Hur fasen kan inte bud vara bindande!?

[Nissens]

Mäklaren får inte jobba på det sättet.
Så här skriver fastighetsmäklarinspektionen ([länk]):

"Vad säger lagen om budgivning?

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag och bara delvis i praxis. FMI utvecklar god fastighetsmäklarsed genom de beslut som fattas i tillsynsärenden.

Enligt god fastighetsmäklarsed har en mäklare till exempel en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare tills dess att ett köpekontrakt har undertecknats. Mäklaren ska även vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. Det är säljaren som tar ställning till en spekulants villkor för ett bud och hur villkoret ska få påverka budgivningen."

Ja, men om säljaren säger till mäklaren att ”jag vill inte se några bud från budgivare som saknar lånelöfte”.
Inte kan väl mäklaren tvinga säljaren att ta emot dem då?

 

[Fairlane]

Skulle jag köpa som nr 2 så hade jag helt strukit nr1 bud.
Då har nr 1 inte bidragit med någon stegring.

Vilket jag också gjorde på mitt husköp.

Ok, följande budgivning:

1. Ingen lägger bud
2. Ingen lägger bud
3. Ingen lägger bud
4. Budgivare 1 bjuder 4,0 miljoner
5. Budgivare 2 bjuder 4,1 miljoner
6. Budgivare 1 bjuder 4,2 miljoner
7. Budgivare 3 bjuder 4.3 miljoner
8. Budgivare 2 bjuder 4,4 miljoner
9. Budgivare 1 bjuder 4,5 miljoner
10. Budgivare 3 bjuder 4,6 miljoner
11. Budgivare 2 bjuder 4,7 miljoner
12. Budgivare 1 bjuder 4,8 miljoner

och där stannar det. Sen får inte budgivare 1 lån från banken och måste hoppa av.
Har denne inte bidragit med att trissa upp slutpriset ändå?
Budgivare två får köpa för 4,7 miljoner, men hade vi hamnat där utan budgivare 1? Omöjligt att veta säkert, men jag tror inte det.

Väldigt många känner en trygghet i värdet av ett objekt om fler är intresserade.

Jag vet ett par som skulle flytta till en annan ort. De kände inte till platsen så väl, men de fastnade för två hus på lite olika plats. Båda var trevliga och priset kändes rimligt tyckte de. Ingen la ett bud på det ena huset och då ville de inte lägga ett bud på det heller eftesom det kanske var något fel som de inte visste om, som andra kanske kände till. Kanske dåligt läge, kanske problem med buller, kanske problem med hus eller mark.
De köpte det andra huset som fler var intresserade av, om inte annat för att man kände att det nog skulle vara mer lättsålt om de inte ville bo på orten. Även om det kostade mer så kändes det tryggare, så psykologin ska inte underskattas.

 

[Gornor Ulragh]

Det borde inte vara omöjligt att styra upp delar av detta.
1. Obligatorisk besiktning där det framgår tydligare vilka brister huset har och ffa vilka insatser som krävs för att avhjälpa OCH information om sannolik ca kostnad för detta. Ex att lägga om ett dylikt tak kostar ca X kr/kvm eller dräneringen måste göras NU och det kostar ca x kr per löpmeter. Jag har varit på rätt många visningar i sthlms området och hört mäklare berätta adekvat om tillkommande brister och kostnader och totala motsatsen där mäklaren blåljuger om brister och kostnader.
2. Obligatoriskt lånelöfte från bank måste ges till mäklaren INNAN man får lägga bud och man får bara lägga bud upp till den gräns banken satt.
3. Lagstifta om att processen får inte gå hur fort som helst. I Stockholm och säkert även på andra håll, kan populära objekt säljas osedda innan visning. Köparen borde få en rimlig möjlighet att inspektera samt bedöma fastighetens brister.
4. Alla bud är bindande. Om man frångår det får man en sanktionsavgift på ett svidande belopp,10-20tkr?
5. Alla budgivare skall redovisas för köparen. Alla budgivare måste förutom lånelöfte fylla i en jävsförklaring ex om man känner säljaren eller är släkt, kompis etc. Denna samlas in av mäklaren och skall redovisas för alla budgivare. Har i Stockholm fått återberättat av kompisar/grannar om hur säljare låtit släktingar el kompisar driva upp priset. Även här skall sanktionsavgift betalas av budgivare till köparen om budgivaren ljuger i sin jävsredovisning.

Detta kommer säkert påverka priserna negativt vilket ALLA tjänar på i förlängningen iom lägre skuldsättning. Nollräntan kommer inte finnas för evigt..

 

[FGLIN]

Så om man läser ovan:
Systemet idag är alltså jobbigt; för alla. Det är jobbigt att du som säljare kan få budgivare som sedan hoppar av, och som därmed "stjälper" hela budgivningen. Och det är jobbigt att du som köpare kanske budar mot någon som "inte finns", eftersom att buden inte är bindande.
Sammanfattningsvis; dåligt för båda. Är det möjligt?
Vi utgår ifrån att säljaren och köparen på ett sätt är motståndare, köparen vill köpa billigt, säljaren vill sälja dyrt.
Antingen så leder dagens system till högre priser? Eller så leder det till lägre priser? Vilket av det är det? Kan omöjligt vara båda samtidigt

Känslorna som bubblar upp ovan känns mer som ett klassiskt "äta kakan och ha den kvar samtidigt".

