Det är inte det bästa läget att göra en sådan omvandling idag.HusPoolGarage skrev:
I synnerhet inte om man ska köpa ut någon som dels vill flytta, men vägrar lämna lägenheten.
Kan tänka mig att rätt många medlemmar finner det stötande. Skicka dessutom in en advokat för att försöka få genom ett utköp, så lär du inte bli särskilt poppis i fastigheten. Räkna med att det vid ett bytesförsök kommer att göras allt för att försvåra.
Jag håller med och skulle vara bekväm att ersätta upp till 100tkr, sen efter det så behöver man tydligt härleda till den ekonomiska nyttan för medlemmarna. 500tkr som TS önskar skulle kräva väldigt bra underlag.
Jag bortser från moraliska och etiska aspekter i detta ämne utan fokuserar på hur båda parter skulle kunna komma "vinnande" genom processen.
Jag tror man ska kontakta styrelsen igen och kort säga att man tar tillbaka sitt erbjudande om att bli utköpt då det inte var elt genomtänkt. Samt att man kanske återkommer med ett erbjudande som är ekonomisk fördelaktigt för båda parter. Förhoppningsvis så väcker detta agerande lite nyfikenhet hos styrelsen och gör den mer mottaglig för diskussion när man återkommer.
Efter det får man nog göra som föreslagits tidigare och anlita en ekonom. Ekonomen ber man ta fram en lönsamhetsrapport som då får visa det ekonomiska utfallet vid olika ersättningsnivåer. Med rapporten så har man ett underlag man sedan kan öppna en ny diskussion med styrelsen. Eventuellt använder man sig av ett ombud.
Detta är det scenario jag tror skulle kunna fungera men man måste få en känsla för om styrelsen är beredd att lägga resurser på att vara mottagare. Som tidigare sagts så utför man ju sitt styrelseuppdrag även om man bara sitter och fikar och protokollför möten.
På vilket sätt är det märkligt? Att sälja en tillgång som genererar intäkter med rabatt för att få ut likviditet är väl inte solklart positivt.
Hyresrätter ökar också värdet på föreningen
https://www.fastighetsbyran.com/sv/sverige/artiklar/foreningens-ekonomi
kul argument. Det som står är just att det är ett DOLT värde. Varje ekonom vet att man alltid försöker realisera dolda värden om det går att öka avkastningen av kapital.R Riverground skrev:
en HR genererar väldigt låg avkastning just därför att hyran är reglerad. Skillnaden mellan de höjda avgifterna de kommer att få nu efter räntehöjningen jämfört med hyran är liten jämfört med att kunna lösa lånen med en försäljningslikvid och därmed kunna sänka räntekostnaderna och därmed avgifterna.
det är ett idealiskt läge när räntekostnaderna nu stiger med 3-400% samtidigt som hyrorna Max får höjas med 4-5%.K kindvall skrev:
Håller däremot helt med om psykologin. Om inte annat vittnat inläggen här i tråden om det.
Alltså hellre acceptera avgiftshöjningar med 20% bara inte någon annan kan ”tjäna” på det.
Just av dessa skäl blir det svårt hur mycket än BRFen skulle tjäna på det.M merbanan skrev:
Så du har (tyvärr) helt rätt.
Du kan ju inte anta att bara för att det inte är fri hyressättning så är det en dålig affär för föreningen. Direktavkastningen för en hyreslägenhet ligger kring 5% i snitt. Vi kan förstås inte veta vad som gäller för just TS lägenhet men det kan lika gärna vara högre som lägre. Det är oavsett betydligt mer än vad de betalar för lånet, plus att styrelsen kanske spekulerar i högre priser eller friare hyressättning senare. Eller så spekulerar de i att TS, som uppenbarligen inte vill bo kvar, helt enkelt flyttar ut.
Och varje köpare med lite ekonomisk kunskap förstår att det finns dolda värden och värderar därefter. Vi har alldeles för lite information för att veta huruvida en försäljning ökar avkastningen på kapital (ja jag är ekonom).
