och att man kan få varning för det. Det finns massa andra saker som är så mycket viktigare för att även köparens intressen ska tas om hand på bästa sätt. Det är det jag vill komma fram till också. Skit i lockpris och styr upp andra delar. Hur svårt har inte många fortfarande att förstå vad som gäller kring försäkringar och undersökningsplikt av ett hus? Men visst FMI har väl tid att kontrollera allt.
Förmedlingsuppdraget så är det en standardskrivning i grunden. Har svårt att se att en säljare skulle nappa på tillägget "jag förbinder mig att sälja till minst det överenskomna priset xx kronor efter genomförd visning och budgivning". Vad gäller reservationspris så upplevde jag att de mäklare jag kände jobbade med att emellanåt diskutera och informera ungefärliga acceptpriser hos säljaren under försäljningens gång. Men, mäklaren har ju inget säljmandat och en säljare kan säga en sak idag och imorgon så gäller något annat. Men jag upplevde aldrig några problem kring det med spekulanter.
Angående lagstiftningen så upplever jag med mitt begränsade juridiska kunnande att vissa av lagarna inte riktigt är applicerbara på en lägenhetsförsäljning. Missvisande information eller reklam? Jag tycker det blir en bedömningslek men så är det ju med juridiken. Och återigen jag utgår ifrån min åsikt att egentligen borde man kunna lägga ut en fastighet till högstbjudande utan ens en startnivå. Frågan är mer vem som ska göra jobbet med värdebedömningen. Mäklaren eller köparen och vem ska stå för informationen. FMI? Mäklarsamfundet? Privat aktör?
Finns utvecklingspotential
Måste man som säljare av en fastighet presentera ett utgångspris?
Kan man inte helt enkelt säga att presumtiva köpare får komma med bud, och om någon ger ett bud som man tycker är bra så accepterar man det?
Öppen budgivning kanske trissar upp priset lättare? Men då borde det gå bra att sätta en krona som utgångsbud, tycker jag. När folk säljer grejer på Tradera är det ganska vanligt att man sätter en krona som utgångsbud för saker som sen säljs för tusentals kronor.
Det finns ju ingen risk att man tvingas sälja till det högsta budet när det gäller fastigheter.
Kan man inte helt enkelt säga att presumtiva köpare får komma med bud, och om någon ger ett bud som man tycker är bra så accepterar man det?
Öppen budgivning kanske trissar upp priset lättare? Men då borde det gå bra att sätta en krona som utgångsbud, tycker jag. När folk säljer grejer på Tradera är det ganska vanligt att man sätter en krona som utgångsbud för saker som sen säljs för tusentals kronor.
Det finns ju ingen risk att man tvingas sälja till det högsta budet när det gäller fastigheter.
Jag förstår hur du tänker. Jag kan förvisso se en stor poäng med att ange ett pris, och det är att avgränsa målgruppen och få ett snabbare avslut med relevanta bud.
Har aldrig riktigt förstått varför man vill ha spekulanter på visningen som inte har de pengar som säljaren vill ha, eller varför man skulle vilja ha bud som ligger 50% under acceptgränsen. Men så är jag ju inte mäklare heller...
Men vissa vill uppenbarligen ha det så, och det är ju då problemet uppstår när man vill använda prisuppgiften på ett annat sätt än vad som är praxis. Vill man inte sätta ett pris alls tror jag inte det är något problem.
Det är ju tyvärr så köppsykologin fungerar. Kommer många på visning måste objektet vara intressant. Sedan justerar spekulanter sina ”högsta” gränser under budgivningens gång. Min analys/känsla är att så sker för att spekulanten blivit mer sugen på objektet för att många är intresserade men även för att marknaden är jobbig att befinna sig i, man vill komma till avslut. Är du mäklare är du opartisk mellanhand men jobbar du på provision vilket oftast är fallet, så gör du ju det du kan för att få spekulanterna att lägga ett bud till.C cpalm skrev:
Min poäng blir att ilska och upprördhet över lockpris kan vara förståeligt men mer intressant att komma fram till är någon form av förbättring i förfarandet med budgivningar och avslut. Säljaren måste inte sälja och köparen måste inte köpa. Ett jämviktsläge måste uppstå vilket kan vara förenat med en del etiska/moraliska dilemman. Dilemman som en mäklare kan hamna i. Förr kunde mäklare ljuga om bud. Det fanns ingen redovisningsskyldighet. Hur många öppningsbud var luftbud? Troligen en del. Kan tänka mig även på vischan ”jo vi fick in ett bud igår men får säljaren en lite uppjustering på det budet är hen beredd att göra upp affären”. Mäklare babblar strunt med ett enda mål i sikte, få in ett bud eller få in ett bud till. Mäklaryrket är både roligt med mycket kontakt med människor och även helt dränerande med stressade människor med ibland begränsade kunskaper man om och om ska guida genom köpet och försäkra sig om att de förstått allt. Jag hittade roligare jobb efter 1,5 år men tjänade bra där och då. Marknaden var ju även strålande -05 så allt såldes ju efter en eller två visningar.
Det kallas vad jag minns anbud och är vanligt vid försäljning av skogsfastigheter tex. Men eftersom säljaren har fri prövningsrätt (väljer att sälja till vem den vill till vilket pris den vill) så kan det förfarandet ibland handla om att låta folk komma in med anbud för att säljaren/säljarna ska få en uppfattning om aktuellt marknadsvärde.P pmd skrev:
Jo öppen budgivning på lägenheter och villor är ju vad som gällt i många år. Jag har iof sålt en av mina egna lägenheter till fast pris. Tyckte jag hade en bra uppfattning om värdet och anlitade en mäklare som tyckte upplägget kändes bra. Det blev en smidig affär.
Det är väl en del av charmen att förhandla, lägga bud osv. Men problemet är att i storstäder är stressen stor alla kan givetvis inte alls regler som gäller. Då uppstår ju ibland frustration och besvikelser. Frågan är om förfarandet går att förtydliga ännu mer? Möjligen. Men i grunden fungerar det ju mycket bra med tanke på mängden överlåtelser och de ganska få riktiga problem som uppstår vid sidan av frustration.