Fuktskada i radhus med gemensamhetsanläggning för vatten

[FriskVind]

Vi bor i en radhuslänga med sk friköpta radhus där gavelfastigheten drabbats av fuktskada i gavelväggen ut mot gatan. OCAB har konstaterat att det beror på att håltagningen för vattenledningen ej är tät. Vattenledningen är provtryckt och läcker ej. Vattenledningen är del av gemensamhetsanläggning. Oklart för mig var denna börjar och slutar då jag ej har tillgång till förrättningsprotokollet.

Är detta en fråga för samfällighetens försäkringsbolag eller den enskilda fastighetsägarens dito?

 

[H-Thomasson]

Behöver ni andra i radhuset vatten?

Om ja

Då är det föreningens ansvar att fixa skadan.

Om vattenledningen hade kommit in till eran vägg, hur hade du tänkt då, ang vem som ska betala för reparationen?

 

[FriskVind]

Behöver ni andra i radhuset vatten?

Om ja

Då är det föreningens ansvar att fixa skadan.

Om vattenledningen hade kommit in till eran vägg, hur hade du tänkt då, ang vem som ska betala för reparationen?

Ja, det är ingående vattenledning för samtliga fastigheter.

Om det hade varit min gavelvägg så tänker jag att det pga byggfel är väggen och ej ledningen som gett upphov till läckaget därmed min vattenskada snarare än samfällighetens. Men jag vet inte, det är därför jag ställer frågan.

 

[Claes Sörmland]

Utgångssituationen juridiskt är att anläggningssamfälligheten står för underhållet som krävs för gemensamhetsföreningens drift och underhåll och fastighetsägaren för det som krävs för fastighetens drift och underhåll. Till det finns ett skadeståndsansvar för de båda parterna gentemot varandra om man genomfört åtgärder eller ej skött sitt underhållsansvar på ett sätt som är vårdslöst.

Så hur tolka detta? Ja vi behöver nog mer detaljer varför eller skadan har uppkommit. Vem har agerat eller inte agerat så att det nu finns en skada och hur länkad är skadan till drift och underhåll av gemensamhetsanläggningen.

Utgångsläget är att fastighetsägaren åtgärdar sin egen fasad. Samfälligheten sköter sin ledning. Men om t ex samfällighetsföreningen har tagit upp ett hål i fasaden för gemensamhetsanläggningens ledning och valt ett sätt som inte är fackmässigt (kanske för att spara pengar) så kan ju föreningen ha agerat vårdlöst och ha skadeståndsansvar. På samma sätt om samfälligheten har misskött underhållet så att läckan har skett. Om man däremot har tagit in fackfolk för håltagningen eller installationen är mycket gammal men inte uppenbart har varit felaktigt gjord så är det svårare att hävda skadeståndsansvar för samfälligheten.

Så fastighetsägaren kontaktar sitt försäkringsbolag för att se om någon del av den täcker åtgärd av sin vägg tänker jag är starten.

 

[Nötegårdsgubben]

håltagningen för vattenledningen ej är tät.

Vattenledningen är del av gemensamhetsanläggning.

Svårt att se att det inte skulle vara gemensamhetsanläggningens sak. Genomföringen finns för den och har skapat problemet.

 

[FriskVind]

Utgångssituationen juridiskt är att anläggningssamfälligheten står för underhållet som krävs för gemensamhetsföreningens drift och underhåll och fastighetsägaren för det som krävs för fastighetens drift och underhåll. Till det finns ett skadeståndsansvar för de båda parterna gentemot varandra om man genomfört åtgärder eller ej skött sitt underhållsansvar på ett sätt som är vårdslöst.

Så hur tolka detta? Ja vi behöver nog mer detaljer varför eller skadan har uppkommit. Vem har agerat eller inte agerat så att det nu finns en skada och hur länkad är skadan till drift och underhåll av gemensamhetsanläggningen.

Utgångsläget är att fastighetsägaren åtgärdar sin egen fasad. Samfälligheten sköter sin ledning. Men om t ex samfällighetsföreningen har tagit upp ett hål i fasaden för gemensamhetsanläggningens ledning och valt ett sätt som inte är fackmässigt (kanske för att spara pengar) så kan ju föreningen ha agerat vårdlöst och ha skadeståndsansvar. På samma sätt om samfälligheten har misskött underhållet så att läckan har skett. Om man däremot har tagit in fackfolk för håltagningen eller installationen är mycket gammal men inte uppenbart har varit felaktigt gjord så är det svårare att hävda skadeståndsansvar för samfälligheten.