Dagens system har absolut sina nackdelar. Och klart att det ibland kan vara frustrerade. Men på det stora hela så fungerar bostadsmarknaden i Sverige egentligen extremt väl om man ser det i det större perspektivet. Vi har väldigt låga transaktionskostnader. Det är generellt väldigt enkelt att köpa och sälja en bostad. Det tycker jag är värdefullt att värna om. Även om upplevda jobbigheter dyker upp ofta.

Väldigt låga transaktionskostnader? Transaktionskostnaden verkar ofta orimligt hög i förhållande till den tid mäklaren kan antas lägga ned på affären och många mäklare tjänar oförskämt mycket pengar. En faktor som i viss mån håller ner priset men också sänker mäklarföretagens effektivitet och därmed verkar i motsatt riktning är hur mycket mäklarna måste slåss om uppdragsgivare på säljarsidan. Själv förstår jag inte varför tydligen många köpare undviker objekt som säljs utan mäklare. Med (bank)jurist för kontraktskrivning och auktoriserad besiktningsman kan kostnaderna hållas nere utan större förfång för köparen. Lånelöfte som krav på köpare som inte behöver låna verkar orimligt, inför ett finansieringsintyg i stället.

 

[Alexn72]

Ok, följande budgivning:

10. Budgivare 3 bjuder 4,6 miljoner
11. Budgivare 2 bjuder 4,7 miljoner
12. Budgivare 1 bjuder 4,8 miljoner
....

Som jag ser det är Bud 2 villig att lägga 4,7 och bud 3 lägg 4,6
då borde de rimligen sluta där med.
Säkert är det nån som tycker huset är mindre värt för att där är få budgivare...

 

[FGLIN]

Det är vanligt att det finns ett besiktningspotokoll med i säljprospektet. Men det undanröjer inte köparens undersökningsplikt. Problemet är att säljarens besiktningsman kan vara partisk (anlitad av mäklaren t.ex.). Det är också ovärderligt för köparen att vara med vid besiktningen då inte allt hamnar i protokollet och man kan ställa frågor och få svar som besiktningsmannen officiellt inte "får" ge.

Förutom att man ska vara reserverad mot besiktning gjord på uppdrag av säljaren är det vanligt att dessa besiktningar är ofullständiga (att tex inte el ingår) eller har en massa förbehåll (Anticimex ville inte ta ansvar för en kraftig spricka i en källarinnervägg med hänvisning till att det stod grejer i vägen vid besiktningstillfället trots att dessa lätt kunde flyttas undan). Nej säljarbesiktning och dolda-fel-försäkringar är tunna produkter som mest används av säljare och mäklare för att friskriva sig, och så får väl mäklaren provision på försäkringen, men hur många har fått någon ersättning från den? På nyproduktionssidan lär det finnas någon obligatorisk byggfelsförsäkring som under 10 år eller något sådant aldrig betalade ut något, och kanske ännu inte, utan nyprodiktionskunderna tvingades betala extra för denna försäkring och premieintäkterna gick sedan tillbaks till ngt slags byggindustriförbund som ägde detta specialförsäkringsbolag.

 

[Fairlane]

Som jag ser det är Bud 2 villig att lägga 4,7 och bud 3 lägg 4,6
då borde de rimligen sluta där med.
Säkert är det nån som tycker huset är mindre värt för att där är få budgivare...

Och utan budgivare 1 hade det kanske inte ens blivit något bud alls.

 

[engs]

Men hur ska det funka i praktiken? Köparen har en väldigt omfattande undersökningsplikt. Allt ska kollas egentligen. El, storlek, radon osv osv. När man budar på huset har man i normala fall ännu inte hunnit genomföra sin undersökningsplikt. Tanken är ju att man ska köpa huset och sen undersöka det. Det kan kosta en del. Att bötfälla de som vinner budgivningen och sen drar sig ur förutsätter att alla som budar har undersökt huset/struntar i att undersöka huset. Det är inte rimligt. Skulle du lägga 10-15 k bara för att kunna delta i budgivningen? Tänk om det inte blir någon affär.

Fast var buden bindande lär hela köpeprocessen se annorlunda ut, hur fungerar det i Danmark t.ex. med den biten?
Det bästa vore att helt plocka bort "dolda fel" som en default-klausul i lagen samtidigt. Borde resultera i sänkta huspriser generellt och suspekta hus i synnerhet.
Alla vinner på att slippa dolda fel försäkringar som mest verkar vara en legaliserad och nära påtvingat bedrägeri ändå.

 

[cpalm]

Ja, men om säljaren säger till mäklaren att ”jag vill inte se några bud från budgivare som saknar lånelöfte”.
Inte kan väl mäklaren tvinga säljaren att ta emot dem då?

Hur menar du med att tvinga säljaren att ta emot dem?

