HD överväger: inrätta lös egendom som gemensamhetsanläggning

[Claes Sörmland]

Högsta domstolen har beviljat prövningstillstånd (Mål: T 5127-23) för att ta ställning till den frågan om en gemensamhetsanläggning får inrättas i lös egendom.

Det kan låta tekniskt men situationen dyker upp här på BH emellanåt, om Lantmäteriet tvångsvis kan ta lös egendom i anspråk för en gemensamhetsanläggning, t ex en byggnad på ofri grund, eller en brunn, en avloppsanläggning, ett ledningssystem eller en vägkropp som ägs som lös egendom och alltså inte ägs av samme ägare som äger fastigheten där de är belägna.

Fallet gäller situationen där två personer gemensamt äger en brygga men bryggan ligger på annans fastighet. Lantmäteriet har så här långt tolkat det så att man inte kan inrätta sådan lös egendom som en gemensamhetsanläggning, man kan inte ge servitutsrätt i lös egendom bara i fastigheter (med undantag från tomträtt). I fallet som är uppe för prövning har dock förrättningslantmätaren (av misstag?) hanterat bryggan som om den vore tillbehör till den fastighet där den är belägen (alltså att den utgör fast egendom) och sedan inrättat den som gemensamhetsanläggning. Förrättningen har överklagats och målet har nu gått hela vägen till HD.

Dom i målet från MÖD (Mål: F 4847-21):
https://www.domstol.se/mark--och-mi...h-miljooverdomstolens-avgoranden/2023/130464/

Advokaten Axel Berg som har stor erfarenhet av att arbeta med och tolka anläggningslagen har skrivit en artikel om vad HD står inför att avgöra i Svensk juristtidning. Detta är den högre skolan av anläggningslagen:

https://svjt.se/content/tvangsianspraktagande-av-los-egendom-enligt-anlaggningslagen

 

[Maijckel]

Högsta domstolen har beviljat prövningstillstånd (Mål: T 5127-23) för att ta ställning till den frågan om en gemensamhetsanläggning får inrättas i lös egendom.

Det kan låta tekniskt men situationen dyker upp här på BH emellanåt, om Lantmäteriet tvångsvis kan ta lös egendom i anspråk för en gemensamhetsanläggning, t ex en byggnad på ofri grund, eller en brunn, en avloppsanläggning, ett ledningssystem eller en vägkropp som ägs som lös egendom och alltså inte ägs av samme ägare som äger fastigheten där de är belägna.

Fallet gäller situationen där två personer gemensamt äger en brygga men bryggan ligger på annans fastighet. Lantmäteriet har så här långt tolkat det så att man inte kan inrätta sådan lös egendom som en gemensamhetsanläggning, man kan inte ge servitutsrätt i lös egendom bara i fastigheter (med undantag från tomträtt). I fallet som är uppe för prövning har dock förrättningslantmätaren (av misstag?) hanterat bryggan som om den vore tillbehör till den fastighet där den är belägen (alltså att den utgör fast egendom) och sedan inrättat den som gemensamhetsanläggning. Förrättningen har överklagats och målet har nu gått hela vägen till HD.

Dom i målet från MÖD (Mål: F 4847-21):
[länk]

Advokaten Axel Berg som har stor erfarenhet av att arbeta med och tolka anläggningslagen har skrivit en artikel om vad HD står inför att avgöra i Svensk juristtidning. Detta är den högre skolan av anläggningslagen:

[länk]

Spontant känns det som både Lantmätaren, MMD och MÖD begått tjänstefel.

MÖD skriver ju t.o.m i domskälen: "Frågan om det är möjligt att inrätta en gemensamhetsanläggning i ett byggnadsverk eller annat objekt som inte är tillbehör till fastighet besvaras inte i förarbetena"

När något varken besvaras i lagtext eller förarbete innebär det normalt sett tjänstefel att besluta annorlunda, och det är precis vad som gjorts här av samtliga inblandade.