Byggherren gjorde håltagningen 2003 i samband med att längan byggdes.

 

[Claes Sörmland]

Byggherren gjorde håltagningen 2003 i samband med att längan byggdes.

Då blir det ju svårare att hävda skadeståndsansvar för samfälligheten, den har inte ens utfört ledningen utan enbart underhållit den efter att den har inrättats som gemensamhetsanläggning. Har föreningen brustit i sitt underhållsansvar på något sätt som kan vara vårdslöst? Jag tänker att det inte kan förväntas av samfälligheten att besiktiga ledningens installation om den utfördes av exploatören till radhuslängan före den inrättades som gemensamhetsanläggning. Men att ignorera tecken på förfall och läcka som en lekman kan se skulle kunna ses som vårdslöst. Å andra sidan har ju fastighetsägaren samma ansvar vid en sådan situation, att hålla koll på sin gavelvägg.

 

[hempularen]

Svårt att se att det inte skulle vara gemensamhetsanläggningens sak. Genomföringen finns för den och har skapat problemet.

Fast det är inte säkert att det räcker att skadan orsakats av gemensamhetsanläggningens installationer. Det handlar i så fall om skadestånd föpr skadan. Men normalt sett så räcker det inte att något du ansvarar för orsakar en skada för att du skall bli skadeståndsskyldig. Du behöver ha agerat vårdslöst eller oaktsamt för att bli skadeståndsskyldig.

Det liknar diskussioner om vem som ansvarar för skador om grannens träd ramlar över ditt hus.

Så jag gissar att ansvarsfördelningen beror på omständigheterna här. Hur gammal är genomföringen, exakt vad är fel med den osv.

Men det är mycket möjligt att man skall resonera på annat sätt när det gäller en gemensamhetsanläggning.

Sedan är det en annan femma att moraliskt tror jag de flesta av oss vill lägga ansvaret på gemensamhetsanläggningen här. Så man borde hoppas att de boende i längan enhälligt tar på sig det gemensamma ansvaret, så behöver man inte bry sig så mycket om lagen.

 

[Nötegårdsgubben]

Fast det är inte säkert att det räcker att skadan orsakats av gemensamhetsanläggningens installationer. Det handlar i så fall om skadestånd föpr skadan. Men normalt sett så räcker det inte att något du ansvarar för orsakar en skada för att du skall bli skadeståndsskyldig. Du behöver ha agerat vårdslöst eller oaktsamt för att bli skadeståndsskyldig.

Det finns flera domar där man ansett att det finns ett strikt ansvar (alltså oberoende av uppsåt) i liknande fall.

Förvisso då ofta med de trycksatta ledningarna som ”bov” i dramat, men att det är större gemensamma anordningar verkar också spelat in. Likaså om ledningshavaren haft koll på skicket av sin anläggning.

NJA 2021 s. 473 är både bra i sig och hänvisar tydligt till tidigare domar.

Så visst kan det finnas omständigheter som talar till samfällighetsföreningens fördel, men har den haft dålig koll på sin anläggning talar mycket för ett strikt ansvar.

Enklast i praktiken är väl att låta försäkringsbolagen göra upp och att samfälligheten tar självrisken oavsett.

 

[Nötegårdsgubben]

Inser förresten att inträngande vatten utifrån inte är en försäkringsfråga. Huruvida det faktum att det är en underhållsfråga lägger mer eller mindre ansvar på föreningen får man då fråga sig. Jag skulle säga mer eller lika mycket. Det är ju dess bristande underhåll som förorsakat situationen.

 

[cpalm]

Jag ser det som två delar. Att det tränger in vatten genom tätningen är snarare en underhållsfråga än en skadefråga. Och frågan är då om det skall ses som underhåll av ledningen eller byggnaden? Lutar lite åt det tidigare alternativet. Tätningen får rimligtvis ses som en del av ledningen.
Om det sedan uppstått skador pga den läckande tätningen är det kanske en annan sak.

 

[Claes Sörmland]

NJA 2021 s. 473 är både bra i sig och hänvisar tydligt till tidigare domar.