Ska man gå efter dagsläget är det väl knappast optimalt att sälja ut en tillgång med rabatt i en lågkonjunktur. Det är då förmodligen bättre att vänta tills att marknaden återhämtat sig.
Korrekt är att det behövs mer i formation för att beräkna vad som är bästa alternativet här.R Riverground skrev:
Utan att bli för specifik så skiljer sig detta case väldigt mycket från en vanlig avkastningskalkyl eftersom det inte går att sälja tillgången när man önskar.
På samma sätt kan man inte räkna yield som på en hyresfastighet.
När jag suttit i BRF styrelser har vi fokuserat på att hålla avgiften så låg som möjligt vid varje givet tillfälle.
Det beror BL a på att värdet på varje BR är en funktion av avgiftens storlek (och nettoskulden)
Vid en enorm räntekostnadsökning som nu så vore det allt annat lika en stor fördel för de som ev ska sälja sin BRbr att både få en sänkt avgift istället för en 20% högre och en betydligt lägre nettoskuld i föreningen
Trådens överlägset bästa svar!Nissens skrev:
Om du inte klarar av att spara ihop till en kontantinsats så lär du inte klara kostnaderna för ett lån + resten vad det kostar att ha en bostadsrätt.
Jag har själv gått den långa vägen i min bostadskarriär. Från hyreslägenhet till liten bostadsrätt till radhus och sedan villa. Hårt arbete och sparande är det som gäller. Ingen har gett mig något, och hyreslägenheten sade jag upp utan att få ett enda öre i ersättning.
Du är lat helt enkelt, och försöker sko dig på bostadsrättsföreningen. Jag hoppas verkligen att styrelsen fortsätter på den inslagna linjen. En renovering i ”din” lägenhet vore bra med påföljande hyreshöjning.
Det är ett överslag allt annat lika.A arasmus skrev:
Det vi vet är att räntekostnaderna ökat med sisådär 300-400%.
Sen beror det på hur belånad föreningen är men om man går på normal belåning i Stockholm och normala driftskostnader i övrigt så låter 20% som något snittföreningen kommer att få räkna med i avgiftshöjning.
Sen kan föreningen knapra på likvida medel, dra ned på andra kostnader men räntorna kommer de inte undan.
De kan ha haft tur med bindningstiderna också som gör att avgiftshöjningarna kan dras ut över flera år men totalt sett så blir det stora ökningar.
hade jag suttit en brf styrelse idag hade jag huggit direkt på möjlighet att minska låneskulden.
Jo, det är säkert en rimligt höjning men du skriver "få en sänkt avgift istället för en 20% högre". Det behöver vara en väldigt liten förening för att den ekvationen skall gå ihop. Men visst, jag håller egentligen med om att de flesta föreningar bör försöka bli av med privata hyresgäster. Jag har också suttit i styrelse där vi hade hyresgäster och vårt inställning hade nog varit "nej, vi pallar inte ta tag i det nu". Föreningen kanske tjänar några kronor eller så går de back några, men de slipper leka hyresvärdar och får (förhoppningsvis) mer engagerade boende.
Jo vi kan väl säga att det inte behöver bli lika stor höjning i alla fall?A arasmus skrev:
Exakt så är det att man rimligen borde vilja ha BR istället för HR. En brf blir aldrig en idealisk hyresvärd.
Samtidigt får man också förstå just att de inte orkar ta tag i det inklusive att förklara för medlemmarna.
Men om de har ett gäng HR så borde man i alla fall ha en plan och färdigt stämmobeslut runt förutsättningarna för att ombilda.
I och med att TS kontaktat styrelsen med ett förslag som innebär att hon vill ha kontant ersättning för att flytta, tror jag att föreningen sitter rätt säkert om TS försöker tvinga fram ett byte med hjälp av Hyresnämnden.E evy.87 skrev:
I synnerhet om byteslägenheten avviker i "värde" från nuvarande lägenhet.