I stycket därpå letar MÖD stöd för sitt beslut genom motsatsvis lagtolkning: "Det uttrycks emellertid varken i lagen eller i förarbetena att det inte går att inrätta en gemensamhetsanläggning i lös egendom".

Motsatsvis lagtolkning vid myndighetsutövning innebär i de flesta fall tjänstefel.

Anledningen till beslutet verkar vara att rättighet till bryggan annars skulle saknas?

Bryggan byggdes emellertid 1960, dvs. 12 år före Jordabalkens tillkomst och dess krav på skriftliga servitut. Genom 1907 års servitutslag samt 34 § Lagen om införande av nya Jordabalken finns rimligen servitut och därmed åtkomst till bryggan.

 

[Claes Sörmland]

Spontant känns det som både Lantmätaren, MMD och MÖD begått tjänstefel.

MÖD skriver ju t.o.m i domskälen: "Frågan om det är möjligt att inrätta en gemensamhetsanläggning i ett byggnadsverk eller annat objekt som inte är tillbehör till fastighet besvaras inte i förarbetena"

När något varken besvaras i lagtext eller förarbete innebär det normalt sett tjänstefel att besluta annorlunda, och det är precis vad som gjorts här av samtliga inblandade.

I stycket därpå letar MÖD stöd för sitt beslut genom motsatsvis lagtolkning: "Det uttrycks emellertid varken i lagen eller i förarbetena att det inte går att inrätta en gemensamhetsanläggning i lös egendom".

Motsatsvis lagtolkning vid myndighetsutövning innebär i de flesta fall tjänstefel.

Det är väl mer att det är otydligt i lagtext och förarbetena vad som gäller. Men jag tycker advokat Axel Berg argumenterar rätt övertygande i sin artikel, det har ju också varit Lantmäteriets tolkning i alla år. Jag hoppas HD hamnar där: Inte lämpligt att kunna inrätta lös egendom som gemensamhetsanläggning. Men det är klart vill man ha mer flexibilitet i lagen (= mer makt till förättningslantmätare) så är det ju lämpligt.

Anledningen till beslutet verkar vara att rättighet till bryggan annars skulle saknas?

Bryggan byggdes emellertid 1960, dvs. 12 år före Jordabalkens tillkomst och dess krav på skriftliga servitut. Genom 1907 års servitutslag samt 34 § Lagen om införande av nya Jordabalken finns rimligen servitut och därmed åtkomst till bryggan.

Ingen part i målet har åberopat detta så det är tydligen inte en faktor. Inget som Lantmäteriet, MMD eller MÖD har övervägt.

Lantmäteriet trodde felaktigt att bryggan var ett fastighetstillbehör till fastigheten som bryggan ligger på och fattade beslut i förrättningen med den utgångspunkten. Detta inkluderade att överföra bryggans ägande till de nya delägarfastigheterna genom att frigöra den från fastigheten som den ligger på.

Både MMD och MÖD menar i motsats till Lantmäteriet men i överensstämmelse med grannskapets åsikt att bryggan var lös egendom och inte an del av fastigheten som den låg på. Och heller inte låg där med servitutsrätt och var därmed inte fastighetstillbehör till någon av grannfastigheterna.

 

[Maijckel]

Det är väl mer att det är otydligt i lagtext och förarbetena vad som gäller.

Det är då det blir tjänstefel. Vid myndighetsutövning måste man ha rättsligt stöd för sitt handlande. Stödet måste dessutom vara tydligt och åtkomligt för alla i publicerad form.

Ingen part i målet har åberopat detta så det är tydligen inte en faktor. Inget som Lantmäteriet, MMD eller MÖD har övervägt.

Då läser vi olika. Det var ju J.J som hos Lantmäteriet ansökte om fastighetsreglering för att genom servitut tillförsäkra hans fastighet, X, rätt till bryggan. Detta skedde efter att det uppstått visst "bråk" om åtkomst till och underhåll av bryggan. Som alternativt yrkande ansökte han att gemensamhetsanläggning bildas.