Den domen är väldigt bra genomgång av praxis trots att den gäller utläckande vatten från ledningar som ju särskilt betraktas som en riskverksamhet. Här är den sammanfattande delen som jag tror vi ska ta hänsyn till i tråden:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Om vi nu ska argumentera för att anläggningssamfälligheten har ett skadeståndsansvar utan vårdslöshet (alltså strikt) ska den:

1. ha drivit en verksamhet som inneburit risker för skador på närliggande
fastigheter.

2. ha haft anledning att räkna med skadeorsakerna.

3. utifrån skälighets- och ändamålsövervägande vara ansvarig.

Stödet i praxis för att anläggningssamfälligheten skulle vara ansvarig utan vårdslöshet känns påtagligt svagt.

 

[hempularen]

Jag kan hålla med om att det bör ligga på samfälligheten att underhålla tätningen så att dte slutar läcka in vatten, tätningen hör till röret. Medan ev. skador som läckan har orsakat troligen inte ligger på samfälligheten utan på fastighetsägaren.

Man kan jämföra med en bostadsrättsförening där en läcka i taket orsakar skador i en lägenhet. Föreningen får stå för att täta taket, men skadade ytskikt ligger på bostadsrtättsinnehvaren att fixa.

 

[Claes Sörmland]

Ett annat sätt att se det är ju de faktiska händelser som har lett till detta.

Kronologin:

1. En fastighetsägare och exploatör uppför radhuslängan på sina fastigheter och installerar vattenledningen. Ansvaret är vid denna tidpunkt enbart hos fastighetsägaren. Här sker utförandefelet (vad det nu är, TS berätta mer!). Vattenledningen tillhör respektive fastighet där den är dragen, t ex genomföringen genom gavelfasaden tillhör den fastigheten som byggnadstillbehör.

2. Fastighetsägaren (byggherren) ansöker om att inrätta ledningen som gemensamhetsanläggning. Ansvaret att utreda gemensamhetsanläggningen åligger Lantmäteriet. Lantmäteriet hör med fastighetsägaren om ledningens status och utredningen finner att den redan är utförd inklusive sin genomföring genom fasaden. Den är alltså färdig och existerande. Ledningen inrättas som en redan utförd gemensamhetsanläggning och Lantmäteriet står för bedömningen att den redan är utförd på det sätt som anges i anläggningsbeslutet. Vanligen fackmässigt även om inga sådana krav direkt finns i anläggningslagen. Anläggningssamfälligheten får underhållsansvar för den redan utförda ledningen.

3. Nu säljer fastighetsägaren gavelfastigheten, t ex exploatören säljer husen. Köparen har undersökningsplikt som omfattar ledningens genomföring genom väggen. Skulle den vara felaktig i utförandet så finns ansvar för säljaren som byggde huset om det rör sig om ett dolt fel.

D v s anläggningssamfälligheten har en underhållsskyldighet av gemensamhetsanläggningen, t ex dess ledningar och som har argumenterats hör kanske också av dess väggenomföring till (hur man nu ansvarar för en sådan, vi behöver mer tekniska detaljer hur det ser ut). Men anläggningssamfälligheten kan utifrån uppgift från Lantmäteriets utredning och anläggningsbeslut räkna med att anläggningen är korrekt utförd för dess ändamål, annars hade en en utförandetid beslutats av myndigheten för att utföra en ny fasadgenomföring.

Samtidigt har ny fastighetsägaren en undersökningsplikt vid husköpet gällande fasaden och ledningens genomföring. Och den ursprungliga fastighetsägaren (byggherren/exoploatören) har dessutom en skyldighet att följa BBR och branschstandarder för lednings genomföring genom fasaden.

Det vore en annan sak om anläggningssamfälligheten var den som hade utfört genomföringen på ett vi tiden felaktigt sätt utan fastighetsägarens kännedom om hur illa det utfördes. Och fastighetsägaren hade varit i god tro. Då är det varit rätt tydligt att det hade förelegat skadeståndsansvar tänker jag.

 

[Nötegårdsgubben]

Det vore en annan sak om anläggningssamfälligheten var den som hade utfört genomföringen

Håller inte med. Okunskap om skicket på den anläggning man förvärvat har enligt HD inte varit en frihetsgrund från ansvar, utan man har som större anläggningsägare ett ansvar att ha koll på sin anläggning.