Mäklaren skickar väl ett sms, mejl och/eller ringer upp säljaren och berättar om inkomna bud, frågor, m.m. samt noterar dessa i budlistan och ev. annan dokumentation och därmed är förmedlingsplikten fullgjord. Om säljaren sedan väljer att inte lyssna på kommunikationen från mäklaren är det ju inte mäklarens problem. Poängen är att mäklaren inte får sovra bland inkommande bud, frågor, m.m., det är säljarens jobb. Oavsett vad säljaren och mäklaren kommit överens om.

 

[Träbyggaren]

Kan det vara då att man inte prövat detta rättsligt?

 

[Rkarlsson]

Nähe!!!!, så om man har för avsikt att köpa sin bostad kontant/banköverföring , så skall man inte få vara med och bjuda då??

/// BG

Du kunde läsa några inlägg längre ner så ser du att absolut kan man det, bevisa bara att du har stålarna eller ge fan i det.

Säljer jag så tänker jag kräva att den som budar skall ha lånelöfte eller bevis på att de är likvida, orka med oseriösa fubbickar. De äter bara upp energi.

 

[-MH-]

Tacka vet jag förr, då jordbruksnämnden kunde bestämma vem som skulle få köpa och till vilket pris.

 

[Saxdaling]

Jag kan tycka att om man inte har ett lånelöfte att visa upp bör man heller inte få delta i budgivningen, blir liksom lite slag i luften och sen kanske inte "vinnaren" får lån och det kan vara riktigt irriterande för både köpare och säljare.
Ett hus såldes för nån vecka sen här, ledande bud var 1,43 miljoner men slutpriset hamnade på 1.3, jag kan bara gissa att det var en optimistisk typ som trodde på det själv. 130 000 är jättemycket pengar på just det huset. Men gissar på att säljarna blev nöjda ändå.

Vårt köp var ganska smidigt, fick bara nån dag efter beskedet att jag fick det komma på ytterligare visning och sen ytterligare en gång till för lite mer omfattande koll på vind och skrymslen, även genomgång av alla funktioner han hade byggt =)

En annan sjuk affär var ett hus där 60 intressenter kom samtidigt, menar verkligen att alla kom inom tidsintervall på 15 minuter. Hela kvarteret blev ju fullt med folk. Budgivningen där var inte nådig heller utan gick upp över 100% på någon timme. Det var inte ens roligt att gå och titta då de var så mycket folk i huset.

Bara positivt med många budgivare. Grattis till den säljaren!
Självklart ska inga bud vara bindande. Finns inte en enda nackdel med det, bara fördelar. Håller inte med om ett enda argument mot fri budgivning. Kom ihåg att det är säljaren som alltid har sista ordet. Det är säljaren och inte mäklaren som kan ha anledning att kräva någon form av garanti att köparen kan fullfölja köpet. Mäklaren har ingen laglig rätt att kräva lånelöfte. Hen ska framföra samtliga bud till säljaren utan undantag. Konstigt att så många här inte har den grundläggande kunskapen.

Däremot bör bud från köpare vara bindande och säljaren får sälja till vem de vill, det kan ju vara en ärkefiende eller kanske en jobbig jävel.

 

[Rkarlsson]

[QUOTE="Saxdaling"[/QUOTE]
Konstigt citerat.
Men där de viljat ha lånelöfte så står det "Säljaren önskar att lånelöftet är klart innan bud läggs" eller något i den stilen.

Det är inte positivt att ha många spekulanter om 1 av 10 kan köpa.

Det finns nackdelar att inte ha bindande bud från köpare. Ett visade sig hos en i kvarteret, bud var uppe på 1,43 miljoner. Men det avslutade på 1.3. Möjligt att säljaren nobbat högsta bud, men knappast att de hoppar 130 000.
Ren gissning är att en som inte hade koll på ekonomin la bud, det gick riktigt snabbt att sälja huset.

 

[Daaaaaniel]

Väldigt låga transaktionskostnader? Transaktionskostnaden verkar ofta orimligt hög i förhållande till den tid mäklaren kan antas lägga ned på affären och många mäklare tjänar oförskämt mycket pengar. En faktor som i viss mån håller ner priset men också sänker mäklarföretagens effektivitet och därmed verkar i motsatt riktning är hur mycket mäklarna måste slåss om uppdragsgivare på säljarsidan. Själv förstår jag inte varför tydligen många köpare undviker objekt som säljs utan mäklare. Med (bank)jurist för kontraktskrivning och auktoriserad besiktningsman kan kostnaderna hållas nere utan större förfång för köparen. Lånelöfte som krav på köpare som inte behöver låna verkar orimligt, inför ett finansieringsintyg i stället.

Ja. Transaktionskostnaderna i sverige är väldigt låga i jämfört med många andra jämförbara länder.
I många andra länder är det mäklare för både köpare och säljare, det krävs jurister för en enkel bostadsförsäljning, det ska signeras av notarius publicus.

Huruvida du tycker att mäklren jobbar tillräckligt många timmar för sitt arvode ellre inte är en annan fråga.