Se t.ex. J.J's utvecklan i domen från MMD.
"Bryggan har idag ingen formell rättighet. För det fall ägaren till Z skulle begära att bryggan tas bort skulle fastigheterna sakna åtkomst. Att säkra åtkomst till fastigheterna är en mycket stor fördel som vida överstiger kostnaderna och olägenheterna. Båtnadsvillkoret är uppfyllt."

Det jag menar är att det ändå fanns servitut för åtkomst till bryggan i form av muntligt avtalsservitut upprättat enligt vad som gällde vid den tiden (före 1972 års Jordabalk)

 

[Claes Sörmland]

Då läser vi olika. Det var ju J.J som hos Lantmäteriet ansökte om fastighetsreglering för att genom servitut tillförsäkra hans fastighet, X, rätt till bryggan. Detta skedde efter att det uppstått visst "bråk" om åtkomst till och underhåll av bryggan. Som alternativt yrkande ansökte han att gemensamhetsanläggning bildas.

Se t.ex. J.J's utvecklan i domen från MMD.
"Bryggan har idag ingen formell rättighet. För det fall ägaren till Z skulle begära att bryggan tas bort skulle fastigheterna sakna åtkomst. Att säkra åtkomst till fastigheterna är en mycket stor fördel som vida överstiger kostnaderna och olägenheterna. Båtnadsvillkoret är uppfyllt."

Det jag menar är att det ändå fanns servitut för åtkomst till bryggan i form av muntligt avtalsservitut upprättat enligt vad som gällde vid den tiden (före 1972 års Jordabalk)

Om JJ skulle mena att det fanns servitutsrätt till att ha bryggan på Z så skulle ju ägaren av fastigheten Z inte kunna begära att bryggan tas bort. Just för att JJ inte menar sig ha härskande servitutsrätt så ansöktes om servitut och senare anläggningsförrättning av JJ.

Alla verkar således överens om att inget servitut fanns. Inte ens ett gammalt muntligt.

 

[Maijckel]

Alla verkar således överens om att inget servitut fanns. Inte ens ett gammalt muntligt.

Ja, alla var överens om att servitut inte fanns och det är anledningen till LM's agerande efter J.J's ansökan.

Lantmätaren skrev enligt domen i förrättningsprotokollet "att servitut för själva bryggan inte är möjligt"

Men det är här jag menar att det ändå fanns ett servitut som gäller ännu idag. Det var upprättat enligt vad som gällde vid denna tid (1960-1968). Servitutet framgår i huvudsak genom de omständigheter att J.J och M-L.O är överens att bryggan är samägd och har funnits på platsen sedan 1960.

 

[Claes Sörmland]

Ja, alla var överens om att servitut inte fanns och det är anledningen till LM's agerande efter J.J's ansökan.

Lantmätaren skrev enligt domen i förrättningsprotokollet "att servitut för själva bryggan inte är möjligt"

Men det är här jag menar att det ändå fanns ett servitut som gäller ännu idag. Det var upprättat enligt vad som gällde vid denna tid (1960-1968). Servitutet framgår i huvudsak genom de omständigheter att J.J och M-L.O är överens att bryggan är samägd och har funnits på platsen sedan 1960.

Rätt meningslöst att komma utifrån och hävda att det fanns servitut när ingen av fastighetsägarna känner till något sådant eller har framfört att det finns. Varken JJ eller M-LO äger fastigheten Z där bryggan ligger. Omständigheterna sammanfaller även med möjligheten att JJ och M-LO samäger bryggan och har fått lov av ägaren av Z att ha den där tillsvidare men utan servitutsrätt, alltså en icke permanent nyttjanderätt. Det är vad parterna tycks mena är fallet.

 

[Maijckel]

Rätt meningslöst att komma utifrån och hävda att det fanns servitut när ingen av fastighetsägarna känner till något sådant eller har framfört att det finns. Varken JJ eller M-LO äger fastigheten Z där bryggan ligger. Omständigheterna sammanfaller även med möjligheten att JJ och M-LO samäger bryggan och har fått lov av ägaren av Z att ha den där tillsvidare men utan servitutsrätt, alltså en icke permanent nyttjanderätt. Det är vad parterna tycks mena är fallet.

När man tolkar muntliga avtalsservitut från tiden före 1972 tänker jag att man får väga samman samtliga omständigheter. Är det t.ex. troligt att fastighetsägaren till Z vid denna tid upplåter plats för brygga för två fastighetsägare som saknar bilväg till sina fastigheter utan att upplåtelsen ska vara permanent? Z är en fastighet som i huvudsak består av vatten. Närmsta hus på fastigheten Z befinner sig drygt 400m från platsen för servitutet/nyttjanderätten för bryggan ifråga. Det får anses troligt att upplåtelsen i Z, för X och Y att bygga brygga där, är av permanent natur = servitut.

 

[Claes Sörmland]

Om jag har förstått hur muntliga servitut hanteras i domstol så måste:

1. Någon hävda att ett muntligt servitut finns.

2. Den personen bära bevisbördan att det finns ett servitut och dess villkor.

Här kan man tänka sig t ex vittnen eller korrespondens kanske med stöd av omständigheterna. Finns inga vittnen eller korrespondens som stödjer att det finns ett servitut och man själv inte har deltagit i att upprätta det påstådda servitutet eller har fått höra att det har ingåtts så lär man förlora i domstol tänker jag. Inte rimligt att rätten uppfinner servitut utifrån hypotetiska scenarier för att det kan tänkas passa med omständigheterna. Omständigheter som också passar med en mängd andra scenarier.

3. Om övertygande bevis inte kan presenteras för existensen eller villkoren kring ett muntligt servitut så riskerar den som har drivit det ogiltigförklaring.

Men jag har inte läst rättsfall om detta, d v s var rätten vanligen hamnar när de ska bedöma muntliga servitut. Om jag har en för strikt syn hur detta hanteras rättsligt så upplys mig med rättsfall där domstol har uppfunnit muntliga servitut utan att någon tidigare har haft kännedom om dem.

 

[Maijckel]

Om jag har förstått hur muntliga servitut hanteras i domstol så måste:

1. Någon hävda att ett muntligt servitut finns.

2. Den personen bära bevisbördan att det finns ett servitut och dess villkor.

Här kan man tänka sig t ex vittnen eller korrespondens kanske med stöd av omständigheterna. Finns inga vittnen eller korrespondens som stödjer att det finns ett servitut och man själv inte har deltagit i att upprätta det påstådda servitutet eller har fått höra att det har ingåtts så lär man förlora i domstol tänker jag. Inte rimligt att rätten uppfinner servitut utifrån hypotetiska scenarier för att det kan tänkas passa med omständigheterna. Omständigheter som också passar med en mängd andra scenarier.

3. Om övertygande bevis inte kan presenteras för existensen eller villkoren kring ett muntligt servitut så riskerar den som har drivit det ogiltigförklaring.

Men jag har inte läst rättsfall om detta, d v s var rätten vanligen hamnar när de ska bedöma muntliga servitut. Om jag har en för strikt syn hur detta hanteras rättsligt så upplys mig med rättsfall där domstol har uppfunnit muntliga servitut utan att någon tidigare har haft kännedom om dem.

Jag menar snarare att domstolarna kunde slängt ut målet utan att tänja på anläggningslagen på det (otillåtna) sätt som skett, eftersom det finns annan möjlighet för J.J att formellt trygga åtkomst till bryggan.

Det kunde exempelvis ske i samband med att domstolen i domskälen antyder något i stil med "frågan om muntligt avtalsservitut är outredd"

Men framförallt tycker jag väl att Lantmätaren redan från början borde lyft frågan med J.J.

När det sedan kommer till just muntliga avtalsservitut (och när dessa gäller åtkomst av fastighet, dvs. är av väsentlig natur för fastigheten) är jag väl av uppfattningen att äldre flygfoton och kartor väger betydligt tyngre än vittnesmål eller korrespondens.

 

[Claes Sörmland]

Jag menar snarare att domstolarna kunde slängt ut målet utan att tänja på anläggningslagen på det (otillåtna) sätt som skett, eftersom det finns annan möjlighet för J.J att formellt trygga åtkomst till bryggan.

Det kunde exempelvis ske i samband med att domstolen i domskälen antyder något i stil med "frågan om muntligt avtalsservitut är outredd"

Men framförallt tycker jag väl att Lantmätaren redan från början borde lyft frågan med J.J.

När det sedan kommer till just muntliga avtalsservitut (och när dessa gäller åtkomst av fastighet, dvs. är av väsentlig natur för fastigheten) är jag väl av ppfattningen att äldre flygfoton och kartor väger betydligt tyngre än vittnesmål eller korrespondens.

Eller bara följt lagtolkningen som Lantmäteriet har haft i sin handbok för anläggningslagen i alla år: Gemensamhetsanläggning kan inte upplåtas i lös egendom. Bryggan är lös egendom och är därmed kan den inte upplåtas som gemensamhetsanläggning.

Detta hade kunnat lösas praktiskt genom att JJ och M-LO skänker bryggan till Zs ägare i förrättningen så att den blir fast egendom för Z och sen hade hade den kunnat inrättas som gemensamhetsanläggning. Men M-LO som inte vill ha en gemensamhetanläggning hade naturligtvis inte gått med på detta.

Z hade också kunnat teckna ett avtalsservitut med JJ och M-LO om ett gemensamt servitut för bryggan för deras fastigheter X och Y. Nu blir bryggan JJs och M-LOs fasta egendom i och med att det omfattas av ett servitut. Nu kan den inrättas som gemensamhetsanläggning (även om det är rätt onödigt eftersom ett gemensamt servitut förvaltas genom samfällighetslagen på samma sätt som en gemensamhetsanläggning.)

En tredje väg framåt hade varit att inrätta en gemensamhetsanläggning med servitut för utrymme på Z och notera den som icke utförd. Sen får JJ och M-LO inom ramen för sin nya anläggningssamfällighet komma överens om de vill utföra gemensamhetsanläggningen genom att donera den gamla bryggan de samäger till samfälligheten eller om de vill riva den och bygga en ny. Deras val. Advokaten Axel Berg har i sin text med länk i trådstart vissa invändingar mot hur anläggningslagen lirar mot detta.

 

[Maijckel]

Z hade också kunnat teckna ett avtalsservitut med JJ och M-LO om ett gemensamt servitut för bryggan för deras fastigheter X och Y.

Om jag ska konkretisera mitt argument är det väl här jag landar. Detta avtalsservitut existerar då redan.

Jag tycker man får vara generös när man tolkar gamla (muntliga) avtal som gäller åtkomst av fastighet. Ett sätt att fylla ut innehållet i ett sådant avtal är att titta på hur parterna betett sig under de årtionden som passerat sedan bryggan byggdes ca 1960. Kan man då inte styrka att Z medgav ett muntligt servitut vid denna tid, kan man kanske istället styrka att Z under drygt 60 år aldrig motsatt sig bryggan. Parterna har därmed upprättat en inbördes vana, eller med andra ord partsbruk - vilket också är grund för avtals uppkomst.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag hoppas HD dömer som underinstanserna. Att lös egendom kan tas i anspråk för en gemensamhetsanläggning och därmed bli fast egendom synes både lämpligt och i linje med 2 § andra stycket anläggningslagen.

Jag tycker Axel Berg hoppar över den centrala frågan (att den lösa egendomen blir fast genom sitt intagande i gemensamhetsanläggningen) och istället diskuterar något som inte är aktuellt (om man enligt anläggningslagen kan bilda en GA i lös egendom).

Nu verkar båda fastighetsägarna på något magiskt vis vara samma som för 60 år sedan, alternativt ha fått äganderätten till bryggan i samband med att de tagit över fastigheterna, men så hade det inte behövt vara, utan bryggan hade nu kunnat ägas av tredje man. Om något visar detta på det olämpliga i när den här typen av anläggningar skapas som lös egendom och om lagen inte nu ska tolkas som underinstanserna gjort borde den skyndsamt ändras så att man kan göra såhär.

 

[Claes Sörmland]

Egentligen är det inget problem om man följer nuvarande regelverk att gemensamhetsanläggning inte kan inrättas in lös egendom eftersom servitut typiskt sett inte kan upplåtas i annat än fastigheter (undantag finns med t ex tomträtter). Och en nyckelkomponent av en gemensamhetsanläggning är servitutsbelastningen på en fastighet.

Rent praktiskt är dagens ordning heller inget problem om den som äger anläggningen som lös egendom accepterar att den inrättas som gemensamhetsanläggning. Det finns alla möjligheter att göra anläggningen till fast egendom och sen inrätta den som gemensamhetsanläggning. Det är ju först när ägaren inte vill att sin anläggning inrättas som gemensamhetsanläggning som anläggningslagen i dag hindrar detta. Frågan handlar således främst om situationer av tvångsianspråktagande.

Axel Berg för fram två problem av mer praktisk natur som skulle uppträda om man inrättar gemensamhetsanläggningar i lös egendom:

1. "Osäkerhet kan uppstå om vem som ansvarar för underhåll av anläggningen och vem som skall stå för försäkringar. Osäkerhet kan också uppstå om nyttjarens rätt att i sin tur upplåta nyttjanderätt till anläggningen. Äganderättsliga oklarheter kan uppkomma om nyttjaren ges rätt att bygga om och bygga ut anläggningen. I vilken utsträckning förändrar ombyggnaden, helt eller delvis, äganderätten till föremålet och i vilken utsträckning kan nyttjaren utnyttja värdet av sina investeringar för pantsättning?" Detta är argument från prop. 2000/01:138 s. 19 som gjorde att man införde möjligheten att frigöra och föra över ägandet av fast egendom vid en anläggningsförrättning

2. Eftersom lös egendom inte har ett samband med en fastighet finns inget register i vilket rättigheten till nyttjanderättshavarens egendom kan skrivas in. Känns som att det går att lösa.

Jag tycker inte dessa problem är olösliga på något sätt och egentligen inte hindrande för HD att ändra på nuvarande ordning. Men varför pilla på tolkningen av en lag som har varit med sen 70-talet och tillämpats utan större problem. Så jag hoppas nog att HD tar det konservativa beslutet och går på Lantmäteriets linje. Vill lagstiftaren ha ändring så får regeringen utreda detta och lägga en proposition om ändring av anläggningslagen tänker jag.

 

[Claes Sörmland]

Jag tycker Axel Berg hoppar över den centrala frågan (att den lösa egendomen blir fast genom sitt intagande i gemensamhetsanläggningen) och istället diskuterar något som inte är aktuellt (om man enligt anläggningslagen kan bilda en GA i lös egendom).

Det är inte min förståelse. Ett anläggningsbeslut omfattar inte en ändring av äganderätten till en utförd anläggning, den ger en härskande servitutsrätt till det fastighetstilllbehör och det utrymme som fastigheten som anläggningen utgör. Exempel:

Jag äger en väg på min fastighet. Väganläggningen består av bärlager, slitlager, fem trummor och ett dike. Den inrättas som gemensamhetsanläggning för grannskapet med vägändamål. I förrättningen beslutas inte att frigöra väganläggningen från min fastighet. Efter att gemensamhetsanläggningen har inrättats äger jag fortfarande väganläggningen som fast egendom men nu har anläggningssamfälligheten rätt att använda den och underhålla den, t ex avseende drift. De får även återuppföra den om den förstörs, t ex vid en översvämning.